以土地储备规划之手推动轨道交通与城市建设的协调发展
土地收储在城市开发建设中的作用探讨
土地收储在城市开发建设中的作用探讨城市开发建设具有包括领域范围广、涉及范围大等诸多特点，包括了交通能源建设、建筑工程建设、绿化工程建设、水利工程建设以及工农业生产设施建设等领域范围，这些城市开发建设主体的领域最基本的需求便是对土地资源的需求。
而土地收储作为提供城市开发建设土地资源的有效手段，直接关系到城市化的程度，科学合理的土地储备为城市的开发建设提供了所需的土地资源需求，从而保障了城市开发建设的基本土地条件。
标签：土地储备；城市开发；作用如何为城市开发建设提供合理规划的土地资源是土地储备机构的工作重点和核心内容。
城市土地作为城市化发展进行中城市居住人口基本的经济与生活保障，既能够体现我国城市化进步发展的科学性和建设性，同时也能缓解我国作为人口大国存在的人均土地资源矛盾的现实问题。
在中国社会经济发展的过程中解决人均土地资源矛盾这一现实问题是政府工作的重要导向，政府只有在坚持以经济发展水平为引导的前提下才能切实解决城市开发建设中的土地资源问题，从而为实现城市化过程中土地资源公平分配的目标提供有效的动力。
本文在分析广西区内城市开发建设中土地储备工作现状的基础上对土地储备在城市开发建设中的作用进行了相关探讨。
一、城市开发建设中土地收储现状分析（一）土地收储工作周期较长土地收储工作是一个系统性工程，包括土地的规划选址、立项审批、用地报批、变更登记、征地拆迁、土地供应等工作，这些工作涉及到土地所在地的各个部门办理。
特别是征地拆迁工作，即便是土地储备机构与土地权利人签订了土地收储协议，但因为征地拆迁等问题，工作推进力度不够，导致收储土地无法及时供应，且土地收储本身就是取得土地使用权的过程，涉及原土地权利人的切实利益调整，因此一个储备项目的收储工作往往历时1-3年的周期，甚至更长。
（二）土地收储资金紧缺土地收储资金的流转作为城市开发建设中土地收储工作的基本环节关系到土地收储工作的可行性目标。
政府在土地收储工作中需要在保证资金流动的合理性和充足性的前提下才能实现土地收储的正常推进[2]。
浅析城市轨道交通存在的主要问题及发展对策
浅析城市轨道交通存在的主要问题及发展对策摘要：伴随着我国城市经济的快速发展，我国城市轨道交通也进入了一个快速发展的时期，城市轨道交通的建设规模和速度都有了很大提升。
但是，我国城市轨道交通还存在着许多问题，建设方法和理念过于陈旧，不能与新时代的发展相适应。
同时，我国城市轨道交通建设缺乏相应的国家法律法规作为支撑，而且不能与城市发展相协调，与城市土地利用相适应。
本文将根据我国城市轨道交通存在的问题提出几点发展建议。
关键词：城市轨道交通；问题；对策导言目前，我国城市化处于高速发展时期，特大城市聚集力不断增强，导致城市规模不断增大。
实践表明，作为城市公共交通的重要组成部分，城市轨道交通以其大容量、准时快捷、安全高效、低碳环保等优势，对优化城市空间布局结构，应对城市交通拥堵，促进城市健康持续发展具有重要作用，是当前及今后一段时期内我国大城市发展的重点。
1我国城市轨道交通存在的问题1.1投资及运营成本高，融资方式单一我国城市轨道交通建设具备以下几个特点：建设规模大、建设周期长、投资量大、技术要求高等。
我国的城市交通轨道网一般都有几百公里之长，并且在建设过程中涉及许多高端技术，这样高的要求必然需要强大的资金支持。
因此，这在一定程度上增加了政府的财政压力。
城市轨道交通投资大，周期长的特点导致了前期运营收支难以平衡，并且增加了贷款压力。
1.2实际客流量与预测客流量结果偏差较大城市轨道交通往往会根据预测的客流量来进行规划和建设，人们对城市轨道交通的偏见也基本上来源于实际的客流量和预测的客流量存在着较大的偏差。
以前我国对于客流量的预测往往是采用客流转移的方法，现在普遍使用“四阶段法”。
但是，我国每个城市对于这个“四阶段法”的理解都有所不同，所以在出行方式划分、出行分布和模型建立上都是不一样的。
我国的城市轨道交通分配模型建立一般都会采用外国的一些数据和参数，但是这个我国居民的出行特征以及城市的发展现状不符，这就是造成我国城市轨道交通的预测客流量和实际客流量偏差较大的主要原因。
土地储备的发展、实践以及新时代背景下的思考_1
土地储备的发展、实践以及新时代背景下的思考发布时间：2021-08-31T10:23:52.407Z 来源：《城镇建设》2021年第4卷11期作者：公绪彬[导读] 现阶段，我国的土地工程项目建设的发展迅速，公绪彬山东省烟台市招远市自然资源和规划局，山东烟台 264000摘要：现阶段，我国的土地工程项目建设的发展迅速，我国土地储备制度始于20世纪90年代中期，在政府提高土地综合利用效率、实现土地集中“净地”供应、保障民生和重大项目用地需要、促进城市发展、增强政府调控土地市场能力、落实国土空间规划及助推生态文明建设等方面都发挥了重要作用。
《土地储备管理办法》《土地储备资金财务管理办法》等政策的出台对土地储备业务流程、监督管理和资金管理等提出了新的要求，土地储备工作更加规范。
但是，储备土地不动产登记因为具有政府行政管理特点和无明确登记操作规范，使不动产登记机构办理不动产登记难以规范开展，甚至不能登记。
为规范办理不动产登记，需要从权利主体、不动产客体、权利内容、收件和审核，以及有关权利的处理方面予以规范，并在操作规范、数据库标准等方面进行制定修改。
关键词：土地储备；发展；实践；新时代背景；思考引言土地储备是指由纳入国家自然资源部门名录管理的土地储备机构依法通过收回、征收、收购、行使优先购买权等方式取得土地，并对所取得土地进行土地平整、道路等基础设施建设工作来满足“净地”供应条件，并按照土地供应计划进行配置。
土地储备制度始于20世纪90年代上海“土地发展中心”的设立，经过20余年的发展，土地储备制度得到了逐步规范、完善和发展，彰显了土地储备制度激活土地价值，调控土地市场，平稳房地产市场，提升城市品质，推动城市发展的“管理者、经营者”的作用。
随着国土空间规划“五级三类四体系”的建立，新修订的土地法的实施，土地储备工作之前形成的固有打法和套路已经不能满足新的时代要求，新形势下土地储备工作的继续发展亟须新的思路、新的路径。
青岛市人民政府关于进一步加强土地储备管理工作的意见
青岛市人民政府关于进一步加强土地储备管理工作的意见文章属性•【制定机关】青岛市人民政府•【公布日期】2021.11.15•【字号】青政发〔2021〕20号•【施行日期】2022.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文青岛市人民政府关于进一步加强土地储备管理工作的意见青政发〔2021〕20号各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委，市政府各部门，市直各单位：为进一步规范土地储备管理，提升政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，落实国土空间规划，促进土地资源高效配置和合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地储备管理办法》等法律法规规定，现就加强我市土地储备管理工作制定以下意见。
一、总体要求（一）总体目标和原则。
健全规范高效的土地储备制度，完善土地储备工作机制，实现土地资源“统一计划、统一整理、统一储备、统一配套、统一供应”，发挥土地储备在配置土地资源和调节土地利益分配中的基础性、平台性作用，保障国土空间规划顺利实施，实现土地节约集约、城市功能拓展、产业集聚发展、城市品质提升。
土地储备工作应遵循“政府主导、规划引领，市区联动、收益共享，分类实施、配套优先”的原则开展。
（二）职责分工。
市自然资源和规划部门负责统筹全市土地储备管理工作；市财政部门负责审核批复市级储备土地资金收支预决算，做好土地储备资金拨付等工作；其他相关部门依法在各自职责范围内做好土地储备相关工作。
市南区、市北区和李沧区（以下简称“市内三区”）政府配合市自然资源和规划部门实施市级项目的土地储备相关工作，组织实施辖区内区级项目的土地储备工作；其他区（市）政府负责统筹管理辖区内土地储备有关工作。
二、储备和实施范围（一）储备范围。
纳入政府储备的土地包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；其他依法取得的土地。
（二）实施范围。
城市土地利用与轨道交通建设关系研究
交 通 信 息 与安 全
２１ ０ ０年第 ５期
第２ ８卷
总 １７ ５ 期
城 市 土地 利 用 与轨 道 交通 建设 关 系研 究
谢 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海
（ 庆交 通 大 学 交 通 运 输 学 院 重 重庆 ４０７） ０ ０ ４
摘 要 城 市 轨道 交 通 发 展 建 设 是 建 立在 城 市 土 地 资 源 利 用基 础 上 的 。通 过 城 市 轨 道 发 展 建 设 对 城 市 空 间 布 局 、 线 土 地 开 发影 响 的分 析 ， 出 了 当前 城 市 轨 道 交通 建 设 当 中土 地 利 用方 面存 在 的 一 系 沿 提 列 问 题 ， 出 了必 须 促 进 城市 轨 道 交 通 建 设 与 城 市 土地 利 用 的协 调 发 展 ， 提 以实 现 城 市 土 地 的 集 约 化 利
１ ２ 城 市 土 地 利 用 难 题 ．
发挥 土地使 用潜 力 ， 高建 成 区 土地 的使 用 效 率 提
和利 用效益 ， 土地 利 用结 构 优化 和功 能提 升 的 使 利用方 式 。 由于 城 市 的复 杂结 构 ， 市 集 约化 土 城
地 利 用 的 内 涵 要 比 农 业 集 约 化 土 地 利 用 丰 富 得
城 市 土 地 利 用 与轨 道 交 通 建 设 关 系研 究 ——一 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海 谢
当前 ， 国城 市 化进 程 和“ 口红利 ” 我 人 趋势 依 然 明显 ， 市土地 资 源 的粗 放 低效 利 用 是普 遍 存 城
在 的问题 。一方 面 ， 市 以“ 大饼 ” 式无 序 外 城 摊 模
延扩 张 ， 宏观 布局缺 乏科学 性 ， 响城市 整体功 能 影 的发挥 ； 另一 方面 ， 市 的土地管 理与 引导利用效 城 率低下 ， 导致 土地 经济效 益产 出偏 低 ， 市土地 利 城
大连市人民政府办公室关于进一步支持城市轨道交通建设发展的意见-大政办发〔2019〕61号
大连市人民政府办公室关于进一步支持城市轨道交通建设发展的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------大连市人民政府办公室关于进一步支持城市轨道交通建设发展的意见大政办发〔2019〕61号各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：为进一步加快我市城市轨道交通建设，提升轨道交通网络化运营水平，促进城市轨道交通可持续发展，经市政府同意，现提出如下意见。
一、总体要求1.充分认识城市轨道交通建设的重要意义。
城市轨道交通建设是综合性城市基础设施工程，是有效缓解交通拥堵、解决群众出行难题的必然选择，是推进节能减排、促进城市绿色发展的重要举措，是优化城市空间布局、提升城市功能和加速城市现代化进程的关键环节。
全市上下要充分认识优先建设、加快发展城市轨道交通的重要性、必要性和紧迫性，牢固树立“建地铁就是建城市、以地铁建设引领城市发展”的理念，推进各类资源向轨道交通倾斜，全力支持城市轨道交通建设。
2.城市轨道交通建设的基本原则。
轨道交通建设坚持以人为本、优先建设、资源整合、创新驱动的原则。
一是坚持以人为本，把人民群众的需要和提供功能完备、运行安全、乘坐舒适、服务到位的轨道交通工具有效结合起来，优化设计，精细施工；二是坚持优先建设，将轨道交通项目建设摆在城市基础设施建设的首要位置，优先安排建设计划，优先保证建设资金，优先安排城市配套设施建设；三是坚持资源整合，调动各方积极性，形成全市合力，充分挖掘、集中、整合和利用各类资源，高效推进轨道交通建设；四是坚持创新驱动，在轨道交通建设中坚持科技先导，推进融资创新、组织创新、建设创新、运营创新，走出一条符合我市市情的轨道交通建设发展新路。
浙大远程土木工程项目管理课程作业房地产开发与经营(答案)
《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
xx中心城区轨道交通T0D综合开发用地管理办法
xx中心城区轨道交通T0D综合开发用地管理办法第一章总则第一条为进一步健全xx城市轨道交通T0D综合开发用地管理保障机制，实现轨道交通持续健康发展，结合我市实际，特制定本办法。
第二条本办法适用于中心城区市级统筹推进项目轨道交通T0D综合开发土地实施范围划定、规划、储备、整治、供应等相关工作，区级统筹推进项目轨道交通T0D综合开发用地管理可参照执行。
第三条xx城市轨道交通T0D综合开发应坚持“市区结合、共建共享、成本共担、收益共享”的原则，充分盘活轨道交通T0D综合开发范围内存量、低效利用土地及空间资源，与城市更新相结合，提升规划理念、优化资源配置、有序实施综合开发。
第四条根据《主城都市区轨道交通T0D综合开发专项规划》，结合土地资源尽职调查情况，确定城市轨道交通T0D综合开发可实施范围，包括轨道交通设施用地（车站、车辆基地等本体工程用地）和周边用地。
轨道交通设施用地和具备成片开发条件的周边用地，作为市级统筹推进项目，其余站点综合开发作为区级统筹推进项目。
市、区两级统筹推进项目划分可根据需要征求有关区政府（开发区管委会，以下简称管委会）意见后，按程序进行动态调整。
第二章项目统筹第五条市级统筹推进项目由xx交通开投集团根据土地资源尽职调查情况提出综合开发用地实施范围（《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》划定的综合开发边界内未供应土地原则上全部纳入），由市规划自然资源局牵头征求有关区政府（管委会）意见后，报市政府审定实施。
第六条市级统筹推进项目由xx交通开投集团根据轨道建设时序、资金筹集需求、区域发展情况及当地社会发展规划等编制滚动实施计划，由市城市轨道交通TOD综合开发领导小组（以下简称领导小组）办公室组织成员单位审核，报领导小组审定后实施。
滚动实施计划优先考虑轨道交通前四期项目，第四期后的项目结合区域发展情况、当地社会发展规划等因素可有序纳入。
滚动实施计划应包含项目名称、滚动实施范围、资金筹集需求、开发时序、规划计划、储备计划、整治计划、供应计划、各方工作职责等内容。
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以土地储备规划之手推动轨道交通与城市建设的协调发展
摘要：轨道交通的建设将深刻的影响着城市建设，本文结合《广州市近期轨道交通沿线土地储备规划》的编制开展情况，对如何从城市规划编制的角度促进轨道交通与城市建设的紧密结合进行一定的探讨，也是对《广州市近期轨道交通沿线土地储备规划》编制工作的技术总结。
关键词：轨道交通土地储备城市规划
1、引言
近年来中国经济持续高速发展，大城市的规模不断的扩张，密集的人口、拥挤的道路交通等问题逐渐成为阻碍城市发展的瓶颈。
轨道交通作为一种大运量、便捷、快速的交通工具，不仅能够有效缓解城市的道路交通压力，还能够引导城市向着合理的方向发展。
因此，通过建设轨道交通来解决城市交通问题，优化城市空间和土地利用布局已经成为国内越来越多大城市的共同选择。
根据广州市快速轨道交通近期建设规划，到2010年广州建成和在建的轨道交通线路总长将达到255公里，包括一、二、三、四、五、六、七、八、九号线以及广佛线。
由于规划编制的时间先后等原因，长期以来城市规划与轨道交通线网规划一直缺乏必要的协调，导致轨道交通与沿线土地在使用上的不匹配。
“土地储备规划”以轨道交通沿线的土地作为研究对象，结合城市规划与轨道交通的需求，对轨道交通沿线土地的开发建设提出发展策略，为城市规划与轨道交通规划搭建沟通平台。
“土地储备规划”作为一种非常态的城市规划类型，目前仍处在继续探索和继续完善阶段，在此，本文结合《广州市近期轨道交通沿线土地储备规划》编制的目标、特点、内容等进行总结，以期共同探讨。
2、储备规划编制目的
城市轨道交通与城市发展建设相辅相成、互相促进。
一方面，城市轨道交通满足了城市不断增长的客运交通需求，带动沿线地区的发展，引导城市空间的有序增长，另一方面，轨道交通沿线的地区开发建设必须满足轨道交通建设的内在要求，必须有利于轨道交通建设事业的发展。
以轨道交通建设为契机来调整城市发展空间布局，就必须加强轨道交通站点周边土地的规划控制，做好站点周边土地的储备工作。
本次土地储备规划的重点和目的就在于研究轨道交通站点和沿线地区的内
在发展联系，提出基于轨道交通影响下的城市建设用地的发展要求，促进轨道交通建设与城市发展的紧密结合，推进城市规划的实施和轨道交通与城市建设的协调发展。
3、储备规划的特点
一般而言，我们平时所说的土地储备是指：土地储备机构代表政府依据法定程序，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发整理，并予以储备，以供应和调控城市各类建设用地需求的行为。
目前，广州市土地开发中心根据土地储备工作需要，编制过城市重点发展地区的“经营性土地储备规划”。
虽然本次规划项目的名称为“广州市近期轨道交通沿线土地储备规划”，其中也包含有“土地储备”的含义，但与城市土地储备机构主导编制的“经营性土地储备规划”不完全相同，主要表现在以下几个方面。
3.1 规划目的
经营性土地储备规划：对轨道交通站点沿线的土地进行用地权属核查，确定可以储备的经营性土地的区位和规模，为土地储备机构接下来的开展红线储备工作提供必要的基础信息资料。
本次规划：掌握轨道交通站点周边的未建设用地分布情况，进一步落实沿线的各项配套设施建设用地，引导土地储备工作朝着城市规划确定的方向发展，优化城市用地布局。
3.2 储备对象
本次规划的土地储备对象不仅包含了城市里面的经营性用地，还包括了其他非经营性用地。
经营性土地储备规划的储备对象为经营性用地。
目前广州市已编制完成的经营性土地储备规划均为2007年9月以前完成，因此储备对象主要根据2002年的国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、土地储备机构储备工作实际需求和城市规划管理工作实际情况来确定，大致包括：居住用地（R）和行政办公用地（C1）、商业金融业用地（C2）、文化娱乐用地（C3）以及物流用地。
本次规划的储备对象主要根据城市规划管理工作的需求而确定，包含了经营性土地，也包含非经营性土地，包括了《城市用地分类与规划建设用地标准》所划分的46项中类用地中的大部分，即除了生产防护绿地（G2）、水域（E1）、道
路用地（S1）等之外的各类用地。
3.3 土地储备的方式
经营性土地储备规划：注重土地的权属核查，只有未被征用的土地、或者用地权属明确并可以收购置换的土地才被纳入可储备的范围。
本次规划：更加注重城市土地的规划控制，只要土地尚未建设（可能包括部分已征未建的土地）、或者根据城市发展需要必须进行用地置换和旧城更新的土地都将纳入本次规划的可储备土地范围。
3.4 工作内容
经营性土地储备规划：明确规划范围内的可储备经营性土地的规模、数量以及分布情况；综合考虑影响可储备地块开发建设的各项因素，制订合理的土地储备时序；对没有编制控制性详细规划的地区提出初步的规划设计要点。
本次规划：核查并明确各轨道交通站点周边的规划可储备土地的规模；落实轨道交通站点客运交通一体化建设所需的各项配套设施；根据轨道交通站点的功能定位，提出不同站点周边用地的规划建设指引；根据城市发展和轨道交通建设的时序，初步提出优先进行规划储备的土地的安排。
4、规划编制内容
4.1 轨道沿线未建设用地情况核查
对储备规划范围内的建设用地和非建设用地逐一进行现状建设情况核查，得到轨道交通沿线的尚未建设的用地，针对未建设用地在市规划局查用地规划许可、规划报建情况，并根据用地许可证的征地单位，进一步将未建设用地划分为已储备用地（征地单位为广州市土地开发中心）、已征未建用地和未征未建用地三类。
对上述核查的未建设用地按照城市规划确定的土地使用性质分类进行逐一考察，重点对未建的居住用地、工业用地、公共设施用地的规模和空间分布情况进行分析统计。
图1 轨道交通沿线土地储备核查工作流程
图2 轨道交通沿线规划可储备公共设施用地分布情况
4.2 交通交通站点分类
结合本项目的研究特点与研究目的，规划对轨道交通站点的分类采取两套方法，通过二种方法的综合对轨道交通站点进行定位。
一方面是从交通工程方面考虑，参照《城市轻轨交通工程设计指南》、《城市轨道交通运营组织》对站点分类有明确的指标参照及分类标准，同时从广州轨道交通的实际情况，如客流的乘降量、换乘特性、换乘方式以及站点的规模、功能和相关配套设施等交通方面的考虑，提出轨道交通站点的分类体系以及站点的分类结果。
另一方面从站点周边用地主导功能的视角综合考虑，通过城市空间格局、城市发展战略需求以及其相应站点周边用地特征的统计分析等综合考虑，提出轨道交通站点的功能定位。
表1轨道交通站点规划用地功能分级体系一览表
序号功能分类分类标准
1 居住型站点周边的规划开发建设用地以居住用地和村镇居住用地为主，且构成比例占开饭建设用地的比例最高
2 商业和办公型站点周边的规划用地以商业金融业、行政办公用地为主的
3 产业型站点周边的规划用地以工业用地、仓储用地和村镇企业用地为主的
4 科教型站点周边的规划用地以科研教育用地为主的
5 交通型站点设置与对外交通设施接驳换乘的
6 待定型站点周边用地以非城市建设用地为主的;。