城市最佳再开发理论模型及其应用_邹高禄

%+ 国土经济 !""! 年第四期
四、结论 城市再开发是指购买城市某地段现有建筑 物、并进行拆除，从而腾空土地供新的开发建 设。城市最佳再开发发生的假设条件是：土地净 剩余值必须超过土地及地上现有建筑物价值、以 及拆除现有建筑物成本的总和。因此，城市最佳 再开发发生的本质原因，就是城市中某地段作为 空地价值超过了现有建筑物存在的价值，因而购 买、并完全拆除现有建筑物是有利可图的。 在城市某一地段，当现有单位面积建筑资产 价值等于开发后的新建筑资产单位面积价值时， 只有在开发后单位土地建筑密度超过该地段现有 单位土地建筑密度时，才会发生再开发。反之， 在城市某一地段，当现有单位土地建筑密度等于 开发后的单位土地建筑密度时，只有在开发后单 位面积建筑资产价值超过该地段现有单位面积建 筑资产价值时，该地段才会发生再开发。 （作 者 单 位 ： 四 川 师 范 大 学 资 源 与 环 境 学 院 ）
专 题 报 道 !"
成渝都市带雏形的
城镇化推进 " 刘晓鹰 赵四清
我国初具规模的都市带有长江三角洲都 市带，即上海—南京—杭州—苏州—无锡； 珠江三角洲都市带，即广州—香港—深圳— 澳 门—珠 海 ； 京 津 唐 都 市 带 ， 即 北 京—天 津—唐 山—秦 皇 岛 ； 辽 中 南 都 市 带 ， 即 沈 阳—大连—抚顺—本溪—鞍山；此外，# 中 国正在形成都市带的有山东半岛地区，即由 济南—青岛—烟台—威海；四川盆地区，即 成都—重庆—绵阳—自贡；闽东南沿海等。 我国都市带的形成都有一个共同特点：即首 先沿交通轴线向外扩展，逐渐成为片状的城
度 ， 这 里 ： D#H
（!F$） ! （"G%）
。
!"： 城 市 某 地 段 现 有 建 筑 资 产 评 估 单 位 楼 面
价值。
!： 影 响 一 建 筑 资 产 单 位 楼 面 积 价 格 的 各 种
区位、特征因素的总价值，可以理解成开发后建
筑资产单位楼面价值。
"： 随 着 建 筑 资 产 占 用 土 地 面 积 减 小 、 建 筑
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建 筑 密 度 $%!%!， 再 开 发 才 有 利 可 图 。 这 是 因
为：令
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既 然 经 估 计 最 佳 的 单 位 土 地 建 筑 密 度 （$%）
!" 专 题 报 道
平方向向外扩展，因此城市外观看起来由内向外 呈现渐进变化特点。
美国纽约历史上发生的两次大的住房再开发 过程，可以帮助我们具体认识城市再开发现象。 在 #$"" 年 左 右 ， 纽 约 第 一 代 的 城 市 建 筑 主 要 是 木 质 结 构 的 房 屋 。 经 过 以 后 %" 年 的 城 市 快 速 发 展，许多业主拆除了这类木质结构的房屋，同时 建造成排的 &’% 层高的石料建筑，城市单位土地 建 筑 密 度 随 之 大 幅 提 高 。 又 经 过 了 大 约 #"" 年 左 右时间，出现了另一波建设第三代建筑的城市再 开发活动。尤其是在那些土地价值很高的区位 （如 公 园 、 交 通 枢 纽 附 近 ）， 建 起 成 排 的 电 梯 公 寓，旧式建筑被取代，城市单位土地建筑密度进 一步提高。因此，经过两次大的建筑再开发过程 后，如今纽约市的第一代的木质结构建筑基本上 是荡然无存，而目前所见的高密度建筑多是近代 垂直开发的第三代建筑。
$H#""， 该 地 段 建 筑 的 附 加 成 本 %H!， 估 计 最 佳
单位土地建筑密度 （D#）H#C)%，该 地 段 目 前 单 位
土地建筑密度 D"H>，假设该地段拆除成本 （#）H

!" 元 J 单 位 楼 面 。 那 么 ， 只 有 新 开 发 的 单 位 土 地
国土经济 !""! 年第四期 #C
二、城市最佳开发理论假设及其模型 （一 ） 城 市 最 佳 再 开 发 理 论 假 设 及 其 验 证 城市最佳再开发理论假设最初是由布鲁克纳 （()*+,-./0-+） 在 #1$" 年 、 韦 顿 （2)3)24-5670） 在 #1$! 年 提 出 的 ： 在 城 市 某 地 段 ， 供 新 开 发 项 目的土地的价格，超过有目前用途的土地的价 格、加上拆除现有建筑物成本情况下，会发生城 市 再 开 发 。 迪 帕 斯 奎 尔 （8)89:5;<,5=-） 和 韦 顿 （2)3)24-5670）在其经典著作 《城市经济学和房地 产市场》一书中，对城市最佳再开发发生的假设条 件作了进一步精确叙述：在最佳开发情况下，土地 净剩余值必须超过土地及地上现有建筑价值、以及 拆除现有建筑物成本的总和。因此，城市最佳再开 发发生的本质原因，就是城市中某地段作为空地价 值超过了现有建筑物存在的价值，因而购买、并完 全拆除现有建筑物是有利可图的。 虽 然 布 鲁 克 纳 和 韦 顿 早 在 $" 年 代 初 就 提 出 了 城 市 最 佳 再 开 发 的 理 论 假 设 ， 但 直 到 #11> 年 ， 这 一 理 论 假 设 才 由 罗 森 孚 （?)?)@7;-0645=） 和 赫 斯 勒 （@)2)A-=;=-B） 进 行 了 计 量 经 济 检 验 ， 并 加 以 证 实 。 他 们 采 用 #1$C 年 加 拿 大 温 哥 华 市 单 亲 家庭住宅销售价格数据，对最佳开发理论假设进 行 计 量 经 济 检 验 。 他 们 的 检 验 结 果 强 烈 支 持 “在 空地价格超过目前土地连同建筑物价格时，就会 发生城市住宅再开发”这一假设条件。
（六）发展主导 产 业 ，以 经 济 发展的动力加速城镇化的进程
小城镇建设与经济发展是辩 证、统一的关系，一方面加快小城 镇建设是市场经济条件下推进城 乡经济全面、协调发展的战略措 施；而另一方面，促进经济快速增 长是小城镇建设的出发点和支撑 点，小城镇各项事业前进的原动 力。一是根据小城镇自身潜力和 发展目标，优化小城镇产业结构， 发展主导产业、拳头产品；二是充 分利用小城镇的资源、产业优势 和聚集效应，加快工业小区建设； 三是加大市场体系培育力度 ，增 强小城镇辐射能力；四是在有条 件的地方，启动房地产业，使之成 为农村城市化的直接动力；五是 加快农业基地建设，积极推进农 业产 业 化 进 程 。 据 #$$% 年 底 统 计，全省 !&" 个试点镇镇城社会 总产值年均增长 ’!(，其中乡镇 企业产值增长 ’%(，第三产业增 长 ’)(，农业产值增长 *(。在经 济增长的同时，经济结构也得到 了有效调整，二、三产业占国民生 产总值的比重平均达到 &(以上。
（二 ） 模 型
根据以上理论假设，城市最佳再开发的条件
可
以
用以
下
模
型
描
述
：
D# D"
E
!F"D"G# （!F$）F （"G%）D#
。上式是城市最佳再开发理
论模型，式中：
D"： 城 市 某 地 段 现 有 单 位 土 地 面 积 建 筑 密
度。
D#： 城 市 某 地 段 单 位 土 地 面 积 最 佳 建 筑 密
&%-). （/%!）， 所 以 目 前 对 该 地 段 土 地 进 行 再 开
发可以赢利。
（二 ） 现 有 单 位 土 地 建 筑 密 等 于 开 发 后 的 单
位土地建筑密度
亦 即 在 城 市 某 一 地 段 ， $%&$" 时 ， 可 证 明 ，
只有在开发后单位面积建筑资产价值超过该地段
现 有 单 位 面 积 建 筑 资 产 价 值 时 ， 即 !(!"， 该 地
后的新建筑资产单位面积价值
亦即在城市某一地段，!"H! 时，可以证明，
只有在开发后单位土地建筑密度超过该地段现有
单 位 土 地 建 筑 密 度 时 ， 即 D#ED"， 才 会 发 生 再 开
发。以上模型中，右手边是现有建筑价值及拆除
单位楼面现有建筑物成本之和、同新建单位楼面
价值之比率。假如某地段现有建筑资产单位面积
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力的小城镇经济管理体系，加快 乡镇企业的分权制度改革步伐， 明晰企业产权，使之具有独立的 法人资格，有效行使经济权利；三 是有步骤地改革小城镇现行财 政、税收体制，增强镇政府的服务 功能，如温江县永盛镇的“一办一 委三公司”，以及广安的前锋镇、 彭州的丽春镇、自贡的邓光镇、彭 山的青龙镇等地的产权制度 、目 标考核制度、财政管理体制等方 面卓有成效地改革，都值得学习 和借鉴。
密度或单位土地面积建筑密度增加，城市某段建
筑资产价值的边际递减量。
#： 为 城 市 某 地 段 拆 除 现 有 建 筑 物 的 单 位 楼
面成本。
$：城市某地段单位面积基本建筑成本。
%：随着建筑密度增加，建筑的附加成本。
三、城市最佳再开发理论模型应用及推论
（一 ） 现 有 单 位 面 积 建 筑 资 产 价 值 等 于 开 发
价值等于开发后的新资产单位面积价值，即 !"H
!，可以证明，D# 一定大于 D"。
例如，假设城市某一地段现有单位土地建筑
密度平均值是 C)I，经估计，开发 后 建 筑 资 产 单
位 楼 面 价 值 !H!!!)!， 该 地 段 建 筑 资 产 价 值 的 边