世联经典营销案例(20090513)

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世联广东深圳淡市营销案例海语西湾

开盘时间
开盘地点均价优惠活动销售率到场客户数量客户构成
2008-04-20 上午9：30 起算价选房
保利•海语西湾销售中心折后均价：9800元／平米按揭付款折扣：综合折扣率为91.2折（其中验资折扣为98折，开盘折扣为 96折，按时签约折扣为97折）一次性付款在上述基础上再享受总价的98折 4月20日现场销控216套，销控率约35％到场客户约500批，约1000多人宝安和南山客户为主，另有少量福田、罗湖客户；自住客户为主，有少量投资客户，年龄在25-45之间。
世联研究案例
淡市营销成功案例 ——海语西湾
本报告是严格保密的。
[关键字]：淡市营销
[案例简介]：低密度小高层
[案例适用范围]：营销、定价、展示
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2
项目基本情况介绍

总占地：34888 ㎡总建筑面积：90983 ㎡住宅建筑面积：55790㎡商业建筑面积：3658㎡规划：10栋17-18层住宅容积率：1.8 绿化率：41.32% 住宅总户数: 616户

中观
深圳成交均价延续08年以来的下跌趋势，整体价格回归至07年水平，宝安一手成交价更居于末位；

个盘销售情况迥异，宝安各在售楼盘纷纷以特价促销；宝安三级市场量价齐跌，近期基本无成交。宝安市场未来供应呈井喷状，竞争激烈，下半年将推出近9000套住宅，以中小户型为主；
微观

入市时与阳光海、富通城、金港华庭二/三房，与新岸线、幸福海岸四房直面竞争；
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项目成功的关键举措
售楼处——深圳首创互动触摸屏

现场展示

十大营销案例点评

2009年十大营销案例点评字体大小：大中小2010-01-11 09:33:59 来源：成都商报花500万就为了组建一支婚车队，办一张千人演唱会只介推广一辆汽车，买一辆车当即送你足金黄金……这些壮举，很多人连做梦都没有想过，但2009年，成都车市将它们一一实现！请不要怀疑成都车市的火爆程度，请不要怀疑“在成都没有卖不出去的车”的真实性，更不要怀疑成都车商花钱赚吆喝的能力，2009年四川车市的销售业绩已经是铁一般的事实。

1-11月份，成都轿车销售就完成近20万辆！同样的东西，在成都就买到断货，加价都排着队抢，要说成都人收入有多高，也不至于吧，回顾09，除了成都消费者向来的豁达外，车商们的营销手段也不得不让人刮目。

“奥迪婚车队”、“厂家直销”、“总经理签名售车”、“买雅阁送黄金”、“豪车走廊”、“三年养车不花钱”、“伍五凌成都大型演唱会”……实践一次次证明，成都卖车卖绝了！他们花着大把大把的银子，赚来的绝不仅仅是吆喝，更是实打实的销售业绩。

他们的吆喝声，躁动了09成车市！十大营销案例点评■案例全称：新元素投资300万元，打造首支“奥迪婚车队”；■发生时间：11月19日■案例回放：被称为“史上最牛婚车队”———新元素奥迪斥资300万元打造的鼎级礼宾车队，服务于他的车主和潜在客户，在全国车商中再开先河。

今年6月该店的开业典礼无论场面还是档次均被业内称为中国车商之最；两个月后，首创的车商小车模大赛成为今年成都车展期间的一大亮点。

新元素奥迪开业不到两个月就传来了“新车销售200多辆，单月服务维修产值高达100多万”的业绩。

在开业当月，新元素奥迪就获得了厂家在售后服务满意度调查中的全国第一名。

新元素奥迪店以及这些事件的亲手策划人、公司董事长吴亚丽频频亮相各大媒体，已成为车界明星。

■案例全称：三和汽车打造“豪车走廊”■发生时间：9月份■发生地点：机场路新园南一路2号■案例回放：两年时间，三和集团接连将劳斯莱斯、兰博基尼、阿斯顿·马丁、GT-R、奥迪R8等带到蓉城，机场路，被誉为“成都汽车的豪车走廊”，而成都三和则是其中最具实力或者说是贡献最突出的缔造者！从高端轿车奥迪R8、英菲尼迪，到世界顶级豪车劳斯莱斯、兰博基尼、阿斯顿·马丁、GT-R，成都三和都是惟一一家把这些豪车带入四川的。

世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸

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展示单位
1、在入户大堂设置服务岗，迎接到访客户，并指引客户前往电梯间乘坐电梯； 2、在电梯间安排服务人员为客户按电梯按钮，引领客户乘坐电梯； 3、在展示单位安排管家欢迎客户；
销售中心
1、参观完样板房的客户在销售代表带领下乘坐电频车返回售楼处； 2、将诚意客户再带回售楼处洽谈。
备注：现场销售人员统一服装，展示单位服务人员统一着装并与其他物业人员相区隔，保安人员佩戴白色手套，电频车司机、展示单位服务人员配备对讲机。服务人员进行专业培训后上岗服务。
[案例适用范围]：在淡市下，市场顶级豪宅项目的营销方式。本案将从软、硬件提升，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
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2
项目基本情况介绍
华侨城·波托菲诺
波托菲诺地处深圳华侨城腹地，规划占地80万平米，建筑面积108万平米，整体容积率仅1.35，以意大利著名的旅游风光小城PORTOFINO为蓝本，结合华侨城旅游文化，自然山水资源特点，是目前深圳市区内规模最大、密度最低的纯大户型高端社区之一。
2、在咨询台设置资料架摆放项目资料，为需要资料的客户派
发项目宣传资料
3、若客户有意向，则带领客户到二楼为客户讲解模型，并与
客户在洽谈区洽谈
4、吧台服务人员为客户送上茶点
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项目成功的关键举措：练内功——现场服务
看楼通道
1、销售人员带领意向客户乘坐电频车参观展示单位，并提供一对一的全程陪同服务； 2、在小区入口设置保安岗亭，放行看房客户，并向客户致敬；
８、对地下停车场进行重新粉刷和清洁，并增加导示系统，同时，在停车场内设置专属的看房客户VIP 专用停车位，增加客户的尊贵感；

世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸

创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的营销目标是通过创新的营销策略和活动来提高项目的品牌知名度和美誉度，同时刺激购房者的购买意愿和销售业绩的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过创新的宣传和广告策略来提高华侨城波托菲诺水岸在市场上的知名度。
增强品牌形象：通过与知名品牌和机构的合作，以及高品质的宣传材料和活动，提升华侨城波托菲诺水岸的品牌形象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传，包括线上平台、线下活动、户外广告、社交媒体等。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活和意大利风情等元素，同时注重品牌宣传和口碑建设。

世联营销服务经典案例PPT课件

格式：指标内容可以表格形式表示，规划和立面需要图示
静态指标
项目总体规划项目整体建筑形象产品及户型配比
项目设备设施
项目配套
开发商名称、设计、广告、物业、等合作公司
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项目动态指标应按照项目销售的时间节点详细记录各销售阶段营销推广、销售及客户的相关信息
动态指标包括项目各阶段营销推广、销售、客户变化等情况
R1
RR1R22CC
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导致项目成功核心解决方案建议从问题入手，着重围绕产品价值（前期服务）和营销价值（服务）两个方面来介绍世联为项目创造的价值
Q 1Q 2Q
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策略制定竞争策略片区策略品牌策略客户策略产品策略
…...
策略落地方案
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项目实施效果主要从房地产开发商可感知的角度介绍世联为客户创造的价值
服务过程
项目前期
项目后期营销执行
前期服务过程交底市调准备市调讨论写作
评审汇报
后期服务过程驻场准备建立团队开盘筹备开盘
开盘后尾盘期
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各阶段服务过程的事实记录主要围绕以下五大内容将过程中最有价值的信息（3-5条）记录在相应服务阶段中
开发商需求（记录在盘源阶段，其它阶段只记录开发商新要求）
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一次开盘后
二次开盘筹备二次开盘二次开盘后
尾盘棋
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第三模块：世联服务成果。该模块的编制目的主要使技术人员直接了解该类项目的核心问题和成功驱动因素，同时该模块是客户人员案例营销的主要内容，所以应从营销的角度对项目服务成果进行评价

世联沿街商业典型案例分析

世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。

个院落串联起来，形成院街。

普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。

百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。

二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。

特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。

世联陌生区域大盘派单营销模式分享

客户体验。
数据驱动的精准营销
用户画像
通过数据挖掘和分析，构建精准的用户画像，为营销活动提供个性化推荐和定制化服务。
实时反馈
利用实时数据反馈，及时调整营销策略和优化服务，提高客户转化率和满意度。
预测分析
运用预测模型，预测市场趋势和客户需求，提前布局营销活动，抢占市场先机。
个性化与定制化的服务趋势
。
宣传单页设计
设计简洁明了、有吸引力的宣传单页，突出产品或服务的核心卖点。
派发渠道选择
选择合适的派发渠道，如定点派发、扫街派发、邮寄等，确保宣传单页能够覆盖目标客户。
数据跟踪与反馈
建立数据跟踪机制，及时收集反馈信息，调整派单策略，提
高营销效果。
派单模式的优势与挑战
覆盖面广
能够快速覆盖大量潜在客户，提高品牌知名度。
个性化服务
根据客户需求和偏好，提供定制化的服务和解决方案，满足不同客户的独特需求。
体验式服务
注重客户体验和服务质量，创造愉悦的消费环境和互动体验，提高客户忠诚度和口碑。
跨界合作
与其他产业和品牌进行跨界合作，拓展服务范围和资源整合，提供更丰富和多元化的产品和服务组合。
THANKS
谢谢您的观看
派单营销能够直接面向潜在客户群体，促进产品销量的增长。
降低营销成本
相对于其他传统媒体广告，派单营销的成本较低，能够降低企业的营销成本。
营销模式的历史与发展
历史
派单营销模式起源于20世纪末，随着经济的发展和市场竞争的加剧，越来越多的企业开始采用这种营销方式。
发展
随着数字化时代的到来，派单营销逐渐与数字化手段相结合，如通过数据分析、精准推送等方式提高营销效果。同时，随着环保意识的提高，绿色派单营销也成为一种新的趋势。

世联广东东莞金椅豪园三期淡市营销分享

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营销策略解析
之心理鏖战2
心理鏖战2——认筹期报价塑造“硬性期望曲线”,开盘实际价格略低于报价，满足客户心理，简单而又实用的大众化方式，带来不同寻常的客户满意度
塑造一条“硬性期望曲线” ——认筹期间的报价一定要比开盘的高。认筹前就开始对外高调报价，口径统一为均价4000—4500元/平米，拉高客户心理接受底线，任客户有诸多不满，坚持不变。在公开算价时，让客户心里稍微平衡，在公开选房当日，再抛出重重折扣优惠，让客户感觉得到了莫大实惠，减少客户仔细衡量的时间，增加冲动购买的几率。经验沉淀 ——认筹期间的报价一定要比开盘时实际销售价格高，让客户得到心理上的满足感。
入市背景
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销售情况
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营销策略解析
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入市背景
市场持续低迷、大盘竞相降价
整体市场低迷，东莞市区迎来第三轮降价潮奥运前集中推盘，跨区置业越发明显，城区部分项目价格低于本项目，分流客户
观望氛围浓厚、客户心里预期探底
观望氛围浓厚，客户心理预期越来越低，普遍认为奥运后房价会进一步下降周边竞争项目已经数次通过优惠折扣变相降价，实收均价大多已经远低于本项目
墅的销售单价突破10000元一平米，在严酷的市场环境中，区域内别墅客户容量
极小，用有限的销售率实现较高的利润。经验沉淀 ——产品定价一定不能貌似专业，墨守成规，应一切从实际情况出发。只有认真
研究项目所在区域的特色，客户的心理特点、购房特点才能因地制宜地合理定价。
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营销策略解析
警民联欢烧烤晚会台商协会联谊派对活动教师专场馈赠式拍卖会老业主维护暨抽奖晚会缤纷夏日水果节君聆山冰淇淋节蛋糕DIY活动银行X展架台商杂志行业协会

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立威扬名西城区，世联淡市显真功。

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因为对财富的敏锐洞察而钟爱稀缺的地段。

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淡市热销之“扬帆九式”
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