90平米套型建筑面积70
9070政策
风语一席谈：还有谁记得9070政策？2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。
这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。
这个政策出台的目的是积极的，是希望通过该政策来增加住房的供应，从而稳定房价，但是，在政策出台的时候，却引起了市场上巨大的争议。
在政策出台之初，有很多人认为，市场上真正的需求，是90平米以上的中大户型，而对于小户型，需求的非常少。
还有人觉得，9070违背了市场规律，开发商在进行规划设计的时候，应该由市场上引导，而不是用政策来进行约束，风语早期也有这样的观点。
在政策出台之后，是给市场带来了一些冲击，让很多项目进行了规划的修改，还让很多本来准备做大户型豪宅的项目被逼无奈的走起了小户型道路。
这，也让市场上一段时间内住房供应套数大幅度的增加，比如，在2008年的一段时间内，深圳的可售套数就曾经达到过6万多套。
不过，由于关于该政策的争议太大，并且打击面太大，所以政府在这一政策上的执行上不够坚决，并且监管不够。
很多开发商并钻了空子采取了很多方式来规避这一政策，比如，有很多9070项目都是两套一起卖，面向市场的，一样是大户型。
这，对增加市场供应、满足低收入家庭购房并没有太大的作用，同时也让9070政策名存实亡。
到了现在，由于市场回暖，销售速度加快，使得深圳的可售房源迅速减少，到目前为止，深圳存量房已经不够3万套。
受此影响，深圳的房价也是迅速的上涨。
这，让普通人越来越买不起房。
在这个时候，9070政策的积极性再一次的体现出来了。
9070政策的积极性一方面体现在它能增加供应。
目前，市场上投资者之所以恐慌性的购房，是因为大家看到了现在可以卖的房子不多了，大家看到房荒来了。
而如果严格执行9070政策，则必然的会增加供应，增加可售房源的数量，这对维护楼市稳定，对促进房地产健康发展有着非常重要的作用。
安阳市商品住宅90-70政策执行情况的调研报告
安阳市商品住宅90/70政策执行情况的调研报告内容摘要：近年来，国家针对房地产市场采取了一系列宏观调控政策，旨在抑制房价过快上涨、促进房地产业健康发展，“90/70”政策作为其中一项重要举措，从执行之初，就备受争议。
本文通过对该项政策在安阳市执行情况的调查，进行分析探讨，并提出建议，希望对政府部门制定政策、提高行业管理水平有一定的借鉴和参考作用。
关键词：安阳市90/70政策执行落实“90/70”政策是国家对房地产市场进行宏观调控的一项重要措施，2006年，鉴于少数重点大中城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院办公厅转发了由九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。
过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
这一政策的推出至今已有三年多的时间了，在执行过程中争议和讨论声不断，先是在该项政策出台后的2008年，由于受到国际金融危机的不利影响，房地产市场一度陷于低谷，并影响到了经济社会的持续发展，在此背景下，全国各地市相继出台了一系列房地产救市政策，以刺激房地产市场的复苏回暖，北京、上海、南京、重庆等大中城市甚至开始寻求突破90/70限制的途径。
此后，在不间断的房地产宏观调控政策中，也鲜见强调该项政策落实的条款。
一、90/70政策在房地产三、四线城市的落实情况作为房地产行业三线、四线城市，其房地产市场发展呈现几个主要特点：一是房价上涨相较于一线大中城市缓慢，其上涨幅度甚至低于年度国民经济增长的幅度，如2009年国民经济增长为12.2%（2009年安阳市统计公报），而商品住宅价格上涨同比仅为0.57%；二是年度土地供应量也较充足，土地市场的竞争仍在可控范围内；三是外来资金较少，基本未受到“热钱”炒作影响；四是住房需求以本地居民自住型需求为主，投资性需求不明显。
北京规划委规定房屋层高超标面积将翻倍计算
北京规划委规定房屋层高超标面积将翻倍计算2006年07月22日12:45 法制晚报开发商拟多建跃层避开“国六条”90平方米占70%新规市规划委发文预防层高超标准面积翻倍算高于4.9米算2倍高于7.6米算3倍专家：可控制变相增加面积但并不科学本报讯(记者陈斯张炎)如果开发商想以修建跃层来规避“套型建筑面积90平方米”的房产新政，这种开发行为将行不通。
昨日，北京市规划委下发相关文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。
这份名为《容积率指标计算规则》的文件称，根据有关法律法规及国家标准，当住宅建筑标准层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
同样，办公建筑、普通商业建筑的标准层高大于一定的高度时，建筑面积也要按倍数计算。
举例来说，如果一套建筑面积50平方米的房子，层高超过4.9米低于7.6米，那么，该套住房的建筑面积按100平方米计算。
5月底，九部委房产新政一出，就曝出了有开发商修改套型结构以规避新政的问题。
不少企业在设计中，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，预留装修跃层空间，使小户型产权房“1变2”。
记者在搜房网对北京市有“跃层”户型的普通住宅项目进行搜索，结果共有80个。
专家解读简单翻倍并不科学中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦上午接受记者采访时表示，该规则的执行可以防止一些开发商“钻空子”，将房子“1变2”。
北京市住宅建筑的标准层高为不低于2.7米。
新规则是指对于4.9米高以上的住宅，计算面积时将底层面积翻倍。
开彦认为，这一规则有可能使跃层的建筑形式消失。
如果通过计算，将底层面积乘以一个系数来计算跃层住宅的面积，比简单的翻倍更加科学。
规定影响开发商利润受挤压中原地产华北区总经理李文杰上午接受记者采访时表示，市规划委在三年前已下发过类似的规范，这次可以说是重申和补充。
2005年以来房产政策解读
2005年以来房产政策解读年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。
其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。
中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。
2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。
虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。
所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。
这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。
因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。
但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
年4月28日房贷基准利率涨至6.39% ，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的 5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。
关于套型建筑面积的正确计算
关于套型建筑面积的正确计算目前很多人对套型建筑面积没有正确全面的认识，现将有关套型建筑面积简单计算如下，欢迎探讨。
1.套型建筑面积：套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数；2.套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。
其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。
住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。
3.标准层的使用面积系数=住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和/住宅标准层建筑面积4.住宅标准层建筑面积=按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算举例说明：某栋住宅有四个单元，每层有A户型4套、B户型4套，A户型套内使用面积72平方米，B户型套内使用面积90平方米，住宅标准层建筑面积为810平方米。
（1）本层各套型内使用面积之和=4*72+90*4=648平方米；（2）标准层的使用面积系数=本层各套型内使用面积之和/住宅标准层建筑面积=648/810=0.8；（3）A户型套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数=72/0.8=90平方米；B户型套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数=90/0.8=112.5平方米；（4）为简单计算，设本层之外没有别的公摊同时本层的公摊简单按户摊（和实际结果有所差异）：那么A户型建筑面积=72+（810-648）/8=72+20.25=90.25平方米B户型建筑面积=90+（810-648）/8=90+20.25=110.25平方米从上可见，本层之外没有别的公摊情况下，套型建筑面积和户型建筑面积相差不大；本层之外有别的公摊情况下，套型建筑面积加上别的公摊和某户型建筑面积大约一致。
“7090”政策影响下的上海住宅市场
“7090”政策影响下的上海住宅市场陈立一、“7090”政策的发展2006年5月底九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。
政策出台：套型建筑面积90平方米以下，开发建设总面积的70%以上自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。
过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
政策争议：90平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90平方米套型建筑面积若指使用面积，按照《住宅设计规范》换算成建筑面积，那么将相当于100-105平方米；而“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。
政策落实：明确界定“90平方米”以及“70%”两概念建设部在7月13日正式公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
”关于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。
具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。
上海实施细则：70%体现在“十一五”规划中上海市政府在2006年土地出让1号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在1个月内公布了《上海市住房建设规划(2006-2010年)》，规定在“十一五”期间，上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。
90平的房子有多大
90平的房子有多大？来源：山房网2004年以来，在房地产行业，“调控”成了最热门的关键词，针对房价、针对项目审批、针对首付按揭……新政迭出，不断具体，调控的对象也日渐明晰。
这次的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“新十五条”）更是直接对房地产的居住面积和建筑供应等作了规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
90平方米，就此成了一个分水岭。
在90平米这个问题上，也引起了非常大的争议。
90平的房子究竟是多大的房子？“新十五条”的规定看起来很是具体：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积”。
是2006年6月1日以后新审批、新开工的，指的是“套型建筑面积”。
规定的是够仔细够具体，但执行起来就有了很多方式和余地。
九部委的话音刚落，就有人提出了异议：新政策中90平米以下“套型面积”概念不是很明确。
主要问题是，建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义，无法操作。
对“套型面积”与“套内面积”、“建筑面积”有什么区别，尚需进一步明确。
“新十五条”的执行细则还没有出来，市场上的对策已经不少。
不少企业策划在设计中，将户与户之间预留可拆墙，或“变卖平方米为卖立方米”，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，预留装修跃层空间，使小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”，从而享有大户型功能空间，并合理规避掉各种税费。
另有高档项目则准备采取“魔方组合”形式，即用一套房包含二至三个产权的“伞式”方式进行销售。
还有业界人士提出，如果按开发建设总面积计算，同一个开发项目中，“90平方米以下住房”无论是80平方米，还是50、60平方米，其最终建设的面积之和需要占到全部商品房面积的70％以上。
成都市建设项目容积率计算规则
成都市建设项目容积率计算规则一、容积率系指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地的比值。
计算容积率的建筑面积总和为规划项目建设用地内各栋建筑物计入容积率反而建筑面积计算值之和。
建设项目的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；建筑面积计算值除遵守《成都市规划管理技术规定》外，还应按照本规则执行。
二、套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，层高不应大于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，建筑层高不宜大于3.6米。
住宅建筑层高介于3.6米-4.6米之间时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于4.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。
跃层式住宅起居室（厅），低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。
三、办公建筑、酒店建筑层高大于4.9米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。
建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
四、商业用房层高大于6.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积约2倍计算；标准层层高大于10.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。
五、仓储、工业厂房等建筑物层高大于5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算，有特殊要求的除外。
六、阳台计算规则。
每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。
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90平米套型建筑面积70%比例针对年度城市总量
本报讯一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”的谜团昨日最终解开。
根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
不得擅自突破套型结构比例
《意见》明确，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。
对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发
建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，
房地产主管部门不得核发预售许可证。
解读:90平方米的地产“达·芬奇”密码终于被解开。
尽管这一结果让不少开发商心惊。
值得关注的是，建设部在这次的补充文件中，首次明确规定不得擅自突破套型结构比例要求，尤其是在建筑设计上。
对于那些希望通过
户型突破实现“擦边球”的开发商来说，这无疑是重要信号。
70%比例针对年度城市总量
根据《意见》要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中等收入居民
家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。
自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。
解读:之前，国家九部委5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即37号文件)中，并没有明确“90平方米、70%”的规定是针对总量控制还是针对单个项目的要求。
而这次建设部通过文件形式正面的回应——按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。
土地出让前须提供规划
《意见》指出，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。
指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。
解读:拿地须提供详细规划的这一细则实施，对于开发商拿地有了更加严格的要求，这无疑是国家加强土地管理的重要举措。
文件中明确，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。