20140123青岛市综合体(单体)研究57p

设计工作一定要遵循，从建筑到机电再到结构定型。因此精 装修交房的超高层综合体工程，装修设计应合理先行，按照 平面优化完成后建筑图纸，进行机电配置，结构设计，这样 才能避免重大设计变更出现。
【六个先行】
例1：
从酒店设计流程来看，酒店品牌确定后，马上就要确定室内设计公司，他们的第 一项工作就是和建筑师一起对平面布局进行梳理，按酒店设计要求规划平面，同 时根据一些功能用房，尤其是宴会厅、前厅、大堂、泳池等对空间要求较大，对 层高要求较高的区域重点提出要求，再进行建筑和结构上的预留和设计。 例2： 从商业来看，商业室内设计公司的第一步工作也要和建筑师沟通，以专业的角度 提出合理的商业动线、挑空空间等，再进行建筑和结构设计。商业设计公司还可 以对建筑与商业相关的立面提出建议，优化立面设计。一般来讲建筑师在酒店、 商业设计上需要专业公司给予配合。 例3： 超高层项目住宅公寓也一样道理。青岛中心的教训在于户型优化确定与建筑安装 专业不同步，导致预留预埋与优化户型不对位，造成投资加大、进度偏离预期，
例3： A塔写字楼最早经营思路为整栋或整层销售，层面布局和机电系统按该思路 完成设计。之后根据市场变化情况，营销思路进行调整，将每层分为6户隔
局，并改变空调系统由vav变更为风机盘管系统，造成重复设计。
【六个先行】
原方案办公为小空间 现方案办公为大空间
理的“业态规划”打好基础。否则造成建筑以及安专业的变更设计。
只能通过优化网络图计划的关键线路，采取技术、经济、合同措施纠偏进度。
【六个先行】
五、电梯设计与招标·先行
电梯设计和招标工作必须要先行。
定标后可根据厂家提供的具体技术参数进行施工图深化
要求一定要在上方。这种条件下能引入威斯汀高端品牌，是相当成功的。
【六个先行】
例 4： 对于超高层综合体项目来讲，顶层如何利用是
值得深入研究。
比如：上海金茂、环球金融中心等，把顶层做 成观光厅，发掘其旅游价值；更为常规的做法 是在顶层设有高级餐厅、酒吧或者私人会所， 突显其商业价值。 青岛中心项目顶层规划当中 一直是预留高级空中会所、 空中花园，研讨B塔顶部改 为高级会所且与威斯汀酒店
据远雄国际广场预售登记证显示，-1层商业面积约5500平米，规划为超市及美食街。
[ 商 业 网 签 图 ]
预测面积约4万㎡， 实测面积约3.5万㎡。
（二）远雄· 国际中心——国际5A级写字楼
办公标准层平面图 (11F~14F,16F~23F)
单层面积1818.7㎡，办公总销售面积33864㎡。
据绿城官网显示，该项目2013年12月8日 开盘，截止到2013年12月31日：成交面积 4417平方米，销售金额2.6亿元人民币， 销售均价约5.9万元（含1万精装）。
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远雄·国际广场
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[ 项 目 概 况 ]
占地面积
容 积 率 1.3万㎡ 7.16 用地性质为商业金 融用地，可适当兼 土地性质 容酒店式公寓，公 寓规模控制在总建 筑面积的30%以下 楼层分布
前台在1层，客房总数196间（套）
公寓标准层平面图 (11F~14F,16F~23F)
单层面积 1818.7 ㎡ ，公寓总销售面积 35565 ㎡ ，占总建面 30% 。
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[ 公 寓 网 签 图 ]
350-380㎡
远雄· 悦来酒店
60-80㎡
210㎡
[ 规 划 设 计 ]
[ 总 平 及 技 术 指 标 ]
约27%
公寓 26F-42F 60-390 （70年）
9.5 悦来酒店 整体出租
写字楼 7F-23F 145-330
118
64
3.2~4万 约55% 均价3.7万。 租金6元/天/平 售价：5-6万 租金：8元/天
21
商业
B1F-6F 最少1000
可租可售，以售为主
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[ 造 型 设 计 ]
院是发展趋势，对土建要求较高，层高不小于15米，可容纳400人。室内 真冰场对空间、机电、疏散要求都很高。
7. 主力餐饮店建议集中规划，便于排油烟、隔油池、燃气、电力负荷、
送货电梯的考虑。同时餐饮燃气管道的铺设要与外立面协调统一考虑。
【六个先行】
四、装修设计·先行
若项目为精装修交房，装修设计就应该提前介入。建筑安装 与精装施工图要同步，避免装修设计引来建筑、结构、机电 的设计末端点位的调改；从而影响机电施工图的二次设计。
地下约5000平米；
地下车位、人防及物业办公：约3万平米。 电 梯
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435户(办公118户,公寓317户），共6个客梯2个货梯，进口三菱
类型
楼层
面积区间 存量 去化量 （㎡） （套） （套） 93 224 25
销售率
售价 （元/㎡） 3.3~6万 均价5万。
物管费 （元/平/ 月）
特色 108米远雄悦 来空中会所， 欧洲一线品牌配套 内设大堂吧、 以及8000-10000的 活力健身馆、 精装标准 空中泳池。 美国开利中央空调+ 新风系统+加湿功能 大堂挑空13米 光纤到户 60米挑空中庭 物管公司：第一太 平戴维斯 售价：5-6万 租金：8元/天
2010年底引入超五星级酒店威斯汀酒店，但酒店部分的结构已经施工完成，而
威斯汀的设计标准（包括客房面积等）远远高于万豪酒店，加大建筑、机电的 设计难度。比如现酒店客房房形有32种，相当于4个同类型酒店的客房种类。
经验教训：
项目获取土地确权并设立酒店业态后，先行招商，确立酒店品牌或经营模式， 并在方案、规划、施工图（包括精装图）过程全程介入设计过程，否则，一定 因酒店品牌的技术标准不一带来施工图的变更或二审。
海。帆。浪
海向·陆向·双向开展
香港路视角
[ 空 间 布 局 ]
公寓 26-42
写字楼 7-23 广场、商业中心 B1-6F 车库、物业用房 B5-B1
（一）远雄· 国际广场——国际精品百货广场
商业以餐饮和高端名品百货(比阳光百货高端)为 主，目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士。
34962.05
的行政酒廊相结合，建成后
将是我项目在青岛地区的一 大亮点。
【六个先行】
三、自持物业（酒店、商业等）定位·先行
酒店： · 酒店品牌、酒店管理公司应尽早确定，否则影响到设计和
工程进度。
商业： ·商业招商策划与规划应在项目方案设计阶段介入，施工图 与公共区的精装设计同步，做好设计优化。
【六个先行】
例1： 万豪酒店是09年3月才开始介入设计工作，设计客房套数350套，当时设计工作 已经进行了8个月，并通过了省建设厅的初步设计审查，且正是地下部分施工图 最关键的时期，后勤部分方案的改变、电梯方案的改变、客房进深面积大小的 新要求、核心筒布局改变等，直接影响到施工图的出图时间。09年7月开始底板 的施工，造成边规划边设计边施工三边工程。 例2：
【六个先行】
对商业业态规划的建议
1. 设计阶段最大限度的考虑今后商业铺面的灵活、可调。 2. 商业策划先行、招商经理全程跟进设计，在规划阶段需要确定商业 总体布局、人流动线、货流动线、公共走道、挑空区域、洗手间位置、
主力店位置（尤其是餐饮）、卸货区、垃圾房等。
3. 一般来讲公共区需要装修，在方案阶段同步引入室内设公司开始设 计，由其优化动线和空间，避免建筑设计和室内装修设计产生根本矛盾
[ 人 车 流 分 区 组 织 ]
香港中路
实线为车行动线
虚线为人行动线
如图结合地下车库图：
商业人行口1
商业出入口1
公寓的人车流是独立的；
办公、商业的车流是独立的，人流有交叉。
公寓车库
地面停车30辆 B1货车停车6辆 B2办公停车176辆 B3.4公寓停356辆 B5商业停车339辆 总计停车907辆
11-14,16-23F
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7-10F
150-180㎡
[ 写 字 楼 网 签 图 ]
300-330㎡
远雄· 国际中心（写字楼）
总套数
已售（含已签） 未售 面积
118套
64套 54套 150~180㎡（7-10F） 300~330㎡（11-23F）
（三）远雄· 悦来国际公寓——海洋主题公寓 30-41F为远雄·悦来酒店
总建面33.5万平米，其中地上总建筑面积约27.3万平米,地下建筑面积约6.2万平米, 由3栋超高层建筑组成。
【 六 个 先 行 】
【 两 个 避 免 】
【六个先行】
一、经营思路定位·先行
经营思路决定项目业态定位。
综合体业态经营方式与物业管控模式制约着规划设计方案、 系统选型（复合、独立）的指导方向。稍有决策不慎便会造成方 案或重复设计，对投资控制、进度控制影响甚大，教训深刻。
•由于公寓下方为酒店客房，再加上玻璃幕墙的外立面，使公寓厨房天燃气
的配置不可行； •两个业态的机电干管独立运行，各种管井占用面积过大，公摊加大。 例2： 商业从原规划6层，调改到4层。 商业规模的减少从现在来看，增加了商业的规划和招商难度。作为综合体的 商业业态应该配置齐全，每个业态要有足够的规模，否则影响赢占商业市场 的竞争力。 例3： 酒店置于公寓下方，对酒店品牌的引进工作中带来影响，比方说JW万豪就
[ 原 方 案 ]
原空调机房 现增加吸烟室
现 方 案 ]
模式应尽早确定的，这样才能为合
[
【六个先行】
二、业态规划·先行
综合体各业态的规模、标准、定位、区位、住宅公寓 的室户比、楼宇经济下的效益研究等规划定位要先行。
【六个先行】
【六个先行】
例1：
公寓从原规划的一整栋（A塔），调改到B塔酒店上方。 •公寓电梯的配置和得房率的提升，成了设计难点；
海景豪宅48F