2010年北京郊区固安区域房地产市场研究_世联1
2010年9月北京市住宅市场分析
90.23
30.31
康正视点
契税比重在整体购房款中所占比例虽较小，对整体购房压力并不大，但无疑增加了购房成本 ，抑制了部分改善性需求，在整体宏观调控的大环境下，或多或少的会影响到部分购房者的 积极性。
K & G
I CONSULTANTS 信息研究部
北京康正宏基房地产评估有限公司
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》
2009年9月-2010年9月土地总体成交走势
300 250 200 150 100 50 0 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 （2009年） 建设用地面积(万㎡) （2010年） 土地宗数
35 30 25 20 15 10 5 0
本月成交总价最高的地块是北京市海淀区小营二类居住用地，成交价28.12亿元，楼面地价为9993元/ ㎡
康正视点
《通知》中对“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”以及“对不能提供 一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这两条是全国
一刀切式的政策,不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压
投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购 买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
K & G
固安市场分析
固安市场分析市场概述：固安市位于河北省廊坊市，是一个经济发展较为活跃的县级市。
本文将对固安市的市场进行分析，包括市场规模、市场趋势、竞争对手、消费者群体等方面。
一、市场规模：根据最新的统计数据显示，固安市的市场规模在过去几年内呈现稳步增长的趋势。
截至2020年底，固安市的市场总规模达到了XX亿元，同比增长了X%。
其中，主要的市场领域包括房地产、制造业、零售业等。
二、市场趋势：1.房地产市场：固安市的房地产市场近年来发展迅速。
随着城市化进程的推进，固安市的住房需求不断增加。
同时，政府对于房地产市场的政策支持也为市场发展提供了良好的环境。
2.制造业市场：固安市的制造业市场也呈现出较快的增长态势。
市场上涌现出了一批以高新技术为核心的制造企业，为固安市的经济发展注入了新的活力。
3.零售业市场：随着人们生活水平的提高，固安市的零售业市场也在不断扩大。
市场上涌现出了一批大型购物中心和超市，满足了消费者日益增长的购物需求。
三、竞争对手：1.房地产市场：固安市的房地产市场竞争激烈，主要竞争对手包括XX房地产开发公司、XX房地产开发公司等。
这些公司在产品质量、价格、地理位置等方面都存在一定的竞争优势。
2.制造业市场：固安市的制造业市场竞争较为激烈，主要竞争对手包括XX制造企业、XX制造企业等。
这些企业在技术创新、产品质量、生产效率等方面都具有一定的竞争力。
3.零售业市场：固安市的零售业市场竞争也较为激烈，主要竞争对手包括XX 购物中心、XX超市等。
这些购物中心和超市在产品种类、价格、服务质量等方面都有一定的竞争优势。
四、消费者群体：固安市的消费者群体主要分为以下几类：1.年轻人群体：随着经济的发展和生活水平的提高，年轻人对于时尚、品质的追求越来越高。
他们更注重个性化的消费体验，对于新兴的产品和品牌更加敏感。
2.中年人群体：中年人群体是固安市的消费主力军，他们对于品质、价格的关注度较高。
他们更注重产品的实用性和性价比，对于知名品牌和信誉良好的企业更有信任感。
2010房地产策划-2009-2010年4月北京市土地市场月报-伟业
4.3
7.3
北京经济技术开发区35C1地块综合商服项目
11.9
41.3
宣武区骡马市大街南侧商业项目
0.7
1.8
密云县云水名苑居住项目用地
20.2
31.6
顺义区牛栏山镇居住用地（张庄片区旧村改造二期） 35.9
22.5
海淀区五棵松路32号多功能项目用地
3.0
6.2
石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目用地
四、活动细节
【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动
地点：中林锦苑小区大门口或商业街； 核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；
*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。 方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年
*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料； *将商业步行街变成DIY手艺一条街。
【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华
地点：中林锦苑会所大堂； 核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；
*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。
方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受； *建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享 受到各商家相应的贵宾待遇。
的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。
【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座—美国泛亚易道
地点：中心区园林地带；
核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；
*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增 长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家 对于产品有充分的了解。
河北固安房地产市场调研报告课件
天成佳园价值体系 天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
河北固安房地产市场调研报告
交通闭塞
生活配套不完善
明确尚未定义主 题的产品价值
环境价值
比较分析
碧
产品价值
景
苑
未来增值性的挖掘
地段价值
河北固安房地产市场调研报告
总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
page20精选ppt20天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系page21精选ppt21比较分析环境价值交通闭塞生活配套不完善产品价值地段价值明确尚未定义主题的产品价值未来增值性的挖掘page22精选ppt22总之
地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
昆山市场成交状况
河北固安房地产市场调研报告
表一、昆山市主要楼盘近期成交状况
分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
河北固安房地产市场调研报告
区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善
2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
河北固安房地产市场调研报告
北京郊区固安区域房地产市场研究_世联2010年
昌平
顺义
平谷
•大兴——宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京 南绿色新城；主要功能——生物医药等现代制造业、商业物流、
文化教育等；
门头沟
通州
亦庄 房山 大兴
•房山——首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、 宜居城市；主要功能——现代制造业、新材料产业、物流、旅游
问题聚焦
区域市场
廊坊 均价：6500－7500 元/ 平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 内向型市场，北京 客户鲜少
固安 均价：5500-6000元 /平米 产品形式：普宅、 别墅 交通方式：公交、 自驾车 刚需选择区域
永清 均价：5500元/平米 产品形式：别墅、 类低密 交通方式：自驾车 低密度首置客群选 择区域
房山 大兴 亦庄
香河
京石
廊坊
大厂
均价：4500元/平米
京沈
产品形式：普宅 交通方式：自驾车
刚需选择区域
固安
永清
京开
京津塘
主要客户流向
次要客户流向
市场分析 板块分析
京御系列，不同 产品系均有，品 牌具有一定知名 度 ，大卫城8月 8日开盘，续客4 月4000组左右， 均价5300－ 6000元/平米；
内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》
区域机会
新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成熟片
北京近郊区县发展 区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主 线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中
京承
一小时交通圈
半小时交通圈
机场快速
顺义
京哈
通州
燕郊 大厂
房山 大兴 亦庄
北京房地产形势
2010年北京房价同比涨11.5% 新建住宅上涨18%北京市统计局网站2011/1/21 10:34:57提要：2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。
房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。
新浪地产讯 1月21日，北京统计局发布2010年北京市经济运行情况。
2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%；完成房地产开发投资2901.1亿元，增长24.1%；全年累计房屋建筑施工面积增长29.6%，其中本年新开工面积增长45.9%。
一、房地产开发投资完成情况2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。
其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。
二、房地产市场供给情况截至2010年12月末，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。
其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。
2010年，全市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。
其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。
北京2010年房地产市场发展抽样调查报告
北京2010年房地产市场发展抽样调查报告来源：地产中国网 作者：马兰2009年的全国房地产市场，可谓一片火热，从市场成交量可以看出，至2009年我国商品房销售额超过4万亿元，占中国GDP的10%，说明房地产已成为我国经济的重要支柱产业。
随着09年市场热度回减，2010年楼市发展也变得更加谨慎，在近期连续出台的几套政策影响下，房地产市场发展更倍受关注。
特别是在成交量连续下滑的刺激影响下，置业者的观望势头变得越来越强。
2010年楼市是升还是降？也更加倍受瞩目。
1月31日，地产中国网在国务院新闻办报告厅举办的《2009中国房地产年度红榜》评选中，吸引了上百位来自房地产界的业内人士参与，在随机抽样的调查问卷结果中，发现有超过半数的业内专家在判断2010年的楼市发展时，都对市场发展持稳步增长观点，这也说明在09年的高温刺激影响之后，楼市发展放缓走稳是大势所趋。
所以我们希望通过这些专业人士的意见，给有购买需求的置业者们一个参考。
52%：认为2010年市场将平稳上行在本次问卷抽样调查中发现，超过半数以上房地产业内人士对2010年楼市发展表示出稳步上行的判断，虽然近期政府调控政策力度不断加大，但置业购买需求还是依旧走高。
09年房价大幅攀升的现象也会得到控制，但大幅回落似乎难以出现，而依据市场发展规律，当市场热销势头出现时，快速降温的时效性不会来得这么快，特别是作为产业支柱的房地产业，09年的财政税收增量的50%就是靠房地产。
所以，稳步上行应该是2010年房地产市场的主要走向。
数据来源：地产中国研究部47%：2010年百亿俱乐部阵容将超2009年在2009年全国8万余家开发商中，销售额超过百亿元的就达到27家，比2008年的13家增长了一倍多。
数据显示，这27家百亿俱乐部的销售额达到6500亿元，占09年全国商品房销售的14.7%，相比08年也有明显增长。
有47%的人士认为2010年百亿俱乐部阵容将超越09年；35%的人则表示难超越09年；而18%的人士则选择“不确定”选项，作为两位重量级被访者万通董事局主席冯仑和华远地产董事长则属这个范畴。
固安市场调研报告市场研究
规模体量：固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项 目为主，大盘项目较少； 产品细节：市场同质化竞争严重，绝大部分户型为南北通透，主卧+客厅为南向，以82-90 平米两居为主力供应，一居面积60平米左右，三居110-125平米之间，建筑类型多以小高层板 楼为主，大部分为1梯2、1梯3，伴有少量2梯3、2梯4；建筑风格较多采用现代简约风及欧式 风格。 公共设施：固安县城内生活配套为目前市场上各项目周边配套的主要依托，档次较低，自带 生活配套的项目较少且均处于规划期。 园林会所：具备规模主题园林及会所的项目较少，大部分项目无专门的园林景观，仅有小区 绿化。 物业服务：基本为开发商自持经营，物业职责基本做到卫生清理和24小时安保，物业费用 0.8-1元/平米·月；仅K2·红树湾引进了全国顶级物业服务公司——绿城物业。
2008年~2009年 2007年 ~ 2008年
2010年~现在
整理课件
固安房地产的发展呈现从老城区 中心区向城区外围扩散的趋势， 且南部区域是未来发展重点。
WORLD UNION
1.1 固安地产发展历程
受北京强势辐射带动，房地产市场投资活跃，价 格开始攀升，北京客户逐渐聚焦。
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
2.1市场供应特征 2.2客户分析 2.3价格情况 2.4销售情况 2.5营销推广
4. 竞品项目分析对本案的启示
整理课件
2
WORLD UNION
1.1 固安地产发展历程 固安——京南新兴发展区
2007年之前，旧城改造
代表项目：金海花园
区域还属于京郊落后小县城，住宅开发多以旧城改造 项目为主，县城中心先行，当地原始居民为主要购房 群体
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本报告是严格保密的。
问题聚焦 区域市场
廊坊 均价：6500－7500 元/ 平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 内向型市场，北京 客户鲜少 固安 均价：5500-6000 元/平米 产品形式：普宅、 别墅 交通方式：公交、 自驾车 刚需选择区域 永清 均价：5500元/平 米 产品形式：别墅、 类低密 交通方式：自驾车 低密度首置客群选 择区域
南部区域
为主； 市场同质化竞争严重，户型均以80-100 平米两居为主力供应（占比70%左右）， 一居面积60平米左右，三居100-130平米
之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中
小规模为主； 106国道
问题聚焦 区域市场 竞争锁定
未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同 期开发的京御系、绿洲项目
2010年 2011年 2012年
恒基现代城 红城 目 前 在 售 天顺家园 方城馨苑 中宏新界 万汇广场 未 来 供 应 汇丰家园
68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米 1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套 76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米
共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制， 当前阶段属认知度有限区域
一小时交通圈
京承 机场快速
燕郊 均价：7500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：公交、自 驾车 刚需主流热点选择区 域 香河 均价：5500-6000元/ 平米 产品形式：普宅、类 低密 交通方式：自驾车 刚需主流选择区域 大厂 均价：4500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 刚需选择区域
以二居90-100平米为主，供应量5万平米
一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米
内向型，低品质，尾盘销售 ——分流竞争 以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米
以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米 以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米 一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米
远期
2010年
远景
2020年
2050年
2015年
CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等 带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸
大七环范围的北京城 世界城市
《北京市2010年政府工作报告》
内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》
区域机会 北京新城发展阶段
东部新城引领新城快速发展，目前已基本成形，部分区 域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动 阶段，发展空间巨大；
发展中新城 /09－10年启动新城 •大兴——宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京
南绿色新城；主要功能——生物医药等现代制造业、商业物流、
文化教育等；
门头沟 亦庄
通州 大兴
房山
•房山——首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、 宜居城市；主要功能——现代制造业、新材料产业、物流、旅游 服务、教育等； •昌平——科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城 主要功能——高新技术研发与生产、旅游服务、教育等； •怀柔——国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业 园区和重要的科技创新及成果转化基地；主要功能——会议、 旅游、休闲度假、影视文化等；
京承
机场快速
北京东部区域：2000年起由CBD 发展带动整个东部区域，另外由于 首都机场的辐射效果，东部区域逐 步发展至通州乃至燕郊，而近期香 河、大厂区域也稳步发展起来。 燕郊：发展成熟； 香河及大厂：起步阶段；
一小时交通圈
半小时交通圈
顺义
通州
房山
京石
燕郊 香河
京哈
大厂
京沈
大兴 固安
亦庄
廊坊
永清
北京南部区域：2010年初开始启 动的南城计划推动了整个南部区域 的发展，之后第二机场落户大兴的 利好消息又给南部区域增添了很多 机会，并通过辐射作用间接影响到 了廊坊、固安、永清等县市 廊坊：城市升级阶段； 固安：起步阶段； 永清：起步阶段； 固安：由南部发展带动，结 合自身城市升级改造，正在 加速发展。产业园的不断完 善也起到一定的助推作用。 刚起步，发展中
数据来源：国际机场协会
首都机场2009年11 月30日年吞吐量达 到6000万
0 2000 4000 6000
第二机场的设 计吞吐量8000 万~1亿
第二机场预计2020年达到4000万吞吐量
8000
万人次/年
10000
2015
第二机场拟投入使用
2020
2025
2030
2035
年
吞吐量
初建期
预计达到 4000万年吞吐量
区域机会
区域机会
——从世界级城市视角寻找机会
——从重大规划、设施建设视角寻找机会
区域机会 第二机场选址
空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市 发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面
广阳 第二机场 永清
北京首都国际机场相关负责人透露： 新机场不会与现在的机场错位发展，而将同样 建成一座大型枢纽机场，建设规模会满足每年 6000万人次的客流需求，但不会一次建成运营， 而是根据需求分期建成。 《大兴新城规划》中第126条明确指出： “要做好第二机场落户大兴的准备，预留足够 的用地，严格控制预留用地的端净空和侧净空 区域，适时开展与新空港配套的集疏运交通设 施建设的规划准备工作。” 据丰台区相关负责人透露： 首都第二机场“落地”大兴已成“定局”，预 计10月份对外公布，北京市有关方面低调处理 相关事宜，但业已抽调人手到大兴开展前期工 作。大兴区已经为新机场预留了备用地，该预 留地目前已具备建设机场的基本框架，并已在 拆除违章建筑。
审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题
Q1: 寻找区域机会,挖掘区域发展价值，突破现有区域 竞争劣势
Q2: 寻找市场机会, 挖掘自身价值体系，突破激烈综 合性市场竞争
世联的大盘操作经验
•大盘操作，有规可循：
启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式
•不是随行就市，大盘也可把握、可控制
供应量5万平米
北京第九区
橘洲 孔雀大卫城 廊坊京御地块 绿洲地产地块
外向型、高品质——主要竞争
未来供应量180万平米
未来供应量150万平米
市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地 块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米
本报告是严格保密的。
问题聚焦 核心问题
广阳区
9.6%
23.8%
66.6%
永清县
41.5%
39.0%
19.5%
固安县
43.8%
32.8%
23.4%
第一产业
第二产业
第三产业
数据来源:2009廊坊经济统计年鉴
与大兴县紧邻，且有交通联系紧密
固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里； 固安-永清县：廊涿线约20公里； 固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里 固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里； 固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；
固安
区域机会 第二机场定位及发展
定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达25年， 初期建设与快速发展期将持续至2020年
全球前十大机场年旅客吞吐量（2008年）
丹佛机场 法兰克福机场 北京首都机场 达拉斯机场 洛杉矶机场 巴黎机场 东京机场 希思罗机场 芝加哥机场 亚特兰大机场
第二机场的设计吞吐量8000万 ~1亿，即使按照目前的增长量预 测首都第二机场的旅客吞吐量也 将排名于世界顶级； 并且，按照发改委的说法，预计 2015年建成运营，将是下一个时 代的机场；
京开
《北京市2010年政府工作报告》
京津塘
交通圈范围确定通过Google Earth测量 / 规划发展情况来源于《北京城市总体规划2004－2020》/
区域机会
区域机会
——从城市发展视角寻找机会
处于北京世界级城市发展体系的重点发展方向上 处于近期快速推动发展线路之上，发展空间及机会巨大 区域影响力及吸引力将在区域发展进程中快速强势化
高度发展新城 /05年启动重点新城 • 通州——现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心；
主要功能——行政办公、商务金融、文化、会展等。
•亦庄——高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际
宜业宜居新城； •顺义——北京绿色国际港；主要功能——现代制造业、空港物
延庆 密云 怀柔 昌平 顺义 平谷
流、会展、国际交往、体育休闲等；
京御系列，不同 产品系均有，品 牌具有一定知名 度 ，大卫城8月 8日开盘，续客4 月4000组左右， 均价5300－ 6000元/平米；
பைடு நூலகம்
北部区域
永定河
核心区
固安的房地产市场处于房地产发展初级
规划中新城区域， 价格主要集中在 5800-6200元/平 米；
低密度项目 普宅项目
阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项目
半小时交通圈
顺义 通州
房山
京石
大兴 固安
亦庄
廊坊
永清
本报告是严格保密的。
京开
问题聚焦 区域印象
农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇 无强势区域价值吸引力
固安县产业结构比例
廊坊市
12.3% 56.6% 31.1%
廊坊市 固安县
永清县
京津南通道
固安县概况： 总面积698.73平方公里 2008年末总人口 416670人 主导产业：农业
未启动新城
延庆——北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅 游休闲区；主要功能——都市型工业、旅游、休闲度假、物流等； •平谷——北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地；主要