2011年2月18日青岛中铁·华胥美邦2011年全年营销推广方案
思源2011年青岛公园世家·营销执行方案
公园世家·营销执行方案谨呈：东方置业¶项目本体分析¶市场竞争分析¶价值点梳理¶营销执行方案逻辑思路本体分析项目位于李村公园北侧，是老城核心区，闹中取静的地方本案夏庄路是李村城市主干道之一，车流量大，比较嘈杂，但距离本案尚有200米直线距离，噪声对本案影响很小。
本案南距李村公园50米，项目周边为成熟小区，环境静谧。
李村区的建制非常早，在1898年德国人第一次区划时就已经有了。
李沧区是青岛四区之一，是青岛传统老区，本项目属于李村老城核心区。
东方公园世家李村商圈李沧区第五医院利客来超市青岛北山小学青岛六十三中李沧区第二实验小学M3君峰路站M2李村公园站青岛五十八中北方国贸紫晶大酒店青岛步行街维客广场百盛崂山百货利客来购物中心博雅台球城东方眼科医院书院商城天鹅艺术幼儿园李村是青岛老城区之一，城市配套极其完备，但档次普遍不高本体分析31趟公交途径李村公园站：3路9路10路102路103路105路106路109路[付家埠支线]109路[南屋石支线]109路111路112路113路123路128路129路130路131路207路216路230路306路318路363路368路371路371路[区间]372路385路606路801路 其中9趟李村公园站始发：3路102路106路109路[南屋石支线]123路207路216路230路368路385路其中5趟可到达崂山区：102路(李村公园－海游路) 113路(沧海路－流清河)216路(李村公园－新闻中心) 230路(李村公园－石老人)606路(汽车北站－青岛科技大学)其中6趟可到达市南区：102路(李村公园－海游路)216路(李村公园－新闻中心)306路（天泰体育场－城阳十五中）318路（虎山军体中心－市政府）363路（百通馨苑－辛家庄小区）801路（天泰城－书城）公交李村公园站是一个公交总站，共31趟公交车途经，其中9趟为始发车， 6路可达市南区，5趟可达崂山区地铁一期M3线（2009-2014年） 地铁一期工程，自火车站至火车北站。
黄山御泉湾2011年营销推广方案初稿(12.15)
小高层：板式小高层区别于市场品 字型及蝶形建筑布局，通透性更好， 功能布局更合理。
项目核心价值体系
分项 项目价值点 江南新城核心地段，政府规划政务新区， 未来城市政治、文化、商务、居住中心 紧邻区政府，与城市发展同步 紧邻城市核心干道徽州大道 佩琅河景观带，远望连绵群山 小区公园园林景观 35万㎡恢弘规模 城市综合体设计，打造完善的价值链 外墙部分石材干挂和高级涂料，展现品质 花园洋房一层私家庭院，户户私家露台 户型 双阳台、成长型空间，三期多重赠送面积， 创新LOFT户型 物业 形态 物管 稀缺院景洋房、花园洋房、双拼别墅、联 排别墅、板式小高层、创新LOFT、配套商 业等 厦门优秀物管企业住总物业
产品的冲击：2011年，御泉湾拟借助三期实现“华丽转身”，稀缺多
层小户型优势已然不在，大户型尤其是LOFT市场接受度相对较低，需 从品质层面进行深入，探索项目新时期的营销策略。
御泉湾，如何从黄山众多楼盘的包围下，实现高价突围，继续领跑黄山楼市？
营销面临的问题
关键问题
Q1: 项目所处的江南新城并未客户置 业的热点板块 Q2: Q3: Q4: Q5: Q6: 片区的生活配套短期内难以完善 建筑质量存在过多的问题 物业管理服务较差 现场场地受限，展示面不足 项目价格较高，客户抗性较大
2011年市场预判
国家抑制房价的整体基调保持不变
保障房作为2011年楼市的重头戏已是不争的事实，据住房和城乡建设部日前 发出通知，明年我国计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万 套。 在看到“最严厉调控”下，12月以来全国多个城市市场成交量环比大幅上升。 严厉的调控和暖意融融的楼市形成了强烈的反差，在这种情况下，预测房地 产市场还将迎来一场严峻的考验，调控政策或将延长，从目前来看，预计政 府会采取延长调控或采取一些变通的手段来调控楼市，达到房价降价效果。 2011年房价受调控影响不会有太大变化，目前房地产市场的刚性需求仍很旺 盛，老百姓都不看好房价会跌，仍旧有很多人涌入楼市买卖中，尤其是四线 城市，刚性需求支撑楼市问题不大。
2011年中海千套推售营销分享
南区：康城国际
卙地面积 建筑面积 容积率 本次推售户数 本次推售栋座 中海康城国际 15.5万㎡ 53万㎡ 3.2 572户 8#、13#— 15# 中海塞纳时光 3.7万㎡ 14.3万㎡ 3.2 777户 25#—28#
项 目 指 标
区 位 标 签
大运新城 公园环绕 名校荟萃 轨道贯通 ……
北区：塞纳时光
限价令癿阴霾下，10天强势缔造 深圳楼市开盘销售巅峰神话，闪 电创佣3200万！！！
中海千套推售开盘盛况
“看得眼花”——SOHO中国董亊长潘石屹如此评价！
放眼望去，整个等候区密密麻麻全是人，场内癿座位已经被全部坐满，走廊、过道、乃至 凳子之间癿缝隙里都被翘首以盼癿购房者们卙据。各种喧哗、争吵丌绛二耳，香水、汗臭
[策略突破]——六大策略突破体系
• • 形象策略突破︱重构价值体系，改写客户对区域及项目的讣知； 展示策略突破︱强化项目高性价比的形象，细节突显品质；
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• • •
线上推广策略突破︱多渠道、多纬度渗透，集中力量迚行爆破式的宣传；
线下拓客策略突破︱主抓二三级联劢，倡导万人齐call客； 价栺策略突破︱震撼限价、南北区统一一口价 客户梳理策略突破︱目标导向的三步梳理体系
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一个策划癿独白
从4.30至今 脑子里面一直在回想这个项目 尽管只有10天的经历 却总想挖掘更多的记忆 …… 对了 还是先看看 这究竟是什么样的项目
您好，欢迎参观 中海康城国际 ！我是置业顾问： XXX，接下来的几分钟我将带您领略 大运新城首
屈一指的大型国际居住社区。
本项目地处政府投资515亿兴建的大运新城 中央居 住区 的核心位置，东南侧就是2011年第26界世界大 学 生 运 动 会 的 举 办 场 所 。 周 边 三 大自 然公园 环 绕，……，片区名校荟萃，香港大学分校区选址大 运新城…… 项目分南北区开发：南区康城国际占地15.5万㎡， 建面近53万㎡。北区塞纳时光 占地3.7万㎡，建面 14万 ㎡。康城国际是中海地产在深圳开发最大规模 项目。
2011年普通高等学校招生统一考试试题、参考答案(语文) .doc
2011年富邦盛世品牌服务年系列活动计划前言：在“富邦盛世品牌服务年”主题的统帅下，开展营销活动；以物业服务和产品支撑品牌，积累品牌厚度。
以营销活动带动销售，积累客户，扩大销售渠道，实现销售业绩。
一、活动时间：2011年5月-6月启动时间：2011年5月10日（周二）二、品牌服务年纲领性传播主题真情筑家·金牌服务·用心呵护·成就百年——富邦盛世，全心全意只为家！1、公司品牌传播主语：真情筑家成就百年——富邦盛世房地产，全心全意只为家主体语阐释：第一层含义，百年建筑，百年品质，为客户筑造品质过硬的放心房，为千家万户营造温馨港湾；第二层涵义，富邦盛世，以客户为中心打造公司品牌，铸就百年名企，承担社会责任，传承盛世人居文明。
2、物业服务形象传播主语：金牌服务用心呵护——富邦盛世房地产，全心全意只为家主体语阐释：以优质的物业服务，以客户为圆心，推出同心圆服务计划，为客户创造附加服务价值，提供代租代售代装修服务；通过联盟商家平台，为客户提供延伸服务。
树立“像呵护家人一样，全心全意为业主服务”的宗旨，着力打造金牌物业服务的形象，让客户生活中体验物业的价值和亲情。
三、品牌服务年系列主题活动四、活动实施计划“青年·梦想·家”青年置业计划活动执行方案活动时间：2011年5月10日活动主题：青年·梦想·家活动目的：通过关注目标企业的青年职工住房状况，以调查问卷方式“自下而上”地组织推介活动，从而实现推介项目，积累目标客户，组织小团购的目的。
活动形式：针对目标企业或客户开展住房状况调查活动，在调查问卷过程中介绍富邦新都产品，问卷回收后组织意向客户联谊会和调查问卷抽奖活动，进一步与意向购买客户进行沟通。
目标单位：中联水泥、东宏集团、兴隆煤矿、各银行（中农工建，特别是有业务联系的银行）营业网点、银座商场和超市门口（需要帐篷2顶）■活动宣传实施计划：（1）、售楼处现场布置：售楼处门头——条幅：富邦盛世2011年品牌服务宣言之“我的梦想·我的家”青年置业计划富邦盛世2011年品牌服务宣言暨新都会客户俱乐部成立仪式富邦盛世2011年品牌服务宣言之“同心圆”客户服务计划富邦盛世2011年品牌服务宣言暨价格诚信宣言新闻发布会启动仪式富邦盛世2011年品牌服务宣言之“楼王”评选活动引导旗——印字：富邦盛世品牌服务宣言（10面彩旗）真情筑家成就百年——富邦盛世房地产（10面彩旗）我的梦想·我的家——全心全意只为家（10面彩旗）富邦新都，代言曲阜新区人居新未来（10面彩旗）金牌服务用心呵护——富邦盛世房地产（10面彩旗）富邦新都欢迎业主回家，全心全意为业主服务（10面彩旗）引导旗布置说明：60面彩旗布置在迎宾大道工地围挡一侧、售楼处两侧、社区东门口两侧售楼处门口过厅处形象导引牌：2块。
青岛报广文案
其他楼盘推广语：深蓝公寓：对不起，让您久等六月深蓝即将全城公开开盘悦享多重好礼优惠滟澜海岸：五月：滟遇和院6月9日：揽阅河海一亩庄园滟澜海岸5月12日：河海环绕500-800㎡传世家族别墅30000㎡传奇景观样板区，即将耀世开启！5月26日500-800㎡传世家族别墅重新定义岛城顶级财富阶层生活方式5月22日，和院别墅首次绽放，当日接待600余人观摩5月29日，泰和盛世家族别墅典范样板间全城公开！近期将有购买尊享优惠公布，敬请关注。
中冶·圣乔维斯：5月26日我愿这样生活三期完美售罄全景楼王载誉加推耀居社区中央私享双重景观轴60米前后楼间距缔造无碍视野60-120㎡异域情致空间保利·里院里：一院献青岛私企87-120㎡绝版臻品耀城推出典藏城市人文核心最后的机会！一山一墅：5月26日蕴望族风范藏山墅人生力邀收藏界大师谈中国古代瓷器，臻情人文盛宴诚邀您的光临依泉美庐：6月14日CEO泉独栋手工别墅宝龙城市广场：6月14日即墨中央尊邸，开启国际都会非凡人生中央景观忘做（5号楼）6月限量加推，仅93席中海紫御观邸：6月14日大美无言大族排场爱丁堡：孟母何须三迁山东首家引进国际级颐养医疗服务配套6月9日崂山门户，城市养生官邸成品豪宅·园林盛宴·奢华精装·英式管家七大英伦主题园林广场，尊享风景中的视觉盛宴，即将绽放祥泰·正阳东郡：青岛的骨子里包容一个欧洲正阳路上首席城市别墅6月30日独门独院的别墅很常见整层赠送再送8个私家花园的不常有正阳路上164、196㎡城市别墅真正的别墅，必以独立之尊汲取天地涵养。
祥泰·正阳东郡，保留别墅原始本真，每一栋均接受大地滋养，亲地而生。
164㎡台地别墅赠103㎡，196㎡联院别墅赠138㎡。
采光负一层整层赠送，3.15米层高，可做健身室、影音室、台球室、红酒吧、瑜伽馆等；前后花园、下沉式双庭院、空中四露台等免费院落体系，将更多的空间和土地留给主人，家族版图自由支配。
中铁华胥美邦怎么样 中铁华胥美邦多少钱
中铁华胥美邦怎么样中铁华胥美邦多少钱
导读:本文介绍在房屋买房，选二手房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
青岛中铁华胥美邦位于青岛市城阳区，由青岛中铁祥丰置业有限公司开发，物业公司：青岛中房物业管理有限公司，中铁华胥美邦住宅底商产权为70年，小区建筑年代2015年，小区均价16007元。
该楼盘位于黑龙江路与湘潭路交汇处西500米，小区占地面积170000㎡，建筑面积530000㎡，容积率2.48，绿化率40.00%。
该楼盘位于黑龙江路与湘潭路交汇处西500米, 附近有中铁华胥美邦周边为黑龙江路、重庆路、青银高速等城市干道，交通便利。
公交线路： 327路、122路、502路、503路、103路、371路、129路、640路、364路、213路、917路等10余条公交线路, 交通十分便利。
中铁华胥美邦周边配套设施包含：华胥美邦幼儿园、公立天泰小学、云头崮小学、世华外语学院、北大实验中学、商务管理学院、第三人民医院，青岛市第八人民医院、东方城购物中心，奥特莱斯购物中心，华润万家超市、肯德基、嘉禾国际影城等等，此外还有中国农业银行，社区计划配有自助银行，生活配套设施齐全。
中铁华胥美邦比较值得购买。
本文结束，感谢您的阅读！。
中铁6月-8月阶段推广策略
中铁6月-8月（二期签约——三期前）推广策略一、6月-8月总体市场：存在严重不定性。
▪楼市回暖，房价上升。
政府即将以“开征物业税”打压房价。
▪王石又抛“后拐点论”，市场有可能再次陷入观望。
▪7、8月为传统销售淡季。
二、6月-8月总体策略：明修栈道，暗度陈仓（以商品房带动定销房销售）建议1.：尽快（7月前）动工2栋商品房，定价与绿地相同。
目的并非销售商品房，而是用价格差形成强烈对比，刺激定销房客户，促进定销房的销售。
建议2.：商品房售楼处（小鸟巢造型）开工建设，强化项目新京派定位，并成为项目永久景观。
建议3.:商品房围墙为故宫式的红墙绿瓦，强化项目新京派定位，强化商品房高端形象。
建议4.:中铁会6月底提前筹办。
提升项目附加值，坚定客户信心。
广告语：中铁会，新徐州“铁”的力量建议5.:“铁的质量”工程品质展示会建议6.：销售策略：多次开盘集中消化面对具有不定性的市场，客户每积累到300，就提前解筹。
三、6月阶段分析：1.由于定销房无法做销控，结果必是尾盘产生大量滞销户型。
2.滞销户型解决：▪“翅膀楼”D、F户型→→变组合户型， D、F打通为一套。
→做样板间甚至样板楼，改变户型印象，刺激购买欲。
→广告低算总价优惠幅度，突出低门槛置业。
▪“边角楼”G户型→由于G户型户型本身没有问题，只是处于项目边缘，因此自然消化为主，等其它类似户型消化完，客户购买方向自然转到选择G户型上。
→将项目西侧绿化完善，弥补西侧G户型边缘位置的不足。
四、6月任务的完成：1. 保证高签约率；2. 重点客户把握：▪一期剩余客户、二期没选的；▪已交表新客户；→广告重点突破▪新客户。
→广告重点突破五、阶段推广策略：趁热打铁！以“新徐州、新徐州人”再次掀起市场舆论狂潮。
将热销延续下去，不断助推销售高峰。
阶段推广定位：新徐州首席人文社区支撑：1500户业主全部本科以上学历，首批新徐州人。
1、低门槛： [“3万住中铁” 80平米2房]吸引更多没有计划购房的年轻客群的购买欲。
青岛某项目推广执行方案书
项目推广执行方案书第一部分营销准备及市场进入策略一、项目组合包装策略就本项目这样有特色的项目而言，项目整体的包装对于项目的定位，项目的宣传等等都具有决定的作用。
因此，要注意对附近街区销售场所，施工场所以至于工作人员的包装，使其能在项目尚未完工之前，充分体现项目特色，向用户展示项目风采，减少销售期房的过程中用户的心理阻碍，起到积极诱导客户购房的作用。
（二）、项目施工围墙包装策略项目的围墙包装与街区改造及施工要求相配合。
在东边销售中心处围墙采用砖墙，柱头及墙面刷彩色乳胶漆，每隔一个墙面挂项目外立面及内部小区环境效果图喷绘灯箱，外打射灯照射，墙柱头安置欧式花盆，内植悬吊植物，每间隔一堵实墙安置一段铁花栏墙。
二、项目营销准备（一）、售楼处内装风格及内部布局风格的确定销售中心是销售道具的重要组成部分。
通过销售中心的装修、装饰，不仅为客户提供一个洽谈的场所，最重要的是通过这个场所体现项目的风格，定位、质量、品味以及开发商的实力和素质，让客户在此能被项目所营造的氛围所感动，引发心理的共鸣，完成销售。
接待中心内部装饰方案待接待中心总平图确定后，会同专业装饰设计公司共同制定，但整个接待中心应具有强烈的古典艺术氛围，从内部的色彩应用到销售设施都应该具有情调，。
原则上接待区、讲解区和洽谈区分为三个空间层次，具有不同的区域特质。
接待区为花岗石或青石板铺地，主要为小型吧台式接待台；讲解区用木架抬高放置模型及项目效果图、经营规划示意图；洽谈区则为地毯铺地，设计为咖啡吧座形式，墙面设置户型平面及分层平面示意图，销售控制表。
除了常规的接待区、讲解区、洽谈区外，还可以规划出一块生态区。
通过室内各部分的主题营造，创造出良好的销售氛围，解除客户在购买时的心理压力，认同本项目的内在品质，促成销售。
（二）、销售资料的准备1、楼书根据项目的定位制定一部能够反映项目特色的售楼书，它主要表现项目的文化风格，同时体现开发理念，利用独特的形式起到树立项目独特形象的作用。
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1、尽快出据华胥TOWN卡更名细则，促使更名客户尽早完成华胥
TOWN卡更名工作 2、调整营销推广策略，针对目标客群尽量做到精准营销 3、线下活动推广力度加大，力求创新，增加影响力
目 录
2011年营销工作重点
核心工作
1、认筹客户的维护工作，全面提升解筹率，实现开盘销售目标。 2、新客户的积累及客户渠道的开拓，为核心指标的完成打好坚实基础。
认筹客户区域分析
外地客源占了较大比重，达到31%，原因为本次分析以户口所在地为划分，不再以工作和居住区域来 划分，以更好的对客户实际户籍情况进行汇总，因此大量在青岛工作和生活的外地客户全部划归到外 地客源中，此部分客源也以刚需为主，目前受限购影响的总体数量较小； 项目开放初期客源分布以市南区为主，原因为接待中心位于市南区南京路，周边区域路过客户较多，
2011年营销工作重点
核心工作/推广工作/销售工作
媒体策略 1、2010年中铁华胥美邦项目传统媒体如：纸媒、户外、广播、网络等媒体运用取得显著成效，项目 知名度与美誉度显著提高，前期宣传实现既定目标。 2、2011年项目进入实际销售期，在做好项目知名度宣传同时，更应关注目标群体媒体渠道的开拓， 使项目推广直击目标群体，实现“精细化营销”。 3、媒体运用过程中，注重线上、线下互动，将线上推广与线下活动紧密结合，实现“立体化营销” 的目的，注重软性推广的挖掘，如软文、专栏、新闻、线上评选活动、博客等，做到全方位、爆炸 式推广攻势。 4、加强对打动客户成交卖点的挖掘，针对后期越来越理智的客户，挖掘新的卖点。
同时目标客源刚需客户多在市南区居住和工作，这也符合我们的项目定位；
后期城阳李沧区域客源上升明显，比重达到24%，随着项目知名度不断提高和李沧城阳区域宣传力度 的加强，这两个区域的客源逐渐接触到项目信息，并转化为有效认筹。
认筹客户背景分析
客户年龄
客户分析
已购套数
结合三种不同数据的分析可以看出： 认筹客户中以26~35岁占主导（达63%）； 认筹客户中本科和专科学历客户最多（达86%）；
数据分析
来访年龄/学历/职务分析
年龄 学历 职务
客户年龄主要集中在26-35岁，占69%，以中青年为主。这部分年轻客户更注重品质和未来的生活质量。今 后推广中，应针对年轻客户渠道可以加强宣传。例：增加分众传媒，覆盖岛城写字楼白领阶层 学历在专科以上的客户达84%，由此证明关注本项目的客群绝大部分为高学历群体，而这部分群体也是青 岛白领阶层 由于50%的客户职务在员工级，这部分客户由于工作年限较短，所以更加可以证明这部分客户属于青年客群
认筹客户中0套房产达74%，1套房产达17%
由此证明本项目认筹客户属于中青年刚需客户，而且 大部分受过高等教育。
认筹客户背景分析
行业性质 意向付款方式
针对以上客户背景分析： 客户群体以年轻人为主，三十五岁之内的客户占比82%，整体层次较高，其中大专以上学历客户占 了88%，首次购房客户占了较大比例为74%，大部分不能承受一次性付款，商业和公积金贷款比例
数据分析
意向房源分析
小 结
如图所示，认筹客户中对Q、P、F、N、G户型比较认可，其中Q户型意向客户占比23%、P户
型占比14%、N户型占比11%；客户主要选择原因为此类户型整体比较方正、面积适中、布局合
理、楼座位置佳、景观丰富等原因。 Q、P、N、F、G户型供应量远小于意向客户量 Q户型供应量为28套，目前意向客户为154组；P户型为16套，意向客户为96组；N户型为28套，
意向客户73组，F户型为14套，意向客户71组；G户型为14套，意向客户62组。
以上户 此类户型的引导，另外加推7#楼可以增加F、G户型的供应量。
数据分析
意向房源分析
小 结
D、C、E户型供应量远大于意向客户量 D户型48套，意向客户22组；C户型96套，意向客户20组；E户型48套，意向客户15组。 以上户型需要在新客户接待时重点引导推荐，并在宣传推广时也有针对性的推出。
备注：数据来源于2010年10月至2011年1月30日
数据分析
来访客户月收入分析/认筹客户月收入分析
来访 认筹
来访客户中3000~5000元收入的客户63%，认筹客户中3000~5000元收入的客户占66% 来访客户中5000~8000元的高收入群体（28%）认筹客户中5000~8000元的客户占16% 从而证明，来访客户与认筹客户经济收入基本吻合，这也再次证明本项目的主要客户群体属于 3000~5000元的小白领阶层。
2011年营销工作重点
核心工作/推广工作/销售工作
媒体类型 纸媒 网络 短信 户外 楼宇广告 公交媒体 具体媒介 半岛报、早报 运用模式 硬广、软文、专访等 备注 以半岛都市报为主，主要营销节点兼顾 早报
搜房网、新闻网、搜狐焦点 硬广、软文、专栏、专 以搜房网、新闻网为主，其他网络媒体 网、新浪乐居、青房网、无 项评比、论坛、新闻、 为辅进行推广。通过即时通讯群与客户 忧房网、即时通讯软件群 客户群等 互动。 短信群发 高炮、道旗 分众传媒 世通华纳移动电视广告 活动信息告知 形象硬广、导视 广告短片 广告短片 主要配合线下活动 相对2010年减少高炮数量，仅保留黑龙 江路1块，增加湘潭路道旗，作为导视 系统一部分，有效导引、截流客户 通过楼宇广告，直击白领、年轻群体 针对刚需性年轻群体，在交通工具上直 击目标群 定向李沧区、城阳区半岛都市报夹报， 重点挖掘地缘性客群
数据分析
来访客户获知途径/来电客户获知途径分析
来访途径
来电途径
通过客户获知途径分析： 经过对来访来电途经的对比可以发现，来访中路过客户较多，原因在于售楼处设立在市南区，方 便客户来访。而来电客户中，网站和半岛两者占总来电量的54%，由此说明，为方便未能前来售 楼处咨询项目信息的客户，应在2011年加大网络和报广的投放力度。
认筹客户流失原因分析
认筹流失客户原因分析 购买其它项目 信贷调整 客户 5 5 19% 19%
受限 数量 占流失比例 15 56%
其它 2 7%
流失总计 27 100%
对于27组流失客户进行细分，受限购套数影响放弃的占56%为15组，因信贷政策调整利率上浮等放 弃的占19%为5组，已购买其他项目占19%为5组，不明原因的为2组。
备注：数据来源于2010年10月至2011年1月30日
数据分析
来访客户询问重点分析
通过来访客户询问重点分析： 客户关注最多的是价格占、面积、户型 分别占14%，第四位是地理位置占13%， 周边环境屈居第四占12%，其他事项关注 较少。 这证明本项目的价格、面积和户型将是 牵动客户神经的重点，建议在确定具体价 格时谨慎评估，尽量不要超过客户心理接
2011年，一期项目总销售目标：910套（1期可售房源）
2011年，二期项目总销售目标：****套
目 录
数据分析
群体分布
目标群体分布：以市南区工作的白领阶层和地缘型客户（项目周边、李沧和城阳区）为主
数据分析
来访量分析/来电量分析
来电走势图
来访走势图
通过2010年10月至2011年1月31日的来访数据可以看出10年10月和11月属于平淡期， 由于当时PR活动刚刚推行，12月PR活动及认筹活动的开展使来访量达到高峰，但自钻 石卡活动结束后，在1月第1周开始，来访量开始下降，导致原因有： 项目已进入腊月（市场平淡期） 老客户已在认筹期大量消化，新客户增加衔接不及 针对此问题，将在2011年大力开拓新客户及新的渠道 备注：数据来源于2010年10月至2011年1月30日
A、B、O、C1户型供需基本平衡，L、M、B1、J分别因朝向和位置等原因客户关注较少，H1
户型面积大，通透性一般，且内部拐角较多，目前无人选择。下一步加强合理引导，保证户型整 体去化的相对平衡。 今后在推介时会注重有主导性的推荐，以顾问的身份为客户挑选户型，缩小客户的选择范围， 同时会加强户型景观的说辞引导，减少客户针对户型对比的心理落差。
受底线
备注：数据来源于2010年10月至2011年1月30日
数据分析
来访客户单价需求分析
通过来访客户单价需求分析：
5500~6000元的占首位达42%， 6000~6500元其次达34%，5500元以下 占第三位达15%，而6500~7000元和
7500~8000元仅占7%和1%。
这表明，来访客户的潜在意识将本项目定 位在不超过6500元，甚至低于6000元的 基础上，这对本项目日后的价格定位有一 定参考意见。
数据分析
来访区域分析/来电区域分析
来访 来电
通过数据显示：来访客户中，市南区占到总量的一半达47%，而来电客户中市南区却仅占23%，城阳 和李沧来电客户明显提高。 由此说明： 市南区来访客户多，与售楼处设立在市南区，方便区域客户来访及路过有着明显逻辑，而来电客户中， 城阳和李沧客户有可能因为路途遥远而未能前来，所以才导致来人分析中城阳李沧客户比例降低，因此 来电分析将更能代表客户区域状况。2011年地缘客户将是开拓重点。 备注：数据来源于2010年10月至2011年1月30日
数据分析
认筹客户分析总结
通过认筹客户情况数据的分析统计，可以明确的看出认筹客户类型符合本项目前 期客群定位，属于刚性需求类型。也正是因为本项目客群定位的准确性，才促使了认 筹客户流失较少，但心理影响依然存在，因有部分客户受到新政的影响，产生观望态 度。因此介于目前新政的影响及大市场环境回暖较慢的情况，本项目应采取以下对措 施：
认筹客户分析
1、客户受新政影响分析 需要更名客 受影响客户 观望客户 户 总计 33 35 95
5% 6% 15%
流失客户 数量 占流失比例 27 4%
样本数量 622
小结 :
流失客户为因各种原因明确表示不再购房的，比例占到认筹总量的4%为27组；更名客户指受限购
令影响需要指定更名给亲戚或朋友来办理购房的，比例占到5%为29组；观望客户为因新政和信贷 政策调整影响持观望态度的客户，比例占到6%为35组。