上实水天花园
上海黄浦区高端楼盘调研——淡水湾花园
楼盘名
淡水湾花园
记录人
考察日期
2016/1/28
来源
项目
信息内容
分析
726户（一期全装修，二期全毛坯房）
开盘日期/交房日期
一期开盘2005年，二期开盘2006年
目前三期在建中
开盘价格/目前价格
一期开盘2.5万/平，目前均价8万
交通方式
13号线马当路站
地址
马当路588弄
中央楼底中空活动空间，人行入口大厅
广告投放可能位置
人行入口大厅的前台，电梯框架广告
周边商业配套观察
周边可合作商业机构众多
其他
照片拍摄
包括：出入口、四周马路、小区内部道路、小区会所、物业管理、设摊位置、广告位置、车库、周边商业等等
以下为实地考察照片
物业服务
上实物业管理，物业管理费2.8元。每栋楼需刷卡进入，电梯不用刷卡
小区汽车数量及品牌占有
中档品牌居多
二手房成交/价格走向
二手房成交价格Leabharlann 涨20%业主特征中高端
自住为主
业主社交群
小区公共绿地为业主交流场所
实地统计
各出入口
人流量统计
工作日
人流量较高
周末
设摊位置
晴天
中央楼底中空活动空间，中央花园
雨天
实地考察
物业
管理
入住户数
入住率90%以上，约650户
入住率极高
户型分布
主力户型120-150平米，小部分100平以下小户型
中小户型为主，二手房目前总价1500万左右
小区现有的商业合作
大门口有健身会所唤潮健身，家庭两年卡9800元
周边合作商业机构
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四季全景台
香梅花园1-5期
杏花新村
大唐盛世花园1-3 期
锦三角花园
牡丹小区
盛第大厦（2335）
万邦都市花园1-5期。
合肥物业公司名单
107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133
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上海市水务局关于印发《上海市水美社区试点建设三年行动方案（2024-2026年）》的通知
上海市水务局关于印发《上海市水美社区试点建设三年行动方案（2024-2026年）》的通知文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2024.03.19•【字号】沪水务〔2024〕121号•【施行日期】2024.03.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于印发《上海市水美社区试点建设三年行动方案（2024-2026年）》的通知沪水务〔2024〕121号各区水务局：《上海市水美社区试点建设三年行动方案（2024-2026年）》已经2024年3月15日局长办公会审议通过，现予以印发，请遵照执行。
特此通知。
上海市水务局2024年3月19日上海市水美社区试点建设三年行动方案（2024-2026年）水美社区主要是围绕建成区范围内河湖及其周边滨水空间，参照“一江一河”两岸公共空间建设要求，形成水质优良、岸绿景美、人水和谐的都市社区新气象。
为全面落实美丽上海建设重点任务，切实解决建成区居民关注的水环境问题及亲水需求，改善社区周边环境，打造更多宜居、宜业、宜乐、宜游的水美社区，结合上海实际，制定本市水美社区试点建设三年行动方案。
一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神和习近平生态文明思想，践行人民城市重要理念，坚持低碳、绿色、自然、生态，以建成区范围内河湖及其周边滨水空间为建设重点，结合河湖整治和长效管理工作，为居民提供更加舒适宜居的社区生态环境，为加快建设人与自然和谐共生的社会主义现代化国际大都市提供支撑。
二、基本原则（一）完善机制，形成合力坚持河湖长制引领作用，构建水务部门牵头协调、相关部门联动配合、属地政府组织实施、社会各界广泛参与的工作格局，进一步完善政策措施，健全工作机制，共同推进水美社区试点建设工作。
（二）因地制宜，综合施策围绕建成区范围内河湖及其周边滨水空间，制定试点实施方案，选择低碳、绿色、自然、生态的治理模式和措施，处理好自然恢复和人工修复的关系，因地因时制宜、分区分类施策，打造水质优良、岸绿景美、人水和谐的社区人居环境。
前滩3201地块住宅项目地下车库民防工程项目编码15
前滩32-01地块住宅项目地下车库民防工程（项目编码：15EXPD0033）项目基本信息浦江拓展大型居住社区20-02地块社区文化活动中心新建工程地下1层地下车库民防工程（项目编码：1702MH0120）项目基本信息上海市普陀区万里社区卫生服务中心新建工程民防工程（项目编码：1702PT0005）项目基本信息上海大学延长校区建设改造项目电影学院教学用房及交流展示中心民防工程（项目编码：1501ZB0005）项目基本信息普陀区长寿社区D5-6地块商办楼新建项目民防工程（项目编码：1602PT0056）项目基本信息首创淀山湖大道北侧53-04地块普通商品房项目民防工程（项目编码：1702QP0223）项目基本信息大场社区W121501单元600坊地块动迁安置房项目民防工程（项目编码：1702PT0052）项目基本信息延吉第二初级中学拆除重建项目民防工程（项目编码：1602YP0016）项目基本信息正泰启迪（上海）科技发展有限公司-正泰启迪智电港项目民防工程（项目编码：1702SJ0442）项目基本信息上海百汇医院新建项目地下二层地下室民防工程（项目编码：1701MH0028）项目基本信息奉贤区南桥新城18单元06-D-01区域地块项目民防工程（项目编码：1802FX0002）项目基本信息金山区金山新城JSC1-0402单元1-08A-01地块，金山区金山新城JSC1-0402单元1-08B-01地块项目地下车库民防工程（项目编码：1702JS0144）项目基本信息浦东美术馆（暂定名）项目民防工程（项目编码：17LJPD0008）项目基本信息新建闵行区华漕镇华漕社区MHPO-1402单元06-03地块动迁安置房项目地下一层汽车库民防工程（项目编码：1702MH0455）项目基本信息宝山区顾村镇刘行社区2单元E-8地块、E-10地块、F-2地块项目民防工程（项目编码：1802BS0006）项目基本信息新建浦江镇第五中学项目地下一层汽车库民防工程（项目编码：1702MH0062）项目基本信息浦东新区凌兆小学改扩建项目民防工程（项目编码：1502PD0275）项目基本信息上海师范大学（上海旅游高等专科学校）新建综合楼项目民防工程（项目编码：1501FX0009）项目基本信息森兰星河湾新建项目民防工程（项目编码：17ZMPD0004）项目基本信息骨科医疗器械研发产业中心一期项目地下室民防工程（项目编码：1702JD0174）项目基本信息张江国际社区人才公寓（一期）项目地下车库民防工程（项目编码：17ZJPD0012）项目基本信息祝桥镇江镇社区E3-1地块动迁安置房项目地下车库民防工程（项目编码：17ZQPD0009）项目基本信息惠民家园三期动迁安置房项目地下室民防工程（项目编码：1502JD0204）项目基本信息青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块新建商品房项目民防工程（项目编码：1702QP0415）项目基本信息松江南站大型居住社区C19-27-01地块项目民防工程（项目编码：1702SJ0088）项目基本信息航头拓展基地13-04地块福利院新建项目地下一层民防工程（项目编码：1502PD0045）项目基本信息新江湾城A5-01地块配套学校新建项目民防工程（项目编码：1702YP0146）项目基本信息上海市第四社会福利院新建项目民防工程（项目编码：1501SJ0004）项目基本信息杨浦区3号地块B块项目地下车库民防工程（项目编码：0601YP0012）项目基本信息康桥工业区东区D04-03地块动迁安置房项目地下车库民防工程（项目编码：17ZJPD0023）项目基本信息崇明区长兴人民医院新建工程民防工程（项目编码：1701CM0009）项目基本信息上海临港核芯企业发展有限公司新建生产及辅助用房项目民防工程（项目编码：1602SJ0354）项目基本信息上海申丝凯乐现代物流总部级管理中心民防工程（项目编码：1502BS0313）项目基本信息刚泰工艺美术用品制造加工工厂项目地下车库民防工程（项目编码：1502PD0064）项目基本信息奉贤南桥新城文体MALL项目民防工程（项目编码：1502FX0041）项目基本信息闵行区闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区19-01地块项目地下三层汽车库民防工程（项目编码：1702MH0469）项目基本信息枫泾镇04-05和04-07号商品房地块项目地下车库民防工程（项目编码：1702JS0155）项目基本信息前滩10-01地块项目地下二、三层车库民防工程（项目编码：16EXPD0001）项目基本信息奉贤区南桥新城14单元09A-02A区域地块项目民防工程（项目编码：1602FX0149）项目基本信息奉贤区南桥新城15单元23A-01A地块新建商品房项目民防工程（项目编码：1702FX0217）项目基本信息浦东新区曹路区级征收安置房11-01地块项目地下室民防工程（项目编码：17JQPD0016）项目基本信息嘉定区徐行06-04地块商品住宅项目地下室民防工程（项目编码：1702JD0004）项目基本信息。
某地单身公寓建筑结构图
夏博海、湖南宝基地产集团有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
夏博海、湖南宝基地产集团有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】湖南省益阳市中级人民法院【审理法院】湖南省益阳市中级人民法院【审结日期】2021.08.09【案件字号】(2021)湘09民终1016号【审理程序】二审【审理法官】熊莉陈运泉昌丹【文书类型】判决书【当事人】夏博海;湖南宝基地产集团有限公司【当事人】夏博海湖南宝基地产集团有限公司【当事人-个人】夏博海【当事人-公司】湖南宝基地产集团有限公司【代理律师/律所】崔春秀北京市盈科(深圳)律师事务所;周航北京市盈科(深圳)律师事务所【代理律师/律所】崔春秀北京市盈科(深圳)律师事务所周航北京市盈科(深圳)律师事务所【代理律师】崔春秀周航【代理律所】北京市盈科(深圳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】夏博海【被告】湖南宝基地产集团有限公司【本院观点】本案案由应为商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】无效代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据举证不能的后果诉讼请求开庭审理维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审判决查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。
本案二审争议焦点为：1.宝基公司交付的房屋是否符合其对于涉案楼盘及房屋的约定；2.宝基公司逾期交房是否构成违约；3.宝基公司交付的房屋是否存在夏博海主张的质量问题；4.一审判决违约金金额是否适当。
关于焦点1，宝基公司在销售涉案楼盘及房屋期间，对“领御·一方中心”1、2、3、4栋楼盘进行了广泛宣传，其对房屋及相关设施所作的具体说明和允诺应视为要约，宝基公司如违反，应承担违约责任。
宝基公司的宣传中虽出现了“0公摊”字样，但其同时也注明了“建筑面积以外的可拓展面积”、“超低公摊”。
双方签订的商品房买卖合同中亦对分摊建筑面积进行了约定。
全国楼盘名称大全
上海知音、江南山水、艺术专家堡、重归伊甸园、优诗美地、梦里水乡、动感之都、龙头王国、凤和凰、数码精英、永胜大典、长城公社、炫特区、水印长滩……于是，广州的策划奇才们灵机触动，也随之创造了不少新颖奇特的命名，例如东山水恋、上善若水、爵世281、挪威森林、泊岸森邻、西关翡翠等等，当然还包括伊顿十八、海伦堡、波尔多庄园、欧洲故事、上领、尚海、左岸、君铂?国际、理想蓝堡国际、紫钻、自由心岸等等，即将推出的更有碧云天、维纶特莱、康桥365等等。
丽江花园的九如通津，新燕花园的香榭里春天，白云高尔夫的荷塘月色，荔湖明苑的亲晴天，润汇大厦的城市日记“牛街18”、“上东区”、“陶然北岸”、“三环新城”、“万泉新新家园”、“上地佳园”、“百望家苑”“东区国际”“朝阳新城”等；深圳的“罗湖金岸”、“东门银座”、“福滨苑”（在福田）、西丽山庄、银湖别墅等；上海的“徐家汇花园”、“虹桥华庭”、“静安经典”万科“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”等；珠江的“珠江帝景”、“珠江骏景”、“珠江罗马嘉园”等；以及中海的“中海凯旋”、“中海枫涟山庄”等；万科温馨家园、中海深圳湾畔、金地香蜜山、招商花园城、长城盛世、绿景蓝湾半岛、朗钜御风庭等等，“半山?兰溪谷”、“东海岸”、“红树西岸”、“倚山花园”、“水岸新天”、“蔚蓝海岸”等；北京有“西山美庐”、“兴隆湖景别墅”“亚运新新家园”、“檀香山别墅”“陶然湖景”等；上海有“湖畔佳苑”、“西郊庄园”“风临左岸”、“熙园”、“水榭花都”、“兰溪谷”、“香蜜山”、“纯白领域”、“乐扬枫景”，北京就更是敢于创新：“一栋洋房”、“碧海方舟”、“橘郡”、“美妙时象新天”、“太阳星城”、“CITY ONE”（其建筑高度高达100多米）等等，绝对有“名不惊人死不休”独墅逸致（独树一帜）、一世情园（一世情缘）、源屋曲（圆舞曲）、御墅临枫（玉树临风）等等，深圳也有：金玉良苑（金玉良缘）、岭秀（领袖）北京有“尚西?泊图屋”、“纯粹?建舍”、“鼎极?嘉华世纪”、“时尚?橙堡”、“尚品?福城”、“温镀?空间”等等，深圳也有：“安柏?丽晶”、“阳光带?海滨城”、“俊峰?丽舍”等等。
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同样， 1851年在YOSEMITE首先发现金矿的故事，在此被演绎为一个 “创富精神延续”的概念，结合自然而时尚居住 ，这里开始获得了前所 未有的关注，并真实炮制了一个北京带有国际血统居住版块形成的开篇 奇迹 。
在重庆，我们希望上实同样能开创这么一个先河。
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综合比较评估，方案四初步具备可执行性
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产品重构下的建筑布局及组团关系
整个小区实现分级管理，共享景观
是峡谷。
基于峡谷，由外及内，完善建筑形
态、品质的不同级别，形成有关联 的组团关系。
花园洋房区 别墅产品区
小高层区 升级别墅区
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客户定性
名 士
名士，是对智商、情商、财商的一种混血，已 积淀在中国文化的动脉里
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产品重构
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项目概况
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项目公众印象
相关配套：温泉度假酒店、3000平方米 会所、600亩翡翠湖、学校等
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香溪美林
区位：紧临本案北侧。
物业形态：3＋1、2＋2花园洋房 占地面积：400亩 建筑面积：30万平方米 容积率：地面容积率0.97 相关配套：游泳池、湖水、羽毛球场、 篮球场，10000余平方米商业配套
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本案客户群体初判
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客群分析
重庆知富阶层： ——具备知识与财富的阶层
具备东方人居智慧
事业有成，对生活比较执着
家庭结构一般三代同堂，注重家庭观念
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花园洋房区 别墅产品区 小高层区
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开发进度
一期：天域
一期：天域
2000年10月28日，第一批次四层庭院洋房推出
2001年7月，第二批次（A2）四层庭院洋房推出
2002年9月，第三批次（A3）精装小户洋房推出 二期：鹭岛
二期：鹭岛
2004年10月16日开盘 推出12栋别墅，130套花园洋房 目前在售洋房面积4022㎡，联排别墅面积8807㎡
推出市场 多年之项目
较多沙区 教师置业 郊区 休闲养生住宅
整体 市场形象
居住环境好 在北碚方 向，靠近 沙区 多层洋房、 别墅
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S 1、项目成形已久，内部配套资源 较为成熟 2、外部自然景观较好 3、开发商的品牌及实力
W 1、处在于销售市场的弱势板块；
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产品现状
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产品组合及布局
占地面积：363640㎡ 容积率：0.682 建筑密度：13.27％ 绿化率：63.9％ 建筑面积：236886㎡ 其中住宅面积： 206074㎡
规划理解
针对项目所处的地域环境，在总平面布局中，
一期：天域
采用一横两纵的结构布局形态。 临212国道沿线的绿化带，与沿线建筑共同
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C地块价值认知
整个地块中地形制高点
未开发的最后一块整体滨水地块
项目产品品质提升的最佳地块
C地块物业形态、品质的高度与方向
天域
花园洋房
鹭岛
联排别墅
改原高层规划为以 联排别墅为主的 别墅升级产品
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人文郊野
上实集团重庆水天花园竞标提案 2009.2
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目
录
一． 序 二． 市场基础 三． 产品重构 四． 形象推广 五． 营销执行 六． 销售管理
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序:
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——我们的创意旅程由此展开。
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2000年，北京、温榆河、优山美地。
YOSEMITE，美国一个著名的国家森林公园的名字，诞生为今日北京高 尚别墅区的开篇项目，那年的这里，正是一个关于YOSEMITE的美好传 说，让这个英文单词向市场制造了足够的悬念，也为项目注入了鲜活的 力量。
大凡上风上水之地，或山或水，天生拥有独特的自然生态景观资源。 与城市总体规划及主要拓展的方向吻合。 大多形成城市中高端物业，主要为近郊别墅物业的聚集地。
将形成“重庆城市豪宅群落”区域
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区域市场竞争状况
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空气质量优，是重庆市主城北部重要的生态屏障。
“上风上水”，具备发展高尚都市休闲旅游业的天然条件
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区域定位
目前崛起的高尚休闲商务新城。 即将引领重庆城市化进程的经济新高地。
未来重庆最适合人居的山水园林生态家园。
定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展
在重庆，我们希望上实同样能促成这么一次成熟。
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从优山美地到纳帕溪谷，北京两大代表性别墅品牌，以 概念为突破促成了温榆河片区住宅品质的全面成熟，形 成了北京目前炙手可热的高尚别墅版块。 我们以此为鉴，旨在为重庆创造一种新的生活价值，并
以此为重庆天生溪高尚别墅版块谱写序曲，奏响振聋发
我们面对的，是一个隐约能看到影子的重庆新兴高尚住区，是 一个享有山地景观、水岸情怀和高尔夫居住氛围的重庆世外桃 源。 我们希望，市场透过这个隐约的影子，能很清晰的看到一个胜 景里孕育的一种美好生活的超强生命力，好奇地去关注、去探 寻一个生活创意论的创造过程，深刻地体验到一种文化对生活 的深厚支撑力量。
方向，规模适中现代化的新城区”。
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区域价值研究总结
1. 重庆城的“上风上水”位臵，是重庆的“风水宝地” 。
2. 重庆未来5年新兴板块，发展项目以大型和超大型项目居多，提高和升级
板块的含金量。
3. 区域内自然资源丰富，温泉、金龙湖、翡翠湖。
方案一：按套内110㎡算，可销售402套 按片区小高层销售价格3000元/㎡计算，可销售1.32亿 方案二：按套内130㎡算，可销售223套 按片区花园养房销售价格3600元/㎡计算，可销售1.04亿
方案三：按套内180㎡算，可销售129套
按片区联排销售价格5000元/㎡计算，可销售1.16亿 方案四:花园洋房（占65%）可售6246万元,联排（占35%）可售4672万 元,总可销售金额1.1亿元.
聩的品牌强音。
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2003年，重庆？
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我们的创造思路，经历过以下两种概念的撞击： 意大利 Capri 卡普丽岛——奥古斯都大帝因为Capri，用比它大几倍 的一片土地换取它，然后在岛上度了整整十个春秋。这里的森林、水 域、空气、阳光和岛屿别墅，曾吸引了好莱坞著名影星伊丽莎白〃泰 勒、世界著名作家霍蒂、美国富豪波顿爵士等来自全世界的名人。 美国Cross Creek克纳溪谷——十字小溪是位于美国佛罗里达州的一 个乡村小镇。风景秀丽，令人流连忘返。这个河畔的小城镇，因80年 代一部叫《十字小溪》的电影而闻名，这里的生活被诗话，如梦境般 美好却又是可触摸得到的真实。
2003年，北京、温榆河、纳帕溪谷。
纳帕溪谷是受美国葡萄酒产区中最富盛名的小镇——纳帕谷地（Napa Valley）的启发。著名导演Arau.Acfonso为寻找电影《云中漫步》中那 片带有梦幻色彩的葡萄园，亲赴欧洲、澳洲和南美各地，最终选定了位 于旧金山以北80公里的纳帕溪谷。 纳帕溪谷与世界同步的声音通过对外来概念的嫁接，在03和04年响彻京 城，纳帕溪谷正是这样把国际居住理念，建筑秉承的“北美全新版、多 庭院、独栋别墅”的产品精神 ，见证了温榆河中央别墅区全面成熟。
南区临水联排别墅主体建成， 南区B4地块、北区C地块尚未开建
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新概念下的产品重构
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回归本源
地貌形态
因天然地貌而形成的中轴峡谷，一方面整个 地块划分为南北两个区域，另一方面也成为 南北区联接的重要景观打造带
但，我们依然希望，把目光锁定在一个与项目血统更 接近的区域，具备更好与项目对接的概念展开探讨。
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市场基础
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区域价值研究
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1000米坡地水岸线的价值利用
一期：天域
产品升级
从一期花园洋房升级二期联排别墅，以B区在 建滨水别墅和C、B4区地块组成的收官之作， 产品升级势在必行。 二期：鹭岛