可行性研究对房地产开发的作用

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面，摘要，目标，正文，附件和附图六个部分。

1．封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2．摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况，市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。

也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

3．目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系，假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

4．正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：
a．概况(包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明)；
b．市场调查和分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测。

不仅要有定性的分析，还要有定量的推导；
c．规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。

市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖(部分地区)及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件；
d．建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备；
e．投资估算及资金筹措：要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。

例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等；
f．项目财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内部收益率和动态回收期等；
g．风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标；
h．可行性研究的结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力；
i．研究人员对项目的建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考；
j．相应的附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、
销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。

5．附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。

一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书，土地批租合同，土地证，建筑工程许可证等)。

专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律，法规方能编写项目可行性研究报告。

6．附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图。

有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

二、关于可行性研究报告
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

1.1 研究方法
可行性研究报告的研究方法主要有查询往年资料、发放问卷、集体商讨、数据共享、比较研究、专业人士把关等（望有人增补）。

1.2 一般要求
（1）首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。

（2）可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。

对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。

（3）在做法上要掌握好以下四个要点：①先论证，后决策；②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究；③要将调查研究贯彻始终。

一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性；④多方案比较，择优选取。

（4）为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，
防止因各种原因的不负责任草率行事。

1.3 阶段划分
可行性研究属于投资决策期所做的工作，它可分为三个工作阶段：投资机会选定阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段。

这三个阶段研究的内容、目的和深度各不相同。

根据开发项目的规模、类型、复杂程度和要求不同，可行性研究的工作阶段可以适当调整。

三个阶段的重要性有所差异，在精确度要求及时间费用上略有不同。

投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序。

在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程度，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的。

在实行三阶段研究时，如果在机会研究之后，项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须进行；如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段。

一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究。

1.4 主要内容
三、关于可行性研究在房地产开发中的作用
3.1 对开发项目是否可行及可行程度作出全过程评估。

作为大型的投资项目——房地产开发，是以详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分为重要依据的。

可行性研究运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面，系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。

3.2 明确项目开发环境及市场趋势。

研究项目所在地的各项政策环境，是否有利于项目的实施。

研究政治环境是否稳定、研究经济政策是否利于房地产良性发展，研究建设条件如工程地质地震等情况是否利于项目建设等。

根据项目所在地的房地产市场发展状况、市场供需状况，明确项目的市场方向、依赖细分市场确定项目的对应功能。

3.3 及时调整项目定位。

依据可行性研究，确定细分市场的变化，及时调整项目的功能定位，提升产品的竞争力。

3.4 是房地产开发项目投资决策的重要依据。

3.5 是是房地产开发项目投资决策的首要环节。

可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行或不可行评价的一种科学方法，它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。

在投资项目管理中，可行性研究是指在项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技
术等因素，在此基础上分析投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济效益，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性等。

同时在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。