张家港新城地块营销推广报告11.28

阳光里程 缇香世家
中昊檀宫
君临新城
玲珑湾
江南十二府
项目资源及配套—周边竞品均共享周边配套，自身无大型商业等配套，唯有 掌握核心资源者方能成就真正的高端。
项目名称 君临新城 未来城 自身配套 会所、幼儿园、健身会馆 无 周边配套 优劣势
文化中心、市政建设邻里中心、外国 语学校
文化中心、外国语学校、市政建设邻 里中心
多数项目容积率中等，物业形态多以公 寓+别墅的组合产品或纯高层产品，整 体小区档次较高。
项目以欧式建筑风格为主，且开发 品质较高，已经接近甚至超越主流 城市，整体开发水平较高。
众多高品质项目的打造促进了港城市场整体开发水平的提升，也成为城市房地产发展 的主要特征之一；而从销售角度看，主流购房者也多倾向于这种融合高品质与高档次 的产品。
市场成交及需求特征——封闭内需型市场，内生性强。
140平米以上大户型的成交量占优，其 次为110－140的产品，改善型、舒适型 的自用性市场特征明显。 改善自住型消费需求与资产保值功能 占一半比例，子女教育和为子女购房也 占有一定比例，投资仅占约4%. 本地人口仍为购房人群的绝对主力， 外来人口购房比例稍有上升，但占据份
目标客户探寻
一、政策运行剖析
二、宏观环境分析 三、张家港市场整体分析
政策环境——十八大召开，政策趋于稳定，政府在两难中继续坚持调控基调 不变，但鼓励自住将成为长期性政策。
中央坚持调控不 动摇，保护刚需 地方频频微调试 探底线
楼市调控进入关键期
楼市调控任务、经济增长压力需平衡；中央与 地方政府进入深度博弈期。
中锐尚城国际： 公寓：12000 元/㎡
本案
未来城：公寓价 格：11800元/㎡
国泰润园：公 寓： 1300014000元/㎡
中昊檀宫：公 寓：13000元 /㎡ 玲珑湾：公寓 价格：10500 元/㎡
缇香世家：公 寓：12000元/㎡
竞争区域划分依据： 区位条件：相类似的地理区位,无论是交通距离,还是区域资源,皆有类似的条件; 产品条件：区域内主力产品具有相似性； 价格条件：单价和总价接近；
形态
别墅、高层 高层
标签
纯法式风格 大型水体景观
未来城 缇香世家 玲珑湾 皇家首座 国泰润园
送阳台、空中花 园
部分户型有附加 部分户型有附加 ——
新古典 意大利 现代 欧式 别墅北美 高层现代
小高层、多层 小高层、高层、 别墅 小高层 高层 高层、别墅
教育配套 生态园和附加值 性价比 地段 地段
空中花园、露台
中锐尚城国际
约15%赠送面积， 附加值较高
芝加哥
白鹿幼儿园、白 鹿小学、梁丰初 中，梁丰高中、 沃尔玛超市
高层
风格、教育
在售存量及未来供应分析——目前市场主要竞品存量达到130.66万㎡左 右，消化周期在1-2年，且预计一年后高层比例加大，竞争激烈。
项目 中昊檀宫 暨阳湖皇冠 君临新城 皇家首座 玉水世家 未来城 玲珑湾 缇香世家 阳光里程 江南十二府 中锐尚城国际 国泰润园 苏园 合计 量体 （万㎡） 12 9.7 35 22 3.2 7.5 10.2 20 25.08 16 16 15.6 9.5 201.78 去化面积 （万㎡） 5.36 1.26 9.22 14.3 2.56 3.45 4.83 7.64 8.5 1.69 4 5.54 3.55 71.12 剩余量体 （万㎡） 6.64 8.44 25.78 7.7 0.64 4.05 5.37 12.36 16.58 14.31 12 10.06 5.95 130.66 剩余产品形态及销售期 别墅及高层，预计剩余销售周期约为1-1.5年 全部为公寓产品，预计剩余销售周期约1-2年 全部为高层，预计剩余销售周期1.5年 全部小高层，预计剩余销售周期约1-1.5年 小高层和多层，预计剩余销售期约0.5年 以多层和小高层为主，预计剩余销售期约1-1.5年 以多层、小高层为主，预计剩余销售期约1.5-2年 规划高层、联排和小高层，预计剩余销售周期约1.5-2年 全部小高层产品，预计剩余销售周期约2-3年 多层、小高层及高层，预计剩余销售周期约为1-2年 全部高层产品，预计剩余销售周期为1-1.5年 别墅及高层，预计剩余销售周期约为1.5-2年 高层、联排及双拼，预计剩余销售周期约为1-1.5年 以小高层及高层为主
总结
张家港不在全国限购城市范 围之内 ，市场运行一直相对 稳定，整体发展较为健康。
市场发展稳健，城东板块目 前已经确立为新兴板块，未 来发展潜力巨大。
在全市供应面积段的分布中，
120-150㎡区间改善型户型
最为活跃，也最符合市场需 求。
品质竞争成为房地产发展的
趋势。
项目背景结论
项目入市政策环境趋于稳定
5
0
6.4 5.4
7.1
6.3
9.9 8.6 7.36 7.8
供应面积（万方）
成交面积(万方)
供求比
住宅市场传统金九成色不足，10月市场环比9月增加显著，市场促销活动计新入市房源较多，市 场刚需房源有所增加，刚需客户多数出手，成交量大幅度增加。 价格方面：张家港市民消费水平较高，加上市场受本地开发商影响较大，楼市价格持续居高不下。
城市购买力——经济基础及潜力雄厚，居民消费能力和意识强劲，城市具备 巨大的消费潜能。
张家港GDP增长迅速，连续10年呈快速增长， 增长率持续在15%以上；
社会消费品零售额迅速增加，2011年增长率
为18%；
人均GDP均呈迅速增长态势，私家车增长率
连续6年持续在15%以上,2011年环比增长了 23%。
小结：
城市实力
城市购买 力
和核心竞
争力
区域竞争 力
城市发展强势，购买力旺盛
一、政策运行剖析
二、宏观环境分析
三、张家港市场整体分析
整体市场走势——供求市场受政策影响较小，一方面由于张家港市居民消 费水平较高，另一方面张家港并无限购政策，整体发展较为稳定。
张家港住宅市场月度供销价走势图
25 20 15 10 8.2 6.8 17.8 11.9 10.9 5.8 14.2 12.9 8.9 7.5 5.4 9.0 8.7 5.5 2.4 9.5 9.4 5.0 1.5 5.3 0.0 13.9 14.8 21.9 17.7 16.3 14.8 12.46 13.2 11.02 3.6 0.0 3.00 2.50 11.9 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
•城北科技新城：将现有开发区北区全面转型升级融入科技新城，大力发展高新技术产业，着力引进中科院、清华、上 海交大等一批科研机构入驻。 •城西生态新城：以朝东圩港生态清水长廊为轴线，拓展城西新区发展空间，打造与国际全面接轨的生态居住区。 •城南商务新城：以红星美凯龙、九州家具城、梁丰五金城等专业市场和澳洋动漫、顺昌物流等为依托，将塘市板块全 面融入市区，大力发展国际商务、服务外包、创意软件和总部经济。 •城东文化新城：按照暨阳文化内涵和庆安古镇特色，全面改造乘航镇区，充分体现中国元素和苏式风格，适度点缀唐
一、政策运行剖析
二、宏观环境分析 三、张家港市场整体分析
城市定位——新一轮港城发展的开始，现代化的滨江港口城市，高品质的 文明宜居城市，城市竞争力强中有升。
城市性质：现代化滨江港口城市，高品质文明宜 居城市。 城建目标：建设成为实力之城，幸福之城，宜居 之城和文明之城，打造成为独具魅力的魅力港城。
项目名称
中昊檀宫
科技设备
地源热泵系统、智能家居系 统、安全防范系统、数字化 服务系统、地下室污水提升 系统、全地下车库
楼宇对讲、可视电话、智能 安防 一卡通系统、监控系统、可 视对讲、家居智能化系统 中央空调、楼宇对讲、可视 电话、智能报警 楼宇对讲、可视、周界警报 系统 火灾自动报警、消防控制、 可视对讲（包括家居安防）、 小区安防、语音网络级车库 管理 周界防盗报警，无线电子巡 更管理，车库管理、主入口 及单元门读卡，单元门可视 对讲
用材用料
干挂石材
附加值
别墅送双车位
君临新城 未来城 缇香世家 玲珑湾
面砖、涂料 仿石涂料 涂料 涂料
赠送阳台及空中花园 赠送阳台、空中花园 部分户型有附加 部分户型有附加
国泰润园
天然石材、铝板
空中花园、露台
中锐尚城国际
真石漆
约15%赠送面积，附加值较 高
竞品核心卖点——在各项目标签鲜明，卖点明确，本项目跳出格局，制造 新的核心卖点已经是势在必行。
产品形态分析—在售项目品质皆较高，落后必然挨打。
项目名称 产品类型 未来城 小高层 缇香世家 多层、小高 层、高层、 别墅 中昊檀宫 高层、别墅 君临新城 高层 江南十二府 高层 阳光里程 多层、小高 层 国泰润园 高层、别墅
未来城
缇香世家
君临新城
江南十二府
阳光里程
玲珑湾
景观分析—在售项目多数以打造水系景观为主，整体呈现单一性。
张家港新城项目前期定位及营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司
2012年11月27日
市场部分 在A41，市场需要什么样的产品？ 营销推广
如何展现我们的产品让市场接受？
企划包装
未来市场上如何展现我们的魅力？
第一部分
市场定位及产品规划建议
宏观背景分析
竞争市场研究
项目价值提炼
项目价格研判
面积配比定位
城市人群富裕，购买力强
高品质成为张家港房地产的一张名片
张家港赋予我们一片发展的沃土，
沃土之上，我们面临何等的竞争？我们的优势是什么？怎么做？
宏观背景分析
竞争市场研究
项目价值提炼
项目价格研判
面积配比定位
目标客户探寻
竞争格局—城市房地产重心逐渐向城东转移。
江南十二府： 公寓:900010000元/㎡ 阳光里程：公 寓：11000元 /㎡ 皇家首座：公 寓价格： 16000元/㎡ 君临新城：公 寓价格： 12000元/㎡