从城镇化和国五条看未来房地产市场走势

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
图：2000-2012年城乡居民收入余额变化
农村居民房价收入比
城镇居民房价收入比
35 30 25 20 15 10 5 0
元/平米
9
数据来源：CREIS中指数据，
55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2000-2010 年，城镇化水平每年提高 1.37
2012 年商品房销售额 6.4 万亿元、开
发投资额7.2万亿元，分别比1998年增长了
24.6 倍和 18.9 倍，年均复合增速分别达到 26.1%和13.8%。
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数据来源：CREIS中指数据，
东部地区城镇人口增加最多，带来巨大住房需 求，商品房市场规模最为突出
近十多年来，广东、江苏、山东、浙江等东部省份新增人口最多，同时房地产市场发 展最为迅速，其中长三角、珠三角和环渤海三大城市群（覆盖10个省、直辖市的87个地级 以上城市）城镇人口占全国近50%，是我国城镇人口的主要集中地，2000-2011年，东部各 省份年均新增城镇人口超过1000万人，商品房累计销售面积在40亿平方米以上。
更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展 更为均衡 ——新型城镇化形成以大带小城市群，自东向西带动城市发展
东部城市群发展规模及速度领先于其他地区，也将优先受益。 在我国较为成熟的城市群中，长三角和珠三角经济辐射带动力最大，城市带发展已经相 当充分，而环渤海城市群则有较强潜力，发展以北京为中心的城市带；东部其他区域如济南青岛、沈阳、福州-厦门等地核心城市与周边城市经济发展水平较为均衡，有潜力通过城际交 通联网发展规模化的城市带。
个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三 十年中增长最快的十年。2012年，我国GDP总 值突破 50 万亿元，比 1978 年增长 141 倍，城镇 化率共提升近35个百分点至52.6%。
图：1990-2012年全国商品房销售额和房地产开发投资额与城镇化率
商品房销售额(左) 8 7 6 5 万 4 亿 元 3 2 1 0 房地产开发投资额(左) 城镇化率（右）
现在人均30平方米住房面积来算，未来十年新增住房需求将超过50亿平米；若以“人均住房面积 超过35平米”来算，新增需求约60亿平米。
¾
未来十年改善性需求将超过50亿平方米。 根据人口普查数据，2010年末我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，
占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。根据上述数据初步统计，现有 存量住房中人均低于35平方米的改善需求将超过50亿平方米。
（ ）
பைடு நூலகம்
0 0 西藏
甘肃
30
60
90
120
150
180
210
年均新增城镇人口（万人）
数据来源：CREIS中指数据，
4
新型城镇化新之一：“以人为本”，解决土地城 镇化快于人口城镇化问题
此前中国城镇化过程的突出特点是，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资 源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算城镇化率相对较低。 新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及城镇外来人口 的市民化需求，真正做到以人为本。
1.8倍扩大至2.2倍。
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数据来源：CREIS中指数据，
未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续 扩大
不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房接近160亿平米，其中商品住房约120亿平米：
¾
未来十年每年新增城镇人口约1700万人，新增住房需求将超过50亿平米。 根据联合国人口署的预测，2020年中国城镇化率为61%，每年新增城镇人口约1700万人，以
地区
长三角 珠三角 环渤海 中部 东北 西北 西南
增长倍数 增长倍数 绝对值 （2000（2000（亿元） 2011） 2011） 1.6 8896 8.4 2.6 5.2 8.5 6.8 7.3 7.4 7464 8525 7875 4978 3423 7037 9.3 11.5 31.4 18.7 25.5 27.2 10
数据来源：CREIS中指数据，
更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展 更为均衡 ——新型城镇化形成以大带小城市群，自东向西带动城市发展
中西部城市群依靠政策倾斜优势，其中心城市潜力趋于后发。 十八大报告指出，“优先推进西部大开发，大力促进中部地区崛起，积极支持东部地区 率先发展。”从占比来看，东部沿海主要城市群城镇人口占比近一半，但中部和西南地区占 比将有不同程度的提高，新增城镇人口对房地产业带来的发展红利将为中西部地区带来后发 的潜力优势。
图：中国城市群分布 图：2011年各区域房地产业发展情况及累计增长倍数 房地产开发投资 （住宅） 增长倍数 绝对值 （2000（亿元） 2011） 8283 8.0 5587 7949 7990 5279 3259 5972 6.7 12.3 26.1 17.0 18.0 18.5 住宅销售面积 绝对值 （万平方 米） 11024 9739 16435 21289 11694 9162 17185 住宅销售额
图： 2000-2011年全国城市市政工程年度同比情况
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数据来源：CREIS中指数据，
新型城镇化新之三：城乡统筹一体化发展，解决 地区间发展不均衡问题
我国经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，城乡居民收入水平差距 也在不断扩大。未来新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城 市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。
26.4% 2.07 1.59
20.9%
20% 10% 0.21 0.21 0% 2012
0.5 0.5 0.0 1964
0.84
0.89
1982
1990
2000
2010
2011
2
数据来源：CREIS中指数据，
城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔 空间
2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕，为房
地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了 我国房地产业市场规模的持续扩大。
图： 1979-2012年中国国内生产总值与城镇化水平对比图
70 1982 ‐1990 60 50 万 40 亿 元 30 20 10 0
图： 2000-2010年各地区人口及经济发展情况
2000 年长三角与西南地区人均 GDP
差距不足万元，而2010年底该数字已超过
35000元。
图： 2000-2010年城乡居民人均收入情况
2010 年城镇和农村居民的收入分别达到 19109元、5919元，收入差距的绝对值由2000
年的 4027 元上升至 13190 元，差异倍数也由
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更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更 为平稳
新型城镇化降速提质，新增城镇人口数量放缓。预计未来一段时间我国城镇化水平提升速度或将 放缓至1%左右，年均新增城镇人口数量将减少至1700-1800万人。 新增城镇人口为农村向城镇转移的人口，购买力趋于减弱。按全国商品住房销售均价计算房价收 入比，农村居民的房价收入比均在 20 以上，而城镇居民在 10 以内。从城乡居民的收入余额来看，
图：1996-2011年城镇人口与城市建成区面积对比
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数据来源：CREIS中指数据，
新型城镇化新之二：重质量轻速度，解决城市发 展配套不足不均问题
目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，多个年份道路、桥梁等基础设施存量 增速不及人口增速，空间规划和城市规划前瞻性不足。过去的城镇化，主要是城市规模的扩 张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。
表：2007年以来经国务院批准的主要区域经济规划 时间 2007年 2008年 区域经济规划 《长株潭城市群区域规划》 《广西北部湾经济区发展规划》、《珠江三角洲地区改革发展规 划纲要》 《关中—天水经济区发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、 《江苏沿海地区发展规划》、《中国图们江区域合作开发规划纲 要》、《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《鄱阳湖生态 经济区规划》 《皖江城市带承接产业转移示范区规划》、《长江三角洲地区区 域规划》 《成渝经济区区域规划》、《浙江海洋经济发展示范区规划》、 《山东半岛蓝色经济区发展规划》、《海峡西岸经济区发展规 划》、《广东海洋经济综合试验区发展规划》
GDP总额（左） 1991‐2000 0.98个百分点
城镇化率（右） 2001‐2010
52.6% 51.3%
55% 50% 45% 40%
城镇化率 每年提高
0.69 个百分点
1.37 个百分点
GDP年均 增长率
9.8%
10.46%
10.49%
8.5%
35% 30% 25% 20% 15%
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
图：1964-2012年城镇化率及新增城镇人口