房地产开发投资风险因素分析及评价研究

房地产开发投资风险因素分析及评价研究
【摘要】文章对房地产开发投资的风险因素进行深入分析，并提出如何评价风险评价的方法，旨在能够对房地产开发投资决策提供依据。

【关键词】房地产开发投资；风险因素；评价体系
近些年来，房地产开发投资活动活跃，各地房地产项目纷纷涌现，房地产产业迅速发展，并逐渐成为我国国民经济中的重要组成部分。

正如大家所见，房地产开发投资会带来高收益，但是收益往往与风险并存，高收益伴随着高风险。

房地产作为一项特殊的商品而赋予了房地产投资开发独特的特质，房地产开发投资具有周期长、容易受环境和政策的影响的特点，所以在高收益的背后，房地产开发投资活动伴随着高风险因子，风险一旦爆发不受控制，则会给开发商带来巨大的经济损失。

而风险是客观存在的，无法消除，只能在一定范围内进行控制，于是分析其风险因素并能够对风险进行评价就具有十分重要的现实意义。

一、房地产开发投资风险因素分析
房地产开发投资风险是指的是由于未来的主观和可观的不确定
性会导致预期收益与实际收益之间存在差别的一种可能性，也就是说在房地产开发投资项目的实施过程中可能由于各种因素的影响
导致经济损失。

房地产开发投资的风险是由多种因素共同作用形成的，风险贯穿于开发投资活动的整个过程。

从风险的来源来看，房地产开发投资
风险因素主要包括有政策性风险、市场供求风险、通货膨胀风险、国民经济变动风险、经营风险及技术风险。

（1）政策因素
政策风险是指的是政府的政策变动如调整或出台某项新政策或
某项规制措施，会给房地产市场带来波动，引起房地产开发投资商经济的损失或者其他损失。

房地产开发投资从决策到实施到完成经历很长的一段时期，是一项长期的大工程，具有较长的周期性的特点，而政府的政策作用与整个房地产市场，势必会影响到每个房地产开发投资项目，并且房地产开发投资的决策制定与政府政策在时间点上往往会存在不一致的现象，这样一来政府政策变动必然会在一定程度上给房地产开发投资带来风险。

政府政策的变动是否有利于房地产市场的发展直接关系到房地产市场的繁荣与否，直接关系到房地产开发收益的高低、项目的成功与否，所以说政策因素是房地产开发投资风险的最重要的因素。

房地产产业在很大程度上要受到政府政策的限制，政府通过对土地使用限制、对土地价格的监督、土地流转制度的制定等在土地方面对房地产开发投资进行仙子，通过对投资方向和投资规模的限制来制约房地产开发投资行为，通过环境保护政策和措施来限制房地产开发投资行为，这些限制会对房地产开发投资造成一定的风险。

政策因素主要包括有经济体制改革、信贷政策变动、利率和汇率的变动、产业政策的变化、政府的地区发展规划变动以及周边地区的发展规划，这些因素都会对房地产开发投资产生风险性的影响。

房地产开发投资商要密切关注政府
相关政策的变动，以便能灵活及时地应对政策性变动风险，最大限度地降低由此带来的经济损失。

（2）市场供求因素
房地产是一种特殊的商品，其仍旧受到市场供求变动因素的影响。

市场供求的变动是非常不确定且谁人都无法准确预知，于是给市场参与者的带来了不确定性，给房地产开发投资带来了风险性。

房地产受到房地产商品市场供给和需求的影响，供求不平衡会带来房地产价格的变动。

当商品房供给量大于市场对房地产的需求时，市场会出现大量的供给过剩，产生价格下跌和商品堆叠的风险，房地产商会因为大量的商品房闲置而受到损失。

这种供给风险不仅仅包括现房的空房率的风险还包括正在施工或准备施工的房地产开
发项目在未来带来的供给风险。

（3）通货膨胀因素
通货膨胀现象在任何一个经济体中都会存在，我国也不例外，只是每个国家的通货膨胀指数不一样。

通货膨胀的剧烈变动对于房地产产业来说是一个巨大的打击，当通货膨胀大幅度上升时，短期内会刺激房地产的需求，对于房地产商来说是有利的，但是长期来看，会引起各种建筑材料成本、施工人员工资以及管理费用等的上升，从而带来房地产开发成本的上升，这是非常不利的因素，会带来房地产风险，若是在项目完工时，通货膨胀转向走低，那么房地产商将遭受最大的损失，市场需求低迷，大量的商品房空置，价值大幅度下降。

（4）国民经济变动因素
国民经济的发展状况会影响整个房地产的发展状况，若经济繁荣，那么房地产市场会发达，若经济低迷，那么房地产也会萧条。

若是国民经济处于低迷状态，国民经济变动会给房地产开发投资带来风险，给房地产开发商带来经济损失。

一方面，低迷的经济会从购房需求方面影响着房地产产业，一是会影响投资性住房的购买率，投资者会考虑根据目前的经济状况预测房地产的增值、保值情况，低迷会使投资者抱着观望的态度，二是会影响自住房的购买率，经济低迷会影响居民的收入水平，从而影响购房的需求。

另一方面，房地产的周期较长导致房地产市场的滞后性，对经济状况不能及时做出反应和调整。

当经济发达时，需求增加会导致房地产开发投资的增加，完工时会有大量的新增住房投入市场，若再遇上经济下滑，会给房地产带来严重的打击。

（5）技术因素
技术方面的不确定会带来房地产开发投资的不确定性，引发风险，给房地产商带来损失。

建筑材料的更新和改变、技术的革新、工程的质量、设计的变动以及估算的错误、施工安全等都属于技术方面的不确定性。

例如：由于建筑材料的更新、改变及技术的革新使已建成的或在建的房地产成本要高于采用新工艺新材料的成本，导致该项目竞争力下降，影响房地产商的收益；由于建筑的设计的变动会影响到房地产商的开发成本以及建成后的销售情况，进而影响销售收入和利润；由于质量问题，导致房地产销路不佳，甚至成
为烂尾楼。

这些不确定的技术因素都会给房地产商带来收益的不确定性，引起房地产开发投资的风险。

（6）经营因素
经营风险一般是指房地产开发投资由于经营管理不善引起预期
目标不能实现的情况，是由公司北部经营因素引起的，经营风险也有可能由于外部竞争对手实力的变化引起的。

经营因素包括很多，有项目策划风险、项目管理风险以及合同风险。

二、房地产开发投资风险的评价研究
关于房地产开发投资风险的评价方法有很多，常用的有项目财务指标分析法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、概率分析法以及蒙特卡洛模拟法，但是其实风险其可预测性很差并且难以度量，对风险的评价大部分取决与个人的主观评价，评价的中肯性取决于对房地产市场的了解程度，可以采取专家综合评价法对房地产开发投资风险进行评价。

专家综合评价法主要采用加权平均的方法对风险进行评价，对风险赋值，取值范围为0～5，数值的大小代表风险的大小，同时给每位专家根据权威性赋予权重，权重取值范围为0～5，然后进行加权平均，数值越大表明风险越大。

专家综合评级法是由每位专家根据自身对房地产市场的认知，对风险做出独立的评价，经过反复的评价，得出最终的专家评价结果，然后运用加权平均法进行数据处理。

计算公式为：
该数字越大表明该项因素引起的风险越大。

影响房地产开发投资风险的因素有很多，专家对房地产市场的全面了解后作出独立相对客观的风险评价具有一定的可靠性。

【参考文献】
[1]金加林，苏秋高.房地产开发投资风险的专家评价法[j]. 石家庄经济学院学报，2004：27（3）.
[2]贺铭.工程项目风险即风险评价方法[j].重庆交通学院学报，1994：13（5）.
[3]唐智娟，郭伟.房地产投资风险模糊评价[j].天津城市建设学院学报，1989（3）.。