关于“拆一还一”税务处理的探讨

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（ ３ ）货币安置拆迁补偿 这种补偿方式是房地产开发公司以货 币的形式来对被拆迁户 进行补偿 ，拆迁企业需要凭据合法有效的依据来对补偿款项计人 拆迁补偿费。但对于合法有效凭 据的取得需要注意 ，因为被拆迁 人一般都是个人 ，所 以房地产开发企业在进行 发送拆迁补偿费时 是无法取得开票的 ，所 以人账依据只能是相关 的拆迁文件、补偿 合 同及支付凭据等。 ２ ． 所得 税 房地产开发企业 的 “ 拆一还一 ”补偿方式 属于典型 的非货币 交易，在税务相关文件 中，对企业进行非货币性资金交易行为时 视 同为销售。所 以 “ 拆一还一”所得税法 中应视同为销售 ，按照 市场价来确认销售价款 ，其收入实现 以开发产 品所有权或使用权 转移时进行确认 。对于房地产公 司以自建商品房抵偿应付拆迁补 偿款 的行为 ，在计税成本上要按公允价值来进行，将抵偿的商品 房视 同为销售确认 收入 ，另外还要 以相同的金额作为房地产开发 二 、“ 拆 一 还一 ”的 税收 处 理 计税成本的拆迁补偿费进行确认。 房地产公司将 自己的的不动产补偿给被拆迁人 ，来 换取被拆 ３ ． 土地增值税 迁人 的土地使用权 ，这属于非常典型的货 币交易 ，涉及 到各税种 房地产开发企业进行 “ 拆一还一 ”补偿时 ， 与税务相关文件 的计算 ，而且在税种计算上存在着不一致 的地方 ，需要会计人员 关于房地产开发企业利用 自己开发 的产品换取其他单位或个人的 做好会计处理工作 ，计算准确 ，否则极易导致税务风险的发生。 非货币性资产时，当所有权转移时则视同为销售房地产行为。所以 １ ． 营业 税 当房地产公司用 自己的建造的房地产项 目对被拆迁户进行补偿 时， （ １ ）自建房用于补偿 其安置用户行为视 同为销售行为处理 ，应该按照市场价进行收入 当房地产开发公 司用 自建房进行补偿 时，当地税务机关会计 确认 ，同时还要用同价值来对房地产开发项 目的拆迁补偿费进行 征 营业税 ，这就涉及到营业税在计征 时需要按照什 么成本来考虑 确认。 税率的问题 。通常营业税 的计税是按成本价或是市场价来计征的， ４ ． 个人所得税 当偿还面积与拆 迁面积相等时 ，则按 同类住宅房屋的成本价来核 被拆迁人所取得的拆迁补偿款 ，作为原有被拆迁房屋的补偿 ， 定 营业税 ，而对 于超 出拆迁建筑面积的部分 ，则按 市场价来对营 所以可以免征个人所得税。 业税进行计 征。同类住宅房屋成本价 即是指房产开发商用于开安 ５ ． 契税 置补先拆迁户 的房屋 的工程成本价。房地产开发成本大致包括土 对于契税的征收 ，关于房地产公司 “ 拆一还一”形 式有一定 地成本、前期费用 、基础设施费、主体建安工程费、配套设施费 的规定 ， 在进行土地使用权 交换 、房屋交换 时，对于交换价格不 及开发间接费等 ，通常情况下所说工程成本是指不包括土地成本 相等的情况 ， 则需要 由承受 者交付货币、实物 、无形资产及其他 之外的其他成本 。虽然相关 文件 中并没有对总建造成本还工程成 经济利益。所 以房地产公司支付 的拆迁补偿 费应交契税。而对 于 本计税进行明确 ，但 由于被拆迁 房产原来 即占有土地，所 以房产 在土地使用权交换、房屋交换过程中，对于交换价格相等的情况 ， 公司即不需要对土地再支付给的成本 ，所以补偿房产 的成本价不 则免征契税。而对于拆迁居 民在利用拆迁款进行重新购置房产时 ， 应再对土地成本进行计算 ，应该按照工程成本来对其进行计税 。 其成交价格 中与拆迁补偿款相当的部分则不需要交纳契税 ，但对 （ ２） 外购房屋用于安置 于成交价格 中超过拆迁补偿的部分 ，则需要征收契税。 房地产开发公司利用外购房屋来补偿被拆迁人时分为两种情况， 兰 、结 束语 其 中一种是先向第三方购置房屋，然后将房屋补偿给被拆迁人的， 房地产企业在利用 “ 拆一还一”补偿 方式 时，由于其需要涉 另一种是与第三方约定好，直接将房屋过户给被拆迁人的。虽然两 及多个税种 ，而且在计算方式上也有所不 同，所以企业会计人员 种情况都是利用房屋对被拆迁人进行补偿，但在营业税的计税方法 在进行此类业务处理时 ，需要熟悉相关的税务规定 ，提前做好相 上却有较大的不同。首先在进行营业税征收时 ，第一种情况是开发 关的规范工作 ，从而有效的规避税收风险。 商将 自己的购置的房屋销售给被拆迁人 ，其计税金额应该 以购置这
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些房屋的全部价款减去不动产或是土地使用权购置原价后的余额作 参考文献 ：
为营业额，并经此作为计征营业税的标准。第二种情况是房地产开 ｆ １ 】 徐春艳 ． 房地产开发企业 “ 拆一还一”营业税计税依据如何确定 ． 发公司并没有以 自己为购买人 ，而是通过第三方直接将房屋过户给 中国税务报 ，２ ０ １ ４ — ０ ｌ — Ｏ ６ ［ ２ ］ 彭 志 华 ，赵 淑 贞 ． “ 拆 一还 一 ”返 还 拆 迁房 产 要 纳 税 ． 税收征纳， 被拆迁人，这种情况下就等同于开发公司利用货币来对被拆迁户进 ２ ０ ０ ５ －１ １ －３ ０ 行补偿 ，然后被拆迁户委托开发公司来向第三方购置房屋，这种情 【 ３ ］ 梁影 ． 拆一还一 ”销售不动产的税务处理 ． 海峡财经导报，２ ０ １ ０ — 况下 ，开发公 司在进行营业税缴纳时，则应以收取的超面积价差按 ０ ７ －２ ８ 照“ 服务业—代理业”税 目申报缴纳营业税 。
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关于 “ 拆一还一”税务处理的探讨 速的发展 ，拆迁补偿是房地产业普 遍存在的问题 ，其涉及到的补偿方式有货币补偿、实物补偿及货 币和实物结合 的补偿。“ 拆一还一”业务在房地产开发企业普遍存 在 ，其 为实物补偿 ，在会计处理时具有特殊性 ，涉及的各税种在 计算上都存在着较大 的差异性 ，如果处理不好，极易给企业带来 税收上的风险。 “ 拆一还一”的含义 “ 拆一还一 ”作为房地产企业拆迁补偿的一种形式 ，即是在对 被拆迁人 的房屋拆除后，拆迁人以 自建或外购房屋 的方法来补偿 给被拆迁人 ，使被拆 迁人享有对房屋的所有权，这是一种实物补 偿形式。在房地产企业的拆迁补偿形式 中还有一种货 币补偿 ，是 将被拆迁的房屋以货币结算形式补偿 给被拆迁人 。“ 拆一还一”实 质上就是房地产公司将 自己的房产给被告拆迁人 ，房地产公 司取 得被拆迁人 的原有房屋的土地使用权 ，这种补偿方式基本上不涉 及差价款 ，即使有金额也不大，属于非货币交易的一种。