地下空间的分类、权属与评估
2地下空间的分类、权属与评估
总成本=（1500＋V地上部分装修）×（S地上 ＋S设备及合理停车位）
地下停车位出售时，参照相关政策确定补缴的土地出让金。
五、地下空间权的评估及地价的确定
地下停车场的地价测算
我们采用剩余法分别测算地上住宅部分地价及地下停车场部分 地价，假设开发周期1年，地上住宅为小高层，地下停车场2层，在 只改变售价和建安成本，其他参数不变的情况下，测算结果如下： （测算表） 设定住宅售价为8000元/㎡，地上部分楼面地价约为3000元/㎡； 地下停车位售价15～16万元/个（停车位20㎡左右/个），平均售价 7600元/㎡，地下部分楼面地价约为 750元/㎡；其地价水平约为地 上部分的25%。
车库部分，建筑面积按车库实际建筑面积计算。
五、地下空间权的评估及地价的确定
2、地价测算及地价水平
独立开发建设的地下工程 典型案例——地下商场的评估 结建地下工程 典型案例——住宅配套的地下停车场的评估
五、地下空间权的评估及地价的确定
独立的地下商场土地出让成交案例 项目名称 位置 宗地面积 (m2) 层数 交易时间 地上利用 情况 楼面地价 (元/m2) 市体育场东外场 市体育场西外场 的地下工程一般来说产权 没有争议，地下土地使用权的范围 是地下建筑物、附属物的顶板至建 筑物、附属物的最深基础平面外围 所及的权利边界
三、地下空间的产权、权属确定
大连案例
发放他项权利证、分摊出让
三、地下空间的产权、权属确定
一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作
下按楼面地价的20%确定。 ”
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
大连市为鼓励集约利用土地，2005年11月9日下发了“大国土房屋发 [2005]170号”《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使 用有关问题的通知》。《通知》规定：
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法
地下空间利用规划评估是指对地下空间利用项目进行全面评估，包括项目的可行性、技术、经济、社会和环境等方面的评估。
下面将介绍一些常用的地下空间利用规划评估的方法：
1. 可行性评估：可行性评估是对地下空间利用项目进行技术可行性、经济可行性和社会可行性的评估。
技术可行性评估主要包括基础设施的条件、工程技术标准和施工技术等方面的评估；经济可行性评估主要包括项目的投资回收期、财务评估和社会效益评估等方面的评估；社会可行性评估主要包括项目对周边环境的影响、社会稳定性和安全性等方面的评估。
2. 地质情况评估：地质情况评估是对地下空间利用项目所处地质条件的评估。
地质情况评估主要包括地下水位、地下水质、地质构造、地下岩体稳定性等方面的评估。
这些评估结果对于地下空间设计和施工具有重要意义。
3. 环境评估：环境评估是对地下空间利用项目对自然环境和人类环境的影响进行评估。
环境评估主要包括噪音、振动、空气污染、水污染等方面的评估。
评估结果将为项目设计和施工提供环境保护措施和管理建议。
4. 风险评估：风险评估是对地下空间利用项目存在的各种风险进行评估。
风险评估主要包括地质灾害风险、地下水渗漏风险、火灾风险、爆炸风险等方面的评估。
评估结果将为项目设计和施工提供风险预警和应急预案。
地下空间利用规划评估的方法主要包括可行性评估、地质情况评估、环境评估、风险评估、社会影响评估和可持续性评估。
这些评估方法将为地下空间利用项目的设计和施工提供重要的参考和决策依据。
关于地下空间使用权评估思路探析
关于我国地下空间使用权评估思路探析《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立，把建设用地使用权表述一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权，是指对于不动产的地下部分的使用和收益权。
近些年，我国空间开发利用发展比较迅速，出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态，日益形成了土地空间权的出让、转让市场，科学、规范地出让空间的前提是如何科学量化空间权的价值。
城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系。
目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。
认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。
在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。
我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。
相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。
收益法主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，地下空间的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以，收益法是最为常用的方法之一。
剩余法对于待开发的地下空间，预测地下空间部分所带来的售价额扣除建设地下工程费用及各种费用后,以价格额来确定地下空间的地价。
基准地价系数修正法由于与建设用地使用权均为完全产权，因此可参照建设用地使用权完整的修正体系进行评估。
市场比较法地下建筑多为特殊案例，地下土地市场目前不发达，没有充足的具有替代性的土地交易实例，因此市场比较法不适宜。
地下空间权评估(林建漳)
地下空间使用权价值评估问题探讨福建省土地估价行业协会副会长中国土地估价师协会专家、高级经济师林建漳厦门市大学资产评估有限公司总经理一、地下空间权利价值评估的法律依据《物权法》2007年10月1日起施行的《物权法》。
明确提出建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为空间权的设立和估价提供了法律依据。
国有土地地下空间使用权可以依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供，也可以通过划拨方式提供。
二、地下空间常见类型地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间。
包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程，简称“结建地下空间”；独立开发建设的地下工程，简称“单建地下空间”。
根据收益特点，地下空间可以划分为经营性和非经营性。
除防空设施（防空洞）、交通设施（地下通道、地下轨道交通、地下隧道）、市政公益管线设施、军事工程（地下军事指挥中心、军事光缆、通道、物资储备等）、仓储设施（油库、发电站、变电站、粮库、水坝等公益性设施外，经营性地下空间的用途主要包括：商业、停车场、办公、仓储和工业、住宅等。
其中：①商业用途：分为地下综合体（如商业街、商业城、水下游乐馆等）、通道商场型、节点式地下城。
从小类用途主要包括餐饮、休闲娱乐、商场和小店铺、旅馆等。
②停车场：包括独立式地下车库和依附地上建筑物的地下室车库，按服务对象可分为面向社会车辆公开服务的社会性停车库和主要为地上建筑物业主和客户配套服务的停车库；③办公用途：作办公用途的地下室通常是出租给地上建筑的物业管理公司，也有部分路段较好的地下室作为快递公司、物流公司等的办公场所；④仓储和工业用途：仓储用途地下室既有市中心区大型百货公司用作货物存储、周转、配送的场所，也有郊区工业企业或物流企业用作原材料和产品存储、周转的场所；工业用途主要是工业企业利用地下室作生产、试验用途；⑤住宅用途：主要指住宅的地下部分占用的地下或半地下空间。
三、地下空间权设立1、地下空间的权利登记必须有法律依据、产权设定合同后才能登记，登记后才能评估。
地下空间
随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使用也变得日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径。
我们主要从以下六个方面进行阐述：一、地下空间的分类二、地下空间的供地方式三、地下空间的产权、权属确定四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合五、地下空间权的评估及地价的确定六、对地下空间权的批后管理一、地下空间的分类1、地下空间及地下空间权的定义●地下空间：是指地表以下的空间。
●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地表下一定范围内空间的权利”。
2、地下空间的分类●从用途上分：以公益性为主的地下空间以收益性为主的地下空间●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程●从权利形态上分：同一权利人不同权利人二、地下空间的供地方式1、单独建设的地下工程◆符合《划拨用地目录》的人防工程及按国家规定可以按划拨方式供地的项目，可采取划拨方式供地；◆不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
2、结合地面建筑一并开发建设的地下工程◆按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、商品住宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性开发建设的，应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地开发权一并出让；◆对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空间可独立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分界标志、权属没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目录》可采取划拨方式供地，不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
◆三、地下空间的产权、权属确定◆单独建设的地下工程一般来说产权没有争议，地下土地使用权的范围是地下建筑物、附属物的顶板至建筑物、附属物的最深基础平面外围所及的权利边界。
◆一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住宅小区的地下停车场最为典型。
关于城市地下空间权的权属与估价讨论
（上接第101页）关于城市地下空间权的权属与估价讨论田小转智瑾（华北科技学院）摘要：进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
关键词：城市地下空间权权属与估价地下空间的合理开发利用对于城市经济社会发展起着巨大的推动作用：①缓解土地供需矛盾，②优化城市环境，③改善城市交通状况，④丰富城市生活层次，⑤促进防空、防灾工作。
随着《物权法》出台，原则上规定了可以创设地下空间权。
而进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
1地下空间权权属模糊不清1995年原国家土地管理局在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中指出，“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。
”但是，这项规定并没有确定地下空间的所有权。
2007年10月1日《物权法》施行，第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
但是《物权法》的现有规定显然过于简略，未能明确地下空间权的概念及创设的方式、方法，对于地下空间权的登记、转让、抵押等亦未做规定。
目前，地方法规中《深圳市地下空间开发利用暂行办法》值得借鉴，该法比较全面地规定了地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等方面的内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。
当然，城市地下空间权开发利用离不开法律，国家和地方城市应尽快研究制定开发利用地下空间方面的方针政策和技术规范，加快立法步伐，使城市地下空间开发利用有法可依，实现依法建设，保障地下空间权价格评估合理、有序、规范、健康进行，为地下空间权的转让、租赁、抵押等服务。
2地下空间权的价格评估从建筑形式上可分为两种：一种是独立开发建设的地下工程简称单建地下工程，比如地上为公园或广场等公共设施用地，单独开发其地下空间；另一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程简称结建地下工程。
山东建筑大学《城市地下空间规划》内容提要--2015
二、地下空间的分类(1)地下空间按其功能可分为：①居住空间②商业服务空间③文娱体育空间④交通空间⑤公用设施空间：⑥工业空间：⑦贮存空间：⑧防灾减灾空间⑨高层建筑的设备用空间(2)地下空间按其形成原因可分为：①自然地下空间②人工地下空间资源( 3)按地下空间资源开发深度分类，可分为浅层空间、中层空间和深层空间三类。
①浅层空间：由地表至-30m深度开发的空间，主要用于商业、文娱等；②中层空间：由-30m至-100m深度内开发利用的空间，主要用于地下交通、城市污水处理及水、电、气等公用设施；③深层空间：指-100m以下的地下空间，可用作快速地下交通线路、危险品仓库、冷库、贮库等。
三、地下空间的特点(1)为城市规模扩展提供了丰富的空间资源，是城市可持续发展的必然途径；(2)良好的密闭性、稳定的温度环境，适宜掩蔽及对环境湿度有较高要求的工程；(3)节约城市用地，保护农田及环境，节约资源；改善城市交通，减轻城市污染等；(4)地下空间建筑有较强的防灾减灾优越性，有效地防御各种武器的杀伤；(5)地下空间建筑施工难度大、复杂，一次性投资成本高，但使用寿命长；⑹地下空间自然光线不足，室外环境隔绝，人们适应性较差；防水防潮要求较高；封闭特性对设备要求较高等；受地质条件影响大。
四、城市地下空间的分类按岩土介质状况分类：岩石中地下建筑、土层中地下建筑；根据建造方式分类：单建式地下建筑、附建式地下建筑。
五、地下空间资源容量城市地下空间资源容量：V = A H 40%式中：A ——地面面积，m2; H —地下空间开发深度，m。
六、城市容量和城市效率城市容量是指城市空间在一定时间内，对城市人口、静态物质(建筑物和各种城市设施)和各种城市活动的综合容纳能力。
城市容量包括：人口容量、建筑容量、交通容量、土地容量和城市基础设施的服务能力。
城市效率是指城市在运转和发展过程中所表现出来的能力、速度和所达到的水平，也是衡量城市集约化和现代化程度的一种指标体系。
试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估
试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估地下车库的权益归属问题，一直困扰着房地产估价机构。
建筑物地下空间主要是作为建筑物的基础部分，停车功能是衍生的副产品，其权益归属应当属于全体业主。
这是由现有土地制度的缺陷造成的，开发商只有在缴纳地下空间的土地出让金后方能取得地下车位的权益。
地下车位作为特殊的房地产，具有两个特点：一般不包含地价、不按建筑面积计售。
评估地下车位时应根据不同性质，结合不同的估价目的确定不同的估价技术思路和方法。
关键词：地下车库；车库功能；地下车位特点；权益归属建筑物地下空间车库的权益归属问题一直是困扰法律界和房地产开发、物业管理等部门的问题。
长期以来，由于地下空间车库的权益归属不明确，引发的各类纠纷层出不穷，作为房地产估价机构在评估此类项目时也往往因依据不足而出现“定价容易定性难”的窘境。
2007年3月通过的《物权法》，是专门调节物的归属和利用而产生的民事关系的重要法律，对于住宅小区的车位、车库有专门的规定。
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”简而言之，小区内的规划建设车位、车库归开发商所有，可以通过出售、附赠或者出租等方式来加以处置；而属于业主共有的道路或其他场地的车位，则归全体业主共有。
然而此条规定过于原则和笼统，未能有效地解决建筑物地下空间车库归属的纷争。
《物权法》第七十四条其实表达了这样的意思：在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，没有占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属由当事人（开发商）通过出售、附赠或者出租等方式约定，反之，则不在《物权法》调整和保护之列。
例如建筑物的地下空间车库，因为可以停放汽车，但并非“规划用于停放汽车的车位、车库”，倒更像是属于业主共有的“其他场地”，它的权益归属究竟如何认定呢？一、建筑物地下空间车库并非源于规划立项从当前房地产开发现状来看，很少出现从项目立项开始就规划用于停泊汽车的车位、车库的情况，除非是独立开发的经营型商业性地下车库。
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五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
三、大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半 地下）停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土 地出让金：
（一）土地级别确定按大政发[2000]40号文件规定执行。 （二）土地出让金按大政发[2000]40号文件规定的公建用途土 地出让金标准的下列比例收取：建设地下一层（半地下）停车场 （车库）的，按50%计取；建设地下两层的，地下一层按50% 取， 地下二层按25%计取；建设地下三层以下的，三层（含三层）以 下不收取土地出让金。 （三）核算土地出让金时，停车场部分，按每个车位15平方
土建费平均：约1000元/ ㎡
土建费4000元/㎡
土建费平均：约1500元/ ㎡
五、地下空间权的评估及地价的确定
住宅配套的地下停车场——采用剩余法计算的特殊处
遵循最有效使用原则
理
选择客观的成本作为测算依据
地下部分主要为设备间及规划要求的配套停车位
与相关政策衔接
总售价=单位面积售价× S地上
土建费800元/㎡ 土建费2500元/㎡
右。 地下商场的地价约是地上商场楼面地价的50%左右 。
五、地下空间权的评估及地价的确定
住宅配套的地下停车场
适用方法——市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数 修正法
需注意的事项：过大的地下停车场导致成本偏高，进而使得地价 低于周边正常地价水平
土建费800元/㎡
土建费800元/㎡
土建费2500元/㎡
三、地下空间的产权、权属确定
大连典型案例 由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中，应视作全
体业主共有；但由于当时出售车库、车位的行为很少，故矛盾不突出 开发商自由定价后：大连软件园某
小区因停车位的归属及使用问题， 小区业主与开发商发生了纠纷，由 于发生纠纷时较早，车位使用不饱 和，故比较容易协商，经过协商， 最终达成如下协议： 1、部分属业主所有，开发商不得 出售，由物业公司负责经营管理；
五、地下空间权的评估及地价的确定
2、地价测算及地价水平
独立开发建设的地下工程 典型案例——地下商场的评估
结建地下工程 典型案例——住宅配套的地下停车场的评 估
五、地下空间权的评估及地价的确定
项目名称
位置
宗地面积 (m2)
层数
交易时间 地上利用
情况 楼面地价 (元/m2)
独立的地下商场土地出让成交案例
2 地下空间的分类、权属与评估
随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使 用也变得日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解 城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改 善城市生态最为有效的途径。
六个方面： 一、地下空间的分类 二、地下空间的供地方式 三、地下空间的产权、权属确定 四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合 五、地下空间权的评估及地价的确定 六、对地下空间权的批后管理
综合来看，建设地下三层的，其地下部分平均地价水平相当于地上
五、地下空间权的评估及地价的确定
特例 住宅
商服
五、地下空间权的评估及地价的确定
评估时的几点考虑
地下空间的利用是保障土地集约节约利用的有效方法之一，我们认为应鼓励开发商 充分利用地下空间。因此，在评估时，我们建议： 1、对于无收益的设备用房、人防工程 按照规定建设的为整栋建筑物服务的地下设备用房、人防工程等，在评估时应只计算 其建筑成本，而不计其收益；其土地使用权性质与地上部分的土地使用权性质一致。 2、独立经营性地下空间（如有收益的地下商场、地下停车场等） 应采取有偿方式供地，测算地价时应分用途、综合考虑成本及收益情况确定地价。 3、作为商品住宅、商场、办公楼配套的地下停车场 在测算时可不计算成本，亦不考虑其收益，在出售时参照相关政策执行；地下空间土 地使用权性质随其地上土地使用权性质界定。 若无相关配套政策，可依规划情况具体设定。
一、地下空间的分类
1、地下空间及地下空间权的定义 ●地下空间：是指地表以下的空间。 ●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地
表下一定 范围内空间的权利”。
2、地下空间的分类 ●从用途上分：以公益性为主的地下空间
以收益性为主的地下空间 ●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程
五、地下空间权的评估及地价的确定
五、地下空间权的评估及地价的确定
地价水平 经调查测算，地下部分一般来说建筑成本较高，尤其是深度越深， 成本会越高，但其收益并不因成本高而升高，而是与用途、经营类型 有关。经调查，建设地下三层甚至更深的，往往三层以下部分的收益 不能回收投资。
综合考虑其他城市的相关规定，并结合我市现有的政策，我们认为 地下一层的地价可按地上部分楼面地价的50%确定，地下二层可按25% 确定，建设地下三层以下的，三层以下部分不再计算地价。
三、地下空间的产权、权属确定
单独建设的地下工程一般来说产 权没有争议，地下土地使用权的 范围是地下建筑物、附属物的顶 板至建筑物、附属物的最深基础 平面外围所及的权利边界
三、地下空间的产权、权属确定
大连案例 发放他项权利证、分摊出让
三、地下空间的产权、权属确定
一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发 利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住 宅小区的地下停车场最为典型。
按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、 商品住宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性 开发建设的，应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地 开发权一并出让；
对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空 间可独立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分 界标志、权属没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目 录》可采取划拨方式供地，不符合《划拨用地目录》的， 应采取有偿方式供地。
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定 大连市为鼓励集约利用土地，2005年11月9日下发了“大国土房 屋发 [2005]170号”《关于房地产开发项目地下（半地下）停车 场、车库土地使用有关问题的通知》。《通知》规定：
一、大型公建（含商业、服务业、写字楼等）项目，在项目建设 中建设的地下（半地下）停车场按出让方式供应土地，出让最高年 限40年，不收取土地出让金，但未经批准不得擅自对外出售、出租 和改变使用用途。
五、地下空间权的评估及地价的确定
住宅配套的地下停车场——采用剩余法计算的特殊处 理
需注意的事项：过大的地下停车场导致成本过高， 进而使得地价低于周边正常地价水平
地下可出售的停车位面积过大时 总售价=单位面积售价× S地上
土建费平均=（800×S地上+4000×S地下）÷（S地上＋S地下） =1500元/㎡
总成本=（1500＋V地上部分装修）×S地上 或 总成本=（1500＋V地上部分装修）×（S地上 ＋S设备及合理停车位）
地下停车位出售时，参照相关政策确定补缴的土地出让金。
土建费800元/㎡ 土建费4000元/㎡
五、地下空间权的评估及地价的确定
地下停车场的地价测算
我们采用剩余法分别测算地上住宅部分地价及地下停车 场部分地价，假设开发周期1年，地上住宅为小高层，地下 停车场2层，在只改变售价和建安成本，其他参数不变的情 况下，测算结果如下： （测算表） 设定住宅售价为8000元/㎡，地上部分楼面地价约为3000元/ ㎡； 地下停车位售价15～16万元/个（停车位20㎡左右/个），平 均售价7600元/㎡，地下部分楼面地价约为 750元/㎡；其地
市体育场东外场
大同街与五四路 交汇处
市体育场西外场
民运街1810.1
11810
25849.3
地下二层 （有一夹层）
2001年12月
广场、网球场、 足球场
地下二层 （有一夹层）
2000年3月
广场、网球场、 足球场
地下二层 2000年7月
广场
3387
2870
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定 沈阳市人民政府办公厅文件《转发市规划国土局、市 人防办关于规范全市地下空间开发利用管理意见的通知》 （沈政办发[2008]40号）
“地下空间土地出让金的评估价格以该区域出让金标 准为基数，按平均容积率计算毛地评估楼面价格的一定比 例确定。其中，地下一层按楼面地价的30%确定，地下二 层（含二层）以下按楼面地价的20%确定。 ”
保障正常经营需要。
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
杭州市人民政府《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节 约和集约利用的意见(试行)》（杭政〔2005〕2号）
“对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让的，应依 法有偿使用，地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对 应用途容积率为2.0楼面地价的30%收取；地下二层的土地出 让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按 地下二层标准减半收取，并依此类推。”
三、地下空间的产权、权属确定
商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车 位、车库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确 该部分由业主共有；
超标准建设的地下车库，本着“谁投资、谁受益”原则， 可以将该部分权属界定为开发商所有，同时在测算出让 底价时，应考虑该部分的地价款（具体测算方法及地价 水平确定详见第五条）
四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合
规划管理部门在核发建设用地规划和建设工程规划许可证时，除 了要明确土地的平面范围以外，还要明确地下建(构)筑物水平投 影最大占地范围和起止深度
规划部门应在规划条件中明确地下建（构）筑物的用途，土地管 理部门按相应的土地政策确定供地方式
关于配套的地下停车场，应分类明确规划条件 ●商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车位、 车库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确该部分由业主 共有，开发商不得分割转让、出售、长期出租（指租赁1年以上）。 ●商场及办公楼项目，规划中应按相关规定明确标准停车位，