华侨城泰州旅游综合地产项目主题策划与品牌定位报告》(
GOOD华侨城旅游地产开发的典范之作--泰州项目定位方案
蒋春霖，字鹿潭（1818年-1868年），清咸丰年间著名词人，江苏江阴人，曾任东台富安盐大使， 咸丰七年，于丁巳年(1857年)母忧去官。以后一直与夫人黄婉君寓居于溱潼水云楼，并经常往返于 泰州与东台之间。著有《水云楼词》。其《水云楼词》自问世以来，所获评价甚高：“尽扫葛藤， 汇纳百宗，蔚为变徵，家数类别，冠冕一朝，清词有斯，可谓至极”； “有清一代以《水云》为冠 ，亦无愧色焉”；更有“倚声家老杜”之盛誉。以泰州历史名人命名，亲近泰州人缘，尊重文化。
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■“泉”系列的推导——系统应用
（1）商业街——水云街
水云楼，800年历史的古刹名楼,乃是千年古镇溱潼历史 人文沉淀的交合处和风骚独领的代名词。商业街和古 寿 圣寺是华侨城传统人文最集中的体现，以水云街命名商 业街，体现中式水街的江南古韵。此外，也有行云流水 的诗意。
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■“泉”系列的推导——系统应用
隐与不隐，能找到一个人生的平衡 聚众与离合，能与社会群体保持一种最佳关系，独立但不孤独 游刃有余，进退自如;信马由缰 ，度假天堂
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他们的内心状态——
他们总有段时间： 无须有秘书24小时满满的安排 无须有唇枪舌箭的会议和谈判 无须有接受记者采访的表述 无须有客户拜访的飞行日程，无须董事长名片 最需要的是——度假
开发模式：先旅游、后地产 消费行为：始于游、终于住 目标人群：聚大众、取高端
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我们要做的是——
需要挖掘当地的旅游文化资源 需要把核心资源无限放大化 需要更清晰的定位和主题 需要新的语言与视觉识别系统去定位品牌 需要完美嫁接母品牌
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2.消费群洞察
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他们的内心渴求——
想找一个地方： 既可修身心，又可齐天下 既可享受私密的隐居生活，又可施展抱负 既可高枕于天然的度假王国，又可在城市间进退自然 既可闲云野鹤的生活，又可享受城市人文的礼数 即可心系庙堂，又可归隐静思
《华侨城2009年泰州旅游综合项目主题策划与品牌定位》
■本土文化系列的推导――系统应用华侨城??大栖地商业街浣华水街体育公园大栖地体育公园总案名酒店栖地酒店温泉会所大栖地温泉会所别墅产品领岛、18岛 a.以栖为概念，寻找人生的归属感，是一方修心之地，符合温泉度假的理念。
b.栖地，也符合当地平原湿地的自然地貌，且很生动。
c.以水文生态贯彻旅游项目的各个元素。
■华侨城泰州项目命名推导备选方案3：江南系列中国人文墨客看来，每一人，心中都有一个江南，或诗情画意，或歌舞升平，都可寻觅到属于自己的江南领地。
华侨城，是一个传统江南梦乡里的新江南。
■江南系列的推导――缘起江南好，风景旧曾谙。
日出江花红胜火，春来江水绿如蓝。
能不忆江南？江南忆，最忆是杭州。
山寺月中寻桂子，郡亭枕上看潮头。
何日更重游？江南忆，其次忆吴宫。
吴酒一杯春竹叶，吴娃双舞醉芙蓉。
早晚复相逢。
白居易《忆江南》■江南系列的推导――案名演绎忆江南新江南江南颐会意现实意义精神层次谐音，新内涵古典江南颐和园先游后住行动上■江南系列的推导――命名华侨城??意江南有一种江南的意境之美，与白居易的七言律诗“忆江南”谐音，容易推广。
且体现出项目新城市，新江南之意，是一个更会意的江南度假之都。
备选：华侨城??颐江南颐和园是乾隆的御花园，仿江南园林建筑而建。
颐，有修养，养生之意，且有皇家气息。
且与词牌“忆江南”相通，便于记忆和传播。
■本土文化系列的推导――系统应用华侨城??意江南商业街水云街体育公园鹿谭体育公园总案名酒店颐江南酒店温泉会所意江南温泉会所别墅产品纯水岸 a.新都市，新江南的准确定位。
符合先游后住的总体思路。
b.意江南，包容性大，适合做总案名。
c.独具江南风味，打江南走过的惬意度假生活。
品牌推广语延展分析：优游人生第三地上风上水上江南温润人生，泉吟江南虽为苏杭之上，亦为江南。
泰州人杰地灵，上风上水的宝地。
上江南，符合中国人传统的江南情节。
与传统的下江南之说，上江南，更具独特新颖。
更与之类似的北京海淀区域推广中，亦有“上风，上水，上海淀”之说。
XXXX0321武汉华侨城项目发展战略及定位报告
第一轮 第二轮 第三轮 第四轮
普通配套
中档住宅
文化配套
高中档住宅
升级配套
高档住宅
区域价值
再升级配套
更高端住宅
开发频次
区域价值走高
区域整合（软性配套）先于地产项目的开发，地产项目成为区域价值整合的直接受益者 无论区域内做何种配套建设和开发多少地产项目，始终保持区域“生态旅游区”的总体印象 区域所有配套的整合是为带来地产项目房价的直接上涨 旅游及相关配套的建设与住宅的开发相间进行，目的是促使区域整体价值的持续升值、房地产项目及相 关物业的持续保值和升值 区域开发19年之后开始了第一轮的旧区改造和二期新区的开发
■研发能力 设计能力 生产能力 展示能力 销售能力 服务能力
房地产开发运营
■ 投资策划 土地获取 土地开发 规划设计 施工管理 运营管理
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本项目所需资源
政策对接： 构建旅游综合化运营模式，对接高端政策 品牌推广： 依托区域化运营体系，进一步拓展合作网络 专门组织： 打造系统化人力架构，创新组织流程
一：经济危机要求企业提高自身综合发展能力 全球的金融危机将消弱市场投资和消费规模；对房地产而 言，市民置业将更多选择，整体经济状况终将影响地产发 展。
二：中央相对积极的货币政策利于国有企业再次腾飞 准备金率、贷款利率连续下调、基准利率优惠幅度扩大及 契税和印花税减免，表明政府从紧货币政策开始转变，这 对市场将是一大刺激。
文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务 办公和高档居住与一体的大型城市综合
地产文案打包下载江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告62页
嘉鸿地产江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告北京益言堂2006年4月目录第一部分必要说明 (5)一、调研目的 (5)二、调研任务 (5)三、调研时间 (5)四、调研队伍组成 (5)五、主要调研方式 (5)六、调研主要结论 (7)第二部分投资环境分析 (8)第一章城市概况 (9)一、城市概况 (9)二、城市性质 (13)三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。
(13)四、城市面貌 (15)第二章经济发展 (17)一、产业构成 (17)二、泰州城市总体经济运行情况 (18)第三章城市总体规划 (23)一、2002-2020总体规划目标 (23)二、分期规划 (24)第三部分房地产市场分析 (28)第一章泰州市房地产市场分析 (29)一、概述 (29)二、政府统计数据分析 (30)三、土地市场 (34)四、住宅市场 (38)四、发展趋势 (43)第二章典型项目的借鉴研究 (46)第四部分市场定位分析 (53)一、地块位置 (53)二、SWOT分析 (53)三、开发区地块周边位置图 (56)四、开发区地块内部环境 (56)五、开发区地块交通条件及地块北侧现状 (57)六、开发区地块外部环境 (57)第二章开发区地块市场定位 (58)一、定位策略 (58)二、产品定位 (58)三、客户定位 (59)1、客户来源及构成 (59)2、购买目的 (60)3、购买偏好 (60)四、价格策略 (61)1.原则 (61)2.价格定位说明 (62)3.价格定位 (62)五、销售策略 (63)1.项目时间安排 (63)2.销售周期 (63)3.销售收入 (63)第五部分财务分析 (65)一、收入 (65)二、成本 (65)1.土地及前期成本 (66)2.建安成本 (66)3.销售费用 (67)4.税费 (67)三、利润 (67)四、项目资金运作表 (69)第六部分风险分析 (71)一、城市进入壁垒分析 (71)二、项目运作风险分析 (73)三、结论 (74)第一部分必要说明本部分着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。
云海湿地,中国湿地生态第一城
云海湿地，中国湿地生态第一城作为华侨城集团在中国第二轮布局的点睛之作，泰州华侨城坚持“新江南、新都市”的规划定位，以超前的规划理念与雄厚的开发实力，致力于打造一个集温泉度假、商务会议、星级酒店、休闲运动、佛学文化与主题地产于一体的湿地温泉旅游目的地。
2012年9月1日，云海湿地体育公园新一期会籍隆重面世，集投资性、稀缺性、私密性、尊贵性于一体的会籍演绎价值新典范，不负臻藏。
华侨城巨献，用心雕琢“中国旅游第一品牌”华侨城致力于将旅游在中国市场打造成区域布局合理、产品类型丰富、业务结构合理的旅游产品集群，成为行业产品创新的示范者和领先者。
随着全国战略布局的展开、区外项目不断增加、文化旅游品牌影响越发凸显，华侨城积极传播生态环保理念文化。
在完成第一轮全国布局后，集团将目光转向兼具资源与潜力的城市。
华侨城落户江苏泰州的选择，一方面是其第二轮战略拓展的需要，另一方面则是集团在生态旅游领域的大胆尝试。
发力点为打造“中国湿地生态温泉第一城”的泰州华侨城是华侨城集团区外大型发展项目之一，总投资25亿元，占地3000亩，坐落于泰州溱湖国家5A级湿地公园西侧。
项目以“生态湿地旅游”为特色，借助生态资源优势开发主题生态旅游综合项目。
泰州华侨城以水为脉，以文化为魂，多元交相辉映，所构建的是集温泉度假、休闲运动、精品酒店、商务会议、宗教文化及主题地产于一体的中国湿地生态温泉第一城。
在这里，你所能享受的是来自华侨城集团高尔夫产业发展成果的精品项目和一种创新的休闲度假模式——既可享受私密的隐居生活，又能体验最细致的优质服务。
不论是心系庙堂，还是于得天独厚的天然湿地中尽情挥杆，你都可以放下内心一切喧嚣，归隐静思。
可谓一城礼遇，精华荟萃。
云海湿地体育公园作为泰州华侨城综合旅游度假项目的重要板块之一，是中国首家纯生态湿地型锦标赛级球场，球场占地1700余亩，由国际知名设计公司Nelson&Howarth担纲设计，旨在打造国内最美的湿地原生态体育公园，为广大商务休闲游客提供一个极具品质的休闲运动场地。
大型度假综合体开发功能定位策划报告(旅游地产开发144页)
北京市共有星级饭店591家
11, 2% 65, 11%
175, 29%
134, 23%
206, 35%
五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
2012年全年及2013年上半年北京五星级酒店平均房价情
况（元/间.天）
920
900
880
860
840
820
800
780 2012年第一季度
五星级
847.3
2012年第二季度 905.13
随着城市环境恶化、城市工作及生活的压迫等城市病日益放大，逃离大城市寻找生态桃源成为城市居民的基本要求。 周末、节假日郊野休闲成为常态需求。
综合型休闲模式成为主流
郊野休闲市场的产品，也进入多元化、特色化阶段，特色美食、文化娱乐、运动保健、郊野游乐、体验购物等综合 型休闲模式成为主流。
项目市场研究 • 宏观旅游市场分析
三小时
二小时
蓟
一小时
县
京平高速
蓟县
国道102 京哈高速
主题 公园
生态 盘 公园 山
大宗 道地
体育 公园
项目分析 • 项目基本情况
原规划技术经济指标
总建筑面积 公共区
78000平米 26260m²
附属配套区
21600m²
客房区 绿化率
16700m² 37.8%
停车位
260个
项目分析 • 项目基本情况
项目市场研究 • 宏观旅游市场分析
以家庭为单位的大众周末、节假日休闲旅游市场 需求保持常态化增长
大众休闲的持续提升
随着经济飞速发展、交通状况持续改善、私家车的普及、中等收入人群的规模形成及快速增长，节假日改革以及带 薪休假制度的强制执行，促进了大众休闲的持续提升。
中原深圳市华侨城项目整体发展战略及定位
产品设计定位与市场 领跑者相抗衡，增强 品牌影响力
利用领导者的品牌号召 力借势开发，节约营销 成本分流领导者的客户 群体
项目发展策略建议：华侨城 ·波托菲诺 市场跟随者
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项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
做为华侨城
· 波托菲诺市场跟随者，项目的发展思路
利用波托菲诺的品牌号召力借 势开发，节约营销成本
与波托菲诺同质，以 融入华侨城顶级豪宅 的阵营中,提高深圳 高端消费群体对项目 的认同感
档次
开 发 模 式
客户
略低于波托菲诺，分流波 托菲诺的高层、小高层潜 在客户群
户 型
户型在与波托菲诺大致相同的前提 下，面积区间略小于波托菲诺，控 制总价，分流波托菲诺的客户群体
价 格
略低于波托菲诺，降低消费者进驻华 侨城豪宅区的置业门槛。
大户型豪宅\酒店式公寓\中 大户型中高档物业并存 席豪宅区 8000——12000 由华侨城本区域客户逐渐发 展为全深圳的高端客户群体 波托菲诺
封闭内循环
福利房主导、传统居家、中 大户型、产品单一 房地产
深圳首
区域影
竞争力弱
——
内部消化为主、 本区域客户主导
响力增强
3000—6000元/平方米
华侨城本区域及周边的对华 侨城认同度较高的客户群
树立高端形象 开发高品质物业 物业产品考虑投资度假功能 考虑投资度假型客户 开发中大户型产品
聘请品牌物管公司担任项 目物管顾问
客户定位中考虑对公交系 统依赖性弱的客户群体
高端形象入市 考虑投资度假型客户
T
1. 华侨城待开发用地有波托菲诺、东 方别墅、燕含花园一期、御景东方， 其中与本项目直接竞争的项目为波 托菲诺
泰州沿江文化旅游新地标概念规划设计方案
加强沿江区域的生态环境保护，实现文化旅 游与生态环境的和谐共生。
加强与周边地区的合作与联动，共同打造泰 州市沿江文化旅游产业带。
THANKS
以“文化传承、旅游体验、生态环保、创新发 展”为核心设计理念，注重保护和传承历史文 化遗产，同时注重游客的旅游体验。
强调生态环保，充分利用沿江地区的自然景观 资源，注重绿化和环境美化。
创新发展，将文化、旅游、生态环保等多元素 融合，打造具有现代感的旅游体验项目和设施 。
02
规划总体概述
规划范围与期限
规划目标
本次规划的目标是将泰州沿江地区打造成为集文化体验、旅 游观光、休闲度假、健康养生于一体的综合性文化旅游目的 地，实现区域经济转型升级和社会文化繁荣。
规划布局与功能划分
• 规划布局：根据泰州沿江地区的地理环境、文化资源和旅游资源分布情况，本次规划将整个区域划分为“ 一心、两带、多组团”的空间布局结构。
资源循环利用
废弃物资源化利用
通过分类回收、加工处理等方式，将城市垃圾、建筑废弃物 等废弃物转化为可再利用资源，减少对自然资源的消耗和浪 费。
水资源循环利用
建设水资源循环利用系统，将废水进行处理和再利用，减少 水资源的浪费，提高水资源的利用效率。
绿色低碳发展
发展绿色交通
推广公共交通、慢行交通等绿色出行方式，减少机动车的使用，降低交通排 放对环境的影响。
功能区
包括餐饮、住宿、购物等设施，应合理规划布局 ，满足游客需求。
交通组织
合理规划道路、停车场等交通设施，提高游客的 可达性与便利性。
标志性建筑与景观设计
标志性建筑
规划具有地域特色的标志性建筑，如文化馆、博物馆等，提升整体形象。