江阴天安数码城项目概况
天安数码城调研报告
天安数码城调研报告——福田、龙岗、番禺天安项目深圳天安数码城一、概况1.概况天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。
区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。
2.发展历程及产业升级二、园区建设1.区位深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
2.园区规划占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
3.园区现状现有建筑21栋。
其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在售项目：高档住宅6栋。
三、主要物业介绍1.创新科技广场（一期、二期）一期：创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500元，持续上扬至最高峰也不超过每平方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。
该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
（二期（2004年开盘）基本指标：占地：2.7万平方米建筑面积：8.5万平方米绿地面积：7.6万平方米分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元）2.数码时代大厦位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。
江阴天安数码城项目概况
建筑形式争取以自然元素来统一整体的效果，但可适当增加其灵活性。
产业楼与裙楼之间互相穿插，有机结合，形成丰富的空间效果。
TIANAN CYBER PARK
高层产业楼设计理念： 高层产业楼设计理念：
两栋产业楼位于园区西侧入口处，以裙楼相连，临 近城市道路，最大限度提高园区使用者的工作效率。
建筑的形式采用现代建筑风格。
总建筑面积80万平米
用地性质： 用地性质：分为工业用地和住宅用地两部分， 分别建设产业楼和住宅
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A地块项目概况
土地规划： 土地规划：A地块总占地18.8万平米，其中产业楼
占地60%，住宅占地40%
产 业楼：建筑面积为228688平方米，容积率为2.2， 业楼：
建筑密度为26.3%，绿地率为14.5%
建筑以南北向布置，并利用裙楼围合出有江南风格 的庭院空间。
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总部楼设计理念： 总部楼设计理念：
作为园区的高端产品，呈现独栋独院，并充分享 受中心水轴的景观；
建筑体量为低多层建筑，体现总部楼区的舒适性 及通透性；
材料运用素混凝土、石材、仿木砖等，以呈现贴 近自然的现代风格。
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地下车库规划
产业楼共设1451个停车位，其中地面停车79辆， 地下室1372辆，自行车共设120个自行车位。
住宅共设673个停车位，其中地面停车21辆， 地下室653辆，自行车共设1700个自行车位。
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景观和开放空间： 景观和开放空间：
1.08%，机动车位498个，非机动车位40个
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A1
2020年天安数码城盈利模式研究
天安数码城
一、概况
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，由港资方天安中国和国资深业泰然共同持有，各持股50%。
是中国领先的产业新城开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境，获得2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10荣誉。
目前，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
图：天安数码城组织架构
二、业务模式
天安数码城集团打造“一体两翼”产业发展模式，即围绕以创新企业生态圈建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为支撑的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，针对不同企业及需求，形成多元供应链和产业链，满足客户全方位、多维度的需求。
三、盈利模式
天安数码城的盈利模式分为短、中、长三条线。
短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。
园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。
对于园内产品布局，天安数码城一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另40%是住宅。
园区案例--深圳天安数码城案例
天安数码城案例天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
1.区位：深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
2.园区规划：占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅23万平方米、公寓6万平方米、商业及配套设施4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
3.园区现状：园区现有建筑21栋。
其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在建项目：高档住宅6栋。
天安数码时代大厦创新科技广场一期标准厂房创新科技广场二期天安公寓天安科技创业园天安高尔夫花园天安会所管理处4.主要物业介绍：创新科技广场（一期、二期）创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500元，持续上扬至最高峰也不超过每平方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。
该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期（2004年开盘）基本情况：占地：2.7万平方米建筑面积：8.5万平方米绿地面积：7.6万平方米分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元开发思路：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
在当前，资本增值不再依靠庞大的生产线或生产车间，取而代之的是电脑、网络或高效集成的高科技设备的知识经济时代，这种新型厂房的出现对于民营高科技企业的支持作用是不可低估的。
龙岗天安数码新城
城市型产业 综合体
地处车公庙，属于深圳中心区西拓范围，与
代表作品：福田天安数码城 项目占地30万平米，建筑面积90万 平米，是天安集团的首个项目，园内 包括天安数码时代广场、珑园等知名 楼盘。已形成电子信息、软件、文化 创意和金融服务四大主导产业，截至 2010年，入驻企业达1600家，上市 企业23家，各类银行17家，产值超 过400亿元。
一、天安数码城集团简介
创意型产业 综合体
代表作品：江阴天安数码城（在建中） 项目占地面积32万平米，规划建筑面 积64万平米。项目以“科技、人文、 创业、生态”为主题进行建设和运营。
一、天安数码城集团简介
天安数码城以发展产业为主导、以地产开发为载体、以复合功能为体系的“天安模式”得到了国家及 各地政府的高度认可，各级领导视察考察络绎不绝，这也成为天安数码集团对外提高企业形象、与各 城市政府谈判的最大砝码，而且几乎都“稳操胜券”，各地政府也将政绩诉求寄托于天安数码城。
预留独立VRV空调机位，客户可 自行安装中央空调。 100瓦/m2 10层以上部分单元均独立配置卫 生间，其余为每层公共洗手间。 407个
4号楼标准层平面图，户型方正实用，方便企业办公布局
空调配置 电力供应 洗手间 车位
4号楼标准层毛坯交楼
4号楼1-2F专门针对商业业态进行设计， 满足以后商业运营的需要
预售许可证有出售条件限制：只允许销售 80%的面积，且物业销售对象、入驻企业 由龙岗区科信部门审核，审核通过后才予 以办理产权等级手续
4号楼正在安装玻璃幕墙，部分楼层脚手 架已拆除
单层面积
层高
柱距
总部楼和BLOX商业独栋已出外立面 5号楼楼体宣传，沿主干道的 展示性和指引性较强
二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）
【产业报告】天安数码城推广方案
C/竞争对手扫描
临港新城新材料产业园
面积：总面积64平方公里，其中新材料产业规划发展用地20平方公里。
定位：是江阴临港经济开发区新材料特色产业园、省级化工集中发展区、江苏省现 代服务业集聚区
位置及周遍交通：园区位于江苏省江阴市西部，西邻常州高新园区，北枕长江， 物流发展交通便捷；南接常州行政商务区，与常州融合对接，资源共享。
江阴天安的三层壳
解决是什么 解决怎么样
1、天安形象力 2、天安的价值力
解决沟通传播
3、天安的传播力
剥开第一层壳：天安形象力
解决是什么
天安形象力
思考路径
A/天安品牌梳理 B/江阴城市透视 C/竞争对手扫描
A/天安品牌梳理
天安数码城，中国产业地产首席运营商
天安数码城集团1990年在深圳成立。核心业务是为城市产业综合体的开发和运营，主要服 务对象是成长型企业，是中国城市产业地产的引领者。 创立22年，储备开发建筑面积逾1500万平米，业务覆盖城市：深圳、广州、佛山、东莞、 常州、重庆、天津、青岛、杭州等13个城市，服务近4000家中小民营成长型创新企业，与 100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴
A/天安品牌梳理
产业发展和城市价值提升的重要引擎
“天安数码城所打造的最新产品形态——城市产业综合体， 在推动区域经济创新和发展方面，充分体现了四个要素的创新： 产业创新、产品创新、模式创新和服务创新。 其物业形态更追求多样性、功能复合性和产业融合性，即混合 用地、混合规划而产生混合经济以及可持续发展的动力，为当 地政府创造可持续增长的税源，推动区域经济结构转型。 ”
创智产业园
概括：政府投资项目，位于开发区金山路，园区总投资2.5亿元，建筑面积15万平方米
天安数码城城市综合体景观设计分析
天安数码城城市综合体景观设计分析城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，其景观具有现代、时尚、标志性、大量的城市开放空间、丰富多变的空间景观层次等特点，通过总结认为其景观设计应该从文化、场地、生态及与城市的联系等方面着力。
本文分析了城市综合体中不同功能区的景观设计与对策，以期为其它同类项目提供一定的借鉴与指导。
标签天安；城市综合体；景观设计；分区设计1 城市综合体发展概况在现代都市中，快节奏的人们需要有一个方便、快捷、经济及多功能为一体的综合空间来享受高效率的生活和工作，城市综合体应运而生。
城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体的城市空间形式。
天安数码城集团是中国城市产业地产的引领者。
城市产业综合体是天安数码城继工业园、工贸园和科技产业园之后的第四代产品，以办公业为主，融合产业、交流、生活于一体。
在此基础上，天安数码城还做出了进一步的细化，针对不同的客户群体，打造了城市产业园、生态型产业园和创意产业园等三种各具特色的产品线。
城市综合体以超大的空间尺度、地标式的城市建筑、现代化的城市景观等为主要特征，代表了一个城市发展的面貌。
景观设计在开发的过程中占据了至关重要的位置[1]。
天安数码城的前三代产品在规划设计等方面均取得了不错的成绩，而近年开发的城市产业综合体多处于建设阶段，根据已建成情况来看，景观效果宜人，社会反应良好，如天津、重庆、青岛天安数码城等项目，本文将以此为基础，分析探讨城市综合体的景观设计方法。
2 城市综合体景观设计分析2.1 城市综合体景观特征（1）现代、时尚、标志性城市综合体代表了一个城市的发展水平与现代化的面貌。
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
特别是近年来当代艺术逐渐摆脱博物馆的束缚，走向了开放的城市空间，为城市注入了新的活力。
天安数码城介绍
50.00% 天安数码城（集团）有限公司
澳大利亚籍，是目前香港主要华人家族财阀。祖籍福建，40年代出生于马来西亚， 60年代留学澳洲悉尼。李明治家族位列“香港十七大家族”。
擅于运用集团内公司互控及复杂的股票交易技巧，掌握低位收购的机会进行业务 扩张
主要事迹
时间
• 2009年 重庆天安数码 城项目、常熟天安数码 城项目项目先后启动
• 2010年天津天安数码城 项目、江阴天安数码城 项目、重庆天安数码城 项目先后签约
• 2011年 青岛天安数码 城项目签约
• 2016年集团与北京市通 州区马驹桥镇举行签约 仪式
• 2016年集团与北京市 通州区马驹桥镇举行 签约仪式，启动了北 京天安数码城天安世 创园项目
发展历程
发展历程
港资主导
马申时期
戴宏亮时期
创业起步期
集团转型期
快速扩张期
国资主导 李可时期
平稳发展期
1990-1999
2000-2008
• 1990年4月 深圳天安工 业开发有限公司成立， 开始车公庙工业区开发 建设
• 1994年1月 深圳天安物 业管理有限公司成立
• 1999 年 正 式 更 名 为 “天安数码城”，实现 由工业区向科技产业园 区的转型
马申时代的产业园特征
产品形态 工业园 工贸园
科技产业园
时期 1990-1996 1996-1999
1999-2008
主要建筑形态
工业厂房 工贸大夏、公寓 生产型企业、住宅
科技产业大厦 商业街区、公寓、住宅
入住企业定位
阶段特征
三来一补加工 生产型企业 生产型企业、 贸易型企业
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建筑以南北向布置，并利用裙楼围合出有江南风格 的庭院空间。
TIANAN CYBER PARK
总部楼设计理念： 总部楼设计理念：
作为园区的高端产品，呈现独栋独院，并充分享 受中心水轴的景观；
建筑体量为低多层建筑，体现总部楼区的舒适性 及通透性；
材料运用素混凝土、石材、仿木砖等，以呈现贴 近自然的现代风格。
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A1
A2
红线区域（两层）以及A1、A2号楼的第一、二层是对外招商物业；总面积：12291平米
CONTENTS
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B2
B2号楼的第一层对外招商，总面积：2366平米。
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规划设计理念
总体规划概念： 总体规划概念：
在低密度建筑中，本项拟以现代建筑为蓝本， 与园区内的产业楼相吻合；
以水为界，与产业楼共享中央水轴；
整个区域处于半开放空间，体现其现代的生 活氛围。
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产业楼A1平面图 产业楼A1平面图 A1
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产业楼A2平面图 产业楼A2平面图 A2
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建筑形式争取以自然元素来统一整体的效果，但可适当增加其灵活性。
产业楼与裙楼之间互相穿插，有机结合，形成丰富的空间效果。
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高层产业楼设计理念： 高层产业楼设计理念：
两栋产业楼位于园区西侧入口处，以裙楼相连，临 近城市道路，最大限度提高园区使用者的工作效率。
建筑的形式采用现代建筑风格。
除上以外本项目竖向设计都是在原有地形和规划 道路标高的基础上设计场地标高。
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交通系统： 交通系统：
一期道路及入口充分考虑与总体规划的关系， 既独立成系统也能与以后的发展相容；
车行道路与人行道路等级划分清晰，方便易达
主要人行路线融合景观轴线，使进入园区的人 员充分感受到优美的环境。
总部楼A1、A2首层平面图 总部楼A1、A2首层平面图 A1
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总部楼B3首层平面图 总部楼B3首层平面图 B3
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THANKS
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建筑类型分布： 建筑类型分布：
在场地主入口处布置较高的产业楼，以方便园 区人员的进出。靠近观水系布置低层产业楼，营 造舒适工作环境。
每个组团的建筑产品布置符合各自的产品价值， 并为组团庭院带来丰富的建筑空间；
功能分区逻辑性强，区域间既独立又有整体性。
由于基地北侧以及东侧均有河道，根据防汛要求， 基地竖向设计为东北高向西南低的地形。
利用基地现有的水景形成大型的水域开放空间，并引 入部分水体作为基地水轴，为园区提供户外休闲与娱乐的 好去处。
基地处于城市空间与滨水生态空间的过渡区，在景观 设计上通过人工向自然的过渡，展示过渡区的独特的空间 特性；
中央水轴与园区软、硬景观的有机结合，既有独立性 又是整个园区景观系统的一个重要有机组成部分；
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A地块项目概况
土地规划： 土地规划：A地块总占地18.8万平米，其中产业楼
占地60%，住宅占地40%
产 业楼：建筑面积为228688平方米，容积率为2.2， 业楼：
建筑密度为26.3%，绿地率为14.5%
住
宅：建筑面积为135047平方米，容积率为1.95，
建筑密度为11.3%，绿化率为36.3%。
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高层住宅设计理念： 高层住宅设计理念：
小高层配套公寓坐落在基地东部，与城市水体相 邻，风景优美；
规划布局和建筑形式注重通风及朝向，并最大限 度的争取景观面。
建筑形式可适当丰富多样，但争取以自然元素统 一整个园区风格。
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联排别墅设计理念： 联排别墅设计理念：
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地下车库规划
产业楼共设1451个停车位，其中地面停车79辆， 地下室1372辆，自行车共设120个自行车位。
住宅共设673个停车位，其中地面停车21辆， 地下室653辆，自行车共设1700个自行车位。
TIANAN CYBER PARK
景观和开放空间： 景观和开放空间：
创造良好的开放空间连接系统，为区内的员工和来往 的使用者提供户外活动的优势环境。
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建筑设计理念
建筑设计总体风格概念： 建筑设计总体风格概念： 利用基地临水的良好景观优势，创造新颖的产业楼产品，使建筑与周围环境的关系更 为紧密。
争取最佳建筑朝向并很好的满足建筑功能。
有机的组织户外的公共共享空间，使之成为建筑本身的延伸部分。
项目体量： 项目体量：拟建总建筑面积为363735平方米。
CONTENTS
一期项目概况
TIANAN CYBER PARK
土地规划：总用地40157平米,总建筑面积104014 土地规划：
平米
经济指标： 经济指标：建筑密度24.3%，容积率2.02，绿化率
1.08%，机动车位498个，非机动车位40个
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江阴天安数码城项目介绍
恭迎莅临睿鉴
CONTENTS
项目概况
NAN CYBER PARK
地理区位：长山路东、东横河南、东盛路北。 地理区位
土地规划： 土地规划：分为A、C两地块，总占地680亩，
总建筑面积80万平米
用地性质： 用地性质：分为工业用地和住宅用地两部分， 分别建设产业楼和住宅
按南北走向将用地纵向布置成高层产业楼 区及低多层产业楼区，既相互分隔也有所联系。 在设计上考虑气候因素，争取最佳建筑朝向 建立清晰易读的人车分流的交通网络，创造 良好便捷的园区环境。 以西南广场为整个一期的主要人行入口，营 造景观轴线连通中心广场与东面广场，点线面 结合形成一期建筑群的空间主轴。 以高层产业楼区及低多层产业楼区合成的广 场，是一期的外部空间核心，更强调提供给园 区使用者的外部活动。 采用生态可持续发展理念，引进绿色建筑概 念。