远洋天著春秋三期晓山价格策略沟通
房地产项目300例定位语
1、就掌灯好房子，说不清2、宽HOUSE 高性价比联排别墅3、山上的别墅方便亲切会谈4、星河湾开创中国居住的全成品时代5、六佰本每个商铺都临街6、一千栋大美之地，定制别墅主场7、小平岛百万平米海岸线社区8、观唐中式别墅，反而涉外9、每一间山海边的舒适居住10、野鸭湖昆明两万亩山林别墅区11、海绵泡在海边的房子12、鼎科阿布全开门户•31-62㎡无压力型青春社区13、海绵泡在海边的房子14、龙门码头创意消费复合区15、万科东海岸真正的海岸生活16、佘山3号核心佘山，别墅家17、湖城大境百万平米史诗巨著18、石公馆藏于城市精华处19、西溪里墙门大宅传世之家20、先生的湖，山下的墅21、十五峯师著•精端•山宅22、龙湾别墅湖边的温泉独栋别墅23、万万树大树下的独栋庭院24、香港倚峦别墅山顶全维港景独立花园洋房25、天骄峰景南中国湖山官邸26、星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸27、滨江金色海岸全国一流水景住宅28、龙湖悠山郡200-400㎡创新英伦田园独院29、万科天琴湾中国双湾千岛别墅30、万科云山都市闲适山居31、万科城新里程向上生长的世界观32、万科青青四期小镇的柔软时光33、荷塘月色自然生活美学34、万科17英里生活在17英里处35、东方尊峪半山私家领地36、西山庭院人文大宅•院落友居生活37、第五园原创中国现代38、河谷上的别墅群落39、曲江核心25万平米城市中坚典范生活场40、三代人•两空间•一处居41、舒阔空间•山景小高层42、多重庭院•3A纯品别墅43、CBD双轴线•精萃豪宅44、西班牙院景洋房45、原创中国洋房46、主城纯联排•叠拼别墅社区47、生态人文古城•巴渝名门家宅48、长江岸上的院馆49、自然山水•高尚纯别墅领地50、25席•湖心岛•独栋别墅51、新中式人文典范52、别墅区内•湖景•复式公寓53、世界的未来的天津的54、海拔368米之上•湖居半山高层55、金开门户•别墅区阳光高层56、城市入口•新地标•高层景观建筑群57、中央醇熟生活•水岸阔景华宅58、1800亩地中海血统别墅59、国宾馆•主城洋房•第一居所60、南加州53席纯独栋临湖尊邸61、公园中央，中国HOUSE62、动、静、开、合，定义风格化街区生活63、80万平米中产特别居住区64、曲江上游•110万平米•精装坡地水生活65、长安大道•青年街区•舒适居住66、高新区活力丰盛生活圈67、一城书香半城林68、国家大盘奥运社区69、健康运动和谐70、秦岭下的中国院子71、世界滨水资源带72、新中式人文典范73、天根龙脉盛世大宅74、30万平米德式风景小镇75、临湖50米电梯多层76、中央华宅商业勋章集粹城市生活荣耀77、恒温•恒湿•恒氧•低噪•适光78、一个改变你世界观的城市文化住宅79、健康生活领跑者80、首席亲水豪宅，鼎定新城中央81、北中国500万疆域封定城市新中心82、瑞士峰景，尊贵水岸美宅83、沙头角全海景高尚住宅84、香蜜湖畔高贵生活新领域85、深圳湾GOLF 华侨城86、罗湖原味生态社区87、中心西区高尔夫景观跃式小户型88、100万平米意大利风情小镇89、传承百年，美式骄典90、会展地带首席创新小户91、深圳红树林皇港口岸92、高新区生活印象93、超百万平米滨海健康休闲社区94、蛇口生态智能楼王95、梧桐半山私家庄园96、林中庭院品赏生活97、龙品东山昂然府邸98、30万平米纯水岸休闲别墅99、高级豪华共管式花园洋房100、西铁沿线时尚豪宅101、小康家庭的别墅空间102、台北名人新聚落103、承接自然，关照生活104、硅谷时代生态家园105、布吉半山阳光健康屋苑106、深圳湾高尚人文社区107、罗湖半山豪宅108、现代都市“市隐者”心居109、一线海景皇室公寓110、西部海滨生活典范111、100%港式生活112、解放碑全江景港式国际公寓113、中山公园，首席互动社区114、50万平米意大利湖畔小镇115、山水的自然的一生的116、长安路上唐乐宫旁都市核心117、北市中心纯美花景社区118、都市新锐的诗意佳园119、南宁中心生活品质领导者120、第一大道互动区121、商业地产原始股122、纯美式异域风情礼赞新生活123、人民公园旁全景观都市人文社区124、零距离生态精英城125、环湖别墅私家领地126、湖景度假式社区127、别墅感商务空间128、四度空间五亲住宅129、尊贵之都，名仕之家130、自然•艺术•家131、超建筑的典范之作132、城市正中心商业大都会133、市中心双水岸生活134、高层合院式森林庭院135、南向面江首席亲水社区136、城市中心生态庭院137、钱塘江时代的新山水名宅138、纯翠自然生活139、新加坡社区新星州生活140、科技•生态•健康•文化141、大规模江景国际化人文社区142、72套珍钻级高尚景观宅邸143、一线湖景空中庭院144、天河区100米之上都市半山生态洋房145、书香重庆人文康桥146、背山面湖天河楼王147、新拱墅中心的私家院落148、阳光•水景•艺术•家149、一幢会呼吸的甲级写字楼150、超级经理人公园151、西湖的现代的未来的152、曾经是帝王的家153、杭州龙脉贵胄154、新知识分子生活155、春江名流文化社区156、环保型纯住宅社区157、欧风拂面的田园梦境158、学校边、公园旁、如意家159、意大利手工别墅群160、百万平方米地中海风情城邦161、省府傍时尚鲜活住家162、非豪宅163、城市黄金分割点164、市府街，才智名门165、一个改变你世界观的城市文化住宅166、汤逊湖畔，别墅大师167、一个放飞心情的港湾168、书香地，文化家169、都市人的心灵居所170、汉口城西第一水景名盘171、世袭制美式群岛生活圈172、武汉光谷，精致生活蓝本173、公园生活的新体验174、后小康经典生活家175、城市中心，品味精致176、梧桐树下，时尚生活177、城市中心点，品质生活圈178、生活大师，大众豪庭179、香港路行政级榜样社区180、纯美领地，时尚生活特区181、富贵千禧路，商业黄金铺182、青春。
双十一直播说辞
11.11直播丨征集锦鲤6折秒杀主持人串场词Part1 开场+热场谢：大家好，欢迎来到贝壳双十一直播直播间，我是今天的主持人谢进！王：我是王春艳！本次直播呢有3个重磅环节啊，6折秒杀、8折特价房和超多惊喜大奖！只要在直播间参与互动就能获得奖品！此外我们还邀请了神秘大咖做客直播间，并且由大咖来为幸运观众送上豪礼！谢：除了大咖送礼，我们直播全程穿插抽奖环节和活动领奖环节，本次直播的奖品全部由甲方爸爸提供，感谢：祥源花世界、湖语时光、徽创君泊、十里晴川、远洋庐玥风景、辰阳府、远洋万和云锦对本次直播的大力支持！王：说到双十一，大家的第一印象基本都是剁手、买买买、各种玩法、各种降价。
那本次贝壳双十一新房节的活动力度也是空前，先为大家简单介绍一下本次贝壳双十一活动的玩法！谢：首先就是万众瞩目的6折房源，分别来自祥源花世界和新力弘阳湖语时光2个项目各1套，稍后我们会详细介绍。
第二个就是100多套优惠好房，最高63万的购房补贴惠及购房人。
第三个是大额补贴，2000元成交礼金无限领，消费者在活动期间完成认购即可兑换礼金。
同时活动期间还有1111元的现金红包雨和30,000元大额成交津贴！王：在哪里可以参加本次贝壳11.11活动呢？谢：打开贝壳找房APP，第一眼就能看到活动的主画面，或者扫描主持人手里的这个二维码（把活动二维码展示出来），就行直接进入活动链接，12:00准时参与秒杀！王：另外需要提醒屏幕前的小伙伴，直播间将在上午11:15、11:25、11:40和12:10三个时间段弹出抽奖页面，将会有各种花式礼品等你来！谢：我注意了一下时间，好像第一轮抽奖即将开始了啊，小伙伴们点击右下方的抽奖按钮，快快参与抽奖吧！Part2 第一批特价房王：好~现在开始第一批特价房，他们分别来自中梁世茂十里晴川和远洋万和云锦！谢：既然都上我们贝壳双十一直播间了，肯定有不一样的优惠，平时我们经纪人听到比较多的折扣力度是99折、98折，这次大手笔了！十里晴川85折！远洋万和云锦84折！王：首先我们将为大家介绍十里晴川85折的房源，面积在89㎡左右，折后能省16万。
家装现房期房营销策略
家装现房期房营销策略三季度各地纾困政策接连落地，但政策效果并不明显。
且“停工停贷潮”持续发酵，市场信心进一步缺失。
为稳定信心，房企推出“准现房”销售模式，一方面盘点现房库存推广销售，另一方面通过交房前“包月供”的方式提升消费者信心。
此外，各大房企还在集团层面积极举办营销活动，提前铺排，项目层面则根据市场情况给出进一步的折扣，目前已从上半年的“特房价零星让利”逐步到“项目普降”的情况。
为提升中介分销的积极性，较多城市/项目出现了结佣周期提前的情况。
一、央企项目折扣力度加大最低可达7折2022年三季度市场淡季，营销不弱，房企营销保持热度，甚至提前布局。
其中7月、8月由于天气炎热，是传统的销售淡季，但部分房企依然在这酷暑时期推出“现房节”等活动。
如远洋集团推出“七月抢房节”，百盘大战七大事业部同频同步。
到9月，天气转凉，不少房企已经开始提前铺排、营销节奏十分紧凑，如碧桂园的金秋购房节较去年提早四天，万科38周年司庆营销提前半个多月便开始预热。
从营销活动折扣来看，部分城市折扣幅度较大，最高可达7折，国企、央企逐步释放折扣空间。
整体来看，上半年折扣更多是通过零星、特价房等形式让利，到三季度部分地区的项目给出7-85折的折扣力度，且这种现象越发为普遍。
据CRIC调研，9月南京、广州部分区域的项目最低折扣达到7折，无锡多数项目出现备案价的85折扣的情况。
同时保利、中海、中铁等国企、央企房旗下的项目的折扣力度较大，8月福州中海锦江城最低75折、昆明中海云麓九里最低85折、厦门中铁诺德逸都最低85折，9月广州保利锦绣公馆折扣力度更是达到最低7折优惠。
二、佣金前置，提前划拨300万，或者一套一付为了提高渠道效率和中介积极性，很多项目都有预提成的现象，击中了拖欠的痛点。
数据显示，2022年第三季度虽然市场整体渠道虽然没有大幅提佣，如监测到也就是厦门平均上升了0.5个百分点，但出现了“佣金前置”的新现象。
昆明从8月开始，书香云海开启了卖一套结一套的“前佣模式”，后续多个项目跟进，效果上来看渠道成交占比上升5%。
2019【城市进入研究】新乡平原新区市场调研报告
2018.2.06
4月新乡出台了最新的绿化管理条 例， 对新乡的城市绿化进行规定和 要求，如 城市居民居住绿地不能 低于30%，绿 化面积需在购房合 同体现等，绿地需在 小区进行公示 。
2018.4
5月新乡开展扬尘整改，逾期未整 改 到位的，在处罚的同时责令停工5 天整 顿，发现两次，在处罚的同时 责令停工 30天整顿，发现三次，在 处罚的同时责 令停工90天整顿。
• 郑济高铁规划有平原新区站点，目前正在修建，预计 2019年10月份平原新区站将全部完工。
区域发展/区域配套
平原区域内配套日益完善， 7所教育学校， 3所规划医院，7个在建大型商业，产业园分 布较多，周边教育、医院等配套资源遍布，打造独特生活圈氛围。
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2018.7.19
2018.1.01
2月6日，新乡市政府印发《新乡市城镇土 地开 发利用与改革实施方案》，对土地开 发利用进 行大改革。预计2018年消化 利用城镇空闲 土地20%，4年内将空闲 土地全部消化完毕。
2018.4
4月份，新乡公积金发文，对新乡的个人住 房贷 款额度进行调整，公积金贷款额度 由原来的 最高可贷55万，降低到最高 可贷30万。
华润置地平原府
凤湖·梧桐湾
2018年 恒大金碧天下三期半城湖：大量高层、洋房 中昂朗悦：小高层、洋房 华润置地平原府：
高层、洋房 凤湖·梧桐湾：小高层
2013年 恒大金碧天下一期： 七大鼎பைடு நூலகம்航 母配套，世界富豪的生活样本， “开创豪
门生活价值里程”
属性转变
2018年 恒大金碧天下三期： 筑造高品质、人性化、 智能化的生活模式， “携双湖湿地胜境，安放万千郑
关于卖房子的搞笑段子
关于卖房子的搞笑段子卖房啦，卖房啦，不是中介，不是中介！为什么选择我们呢？因为我们的房子比中介更会推销自己！幽默一下，卖房更轻松！好事连连，今日又成交了一套豪宅！从成交速度到成交价格，感觉就像在打牌，我刚好拿到了一手好牌，赢了个满贯！有人说，房子是租来的，但生活不是。
那我想说，房子也可以是你的，只要你敢来买。
我们的房子，不贵，但绝对让你有价值感！房子突然间不香了，现在只要有人来收，我就卖！城市名望地界，传世经典品质一栋一尊邸，一宅一豪门我的邻居，，非富即贵!!今日缺钱，急售房子！只要你敢报价，我就敢卖！忍痛割肉，现房急售！走过路过不要错过，只要你敢来，我就敢卖！有一种房子，叫做别人的房子；有一种幸福，叫做别人的幸福。
而今天，我们可以让你拥有属于自己的幸福——我们的房子。
这不仅是一份普通的商品，更是一份可以让你安家落户的依靠。
忍痛割爱，紧急出售房子，价格公道，诚意者可小刀，不接受青龙偃月刀！好房子，不等人！在大家都还在犹豫的时候，我们已经把优惠送到了你面前。
别再犹豫了，快来把梦想带回家吧！#限时优惠# #梦想家园#一平米的价格，一屋子的幸福！你还等什么？赶快来抢购吧！买一套房子，拥有一片宁静。
金窝银窝不如自己的狗窝，快来找到你的狗窝吧！谁来收了这妖孽？价格合适就卖，不再犹豫！一套房子，一个梦想，我们的房子，让你的梦想成真！刚刚接到一个地产中介电话，推荐房子，说是现在不买怕买不到这个价了。
我和他说已经买了！然后他又问卖不卖，因为现在价格高，不卖怕卖不到这个价了。
把钱存进银行？NO！来买我们的房产吧，升值空间不可估量，小钱币，大收益！听说房价又涨了？别担心，我们的房子比房价更稳定。
快来看看吧！卖房啦！卖房啦！走过路过不要错过，一套房子让你拥有一个属于自己的小天地！家具、家电一应俱全，舒适、温馨，让你不再想家！你是否想过，拥有一个属于自己的房子会是什么样子？它会给你带来一份安稳和踏实，也会给你带来一份幸福的期待。
房源描述
环境优美，周边配套设施齐全！本房赢在位置——楼型方正，占据上风上水之位置，小区主要以高层高档住宅为主！本房赢在格局——全明格局，方正户型，南北通透，高档住宅，视野采光无敌！本房赢在价格——本房在同样的地理位置，同样的面积均比此房高出好几万，此房报价真的很低，您可以找类似的房子对比一下！本房赢在诚售——急卖之下，什么情况都有可能发生，房东明确说了价位还可以稍微下降！本房赢在楼层——房子位于3楼，黄金楼层！年轻人或老年人都可以居住！房源推荐特点： 1：小区管理严谨，干净整洁 2：全明户型，方形板正，南北通透、3：地理位置优越，出行方便，周边配套设施齐全，生活方便 4.客厅连接阳台，美景直线眺望； 5.主卧独有外飘窗，让更多阳光融入生活； 6.客卧观景明窗，让您与自然更接近；7.餐厨一线，佳肴美食及时品尝。
房源推荐特点： (1)大型社区，院内环境好 (2)户型合理，南北通透，通风采光好 (3)位置好，交通生活方便房源推荐特点： 1.主卧外延飘窗，阳光充足，尽揽美景生活； 2.客卧明窗设计，视野无限延展； 3.采光阳台连接客厅，生活、休闲两相宜； 4.厨卫干湿污洁分区，便捷生活起居。
房源特色： 1.私属卧室，观景明窗，自在心情； 2.专属生活阳台，便捷生活； 3.客厅尺度开扬，领略豁达境界； 4.精致卫生间，干湿分离，生活舒适。
房源特色： 1.客厅连接阳台，美景直线眺望； 2.主卧独有外飘窗，让更多阳光融入生活； 3.客卧观景明窗，让您与自然更接近。
房屋特点： 1、户型方正全明通透的户型每个房间都有窗户绝对是冬暖夏凉的绝版户型。
2、客厅设计的比较合理，没有一丝浪费的空间。
3、卫生间比较大，采光和通透性都很不错。
4、厨房干净宽敞。
房屋特点： 1.温馨两房，动解分区，功能布局清晰； 2.南向阳台连接客厅，极目美景； 3.主卧私享大面积飘窗，明朗温馨，感受自然芬芳； 4.超大明窗客卧，通风顺畅，尽享舒逸。
春秋雅境不利因素提示9.5
远洋天著春秋项目（春秋雅境1#-10#楼、配建1）特别提示1.本内容旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，开发商保留对本内容修改的权利，敬请留意最新资料。
2.以下信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。
3.开发商在制定销售价格时，已充分考虑以下不利因素的影响。
4.如果您在阅读本内容时有任何不明之事项，请您咨询现场置业顾问。
5.本内容中所涉及的楼号、单元号、房号均为暂定编号，最终编号以政府主管部门批准的编号为准。
6.本内容最终解释权归开发商所有。
周边环境因素提示具体内容：1.项目东侧北海西路，南侧广达街，西侧东绿廊东路、北侧第二大街可能存在粉尘及噪音影响。
2.项目南侧暂存临时停车场，本项目入住后会对业主产生噪音、粉尘、车辆灯光、车辆尾气等不良影响。
3.项目北侧入口与第二大街之间存在间隔，根据现阶段政府规划，该间隔为绿地，最终以政府实际实施内容为准。
4.项目东侧为开发区第二运动场，本项目入住后可能会对业主产生灯光、噪音等不良影响，最终以政府实际规划实施为准。
5.项目北侧有南开大学泰达学院、泰达国际心血管病医院，东北侧有天津泰达国际枫叶学校，东侧有地铁太湖路站，南侧有新港四号路和铁路，西南侧有地铁市民广场站，西侧有伊势丹商场，项目入住后可能会对业主居住产生灯光、噪音等不良影响。
6.项目周边尚有未开发地块或规划市政基础设施、公共绿地等，实施时可能本项目已入住，存在噪音、粉尘等影响。
7.本项目周边开发内容及建筑形态以最终政府主管部门批准为准。
园区内环境因素提示（一）建筑类提示1.小区共设5个出入口，具体如下：①配建1北侧设小区车行主入口（兼消防出入口）；②6号楼南侧设小区车行主出口；③9号楼西侧设消防出入口；④4号楼、5号楼之间东侧设人行出入口；⑤配建1西侧设配建专用出入口；⑥小区住宅区域不设地面车位；配建1场地内设有4个车位；地下车库入口坡道位于配建1北侧，临近车行主入口，出口坡道位于6号楼南侧，临近车行主出口。
大连天地黄泥川
向开发商诉求书范文(优选十五篇)
向开发商诉求书范文(篇一)通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
【公寓销售说辞】最新公寓价值说辞 公寓套路 (1)
公寓说辞区域说辞：中信领航位于中国未来的曼哈顿大前海和大空港世界级占位的核心区域，当前前海已进入全面建设时期，2015年基础设施将全面建成，未来将打造成为集低碳、环保、生态、景观、人文于一体的现代化国际化中心城区。
再来说说大空港航空新城，我们项目毗邻大空港，直接享受区域优质资源和发展利好。
大空港地区是集海、陆、空一体的综合型立体大口岸，另外还有政府斥资215亿打造的T3航站楼，T3航站楼自带近87万高端综合商业，是世界名品折扣集中地，大大方便了机场旅客和周边区域居民的商业需求，且将于今年10月投入使用。
当然，大空港的整体发展，离不开便捷的交通网络。
目前现有的交通网络汇聚海、陆、空、轨四维立体交通：地铁罗宝线、宝安大道、107国道、广深沿江高速、机荷高速四通八达，15分钟至前海，30分钟通达南山、福田中心区，1个小时到罗湖，在建的地铁机场线、规划中的宝安线、深港西部快速轨道等纵横交错，随着T3航站楼10月份投入使用，届时10分钟即可到达机场。
区位说辞：“航空城”总占地面积约55万平米，规划建筑面积约130万平米。
首发于“航空新城”中的复合都会---领航城，中信领航，独享天空之城亿万配套，未来将整体规划为集高尚住宅、总部办公基地、SHOPPINGMALL、星级酒店为一体的复合性高端商住住区。
可想而知，中信领航作为百万领航城一期力作，中信领航的公寓产品更是集自住与投资于一体的，极具升值潜力的花园公寓。
产品说辞：我们这次推出的13栋公寓产品和12栋的小高层产品，占据观赏东区园林一线景观的绝佳位置。
小区的园林是中信红树湾等豪宅园林的设计师李宝章精心构思倾力打造的，通过多维的立体绿化，设置了多处景观节点和活动场地，篮球场、羽毛球场、社区服务站、社康中心等等。
试想一下，走进小区就能感受到鸟语花香，欣赏园林美景，还可在广场进行各种娱乐休闲活动，工作的疲倦和烦恼即刻抛诸脑后，多惬意多舒适！公寓：住宅式的公寓产品在当前市场上也不多，而我们的13栋公寓也仅有228套单位，是深圳整个航空新城乃至大前海区域性价比最高的典藏产品。
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月度成交 （套）
140平米三居或四居 190平米四居或五居
144 700-1200
5.8
——
存量
——
存量 面积
252082
电建金地华宸 2.8
别墅
9000 120㎡三居及140㎡的四居 156
600-800
5.8
门头沟
西山艺境
上叠225㎡、下叠340㎡
1.1
别墅
毛坯
329 940-1650
4.7
平墅200-275㎡
区域市场丨公寓市场竞争
商住竞品以区域内的平层公寓和LOFT公寓为主，多为中小户型 在售房源以启迪香山和紫御长安为主，本案在地段、品牌、产品竞争上相对优势
区域
项目 苹果汇
2016年周边区域商住项目存量情况
产品 类型
层高
精装 标准
产品 面积
整体 供应
证载 存量
存量面积 （㎡）
近6个月均价 （万元/㎡）
旭辉6号院
1
商墅
毛坯
联排172-181㎡ 叠拼119-132
643
328-800
3.3
——
——
0
尾盘
96
681 70625.01
持销
0
0
0
场情况分析 排卡客户分析 价格策略及验证
排卡客户数量
产品类型
新政后实际 有效排卡
上叠 3
商墅 中叠 21
下叠 13
公寓 18
北京商住整顿再重启 拟暂停两证不再批商住用地 • 8月，一份关于严格限制商改住项目的政策方案将于8月31日前提交，其中包括拟暂停“两证”
发放，商住调控收紧已成定局。 • 提交方案中的具体调控内容有： 一暂停发放新增商住房产证、预售证等；二重新考察和规划
未开工建设的商住项目；三暂停开工未售的商住项目；四不提供新增商住用地。
一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构 二、加快自住型商品住房用地供应
三、强化“控地价、限房价”的交易方式 四、进一步完善差别化住房信贷政策 五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理
六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理
七、严肃查处房地产市场违法违规行为
八、切实加强组织领导
宏观市场丨政策解读
134
22
104782
13
151
45012
项目 阶段
待售 持销
持销
A1、A2、A3约213-225㎡
朝阳
恒大书院
0.87 商墅
精装
B1、B2约176-178㎡
——
1540起
7.5
C户型约287-290㎡
大兴
恒大未来城
3.8
商墅
8000
一改二约46-90㎡
二改三
1855
4.5
二改三约93-186㎡
600-850
6月6日，门头沟商住产品暂停网签，6月14日，官方辟谣
• 自从6月6日门头沟商住产品暂停网签之后，“北京商住全面限购”的传言愈演愈烈；针对“14日晚24点，北 京将全面停止商住房网签”的消息，北京市住建委有关负责人14日晚表示，该消息不属实。
顺义、大兴多地严格控制商住项目宣传展示物料
• 顺义商住政策：第一，顺义暂时不会执行商住限购政策，各开发企业不必恐慌；第二，严格商住项目的销售管 理，销售过程中应明示用地性质、使用年限、户口、水电等信息，禁止宣传中使用LOFT、不限购不限贷、售 后返租、保本等说辞；第三，后续严查销售行为，对于乱发传单、住宅样板间等行为，如有违反将停止网签。
—
暂无产品信息
在售 售罄 售罄 在售 在售 —
区域市场丨商墅竞品地图
同区域/同总价段住宅项目及同类型商墅项目分流本案客户
恒大书院
西山艺境
华远裘马四季
电建金地华宸
万科翡翠长安
在售住宅项目 在售商住项目
恒大未来城 旭辉6号院
✓区域同总价段住宅 产品一定程度分流项 目客户，主要竞品为： 华远裘马四季、电建 金地华宸、万科翡翠 长安、西山艺境。 ✓全北京同类商墅产 品存在一定竞争关系， 恒大书院、恒大未来 城、旭辉6号院，但 由于地段、产品、价 值差异化，本案竞争 优势明显。
销售 状态
平层
3.3
部分精装 （3000）
50-80㎡
371
3
194.22
3.58
基本售罄
金融街长安中心 平层
3.15
5000 39-107㎡ 909
54
4155.91
4.89
基本售罄
石
平层
3.1
——
43
3008.43
景
景山财富中心
45-139㎡ 39
3
山
Loft
5.4
——
0
0
区
域
毛坯
绿地环球金融城 Loft
区域市场丨公寓竞品地图
商住公寓类产品处于同区域不同质素产品竞争格局，但仍会分流部分投资型客户
协信苹果汇
启迪香山
中海金鑫阁
华远苹果园地块
石景山片区
景山财富中心
紫御长安
绿地环球文化金融城
金融街长安中心
在售公寓项目 售罄项目 未入市
本案竞品项目集中在 石景山与门头沟片区， 公寓竞品在售的项目 有：启迪香山、协信 苹果汇、景山财富中 心、绿地环球文化金 融城、金融街长安中 心
区域市场丨商墅市场竞争
商墅住宅竞品：以周边区域精装平层住宅为主，市场供应充足，竞争压力较大； 同类产品由于区域环线不同，分流本案投资客群
区域
项目
产品 精装标准 容积率 类型 （元/㎡）
万科翡翠长安 3.5
板楼
精装 无报价
2016年商墅竞品情况汇总表
产品面积
套数
总价 区间
2016年
成交均价 （万元/㎡）
远洋天著春秋三期晓山 价格策略报告第一稿
天著春秋三期晓山项目营销部 2016年10月11日
目录
目录一 目录二 目录三
市场情况分析 排卡客户分析 价格策略及验证
宏观市场丨政策解读
930政策后，预判住宅价格涨幅放缓，成交量及市场预期受影响
2016年9月30日北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地 产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。又称“京八条”：
4.2
2000的精装 46-58㎡ 524
0
0
4.38
方案
启迪香山
Loft
5000
4.2
包含部分 38-85㎡ 755
77
家电、新风
3856.87
5.35
紫御长安
Loft
4.2/5.4
5000
30-68㎡ 786
378
19663.80
5.26
合计
—
—
待入市 华远石景山地块
—
—
3670 555
30879.23
纵贯2016年商住市场，调控政策频出，
930新政后，下一步或将迎来商住市场调控
5月5日，通州商住项目开始执行限购新政
• 北京市住房和城乡建设委员会联合通州区人民政府发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管 理的通知》，购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，商业、办公项目销售对象也限定为企事业单 位和社会组织，不再对居民销售。同时，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家 庭的住房套数。