租赁方式的不同偏好及实现途径
中小企业如何通过融资租赁实现设备更新
中小企业如何通过融资租赁实现设备更新在当今竞争激烈的商业环境中，中小企业要保持竞争力和可持续发展，必须及时更新设备。
然而，设备的购买成本往往对中小企业来说是一个巨大的负担。
在这种情况下，融资租赁成为了一种可行的选择，它可以帮助中小企业实现设备更新，从而提升企业的生产力和效率。
一、融资租赁的概念及优势融资租赁是指企业将设备租赁给中小企业使用，并根据一定的租金支付期限收取费用的商务模式。
相比于传统的设备购买模式，融资租赁具有以下优势：1. 降低初始投资：融资租赁可以将设备购买成本分摊到租金中，从而降低了中小企业的初始投资压力。
企业可以通过分期支付租金的方式，以较小的负担逐步获得所需设备。
2. 灵活性与可更新性：融资租赁是一种灵活的合同形式，企业可以根据自身需求和发展情况选择租用设备的时间和种类。
当设备过时或需要更先进的设备时，中小企业可以选择在合同到期后选择更换租赁的设备，以实现持续更新和提升。
3. 维护保养责任：融资租赁一般由供应商负责设备的维护与保养，并提供及时的维修服务。
这使得中小企业可以专注于日常运营，而无需过多关注设备维护的问题。
二、实施融资租赁的步骤1. 需求分析与方案设计：中小企业在选择融资租赁之前，需要做好充分的需求分析，明确所需设备的类型、规模以及租赁期限。
企业还应考虑设备供应商的信誉和服务质量，并与供应商共同设计出最优的融资租赁方案。
2. 合同签订：一旦确定了融资租赁的方案，中小企业需要与设备供应商签订正式的合同。
合同应明确设备的类型、数量、租金支付方式和期限，以及租赁期满后的归还或续租等条款。
3. 设备采购及交付：根据合同约定，中小企业可以从设备供应商处采购所需设备，并等待设备的交付。
供应商应保证设备的质量和正常运行，并提供相关的售后服务。
4. 租金支付与设备使用：中小企业按照合同约定的支付方式和期限，支付租金给设备供应商。
同时，企业可以正常使用所租赁的设备进行生产经营活动，提升企业的生产力和效率。
国际租赁贸易
国际租赁贸易在当今全球化的经济格局中，国际租赁贸易作为一种灵活且高效的贸易方式，正逐渐崭露头角。
它不仅为企业提供了新的融资和资源配置途径，也在促进国际贸易和经济发展方面发挥着重要作用。
国际租赁贸易，简单来说，就是不同国家的当事人之间进行的设备、交通工具、机器等资产的租赁活动。
与传统的购买方式相比，租赁具有诸多优势。
对于承租方而言，它能够减轻一次性大额资金支出的压力，将资金用于企业更核心的业务发展。
同时，租赁还能使企业更快地获得所需的先进设备和技术，跟上市场的发展步伐，提高生产效率和竞争力。
从出租方的角度来看，国际租赁贸易为其提供了更广阔的市场，实现资产的优化配置和增值。
出租方可以通过租赁业务获取稳定的租金收入，降低资产闲置的风险。
而且，在租赁过程中，出租方还能提供相关的维护、技术支持等服务，增加额外的收益。
国际租赁贸易的形式多种多样。
比如，融资租赁是一种常见的形式，在这种模式下，租赁期满后，承租方通常有权选择以低价购买租赁的资产。
经营租赁则相对灵活，租赁期限较短，承租方在租赁期结束后需要将资产归还给出租方。
还有回租租赁，企业先将自己拥有的资产出售给租赁公司，然后再租回使用，这样既获得了资金，又能继续使用原有的资产。
在实际操作中，国际租赁贸易涉及到复杂的法律、税收和金融等问题。
不同国家和地区的法律法规、税收政策可能存在差异，这就需要租赁双方在签订合同前进行充分的了解和协商。
租赁合同是国际租赁贸易的核心文件，其中应明确租赁资产的描述、租赁期限、租金支付方式、维修责任、保险条款等重要内容。
同时，由于租赁资产可能跨越国界，还需要考虑运输、报关、安装调试等环节的责任和费用承担问题。
国际租赁贸易对于发展中国家的经济发展具有特别重要的意义。
发展中国家往往面临资金短缺和技术落后的问题，通过国际租赁贸易，它们可以引进先进的设备和技术，而无需一次性支付巨额资金。
这有助于提升本国的产业水平，促进经济增长和就业。
例如，一些新兴的制造业国家通过租赁先进的生产设备，迅速提高了生产能力，增强了产品在国际市场上的竞争力。
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从 增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质 的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式 自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营 新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究 以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析 以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究 以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。
融资租赁的优势和方式
附件3融资租赁的优势和方式介绍融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。
即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，拥有设备的所有权。
在目前全球经济疲软、投资无热点、消费无热点的情况下，吸引社会闲散资金流向融资租赁引导的行业，正当其时。
在国外，为了利用融资租赁引导民间投资，国家出一部分资金另加一系列优惠政策（其中最有特点的政策就是投资抵免所得税），借助融资租赁这个杠杆，用政府投资撬动民间投资，放大政府投资。
一、融资租赁的优势1、对企业的好处（1）拓宽融资渠道、操作快捷融资租赁通过“融物”方式实现“融资”目的。
对于企业而言则提供了一条新的融资途径，拓宽了企业融资渠道。
银行贷款的特点是门槛较高、审查严格、程序较长、手续较繁、额度有限，特别对于一些新设立企业、中小企业由于信用状况较差，很难获得银行贷款资金支持。
而融资信用审核手续简便、操作快捷，资金能很快到位。
（2）资金使用灵活较之于其他融资方式，采用租赁融资对提供给企业的资金监管较为宽松，有利于企业进行灵活的资金安排（主要体现在售后回租交易中，由于是通过出售资产取得的资金，企业可以自由使用该资金）。
（3）不占用企业授信额度企业通过商务部融资租赁试点租赁企业获得的资金不会计入人行征信系统，不占用企业在银行授信额度，有利于企业通过租赁公司融资平台与银行开展全方位、深层次的创新合作。
（4）提高企业经营灵活性经营性租赁具有租赁方式灵活，可随时退租的特点，企业选择这种方式引进固定资产，可以在市场条件好的时候迅速扩大生产规模，在市场萎缩时灵活退出，有利于提高企业经营的灵活性。
（5）改善财务报表与银行贷款或外国政府贷款方式不同，融资租赁属于表外融资，融资租赁的租金不体现在财务报表的负债项目中，融资租赁的租金在财务管理中可以税前列支。
车辆租赁方案
车辆租赁方案
目录
1. 车辆租赁的优势
1.1 灵活性
1.2 经济性
1.3 多样性
2. 车辆租赁的种类
2.1 汽车租赁
2.2 自行车租赁
2.3 摩托车租赁
3. 车辆租赁的注意事项
3.1 保险
3.2 车况检查
3.3 租期和费用
4. 车辆租赁的未来发展
车辆租赁的优势
车辆租赁作为一种出行方式具有许多优势。
首先，它具有极大的灵活性，不像购买车辆那样需要长期的义务，可以根据需要随时更换租赁的车辆。
其次，车辆租赁通常比购买车辆更经济实惠，尤其适合短期出行或暂时需要车辆的情况。
此外，车辆租赁服务通常提供多样化的车型选择，能够满足不同需求和偏好。
车辆租赁的种类
车辆租赁的种类有很多，例如汽车租赁、自行车租赁和摩托车租赁等。
汽车租赁是最常见的形式，适合长途旅行或商务出行。
自行车租赁适合城市自由骑行和短途代步，环保健康。
摩托车租赁则适合喜欢冒险和速度的人群。
车辆租赁的注意事项
在选择车辆租赁服务时，一定要注意一些事项。
首先是要了解租
赁车辆的保险情况，确保在意外情况下能够得到保障。
其次是要仔细检查租赁车辆的车况，确保在使用过程中不会出现安全隐患。
最后要清楚租期和费用，避免因为合同条款不清晰而产生纠纷。
车辆租赁的未来发展
随着出行方式的多样化和人们对便利性的追求，车辆租赁行业有着广阔的发展前景。
未来车辆租赁服务将更加智能化和个性化，为用户提供更好的出行体验。
同时，随着对环保意识的增强，电动车辆租赁也将成为未来的发展趋势。
租赁市场调查报告及未来趋势分析
租赁市场调查报告及未来趋势分析随着经济的快速发展和人们的经济收入水平的提高，近年来，我国的房地产市场发展迅猛。
然而，在房价不断攀升的背景下，许多年轻人、创业者和外来人口都面临着住房问题。
这时，租赁市场应运而生，成为缓解住房问题的一种有效途径。
本文将对租赁市场进行调查，并从长远的角度分析未来的趋势发展。
一、租赁市场现状据市场调查结果显示，在我国租赁市场中，长租公寓、租房平台、个人房屋出租都是主要的租赁方式。
其中，长租公寓向年轻人、白领、明星、主播及“网红”等社交达人倾斜，短租公寓则更多地面向旅游客户，商务差旅、临时招聘等人群；租房平台则集聚了众多房东，加上数据分析等优势，已经成为租房者市场的首选。
此外，从租赁价格来看，长租公寓的房租在不断增加，而个人房屋出租及二手房转租的房租则相对稳定。
这主要是因为长租公寓的基础设施及服务、管理费用等成本较高，而个人房屋出租及二手房转租的方式则相对自由和灵活。
二、未来趋势分析随着人们对生活质量和物质需求的不断提升，租赁市场也将不断发展壮大。
同时，随着政策的逐步完善及社会经济形态的改变，未来租赁市场将会呈现以下趋势：1、政策相应配套的完善当前，我国的住房租赁市场仍然面临着许多问题与障碍，如同城化进程加速、人口流动增大等，将会在一定程度上影响市场的发展。
在此背景下，政府逐步完善住房租赁法规、标准、检测体系、税收政策等方面，及时解决目前租赁市场中的问题和瓶颈。
2、房源安全、品质保障的提升人们在选择租赁房源时，不仅关注房租价格，更关注产权保障、安全性、环境质量等问题。
在此背景下，房东将更加注重房屋的标准化管理、租房平台也会加强对房源的审核及信用评估，租赁行业将逐步向着高质量、安全的方向发展。
3、新型服务模式的普及当前，租赁市场的发展线性程度已经逐步提升，但服务模式仍有待创新。
未来，租赁市场发展的重要方向之一将是不断提升服务品质。
例如，加大基础设施改造、公共配套建设、物业管理服务等内容的投入，在此基础上，创新服务模式，实现服务智能化、专业化和定制化。
商业地产租金定价策略指引
商业地产租金定价策略指引商业地产经营中租金制定是一项复杂的工作。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
关于商业地产租金定价至今所见的研究理论、参考文献不多，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡：动态的、静态的；理论的；实践的等等，总体来说，租金的制定可分为以下几个步骤。
一、租金方式及价格定位1、租金方式商业地产项目租金方式主要分为纯租金、纯扣点、基础租金+扣点这三种形式。
不同的业态在运营方式上有不同的偏好，因此不同的业态在租金方式选定上有着很大差异，如服装类业态在运营管理上可选用纯租金、纯扣点、基础租金+扣点的这三种形式，餐饮等生活服务类、娱乐休闲类一般采用纯租金的的方式。
即使是同一业态，不同地产运营商也会根据自身的发展水平制定不同的运营策略，从而使品牌可以获得更大利润，提升自身知名度、扩大市场份额。
2、租金定位商圈业态分布不是均衡的，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态的租金迥异，承租者的承担心理价位主要取决于区位因素和预期经营状况。
因此租金定位考虑的最关键因素是本地区、本商圈的商业发展水平。
租金制定思路a区域租金水平：项目周边1.5公里范围内商业租金价格。
b类比项目：根据项目的层次定位参考类比项目。
c行业租金承受能力：不同类别的商业最高租金承受能力，根据招商经验，对租金价格进行合理把控。
d项目地理位置及发展前景：项目是否面临重大利好变化，如城市规划、交通等等。
租金定位策略由于商业地产的特殊性，租金不仅要考虑投资回报，还必须考虑多种因素，使各利益相关方均能达到一种平衡，实现理想预期收益。
测算租金=固定租金+可调租金固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。
可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、商铺区位、竞争应诉、招商可及性因素等。
出租房屋的合法收租方式与注意事项
出租房屋的合法收租方式与注意事项房屋出租是一种常见的投资方式，也是许多人获取额外收入的途径。
在出租房屋的过程中，收租方式以及相关的注意事项是非常重要的，不仅关系到房主的权益，也关系到租户的合法权益。
本文将就房屋出租的合法收租方式和注意事项进行探讨。
一、合法收租方式1. 租金支付方式房屋出租的收租方式一般有两种：一次性支付和分期支付。
一次性支付是租户在签署合同时一次性支付全部租金，这种方式简单明了，适合于一些短期租赁的情况。
分期支付是租户按月支付租金，在合同中明确约定每月的支付日期和金额。
一般而言，分期支付更为常见，租户可以根据自身经济情况进行合理安排。
2. 微信支付、银行转账等电子支付方式随着科技的发展，电子支付方式逐渐渗透到各个行业，房屋出租也不例外。
现在的租赁市场上，微信支付、支付宝、银行转账等电子支付方式已经成为主流。
租户可以通过手机或者电脑进行在线转账，方便快捷，避免了携带大额现金的风险。
房主也可借助电子支付的方式实现资金便捷管理。
3. 收据或发票的开具房主在收取租金时应及时开具收据或发票，将收款金额、日期、房屋地址等信息明确记录下来，以备日后的纠纷解决和缴税需要。
对于个人房主而言，收据的开具可以直接使用手写或打印的方式，标明收款人、金额、日期等信息即可。
对于房地产中介公司或房屋租赁公司，应按照规定开具增值税发票或普通发票等。
二、注意事项1. 合理定价房屋的租金定价需要根据市场行情、房屋地段、房屋面积和房屋配置等因素综合考虑。
过高的租金定价可能导致租户流失，影响出租效益；过低的租金则可能使房主无法获取合理收益。
因此，在确定租金时，应进行市场调研，合理评估自身房屋的价值，并根据实际情况灵活调整租金水平。
2. 签订合同在出租房屋前，务必与租户签订租赁合同。
合同是房主和租户双方达成协议的法律依据，包含了租赁期限、租金支付方式、押金以及其他权利和义务的约定。
合同的签订有利于双方明确权益，避免后续纠纷的发生。
如何有效地提高房屋租赁的转化率
如何有效地提高房屋租赁的转化率租赁房屋是一个日益繁荣的市场，对于房地产业者而言，如何提高房屋租赁的转化率成为一个重要的课题。
有效提高转化率可以带来更多的租户和租金收入，同时也能提升企业的声誉和竞争力。
本文将探讨一些有效的方法和策略，帮助房地产业者提高房屋租赁的转化率。
一、市场调研和定位在提高房屋租赁的转化率之前，房地产业者应进行充分的市场调研和定位。
通过了解目标租户的需求和偏好，确定目标客户群体，以便精准地制定营销策略。
例如，如果目标租户主要是年轻人群，那么可以将租赁展示和推广活动放在一些年轻人集中的区域或平台上，以提高曝光率和吸引力。
二、提供优质的房屋租赁信息房地产业者在发布房屋租赁信息时，应确保信息准确、详尽，并提供清晰高质量的照片和描述。
这样可以让潜在租户更加容易理解房屋的特点和条件，减少沟通成本。
此外，房地产业者还可以在租赁信息中突出房屋的优势和特色，吸引租户的关注。
三、加强线上营销和推广随着互联网的普及，线上渠道已成为房地产租赁市场的关键推广途径。
房地产业者可以通过创建专业的网站或使用房屋租赁平台来提高转化率。
在网站或平台上，房屋信息应有良好的排版和展示页面，信息易于查找，用户界面友好。
此外，结合社交媒体等市场工具，进行线上宣传和推广，增加租赁信息的曝光度，吸引更多潜在租户的关注。
四、提供个性化的租赁服务个性化的租赁服务是提高转化率的重要手段之一。
房地产业者可以提供多种租赁选择，如短租、长租或合租，以满足不同租户的需求。
此外，在租赁过程中，及时回应租户的咨询和需求，并提供专业的租赁咨询服务，增强租户的信任感和满意度。
通过提供个性化的租赁服务，可以提高租户对房屋的兴趣和忠诚度，并增加租赁的转化率。
五、建立房屋口碑和信誉租户对于房屋的口碑和信誉是决定租赁转化率的重要因素。
房地产业者可以通过建立良好的口碑和信誉来吸引更多潜在租户。
例如，及时处理房屋维修和保养问题，提供良好的居住环境；与租户建立良好的沟通和关系，妥善处理纠纷和投诉；通过积极参与社区活动，提升企业的社会形象等。
融资租赁公司拓宽融资渠道的途径分析
融资租赁公司拓宽融资渠道的途径分析一、多渠道融资融资租赁公司可以通过多渠道融资来拓宽融资渠道。
可以借助传统的银行渠道，通过与银行合作进行贷款融资。
可以通过与其他金融机构建立合作关系，如保险公司、证券公司等，通过与这些机构合作，融资租赁公司可以从他们那里获得更多的融资支持。
融资租赁公司还可以通过发行债券、股权融资等方式来拓宽融资渠道，吸引更多的资金投入。
二、创新产品融资租赁公司可以通过创新产品来拓宽融资渠道。
可以开发出与新兴行业相关的融资租赁产品，满足市场需求，吸引更多的客户。
融资租赁公司还可以推出一些特色产品，如定制化产品、财务租赁产品等，以适应不同客户的需求，并增加产品的销售和收益。
三、加强市场推广融资租赁公司可以通过加强市场推广来拓宽融资渠道。
可以通过加大对市场的调研，了解客户需求，优化产品和服务，提高市场竞争力。
可以积极参与各类展会、论坛等行业活动，加强与客户的沟通交流，建立稳固的合作关系，提高公司的知名度和声誉。
还可以利用互联网和社交媒体等现代化工具，提升品牌形象，增加公司在市场中的曝光度。
四、开拓国际市场融资租赁公司可以通过开拓国际市场来拓宽融资渠道。
可以与国外融资租赁公司建立合作关系，共享资源和信息，拓展海外市场。
可以借助国际金融机构的支持，吸引更多的国际投资者，拓宽融资渠道。
还可以积极参与国际贸易和投资活动，为客户提供跨境融资租赁服务，增加公司的国际知名度和影响力。
融资租赁公司拓宽融资渠道的途径包括多渠道融资、创新产品、加强市场推广和开拓国际市场等。
通过这些途径，融资租赁公司可以吸引更多的资金投入，提高公司的盈利能力和竞争力。
在拓宽融资渠道的过程中，融资租赁公司还需积极应对市场变化，不断优化运营模式，提升服务质量，以满足客户需求，实现可持续发展。
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［］ ２ 汤谷 良、 林长 ：打造Ｖ Ｍ框架下的价值型财务 管理模式》 《 Ｂ ，
《 会计研 究｝ ０３ 第１期。 ２０年 ２
租赁 方式 下 ， 由于早期要认 列较高 的费用 ， 使承租人 的收益较低 ， 这在现今粉饰报表 、 支未来利润的年代 ， 预 不合时宜。
两种租赁方式下 出 凡收 对比 租 益
收 益
“ 大部分 ” “ 、几乎相当于” 等较为含糊的术语 ， 但应用指南中作 了量
化指导 ，大部分” “ 通常掌握为“ 大于或 等于７ ％”“ ５ ，几乎相当于” 通
１ ３０ ）１％， ７ ４ ） ０ 尾数调整后 为９ ０ 元 ， ２ ０ ｊ年利息合计就是租赁开始
资租赁会导致资产负债表上资产与负债 同时增加 。
（） ３ 两种租赁方式对承租人财务指标的影 响。 一是偿债能力 指
标 。 营租赁对 资产和负债项 目 因经 不产生影响 ， 故对偿 债能力指标 也无影响 。 融资租赁 导致 了资产和负债的同时增加 ， 资产 负债率 对
企业要对 租人 的资产进行会计处理 ， 以， 资产负债表上一方面 所 在
增加 固定 资产 ， 另一方面要将最低租赁付款额确认 为长期应付款 ， 同时产生 的未确认融资费用作为长期负债 的调整项。 也就是说 ， 融
的折旧费合计 就是设备 的公允价值２ ８ ０ ， ４ ６ ０ 如果采， 直线法 ， ｝ ＝ Ｈ 则每 年折 旧费用为８ ８ ７ ；第一年 的利息 费用 为２ ８０ ＊０ ２ ８ ０ ２６元 ４ ６ ０ １％＝ ４ ６ 元 ，第二 年的利息 费用 为（４ ６ ０ （０ ０ ０ ２ ８０ ）１％＝ ７ ４ ２ ８ ０ 一 １０ ０ — ４ ６ ） ０ １３ ０ 元 ， 第三年的利 息费用为 （４ ６ ０一 １０ ０ ２ ８ ０ 一（ ０ ０ ０— ２ ８０ （０ ００— ４ ６ ） １０ ０
金 ，００ １ １ 该设备公允价值为２８０元 ， ２ １ 月 日， 年 ４６０ 不考虑残值 ， 折现
牢为 １％。 ０ （） １两种租赁方式对承租人损益表的影响。 如果采用经营租赁 方式进行会计 处理 ，那 么Ａ 公司每年租赁费用 １０ ０ 元 ，年共 发 ０００ ３ 生租赁费３０ ０元 。而如果采用融资租赁方式进行会计 处理 ，年 ０００ ３
一
台设 备， 租期 ３ ， 同规定Ａ 司每年 年底支￣ １ｏ ｏ 元 的租 年 合 公 ￣ ｏｏｏ
（） ２ 两种租赁方式对承租人 资产 负债表 的影响 。 营租赁在会 经 计处理上 不要求资本化 ，只需将租金均匀地计人租赁期各期的费
用， 反映在损益表中 ， 资产负债表无变化。 在采用融资租赁方式下 ，
几乎相 当于租赁 资产 公允价值 。５ 租赁 资产性质特殊 ， （） 如果不作 较大改造 ， 只有承租人才能使 用。 虽然界定标准的（ ） ４ 使用 了 ３ 和（ ）
（ ）０ ０ ８ ８７ ２ ８ ０ １２ １ ２ ６ ４ ６ （ ）０ １ ８ ８７ １ ３ （ ２ ２ １ ２ ６ ７ ４） （ ２ １ ８ ８６ ３） ０ ２ ２ ６ ９ ０（ ２ ） 合计 ２ ８ ０ ５ ４ （ ４ ６０ １ ０） 合计
１０ ０ ０００
１０ ０ ０００ １０ ０ ００ ０
７ ２ ７７ ２７ ０ －７ ３ ９４ ０
３ ０ ０ ０００
从表 １ 可以看出 ， 两种租赁方式下 ， 费用发生存 在时间差 ， 但总 费用并无差异 。 在融资租赁方式下 ， 期费用高 ， 前 后期费用低 。 如果 使用 加速折旧 ， 两者差异 会更 大 。 用图１ 表示 更为直观 。 可见 ， 融资
技术Ｐ
租赁方式的不同偏好及实现途径
南京 审计 学院 黄 芳
一
、
租 赁 方 式 的 界 定标 准
表 １
租赁 方 式对 承 租 人 费 用的 影 响
单位 ： 元
依据 出租人是否将租 赁资产的风险 和报 酬转移给 了承租 人 ， 租赁分为经 营租赁和融资租赁两种。 企业 会计 准则第２ 号——租 《 １ 赁》 规定 ， 当租赁符合一下五个 条件之一时 ， 则应 当讲租 赁界定为
年份
融 资租 赁 经 营租 赁 差 异⑤ ＝ 一 璺 ③ （ 折 旧① 利息② 总费用③＝ ② 费用④ ①＋
１７ ２ ０７７ １０ ０ ０２７ ９０６ ２ ６ ３ ０ ０ ０００
融资租赁 ， 否则就属 于经 营租赁 。 １在租赁期届满时 ， （） 租赁资产的 所有权转移 给承租人 。２ 承租人 有优惠购买权 ， 可以合理预计 （） 且 承租人将会行使 购买权 。３ （ ）租赁期 占租 赁资产使用寿命 的大部 分 。４ 承租 人在 租赁 开始 日的最低 租赁付款额现值 ， （） 几乎相 当于 租赁资产公允价值 ； 出租人在租赁开始 日的最低 租赁 收款额现值 ，
：
负债总额／ 资产总额来讲 ， 是分子分母同时增 加 ， 资产 负债率 就 而
日的 未确认融 资费用５ ４ ０ ， ０ 元 详见下表 ： １
通常都小于 １分子分母 同时增加 的结果是 向１ ， 靠近 ， 也就是说 资产
核办法 ， 国务院国资委已指 出， 未来的考核指标将不冉局 限于利润 总额和净资产收益率 ，还要 采用 经济增加值指标 以更好的反映企 业的资本使用效率。为了使 Ｅ Ａ Ｖ 指标更 好的应用 ，必 须明确其 含
常掌握 为“ 大于或等于９ ％”界定为经营租赁 或融 资租赁 ， 出租 ０ 。 对
人和承租人报 表分 别会有何不 同影响 ，出租人和承 租人 又会如何 设计合 同以达成 自己的意愿 。
二 、 租 人 对 经 营 租 赁 的 偏 好 承
ｌ 经营租赁ｌ ＋ ｌ 融资相赁１ ＋
年份
［ １２ １ 年１ １ Ａ 例 ］０ ０ 月 日， 公司 （ 承租人 ） 公 司（Ｈ 从Ｂ ｝ 租人 ） 租赁