农村房屋买卖合同相关法律问题
农村房屋买卖合同效力问题研究
农村房屋买卖合同效力问题研究摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。
关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。
究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。
基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。
下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。
一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。
同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。
2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力上述相关法律明确指出：同一集体经济组织成员之间相互购买房屋所产生的合同具有法律效力。
农村房屋买卖的法律规定有哪些
农村房屋买卖的法律规定有哪些农村房屋买卖与城市的房屋买卖不同，农村房屋买卖涉及宅基地使用权以及处分权。
那么，农村房屋买卖有哪些相关的法律规定？农村房屋买卖有哪些条件？买卖农村房屋的程序是怎么样的？下面就由我为您整理关于农村房屋买卖的法律规定有哪些的相关内容。
一、农村房屋买卖的法律规定有哪些现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，但是我们可以根据相关法律规定寻找依据。
具体如下：1、根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
2、根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。
宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
根据《民法通则》第七十一条规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。
其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。
”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己在农村的房产。
二、农村房屋买卖的有效条件农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：1、购房者主体资格合法。
农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。
城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
2、售房者的主体资格合格。
卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。
对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。
农村房屋买卖协议有效吗-
农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。
买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。
接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。
一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。
如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。
农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。
关于农村房屋买卖相关法律规定
《关于农村房屋买卖相关法律规定》一、农村房屋买卖的效力现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。
涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。
在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。
人民法院应予保护。
二、农村房屋买卖的对象从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。
依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。
也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。
三、农村房屋买卖的处分权农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。
四、农村房屋的权利证书目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。
农村房屋的所有权人能够用来证明自已对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。
这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。
从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。
有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。
农村房屋是没有产权证的。
即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。
农村房屋买卖合同无效的法律规定
农村房屋买卖合同无效的法律规定农村房屋买卖合同无效的法律规定引言农村房屋买卖合同是指在农村地区，买卖双方就农村土地上的房屋进行买卖所签订的合同。
然而，由于各种原因，有时候这些合同可能会被认定为无效。
本文将探讨农村房屋买卖合同无效的法律规定，并分析其原因。
1. 主观无效农村房屋买卖合同主观无效是指合同当事人之一或双方明知或应知合同内容违法，但依然签订合同的情况下，合同被认定为无效。
根据相关法律法规，以下几种情况下的农村房屋买卖合同将判定为主观无效：合同内容违反国家法律法规；合同内容违反公序良俗；合同内容违反社会公共利益。
这些情况下，合同一经被认定为主观无效，合同双方无法按照原合同约定进行买卖交易，合同也不具备法律效力。
2. 客观无效农村房屋买卖合同客观无效是指合同内容违反国家法律法规，违反合同法的强制性规定，或者合同违背公序良俗，依法被认定为无效。
以下是农村房屋买卖合同客观无效的几种情况：2.1. 无合法所有权在农村土地上，如果买卖双方无合法所有权，即没有按照法律程序取得土地使用权或房屋所有权，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
因为在合同买卖关系中，双方应当具备交易的合法所有权。
2.2. 违反优先购买权在农村地区，根据相关法规，农民对其自己的宅基地和住房享有优先购买权。
如果在买卖合同中，卖方未经农民本人同意或农民放弃优先购买权的情况下，将宅基地或住房卖给了其他人，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
2.3. 违反政府审批程序在农村地区，房屋的买卖交易需要经过相关政府部门的审批程序。
如果在合同签订过程中，没有经过政府的审批程序，或者未能取得必要的许可证，那么买卖合同将被认定为无效。
2.4. 违反法定形式按照我国《合同法》规定，某些特定的合同必须采用书面形式来进行，否则合同无效。
如果农村房屋买卖合同未按照法定形式进行，比如没有经过公证，未签订合同书面文本等，那么合同将被认定为无效。
3. 无效合同的后果当农村房屋买卖合同被认定为无效后，合同双方将无法按照原合同进行买卖交易。
农村房屋买卖的法律对策
农村房屋买卖的法律对策一、签订书面合同在进行农村房屋买卖时，双方应当签订书面合同，明确房屋的买卖价格、交付时间、过户手续等关键条款，并由双方当事人签字盖章确认。
签订书面合同可以起到明确双方权利义务、防止纠纷发生的作用，是保障交易安全的重要手段。
二、核实房屋权属在进行农村房屋买卖时，买方应当核实房屋的权属情况，确保房屋的所有权清晰，并向卖方要求提供相关的产权证明。
同时，买方还应当核实房屋的使用权情况，确保没有被他人占用或抵押等情况。
三、交付房屋前调查在买方接受房屋之前，应当对房屋进行全面的调查，包括房屋的结构、装修、水电等设施是否完好，避免因为隐患等问题导致纠纷发生。
四、遵守土地管理法规在农村房屋买卖中，涉及到土地的使用权问题，买卖双方应当遵守土地管理法规，尊重土地管理部门的有关规定，并按照规定的程序办理土地使用权的转让手续。
五、履行过户手续在农村房屋买卖中，双方应当按照法律规定的程序和要求，履行房屋过户手续，确保房屋的所有权合法转移。
买方应当及时办理房屋产权证书的变更手续，确保自己的合法权益。
六、防范合同纠纷在进行农村房屋买卖时，双方应当谨慎选择合同签订的方式和内容，避免合同中存在模糊不清的条款或者不合法的规定，避免因为合同纠纷导致交易失败或者造成损失。
七、寻求法律援助在农村房屋买卖过程中，如果遇到纠纷或者疑问，买卖双方可以寻求律师等专业人士的法律援助，及时解决问题，避免纠纷扩大和损失加剧。
总之，在进行农村房屋买卖时，买卖双方应当遵守相关法律法规，保持警惕和谨慎，确保交易的安全和合法，避免发生不必要的纠纷和风险。
只有在全面了解和遵守相关法律规定的前提下，才能保障自己的合法权益，实现农村房屋买卖的顺利进行。
农村房屋买卖合同无效怎么赔偿
农村房屋买卖合同无效怎么赔偿农村房屋买卖合同无效怎么赔偿引言在农村地区，房屋买卖合同的签订对于买卖双方来说具有重要意义。
然而，有时候出现买卖合同无效的情况，这给双方当事人带来了困扰。
本文将探讨农村房屋买卖合同无效的情况及相关的赔偿事宜。
无效合同的定义在解释农村房屋买卖合同无效之前，我们首先需要了解何为无效合同。
无效合同是指合同订立时即不存在法律上认可的效力。
无效合同可能是由于一方或双方的法律地位以及合同内容等问题所导致。
农村房屋买卖合同无效可能出现的原因包括但不限于以下几点：1. 合同当事人缺乏相应的法定资格，如未成年人、精神病患者等。
2. 未经过法定程序的合同签订，如未经公证、未登记等。
3. 合同内容涉及违法行为，如合同违背了法律、法规等。
4. 合同违反了公序良俗或社会伦理。
农村房屋买卖合同无效的赔偿方式当农村房屋买卖合同被认定为无效时，双方当事人有权要求赔偿。
以下是常见的赔偿方式：终止合同并返还财产当农村房屋买卖合同被认定为无效时，买卖双方应立即终止该合同并返还已交付的财产。
这包括已支付的款项、房屋产权等。
各方应根据实际情况协商并达成一致。
返还利益在农村房屋买卖合同无效的情况下，如果一方已经享受到了非法利益，对方可以要求返还。
例如，如果卖方非法占有了买方的房屋，买方可要求卖方返还属于自己的产权。
财产损失赔偿如果农村房屋买卖合同无效导致一方遭受了财产损失，受损害的一方有权要求损害赔偿。
赔偿金额应当根据实际损失情况进行合理评估，以弥补受损害一方的损失。
违约责任当农村房屋买卖合同无效时，违约方可能会面临相应的违约责任。
根据合同法的相关规定，违约方应承担相应的违约责任，包括但不限于违约金、承担一定的经济赔偿等。
注意事项在农村房屋买卖合同无效的情况下，双方当事人需要注意以下事项：1. 及时寻求法律援助：如果遇到农村房屋买卖合同无效的情况，当事人应及时寻求专业的法律援助，以便能够了解自己的权益并采取相应的法律行动。
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答一、会议纪要1. 会议背景近年来，随着城乡经济社会发展的巨大变革，农村房屋市场快速发展。
对于这一市场的监管也显得极为重要。
为此，北京市高级人民法院于2021年7月14日和9月7日分别召开了两次以“乡村振兴和农村房屋买卖合同效力”为主题的座谈会。
2. 纪要内容（1）会议1纪要乡村振兴是当前农村进步和发展的必由之路，农村房屋买卖合同的效力对乡村振兴意义重大。
在会议中，与会专家深入研讨，以共同支持并推动农村房屋买卖合同的良性发展和落地。
针对当前农村房屋买卖合同颁发和执行中出现的问题，专家们进行了多方面的探讨和研究，认为当前乡村房屋买卖合同存在法律条款不清晰、执行规则不完善、手续不全面等方面的问题。
因此，需采取一些措施加以解决，包括完善法律法规、加强对各方精神约束和完整文件程序、强规则宣传等。
（2）会议2纪要在第二次会议中，与会者再次共商农村房屋买卖合同运营的问题。
专家们进一步深入探讨并阐释了合同的法律效力和受理制度等方面的问题。
在会议中，专家指出，农村房屋买卖合同的效力是可确立的，但也存在问题。
特别是对于合同格式规范和填写要求、商品房买卖中介机构产生的问题、资金的安全保障等问题，还需要找到更好的解决方案。
3.北京市高级人民法院通过两次会议让专家深入探讨农村房屋买卖合同效力以及其中的问题，形成共识，以完备的法律规则和实行规则推动农村房屋买卖合同的良性发展。
二、问答1. 农村房屋买卖合同中什么样的内容被认为是法律效力的？农村房屋买卖合同是一种重要的担保方式，其中涉及的内容很多，但最基础的是：当事人的基本信息、交易资金、房屋权属、交付条件和交付方式等。
2. 如何才能确保农村房屋买卖合同的效力？在良好制度的共同保障下，包括但不限于以下方面的解决：•合理的格式设定和规范要求；•严格执行法律规则和实行规则；•加强操作中介和监管机制的深入推进。
3. 当发生纠纷时，农村房屋买卖合同的效力如何处理？在遵守法律程序和诉讼程序的条件下，需要经过政府和司法部门的协助和推动，进行合理的程序和解决方案。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
农村房屋买卖合同相关法律问题
农村房屋买卖合同相关法律问题
(一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有”
通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦
即个人主义和社会主义的对立。
罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。
用益物权是限制物权，乃为一时的限制所
有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全支配力。
因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的
附合原则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存
在于土地之上，就不认为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。
因继受罗马法的结果，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是
以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。
与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和
社会效益，地上物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地
上物的灭失而消灭。
笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发
展而发生。
我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念，与地
上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。
实践中，
建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地，
地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的
本质在于“土地利用”。
而宅基地使用权的设立不是以经济利用为
目的.，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申
请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有
符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。
因此，与建设用地使
用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。
虽然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质，但我们没必
要将两者的本质认定一致。
《物权法》未采用基地使用权的概念将
建设用地使用权和宅基地使用权的涵盖入内正是由于两者的制度差
异太大，因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。
(二)宅基地使用权的权能
新颁布的《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地
建造住宅及其附属设施。
”可见，占用、使用是宅基地使用权的权能。
《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和
转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”这里的国家有关
规定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济，交换之所以
能够进行必须要满足“有商品和货币、商品和货币所有者能自由处分”这两个条件，物权法是以规范财产归属关系和保障财产归属秩
序为任务的，其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础，是
民事基本制度之一，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，其
也应属于民事基本制度。
而《中华人民共和国立法法》第八条中规
定“民事基本制度事项只能制定法律”。
因此，上述所谓“国家有
关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范
性文件不能作为宅基地制度的法律渊源。
《中华人民共和国土地管
理法》第六十二条对宅基地有关制度进行了规定，该法条只言明
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并
没有明确宅基地使用权是否可以转让，反之该条肯定了农村村民可
以出卖、出租住房。
从理论而言，宅基地使用权系由我国学说所创造，传统民法上与此相当的概念为地上权，而收益是传统地上权制
度的应有之意，因此，在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权
可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动
产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体
系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。
(三)宅基地使用权分配、流转制度的构建
如前所述，宅基地使用权的本质在于保有地上物。
城乡二元社会结构正在发生改变，一方面农村还实施着一贯的土地制度，另一方
面农村经济又已融入了市场经济之中。
从这两个方面出发，宅基地
使用权的本质应有两层含义。
一层含义是保有农民的房屋，重点在于实现农民居有定所，相应的分配制度可分为原始取得和转让取得。
原始取得是指本集体经济
组织中符合建房条件的村民，经审批获准从集体经济组织中分配取
得宅基地使用权。
转让取得是指符合建房条件的村民，经审核批准
购买同集体经济组织成员的房屋并取得房屋宅基地使用权。
应明确
的是，只有本集体经济组织的成员才具有分配取得宅基地使用权的
资格，这种分配是无偿的，具有村民福利、社会保障的性质。
村民
出卖、出租房屋，即意味其不需依靠这种福利，集体经济组织无须
将有限的资源花费在有自立能力的村民身上，因此村民出卖、出租
房屋后，再申请宅基地使用权的，不予批准。
另一层含义是保有房屋这一地上建筑物，重点在于物尽其用，使房屋在流转中实现其交换价值，目前相应的流转制度法律没有明确
规定，对能否流转法律也无禁止性规定。
宅基地使用权是集体经济
组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。
收益权能是宅基地使用权的权能之一，体现在农村房屋买卖中即是，农村村民出卖房屋的价款不仅仅是房屋的建造成本，因为农民在出
卖房屋后不可能再申请到宅基地使用权，宅基地使用权的有限性必
然会体现在房屋的市场价值中。
由此，农村村民在房屋买卖中将宅
基地使用权的福利性货币化，实现了宅基地使用权的收益权能，这
也是宅基地使用权福利性的自然延伸。
为了使买卖中实现的房屋价
值能得以保值，避免社会财富的浪费，在农民出卖房屋后，其宅基
地使用权应随之转移，但这种转移与“房地一致”原则不同。
“房
地一致”原则是在房屋与土地使用权分开作为各自独立的物权客体
的情况下规定的，而宅基地使用权从属于房屋，是为房屋的存在而
存在。
故宅基地使用权的流转应受房屋物理状态的限制，当房屋倒
塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实
质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理
由已然消失，宅基地使用权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要
求占有人返还宅基地。