石河子东桥村项目调研分析报告

石河子东桥村项目可行性分析报告一、项目概况该地块位于石河子北五路和东四路（即将打通）交汇处，北临东桥村农田，东临六工村。

该区域从总体板块上处于石河子东南板块，进入2003年以来，与项目一路之隔的南部地块一直在进行大规模的住宅小区开发，已经形成东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉等多个大型住宅小区。

但本案所在区域虽然与以上项目仅一街之隔，但受居民动迁、地理位置略偏、周边环境差、属于农村和回民聚居区等多方因素，一直未能开发。

该地块总面积16万平米（约239亩），其中一面临街（北五路）。

地块整体呈正方形（400米*400米），地面平整，大部分为民房，小部分为农田。

其中本案所在地块，约有居民总户数250户，户均占地面积0.5-0.6亩,总占地面积约150亩。

其中有农田一块，约10亩，现种植棉花，土地所有权归孟海。

其余为临街商铺和道路，占地面积约79亩。

本案在城市中所处的位置12该区域民房以土木结构房屋为主，占房屋比例的70%左右，其余为砖混结构一层平房，有小量二层和三层的楼房。

本案距市政府1000米，距金龙建材城、新世纪商业街等开发区商业中心1500米；距离天富农贸市场1000米；3紧邻石河子职业技术学院，距东方学校300米，距阳光双语学校500米，距五中2000米；距开发区医院1500米。

4临近的大型小区有东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉、天富名城，受城市东向发展和近两年市场需求利好的影响，该区域住宅价格近四年持续攀升，从2003年多层均价1100元/平米左右，上涨到2007年的1700元/平米，市场发展前景良好。

二、市场分析2.1阶段性发展概况1、2000年以前的房地产开发态势石河子房地产开发市场起步较早，在全疆房地产开发市场中具有与众不同的特点。

作为以兵团为主要机制成立的自治区直辖县级市，90年代在新疆经济建设中占有重要地位，由于企业经济效益良好，城市居民就业率高，各企事业单位自建房屋成为这一时期的主体，多层住宅的普及率较高，城市基础设施建设十分完备。

但随着国内市场开放程度的不断提高，石河子赖以发展的优势——国营企业大量倒闭、企业效益下滑，使广大职工利益蒙受损失，城市消费能力受到很大影响。

对石河子2000年以前的房地产市场进行分析总结，我们可以发现以下特征：5——房地产开发市场起步早，楼房普及率高；——计划经济明显，政府主导，单位福利分房；——以单位集体建房为主，房价始终维持在较低水平，缺乏以市场经济为主导的房地产开发；——受国营经济下滑和经济转轨影响，城市居民经济收入水平低，缺乏财富积累；2、2000年以后的房地产开发态势2000年至2003年，随着国家将房地产定为支柱性产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，石河子房地产业获得蓬勃发展，房地产市场出现过热现象。

尤其是2002年、 2003年市场的严重过剩。

2-1、2001年开发量急剧攀升，成为城市经济发展的主导产业2001年是石河子市城市建设较快发展、居民居住条件得到较大改善的一年。

当年，在石河子市从事房地产开发的企业就有32家，总开发面积高达38.4万平方米。

其中，建造居民住宅3645套，面积30.6万平方米；商服房7.8万平方米，对拉动农八师石河子市的经济增长起到了巨大的作用。

2-2、2003年开发量继续高位增长，市场过剩加剧62003年石河子房地产开发新开工面积50万平方米；开发企业完成投资4.92亿元；房屋销售额5.6亿元；销售面积28万平方米；空置房约26万平方米，房屋空置量占开发量的50%以上，与当年销售量基本相当，市场形势十分严峻。

3、2004年开发量下降，空置量有所降低2004年石河子房地产开发新开工面积32.5万平方米，同比减少35%；开发企业完成投资3.25亿元，同比减少34%；房屋销售额4.1亿元，同比减少27%；销售面积19.7万平方米；空置房约18万平方米,比去年底减少了约8万平方米，房屋销售以现房销售为主。

分析深层次的原因，我们可以发现，受2002、2003年多层开发过热的影响，多层项目开发从2004年起已经大幅收缩，从而使存量盘大量消化，多层空臵量有所降低。

其次，以上空置住房主要集中在经济技术开发区，伴随新区环境的改善、政府搬迁以及城市配套设施不断完善，购房户对该区域的发展前景逐渐乐观，对片区认同不断加强，促进大量居民来此购房；同时下属兵团农民收入提高，进城居住或改善孩子教育需求，促进大量兵团人士进城购买住宅。

以上两点大大促进了该区域房地产消费市场，并使该区域房屋空置量不断降低，市场发展前景趋向利好。

74、2005年，房地产开发进一步向新区集中，空置率进一步下降2005年石河子房地产开发进一步向开发区集中，并逐步由北四路以北，以东苑夏威夷、玫瑰花园、伯爵庄园和香格里拉所在的板块，向北四路以南的板块转移。

除天富名城外，北三路以南的阳光丽景、东方花园也开始建设并投放市场。

由于政府搬迁至此，大量公务员纷纷在此区域购房，如阳光丽景、东方花园就是主要针对单位购房，针对国税和地税定量开发，仅有小量投放市场。

总体而言，2005年受供应减少影响，石河子房地产销售形势进一步好转，开发区板块也成为市民购房的首选，房屋销售价格从2003年的1100元/平米（均价）左右，上涨到2005年的1450元/平米（均价）左右。

2.3二零零六年房地产市场发展概况2006年石河子市房地产市场进一步转好，受土地供应影响，当年基本没有新盘推出，主要是已开发项目的后续开发。

在需求强力拉动下，当年市场销售形势良好，当年开发的项目，在项目交付后基本实现90%以上的销售率，只有小量户型结构不合理、面积过大（120平米以上）或三楼（单价最高）房屋存在空置。

82.4 2007年房地产发展趋势预测1、开发商对石河子市房地产市场充满信心随着投资环境的改善、消费需求和房地产价格继续走高，不但石河子市房地产开发商积极投资，并且一些外地有实力的房地产企业纷纷来石河子市开发房地产市场，而本土有实力的企业也开始进入房地产开发市场。

如伊犁营建置业2005年以1700万元竟得开发区北二路南、东四路东180亩土地，2007年将正式投放市场，预计今年的开发量在15栋楼约6万平米。

新疆天业也取得北三路南、东五路东的土地，即将开发。

2、城市化进程步伐加快，开发区成为房地产开发和居民购房的主导区域随着新城区的建设和老城区改造步伐的加快，城市规模不断扩大，城区人口逐渐增多，对住房的需求不断增加。

尤其是市政府2005年开始，石河子采取各种有力措施加快了新城区基础设施建设步伐，如将政府搬迁至开发区，建设建世纪广场等城市休闲配套，将高中部整合后在开发区建设高中城等。

以上一系列举措，大大提高了开发商在新城区开发房地产投资的积极性和市民购房热情。

3、外来人口增加，拉动住房需求9随着石河子市城市化建设力度的进一步加大和投资环境的日益改善，流动人口和外来经商人员逐年增多，广大人民对石河子市的发展前景充满信心，对居住环境感到满意，纷纷在本市购房落户。

农八师团场的一些居民为儿女教育、出行方便、退休养老等长远考虑，也纷纷在石河子市买房，增加了住房的需求量，推动了房地产市场价格上升。

4、不再等待观望，纷纷出手买房2004年以前，因石河子房地产市场严重过剩，石河子市房地产市场也一度低迷，居民持币待购现象较多，大存在房价继续下降的心理预期。

但在2004房地产投资额下降，投放市场的房屋相对减少和兵团购房需求旺盛的刺激等原因的共同促使下，房地产价格不断没有降反而上升了，使得持币待购房的居民降价希望落空，促使这部分客户在2005年、2006年纷纷买房。

由于房价年年上涨，促使以下人群提前购房：一是持币待购人群，一直期盼房价下降后再打算买房，这部分人群已经等了2-3年或者更长的时间希望房价下跌，但是目前情况相反，不得不提前买房。

二是本来家里已有住房的人群，在房价上涨的拉动下，急于改善居住条件，有可能提前消费。

三是随着房价上涨，使得房子的投资收益提高，增值能力显著增强，造成很多人投资、投机，尤其是高收入者把更多钱投放到房地产市场上，以便提高资产的效益，10房价越上涨投资投机房地产市场的人群越多。

四是外地购房者提前购房，农八师团场以及外地来石河子市经商的有条件居民本来打算近两年将在石河子市购房，但是房价的持续上涨，促使他们不得不加快购房的步伐。

总的来说，大多数居民认为：随着经济的发展和居民收入的提高，房价持续涨价的心理预期正在增强，在房价上涨心理预期作用下，促使各类购房人群不得不提前购房。

5、房价上涨预期心理增强，教育概念领涨房价石河子市商品房价格从2003年的1100元/平米上涨到目前的1600元/平米左右，年年不同程度的上涨，一直是只涨不降。

多年的房价持续增长，已经大大加强了市民对房价的信心，房价预期上涨的心理不断增强。

其次，由于石河子是个典型的教育主导型城市，教育在城市生活中地位突出，家长十分重视教育，从而大大提高了教育板块的住宅价格。

例如同等地段，因学区不同价格相差达200—300元/平米，且优良学区的住宅供应十分紧张，而其它区域则销售压力巨大。

教育板块新房供应不足，刺激该板块二级房地产市场价格加快增长，有些地段旧房价格，因基础设施（依托学区或医疗配套）完善，供需矛盾突出等原因，已经超过或持平新房价格。

6、三大需求类型成为住宅消费的主体，改善性住房需求将继续保持增长势头城市化进程拉动兵团居民纷纷进入石河子购买住房，满足孩子教育、父母养老和自身居住改善的需求，11成为石河子住宅消费的第一大主力群体；70—80年代婴儿潮时代出生人群，现已进入25—35岁的结婚高峰期，结婚潮购房成为石河子住宅消费的第二大主力群体；改善性住房需求是近几年房产消费的主要特征，这部分群体也是除团场购房、结婚购房后的第三大购房群体，包括行政事业单位职员、生意人和一部分高收入群体，从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。

7、土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报。

土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格将继续上涨。

当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩，导致部分房价下跌的可能。

例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌，而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现大量空置和价格波动。

8、商业地产严重过剩的局面短期内很难改观12从现阶段石河子商业市场的发展和商业地产的供应量对比，显然处于严重过剩状态，销售率不足25%，出租率不足50%，如此多的问题严重制约商业房地产进一步开发和经营，从短期看这种局面不会改善三、2007年区域板块发展预测3.1竞争项目概况序号区域案名开发商07年预计开发面积主力户型均价销售率1 北四路东苑夏威夷天业泰康不详80—100平米1600元/平米（现房价）售馨2 北四路玫瑰园金龙房产无土地开发120—147平米（小高层）1380元/平米（现房价）多层售馨剩一栋小高层3 北四路香格里拉房产 1.5万平米（3栋）/ 1620元/平米（期房价）现房95%% 期房未售4 北四路\东四路富力名城天富房产 2.5万平米（6栋）80—100平米1680元/平米（现房价）现房95%5 北三路阳光丽景章氏房产1万平米（6栋）90-100平米1630元/平米（现房价）现房售馨6 北三路东方花园东方房产1万平米（2栋）70—100平米1600元/平米（现房价）现房售馨7、北二路/ 伊犁营建6万平米（15栋）100—120平米/ 期房未售138 合计2007年该板块预计开发量在12—15万平米3.2 2007年区域竞争态势分析1、开发量继续走高，市场竞争压力显现根据历年石河子房地产开发和销售统计，本市年住宅销售量在15—20万平米。