合肥欢乐颂调研报告

3.结合欢乐颂对本项目的分析··························24 ··························
华润集团与华润欢乐颂
华润集团
华润（集团）有限公司总部位于中国香港湾仔港湾道26 号华润大厦49楼，是一家在香港注册和运营的多元化控 股企业，从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务 包括日用消费品制造与分销、地地产及相关行业、基础 设施及公共事业三块领域，旗下共有20家一级利润中心， 在香港拥有5家上市公司：华润创业（HK291）、华润电 力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子 （HK597）和华润燃气（HK1193），是以实业化为核心的 企业集团，为全球500强企业之一。
大杨路
发展商：华润零售集团 运营及管理：华润万家有限公司
项目规模：
建筑面积 75000㎡
商业面积 63400㎡
地下一层 地上四层 停车位：837个
项目定位
区域型家庭贩物中心
合肥欢乐颂周边小区一览表
周边小区、住宅：
周边配套：
学校
政府机关
医院、药房
项目周边：项目周边人口密集且质量较高，商圈众多
居住区以商品房与单位小区为主
租赁物业
收购开发 租赁物业 买地自建 租赁物业 买地自建 合作开发 买地自建 买地自建
超市、百货、餐饮、美容美发、珠宝
超市、零售、餐饮 购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店 超市、影院、零售等 娱乐、超市、休闲、餐饮等 超市、百货、餐饮、影院、办公商务等 超市、零售、餐饮 超市、影院、餐饮、百货等 购物中心、酒店、办公楼
城市 深圳 广州 珠海 无锡 成都
哈尔滨
商业面积 （万㎡）
开工时间 开业时间 合作方式 业态组成
3.5
占地2.74 6 6 10 20 10 6.3 总建面95
2009
2010 2010 2010 2010 2012 2011 2011 2011
2010.10
2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013
成都339欢乐颂预计2013年开业。该项 目位于成都市中心双林路与猛追湾街的 黄金交界处。商业建筑面积100000㎡， 该项目集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅 游、星级酒店及商务办公于一体，囊括 了顶级影院、大型演播厅、精品超市、 潮流店铺、各国美食料理、音乐餐吧、 娱乐会所、五星酒店、创意办公等丰富 的物业形态，目前入驻品牌：BLT、太 平洋咖啡、满记甜品、赛百味、vivo采 活等。其定位为集文化、观光、休闲、 购物、餐饮、娱乐、演艺与一体的商业 综合体
合肥欢乐颂概况
地理位置：位于庐阳区北一环（濉溪路）与长丰路交汇处 交通组织图： 北一环濉溪路 北一环濉溪路
停车楼 出口 超市 出入口
庐阳区政府 长 丰 长 路 丰 亳 州 路 亳 州 路
停车楼 入口
购物中心 出入口
路 社区商业街
购物中心 出入口
景观活动广场 城市车流 商场车流 外部人流动线 内部人流动线
无锡欢乐颂，预计2013年 5月份开业，项目位于无 锡市崇安区广瑞路锡沪路 口，总建筑面积60885平 方米，3公里范围内均属 于成熟商圈。其以中等收 入家庭、年龄结构以1855岁的中青为目标客户群 体。目前主力店包含小 马 奔腾影院，华润万家超市。
欢乐颂部分项目简介
2013年，珠海欢乐颂预计开业，项目位 于香洲区南湾北路与珠海大道交汇处 商业面积600000㎡，由6万平方米的大 型购物中心、2.5万平方米的集中式商业 以及1.5万平方米的商业街组成。以文化、 休闲、娱乐、家居等业态为主。
主力品牌及楼层分布： 开业时间：2013.4.6 业态组合：大卖场、百货、影剧院、家居生活、电器数码、品牌专卖、运动、休闲 租金：一层10元/平米/天，四层 4.5-5元/平米/天 品牌分布：
1. B1——生活配套、精品配饰、美食餐饮、时尚服饰、电子数码 品牌——华润苏果、宝岛眼镜、啄木鸟皮具、花花公子、零食工坊、特百惠、流行美、 德盛昌茶叶、口渴了水吧、奥康、意尔康、卓诗尼、达芙妮、大娘水饺、中国黄金、 中国移动、中国联通等
合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌
3. 万丽服饰：万丽服饰通过时尚男装、优雅女装、甜美少淑(女)装及丰富的配饰 品为基本产品主线，满足各类需求的消费人群，以“一流的设计，二流的面 料，三流的价格”为营运理念，每年推出几千个时尚款式。此次也是首次入 驻合肥市场。
平面布局:
超市
B1/F
停车场
wk.baidu.com
1/F
停车场
2.合肥欢乐颂调研内容及分析
2.1欢乐颂地理位置与交通· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ························· ························7 2.2项目规模········· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ········· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· · · · · · · · · · · · · · 8 2.3项目周边········· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ········· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· · · · · · · · · · · · · · 9-10 2.4业态、品牌、租金······ ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ·11-14 ····· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· · · · · · · · · · · · · · 2.5平面布局········· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··15-19 ········· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· · · · · · · · · · · · · · 2.6建筑风格与立面规划····· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· · ···· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· 20 · · · · · · · · · · · · 2.7合肥欢乐颂项目分析····· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· · ···· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· 21-23 · · · · · · · · · · · ·
欢乐颂内饰图：
项目分析
一、成功之处：
(一)、地理位置： 欢乐颂位于合肥市中心商圈西北方向，是庐
欢乐颂项目分析
欢乐颂全国项目的分析概况如下： * 1.选址：通常位于城市新区或是市级商圈外拓发展环线边；3-18万平米建筑面 积。 * 2.消费人群：目标消费群通常为家庭及中产阶级为主，提供以购物为主，含有 餐饮、娱乐休闲等一站式的消费空间。 * 3.建筑风格：以开放式的独立建筑体为主，有多个中庭以便于推广活动；楼层 以五层以下为主，主要为四层；停车场停车位有优势。 * 4.华润万家欢乐颂60%的商家品牌将由自己旗下业态，以及紧密合作品牌实行 一级控制，（旗下拥有华润万家、苏果、Ole’、VANGO、BLT、Voi_la!、中 艺、华润堂、LEONARDO等多个著名商号）而其余40%才对那些松散合作的 外部品牌进行招商，其招商面对的压力较小。 * 5.欢乐颂的定位十分贴近当地特色，与其所在区域市场消费水平相结合。如无 锡欢乐颂其所在区域周边居民区较多，其更多的定位是在家庭消费方面；而 成都本身作为旅游城市，成都339欢乐颂体现更多的是文化、休闲、娱乐、演 艺等方面的特色。
2.1F——时尚服饰、精品配饰、生活配套、美食餐饮、电子数码 品牌——万丽、VIVO、汉堡王、ONLY、鞋万库、必胜客、哈根达斯、优衣库、周生生、 太平洋咖啡、大嘴猴、三星智能数码体验馆等 3.2F——时尚服饰、精品配饰、美食餐饮 品牌——万丽、外婆家、杰克琼斯、热风、圣迪奥、秋水伊人、满记甜品、优衣库、 凡人、海贝、香芋仙等 4.3F——时尚服饰、休闲娱乐、童装玩具、生活配套 品牌——百老汇影院、光速动漫电玩、莫莉幻想儿童乐园、乖乖真棒儿童DIY、倍思 家、本作、玩具反斗城、巴拉巴拉、森马、小猪班纳、诺奇、杉杉童装、卡丁童鞋、 欣乐玩具总动员、大耳朵图图等 5.4F——美食餐饮、休闲娱乐 品牌——百老汇影院、德庄火锅、和福顺、韩风烧烤、一麻一辣、蓉陈坝、川人百味、 下塘烧饼、怕怕爆奶杯、COCO奶茶
2/F
3/F
停车场
电影院
4/F
停车场
电影院
电影院
建筑风格与立面规划： 中庭规划：双中庭，一层近7米挑空空间 展示面：采用大面积玱璃组合式幕墙，造型简洁、豪华、现代感强，具有很好的装饰效果 电梯：立体式一至四层直达观光电梯
停车场：立体停车场，每层楼均设有通道和出口
洗手间：家庭式盥洗室，彰显时尚与质朴温暖并存的设计理念
合肥欢乐颂调研报告
2013.4.11
根目录
1.华润欢乐颂简介及分析
1.1华润集团与华润欢乐颂· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ························· ························1 1.2欢乐颂全国项目介绍分析··· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ·· ··· ·· ··· ·· ··· ·· ·· ··· ··· ·· ··· ·2-6 · · · · · · · · · · ·
海口欢乐颂预计2013年开业，其位于龙 华区海秀中路中段。商业面积100000㎡， 项目所在的龙华区，地处海口市最繁华 的中心地带，区域内居民普遍收入较高、 消费力较强，该区现已逐渐发展成为海 口市较为完备的商务区。该项目集购物、 休闲、娱乐、餐饮、酒店于一体，融合 了众多的国际国内知名品牌。
欢乐颂部分项目简介
欢乐颂：欢乐颂以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务
及旅游顾客。具备满足基本购物、生活及商务服务、社交、文 化及休闲娱乐需求的多项功能组合的购物中心，立足为消费者 带来一站式消费和快乐消费的双重体验。
全国欢乐颂项目介绍分析
欢乐颂扩张速度：从2012年开始，每年开业4-5个，到2015年将有超过十 五家开业。
华润旗下三大城市综合体
万象城：万象城的服务对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，
女性是重要客户。市场定位确立为“中档偏高”，为客户提供
完整及协同的的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。 五彩城：五彩城的目标客户是时尚情侣与时尚家庭，中高层年轻消费群 体，部分商务群体。立足于满足年轻的家庭式消费，与万象城 形成有效互补，为大型居住区提供日常购物休闲服务。
合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌
1. 玩具反斗城：玩具反斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品零售商，通过整合 各类品牌，向消费者提供全方位及一站式的购物体验。此次入驻欢乐颂为玩 具反斗城首次进入安徽市场。
合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌
2. 百老汇影院：百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、 PALACE及美国AMC三大品牌，目前在香港有13家电影院，共63块屏幕，占 香港电影市场的40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新 及优化，始终保持着极强的竞争力。此次入驻欢乐颂为百老汇院线首次入驻 合肥市场。
海口 合肥 南京
杭州
郑州 苏州
总建面18
占地70亩 7.4
2012
2011 待定
2014
待定 待定
买地自建
合作开发 买地自建
购物、休闲、娱乐、商务办公、酒店
超市、零售、餐饮 购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓
欢乐颂部分项目简介
深圳南山店，2010年10月 1日开业，位于南山区南新 路与南头街交汇处。商业 面积35000㎡，为华润全 国首家欢乐颂项目。其定 位于所在区域家庭消费者 为主要对象，兼顾商务及 旅游顾客。主力店为华润 万家超市、主题百货等。