《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
土地估价方法的市场比较法
⼟地估价⽅法的市场⽐较法⼟地估价⽅法的市场⽐较法 ⽐较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进⾏⽐较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
那么⼟地估价⽅法的市场⽐较法是怎么样的呢?⼀起来看看! 第⼀市场⽐较法概述 1、市场⽐较法的定义和基本原理 基本含义：根据替代原则，将待估⼟地与在较近时期内已经发⽣交易的类似⼟地交易实例进⾏对照⽐较，对有关因素进⾏修正，得出待估⼟地在评估时⽇地价的⽅法。
市场⽐较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服⼒。
还可以利⽤租赁实例，测算⼟地的租⾦，这就是租赁实例⽐较法。
市场⽐较法更适宜于市场⽐较发育地区的经常性交易的⼟地价格的评估。
2、市场⽐较法中的有关概念 13个概念：类似⼟地、⽐较宗地、标准宗地、估价期⽇、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同⼀供需圈、相邻区域、类似区域 3、市场⽐较法的基本公式 根据实际中⽐较基准的不同，可分为直接⽐较分析和间接⽐较分析。
(1)直接⽐较过程：以待估⼟地的状况为基准，⽤公式表⽰为， 公式1pd=pb×a×b×d×e (2)间接⽐较过程：以⼀个标准宗地或条件俱佳的⼟地为基准，⽤公式表⽰为， 公式2pd=pb×a×b×c×d×e (3)有关指数的基值：可设⽐较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或⽐较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分⼦，⽐较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/⽐较案例宗地情况指数。
哪个为⽐较基础，哪个就取值为100，另⼀⽅的值通过⽐较进⾏加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因⼦影响时，可根据因⼦条件指数确定的'途径，分别采⽤积算(采⽤单因⼦与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进⾏因⼦分解)的⽅式确定因素条件指数。
试析土地估价应用市场比较法存在的问题及解决方法
试析土地估价应用市场比较法存在的问题及解决方法作者：陈智醒来源：《科学与财富》2019年第21期摘要：市场比较法是土地估价的重要方法之一，但是在实际应用中，受因素修正过于主观、可比实例选取不当、估价计算方法不科学等方面的影响，降低了土地估价的准确性。
基于此点，本文从概述市场比较法入手，分析了土地估价应用市场比较法存在的问题，提出了相应的解决方法。
关键词：土地估价；市场比较法；网络层次分析法1市场比较法概述1.1定义市场比较法又被称为现行市价法，具体是指通过对被评估资产与最近成交的类似资产之间的异同进行比较分析，调整类似资产的市场价格，对被评估资产的价值进行确定。
在土地估价中，市场比较法是最为常用且十分重要的方法之一，也是目前技术较为成熟、与实际情况最为契合的估价方法。
在实操中，估价人员通常会选取三个或以上的类似交易类型作为参照物，以实地调查的方法获取估价对象的相关信息，比较并修正一般、个别及区域等因素，借助算术平均法，得出估价时点的价值。
1.2适用条件市场比较法是以比较的方式对估价对象的价值进行评估，遵循的是替代原则，只有保证选择的可比实例具有可比性，且交易数据真实、可靠，才能使评估结果具有足够的说服力。
该方法的适用条件如下：土地交易市场必须足够发达，因为发达的市场才会有更多可用于比较的实例，这样才能满足比较的需要；可比实例要与评估对象具有高度的相似性，因为只有相似才可以替代，相似度越高，评估结果的准确性就越高。
1.3操作步骤市场比较法的操作步骤如下：根据被评估对象的实际情况，对相关的交易实例进行收集，并从收集到实例中，选取出可比实例，要保证所选的可比实例与估价时点接近，并确保土地用途一致且估价目的相同；建立价格可比基础，对交易情况进行修正，主要包括一般、个别及区域因素三个方面；借助算术平均法，求出经过调整之后可比实例的价格平均数，将之作为最终的估价结果。
2土地估价应用市场比较法存在的问题2.1影响因素修正缺乏量化在土地估价中，运用市场比较法调整和修正地价影响因素时，过于依赖估价师的主观判断和估价经验，使得不同估价师可能会对同一影响因素产生不同的判断，选用不同的修正系数，影响着估价结果的准确性。
土地利用规划中的土地评估方法
土地利用规划中的土地评估方法土地利用规划在城市发展中扮演着重要的角色，它通过科学评估土地的特性、需求和潜力，为城市的可持续发展提供支持和指导。
而土地评估作为土地利用规划的基础，其准确性和科学性对于规划的成功实施至关重要。
本文将探讨土地利用规划中常用的土地评估方法，并分析其优缺点。
首先，我们来介绍一种常用的土地评估方法——市场比较法。
市场比较法是根据市场上已完成交易的土地的价格来评估待评估土地的价值。
这种方法具有操作简单、实践经验丰富等优点，能够很快地得出一个较为准确的土地评估结果。
然而，市场比较法存在着一些缺点，比如市场上的交易数据可能不够完备和准确，评估结果容易受到市场波动和个体情况的影响。
除了市场比较法，土地规划中还使用了收益法进行土地评估。
收益法是通过评估土地的开发潜力和未来产生的经济收益来确定土地的价值。
这种方法适用于评估规划项目中的土地，能够综合考虑土地的多个因素，如交通便利性、市场需求、物业管理等。
然而，收益法的评估结果容易受到市场变动和政策调整的影响，同时对于一些非市场经济的地区，收益法可能无法有效应用。
另一种常见的土地评估方法是成本法。
成本法是通过估算土地开发所需的直接成本和间接成本来确定土地的价值。
这种方法适用于未开发的土地评估，能够有效避免市场因素对评估结果的影响。
但成本法也存在着一些问题，例如对于特殊用途土地或复杂的土地开发项目，成本法的应用可能会出现困难。
此外，新兴的技术手段也被引入到土地评估中，如遥感和地理信息系统（GIS）等。
遥感技术通过获取卫星图像和航空影像等数据，能够更全面地了解土地的特性和变化情况。
地理信息系统则通过处理和分析大数据，提供可视化和定量的土地评估结果。
这些技术手段的应用，使土地评估更加科学和准确。
总的来说，土地评估在土地利用规划中具有重要的作用。
选择合适的土地评估方法，能够为规划决策提供有效的依据。
市场比较法、收益法和成本法是目前常用的评估方法，它们各有优缺点，需要根据具体情况选择合适的方法。
市场比较法在工业用地估价中的应用
市场比较法在工业用地估价中的应用作者：鲁冰清来源：《科学与财富》2017年第10期摘要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐渐扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。
而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。
本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。
关键词：市场比较法；工业用地；土地估价随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。
而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。
因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。
市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。
在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。
本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。
一、市场比较法的基本原理及公式（一）基本原理市场比较法的理论依据是替代原理。
根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。
（二）计算公式《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。
二、市场比较法的估价过程分析（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据收集首先，需要收集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
收集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对比较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对比较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开发潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中常常被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对比将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
土地估价方法实践中应注意的几点意见
土地估价方法实践中应注意的几点意见土地估价方法实践中应注意的几点意见【摘要】土地估价在现代市场运行中扮演越来越重的作用，本文主要分析了在土地估价工作中常用的几种方法即：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法应注意的几点意见和一些心得体会。
【关键词】土地估价方法实践意见一、运用市场比较法需注意的意见市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。
评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。
而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、运用收益还原法需注意的意见收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。
我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。
浅谈工业用地招拍挂出让存在的问题与对策——以钦州市为例
求从 ２０ ０７年 １月 ｌ臼起 所 有 的工 业 用 地 出 让 不得 低 用地 者 ，但 在 供地 前 进行 用 地预 审 和建设 用 地 审
于公 布 的最低 价 标准 ，这 对 解 决工 业用 地 压低 价 恶性 批 时 ，按 现 行 的制 度 要求 又 必须 按 既定 的项 目来
竞 争 的 问题 ， 高工业 用 地利 用 率 ， 提 促进 经 济 的可 持续 报批 。 发 展具 有 十分 重要 的意 义 。但工 业 用地 与一 般 经 营性
一
些 完善Ｔ业 用地 招拍 挂 出让 的对 策 与建议 。
一
很难 明确界 定 丁业 项 目的开竣 工 期 限 ，而 这 又是
出让合 同必 须 明确 约定 的事 项 。
、
钦 州市 工业 用地 出让现 状
３ 工 业用地 最低 价标 准 问题 。２ ０ ． ０ ７年 １ １Ｅ 月
钦 州 市地 处 广 西 南 部沿 海 ，土 地 总 面积 １ ８ ． ２万 ０
维普资讯
２０ ０６年 ８月 ３ １日国务 院下 发《 于加 强 土地 调控 制度 ， 关 均建立在用地主体既定的前提下 ， 国务院办
有关 问题 的通知》 明确要求 “ ， 工业用地必须 采用招标 《 于加 强 和规 范 新开 工 项 目管 理 的通 知》 关 则要 求 拍卖 挂 牌 方式 出让 ” 至此 ］业 用 地 招 标 拍 卖 挂牌 （ ， 二 以 单位 要 依据 项 目的审批 、 准 、 案 文件 向 国土 资 核 备
题亟 待解决 。笔 者结合 钦州 市实 际 。 析工业 用地 招拍 的立 项 、 划 、 分 规 环评 等 相关 批 准手 续 须在 让 成 交
因此 ， 丁 业 用 地 出让 成 交 Ｉ 在 挂 出计 问题产 生 的原 因及 其 背后 的制度 根 源 ，并 提 出 用地 者 之 后 方 能 办理 ，
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策本文通过对市场比较法进行分析，讨论其在土地估价应用中的问题和解决对策，以供参考。
标签：市场比较法；土地估价；存在问题；解决对策土地既是一种非常珍贵的自然资源，也是宝贵的物质财富，为了发展土地价值与作用，就必须充分利用人类的智慧对土地做科学合理的评估，才能促进人们生活水平的提高以及我国经济的发展。
在评估方法中，市场比较法是一种常用的操作方法，本文对此进行探讨，分析其存在的问题与解决对策。
1、市场比较法1.1基本含义这是一种通过整合估价对象以及交易行为而对土地展开的比较方式，这个过程中要对成交的价格进行调整与修正，最终得出客观合理的价值。
通常情况下，需要最少3个以上的交易案例来与实例相比，形成不同的参照物，同时展开实地调查，综合一般因素、个别因素以及区域因素之间的考虑，采用科学的算术平均计算方法进行价值评估[1]。
1.2适用条件这种方法采用的是替代的原则，对参照物与实例展开比较和评估，因此必须保证参照物以及相关数据的真实性与可比性，才能确保结果的公信力与说服力。
总结市场法的使用条件，主要包括以下两点，首先是发达的交易市场，只有在这样的环境下才有丰富而可靠的实例，才能存在比较的客观条件；其次是保证评估对象与实例之间有一定的相似性，因为市场比较法坚持的是替代原则，所以相似性非常重要，保证了相似性的高要求，才能确保结果的准确性。
1.3具体的操作步骤首先是展开对交易案例的收集工作，保证交易案例选取的全面性，这需要以充分了解评估对象为前提，确保能够全面彻底掌握土地估价的市场行情与规律，才能使得估价的结果更精确，不至于出现较大的误差。
其次是保证所选取的实例具有可比性，尽量选取可比性较高的案例，同时确保两者的用途是相同的，比如住宅、商业与工业，此外估价实例的过程中也要与对象相同，对抵押或租赁等各种用途进行确定。
再者要修正各个影响因素，因素的修正可以分为区域因素、个别因素以及一般因素，通常情况下估价对象的分值为100分，通过对案例进行比较后进行打分，得出的最终结果还需要进行比例的调整才能确定价格。
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采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳
（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素
工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：
1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：
对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：
1、一般因素：
一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：
对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：
（1）片区发展前景；
（2）产业集聚程度；
（3）周围土地利用状况；
（4）能源、原材料保障度。
3、个别因素：
影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。
二、工业用地评估中市场比较法技术处理
市场比较法是指根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该地块的交易情况、交易期日、影响因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
（一）案例获取。
运用市场比较法进行工业用地的评估，首先要获取可比案例。
一般来说，工业用地成交案例有以下三个来源：
其一，政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进行出让，这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来收集；
其二，占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。
可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来收集；
其三，法院进行的企业破产拍卖。
可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进行收集，也可以直接参加各拍卖公司的拍卖会来获取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是对案例可比性进行分析。
一是一级市场上获取信息适用性分析。
一些地方政府为了能够招商引资，有时在一级土地市场上不惜采用压低出让价格的手段。
随着《全国工业土地最低出让标准》实行后，工业用地的出让价格有了一定程度的增幅，但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来实际上减少用地企业的先期投入，吸引用地企业的进驻，例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩，但市场上可以达到50-70万元/亩。
因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情，在选取可比案例时要予以剔除，要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。
二是中介公司提供的工业用地转让信息的适用性分析。
现在一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进行售地，为了避免同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响，往往对土地特征描述较为粗略。
如果运用此类案例要对地块的相关情况和转让条件等进行详细的了解，对搜集的案例资料进行整理，分析判断其可比性如何。
（二）考虑相关因素对案例的影响。
有些因素对工业用地价格的影响比较大，一般来说，以下几个因素影响较大：
一是时间因素。
根据土地估价理论与方法，土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例，在土地交易市场比较平稳的状态下可以延长至3年。
二是区域因素。
例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、基础设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。
在选取可比案例时可以在同一供需范围内相邻的区域、类似的区域中对这些因素进行适当的修正。
三是容积率因素。
一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但随着建筑容量的增大，地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，但是容积率对地价的影响程度依土地用途的不同而不同。
工业用地一般受容积率的影响不大，而且根据《国务院关于保进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
四是土地开发程度对地价的影响。
无论是政府出让地块还是中介公司推出的地块，也无论是一级市场还是二级市场，各宗地现状不可能整齐划一。
有生地出让、毛地出让、熟地出让，也说是说土地出让价格的内涵是不会一样的。
因此在选取可比案例时要考虑到运用适当的修正来统一土地价格内涵。
（三）运用市场比较法编制指数进行影响因素修正
运用市场比较法进行评估时，对估价对象与可比实例进行比较时要进行比较因素的修正，一般可分为：
1、交易情况修正：按估价对象与可比实例是否为正常交易来确定是否要进行此项修正；
2、交易期日修正：把可比实例在其成交日期的价格修正为在估价期日的价格；
3、土地使用年期修正：运用土地使用年期修正系数K=1-（1+r）m/1-(1+r)n
其中：K----土地使用年期修正系数
r-----土地还原率
m----可比实例宗地土地使用年期
n----待估宗地土地使用年期
4、区域及个别因素修正。
在编制比较因素条件指数表时，能量化的一定要具体量化指标。