鄞州投资创业中心II-3-C地块立项报告

鄞州中心区
•
宁波高教园区
甬台温高速
2010年共完成工业投入14亿元，同比 增长55%，实现总产出272亿元，同比 增长13%，工业增加值51.5亿元，同 比增长32%，工业利润28亿元，同比 增长77%，出口交货值69亿元，同比 增长20%，实现财政总收入7.85亿， 同比增长14.6%，其中一般预算收入 7.7亿元，同比增长13%，名列全区镇 乡（街道）排名第二位。
地块四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划 道路与规划居住用地相邻，西临紫城路，地块内拆迁已基 本完成（空地），政府负责达到净地标准交付
紫城路 银亿上上城
A 规划道路 居住用地
地块编号 A地块 B地块 用地性质 总用地面积 居住 37465㎡ （含幼儿园） 3618㎡ 地块控制指标 建筑密度 30％ 容积率 1.00< R≤1.80
备注
1、项目要求90/30，限高80米，建筑密度＜30%，绿地率≤30%； 2、禁止三层（含三层）以下住宅，可兼容小型商业设施
• 土地价格未包含契税
4
项目位于宁波鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部，所在 区域定位为城市副中心，是今后5年重点推进的城市新区， 区域认同度高，房地产发展条件成熟，项目将从中受益
7.0420万m2 7.0120万m2 0.2700万m2 - 万m2 0.0300万m2 0.3418万m2 7.3838万m2 1.1744万m2 0.5740万m2 1.7484万m2
土地使用权归属
转让方式
宁波市国土资 土地规划用途 源局鄞州分局 公开拍卖（鄞 州区分管副区 成交时间（年/月/日/时） 长邀请万科拿 走该地块）
信息来源：鄞州潘火管委会官方网
交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交 通十分方便，通过紫城路、鄞县大道、嵩江东路可快速到 达城市各区域和主要交通枢纽
快速路
至江东
东西向主干道： 鄞县大道、嵩江东路 南北向主干道： 下应大道、钱湖路、天 童路、宁南路 至万达广场4公里 至高教园区1.5公里 至宁波火车南站10公里 至宁波砾社机场14公里
配套
提供保障。距离万达广场仅4公里，车行10分钟能够享受鄞州核心
区各类配套设施，生活较为方便。 • 地块南侧2公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点 。 • 地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。
城市界面
目录
1
•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
6
• 能力需求与 总结
可研报告目录
环城南路 宁 南 路 联心村地块 8707元/平 天 童 路 钱 湖 路
国骅宜家花园 25万平 毛坯15000元/平
万达
蝶园地块 8600元/平
宗地
鄞县大道 水岸南侧地块 13765元/平 湾底村地块 7300元/平
参考地块 联心村雅戈尔御玺园 水岸南侧荣安地块 荣安蝶园地块 宁波天亚房地产湾底村地块 本项目
■教育配套 地块区域内教育资源丰富，素质较高。 紫郡幼儿园：9班制幼儿园，位于紫郡小区内。 上上城幼儿园：9班制幼儿园，在建，位于山上 成小区内。 宁波中学：省一级重点中学。 鄞州实验中学：系鄞州唯一一所教育局直属初 中，远期规模为30个教学班，1500名学生。 宁波华茂外国语学校：系市教育局直属的寄宿 制民办学校。现有小学、初中、高中共139个班 级，5200余名学生。 李关娣中学：39班，浙江省示范初中。 南高教园区：内有7所院校。 ■生活配套 乐购：位于地块东南面200米内，在建中，13年 开业。 菜场：位于地块西面的小型菜场。 净菜超市：位于地块北面的新净菜市场。 ■休闲娱乐：天宫庄园是一个寓红酒文化、蚕 桑文化和宁波乡村民俗文化，集休闲娱乐、乡 村生活体验和四季田园观光为一体的都市型休 闲旅游区。 ■商业配套 万达广场：总占地面积21.09公顷的大型城市建 筑综合体。 BEST广场：约20万城市综合体，在建中。
鄞州投资创业中心II-3-C地块 可研报告
宁波公司 2012年3月
目录
1
•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
6
• 能力需求与 总结
可研报告目录
3
•客户定位及产 品解决方案
4
• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
2
目录
1
•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
6
• 能力需求与 总结
可研报告目录
3
•客户定位及产 品解决方案
• 目前区域内产值上亿元的工业企业达 到32家，销售收入上亿元的三产企业 达到10家，其中有2家企业的销售收 入超过了10亿元，已形成了汽车零部 件、精密机械、IT电子电器、创意产 业、总部及研发孵化产业、汽车销售 服务业等六大产业为主的产业体系。
万达广场 鄞州区政府 水岸
宗地 华府 鄞州投资创业中心 鄞州区下应街道区域
成交时间 090601 091214 100702 110721
占地面积（㎡） 59047 98590 35392 13186 41083
容积率 2.0 1.7 1.5 1.2 1.8
建面（㎡） 118094 167303 53088 15823 73838
楼面地价（元/㎡） 8707 13765 8600 7300 6000
常住人口（万人）
150 146 136 36734
注：人均可支配收入为11年数据，常住人口为10年数据。
城镇居民人均可支配收入(元)
33811 33045 34058 33492 32893 34058 34058 34058 34058 101 65
34123
第三产业比重
100
33.7%
61
20,000 54 49 42 37 37 15,000 36 10,000 5,000
高压线 饮水管
地块红线范围内敷设一条DN200 球墨饮水管仍在使用，埋深约半 米，地块开发建设时应与相关部 门衔接移除。
地块西侧紫城路上可见 的高压线
竞争格局：周边可比楼面地价在7300元/平以上，本项目 地价占优，在售高层产品毛坯售价在15000-16000元/平
荣安心居 7万平 毛坯16000元/平
备注 在售中 未动工 建设中 建设中
小结：本地块处于鄞州中心区，拥有区位与交通优势，周 边居住社区林立，配套设施处于成熟完善之中，土地属性 适宜打造G2类项目
区位、交 通
• 地块所在区域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业 中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区 域。 • 地块200米步行距离内有乐购，2013年即将营业，为小区生活配套
宁波城市基本状况
地
面积 市域面积 9816
人
人口 GDP 6010
钱
11年经济 二产比例 人均可支配收入 （ %） 55.5 （元／人） 34058（市区）
建成区面积 常住人口 户籍人口 445 761 576
（平方公里） （平方公里） （万人） （万人） （亿元）
注：数据来源于统计局
城市发展方向及板 块城市角色
银亿上上城 B
绿地率 30%
建筑限高 80m
地块现状与道路：
地块内现状
地块东侧现状
地块西侧紫城路现状
地块南侧规划道路现状
地块北侧现状
地块给水、雨水、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部 可接入在建的紫城路市政管网
银亿上上城 紫城路
市政管线
银亿上上城
规划道路 居住用地
地块不利因素：紫城路西边有两列35KV高压线，距地块 红线约60米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条 DN200饮水管仍在使用，管委会承诺可移除
25,000 18,166 19,679
14,262
成交均价（元/平米）
60 50 40 30 20 10 0
08’1 08’2 08’3 08’4 08’5 08’6 08’7 08’8 08’908’10 08’11 08’1209’1 09’2 09’3 09’4 09’5 09’6 09’7 09’8 09’909’10 09’11 09’1210’1 10’2 10’3 10’4 10’5 10’6 10’7 10’8 10’910’10 10’11 10’1211’1 11’2 11’3 11’4 11’5 11’6 11’7 11’8 11’911’10 11’11 11’1212’1 12’2
3
•客户定位及产 品解决方案
4
• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
17
宁波住宅市场整体量价与供求:去化以当地居民自住为主； 08至10年市场成交正常年份月均成交24万m2上下，调控年 份月均成交12万m2上下；10年起供求比上升,限购后价格 出现下跌
成交面积（万平米）
11.2.20限购实施
4
• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
3
基本信息
项目基本信息 项目位置 占地面积 容积率 地价总额
地价
行政区 地段 代征地面积 净地面积 小计 1.8
计容楼面 地价 地价
底价 测算价 底价 测算价
底价 测算价
宁波市鄞州区 潘火管委会土桥村 万 m2 可售面积 2 4.1083万m 住宅面积 2 4.1083万m 幼儿园 办公楼 计容积率 商业 面积 亿元 车库(不含地 下) 4.4370亿元 不可售面积 元 /平 6000元/平 小计 万元/亩 不计容积 可售面积 不可售面积 720万元/亩 率面积 小计 住宅用地
50
62.5% 3.8%
0
0
慈溪市 鄞州区 余姚市 宁海县 北仑区 象山县 奉化市 镇海区 海曙区 江东区 江北区
数据来源：宁波统计局，中国指数研究院