合同法第15条

合同法第15条篇一：《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用XX年9月13日建设部与国家工商行政管理总局联合下发了《关于印发的通知》，对《商品房购销合同示范文本》进行了修订并更名为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》），正式在全国推行。

《示范文本》的推行，在保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长方面发挥了积极的作用。

另一方面，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。

《示范文本》第15条就是一个例证。

一、《示范文本》第15条规定的内容《示范文本》第15条规定：＂关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金3、_________________________________________________.＂二、《示范文本》第15条规定的争议焦点围绕第15条的争议焦点是： 1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？ 2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料？3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？争议的核心是房地产权属的范围。

三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解（一）房地产开发主管部门的解释某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。

目前，a市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一。

因此，a市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。

国有土地权属登记由土地管理部门负责。

（二）建设部的答复《示范文本》第15条规定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案。

因土地使用证分割没有实际意义，对购买人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割。

（三）国土资源管理部门的解释《示范文本》第15条规定的房地产权属包括国有土地使用权证。

办理国有土地使用权证必须签订国有土地使用权转让合同。

（四）商事仲裁机关的解释商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括国有土地使用权证书。

办理权属变更和登记时，出卖人的义务是协助义务。

（五）出卖人的理解出卖人的理解基本与房地产开发主管部门的解释和建设部的答复解相同。

（六）买受人的理解该条规定的房地产相对性证书既包括房屋所有权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人提供的备案材料既包括房屋所有权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产管理机关提供备案材料，又应向国土资源管理机关提供备案材料。

四、对上述不同解释与理解的评析（一）对房地产开发主管部门解释的评析房地产开发主管部门解释的依据是《示范文本》说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

但咨询的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成一致的意见，对一方当事人咨询出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力。

此其一。

其二，《示范文本》制定的依据是《合同法》、《房地产管理法》及其他法律、法规的规定。

而《房地产管理法》第五章房地产登记管理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

由此可见，在我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属。

其三，将《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。

而不适用于未实行房、地产权合一的情况，是对《房地产管理法》第62条的错误理解。

第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理的土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

国家土地管理局《关于贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知＝第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。

土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。

建设部《关于贯彻＜房地产管理法＞若干意见的通知＝第4条第4款规定，凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。

因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特殊形态，实质上，作为《房地产管理法》规定的管理机关，房产管理机关与国土资源机关分别负责和管理房屋所有权权属和国有土使用权的权属管理工作，即使房、地产权合一也不例外。

因此，不能得出《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂仅包括房屋所有权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论。

（二）对建设部答复的评析建设部答复的依据是《示范文本》说明第7条规定，即本合同条款由建设部和国家工商行政管理总局负责解释。

其答复结合了最高人民法院的司法解释。

该司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第18条第1款规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，出卖人应当承担违约责任。

第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

由此看来，解释只是调整房屋的销售和所有权的转移，而不调整国有土地使用权的转让和使用权的转移。

但不能根据该司法解释得出房地产权属不包括国有土地使用权权属的结论。

因此，建设部答复的依据不充分。

此其一。

其二，实践中全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割的理由本身就有问题，由此推知，全国还有百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割。

难道这百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割就没有任何意义了吗？另外，办理国有土地使用权的变更登记是法律、行政法规的明确规定，不能根据对法律和行政法规的执行不利，得出法律和法规规定没有意义的结论。

其三，该答复有偏袒房地产开发企业的嫌疑。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第9条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

建设部作为房地产开发企业资质管理的部门，答复的意见对房地产开发企业很有利，客观上有偏袒的倾向。

（三）对国土资源管理机关解释的评析国土资源管理机关的解释无疑是正确的。

但不全面。

因为办理土地使用权的变更登记不仅需要合同，而且还应提供其他相关法律文件。

篇二：物权法第十五条《物权法》第十五条评析《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

初看此条，有点不太能理解，因为《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。

由此看来，似乎十五条与十四条相互矛盾了。

但是仔细研究两个法条，我们就可以发现，其实他们并不是矛盾的，十四条的意思是物权的“设立、变更、转让和消灭”依照法律应当的登记的，必须记载于不动产登记薄才能发生法律效力。

此条针对的是不动产物权变动的法律后果的规定。

而第十五条说“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，由此不难看出，此条强调的是当事人之间订立的关于不动产物权合同的效力，即“合同的有效性”问题。

也就是说，不论物权是否登记，都不会影响合同的履行。

应该把合同的有效性和物权变动区分开。

在合同有效的时候，要是不动产物权还没有发生交付的话，不动产物权就不一定发生变化；在合同无效的时候，要是不动产已经登记，但还没有交付，不动产物权的变动也是有效的。

第十五条中除法律规定或合同另有约定的例外情况有很多，例如《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。