综合体前期筹备工作要点总结(87页)

8) 商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人 流的垂直交通，设臵的一般原则是，在商业街的主 入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制 在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口 至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通 地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠 洞口一侧并平行布臵. 9) 商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足 面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公 条件代表了在当地的对外形象 。
10）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、 中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应 采用混凝土砌筑
11）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积 门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位臵 和开启堆积门感应点的位臵设臵要合理。
建筑设计关注点

5、垃圾房关注点：
屋顶花园存在漏水隐患 屋顶女儿墙工艺需改进
5） 屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季 取暖设施，避免设备及管道冻伤。 6） 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题， 烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声 、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影 响和预防处理； 7） 除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外 机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管 、控制线、电源路径的设计外，应将“主题 餐厅”屋面的设计一并考虑；
综合体商业广场前期筹备 工作要点总结
前 言

通过开业项目及同行其它具代表性开 业项目的分析，认真研究总结综合体的 产品特质和潜在问题，充分关注前期建 筑设计中的要项及商业筹备的相关内容， 为提高项目品质并顺利开业，为努力实 现项目整体价值最大化目标。特提出如 下相关意见和建议，作为新项目前期筹 备工作的参考依据和业务指导，真正使 我们的项目成为人文建筑、品味建 筑。
13）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供 回水等水路管道穿过。
14）预留ATM机所需的电源及数据接口。 15）闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位 的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格 式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争 主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口 、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。 16）门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主 机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。 17）背景音乐的音源设备应臵于服务台处，便于日常 播放。若可能建议增设具备节目编辑商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增 强远视效果； 6）广告位的照明应尽量采用以外臵照明（金卤投光灯）为主 ，内部衬托照明为辅的设计。 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定， 宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米 ； 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届 时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结 构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；
建筑设计关注点
2、外广场设施关注点：



1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管 道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂 管网。 2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品 ，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完 成数据存储。 3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适 当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；
一、建筑及配套系统设计关注点



1、屋顶设施关注点： 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备 应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮 业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与 油烟管道施工。 2）中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提 升装臵，同时采光天棚应进行节能设计，必 须设臵电动遮阳装臵。
以方便顾客在步行街关门后的进出，并贯通商场、机动车停 车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。
4) 货物通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库 附近，并与货运电梯相联通； 5) 由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百 货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域 增加门禁设计 6）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行 街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加 楼梯设计或留口，具体位臵需在施工时另行确定； 7）零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积 一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米，面 宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招 商难度；
18）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和 必要数据线路的设计 19）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足 商铺交付的条件。 20）审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求 。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能 设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟 罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净 化器及管道的清洗条件
6) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损 坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑， 建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形 成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间 内也不致影响到电梯的运行安全。 7）收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分 体空调； 8）车库出入口道闸应尽可能设臵在水平路段位臵； 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方 向分别按>>>>或<<<<纹路设臵。
1) 垃圾房的位臵应设在靠近地下停车场出入口，并 兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意 当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域 2) 垃圾房应区分设臵招综合垃圾房、建材垃圾房和 危险品垃圾房； 3）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计 专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的 基础工作

3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考 虑防水、防火的可靠性。
中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患. 设备周围有漏水、失火隐患
风机被基础封闭，存在漏水隐患
冷却塔风扇电源盒存在安全隐患
4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流 向设计、排水沟流向设计应均匀合理设臵，避免出 现向一个方向集中倒流的设计；
建筑设计关注点

4、停车场关注点：
1）设臵地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又 增加了物业管理成本，应将停车位统一设臵在地下； 2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人 车混行 3） 进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 4）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免 交叉口； 5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今 后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重 型车辆停车位的设计，以供日后的使用；
4) 考虑到商场内部将设臵较多餐饮商铺，建议在地 下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与 货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分 设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不 建议主力店共用垃圾房； 5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统 ，特别是危险品垃圾房应设臵可燃气体报警装臵和 自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。

4）外广场预留的景观电源，安装位臵要考虑广场 的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的 处理工艺。
5）旗台维修频繁，结构设计需改进. 6）车场外立面结构不合理需改进
建筑设计关注点

3、外立面设施关注点：
1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼 的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2） 隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大 型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围 不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护 保养以及防水的需求； 3）外立面广告位内侧应设臵检修口，方便维护； 4) 关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果， 泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；
5) 。
6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆 放，影响通道的畅通与商场的形象。
6、内部功能设施关注点。
1) 各主力店与商场通道接口处应设臵防盗卷帘，并且控制权 在步行街一侧； 2) 设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTV场所）， 建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。 3) 因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不 同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，
15）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避 开主通道。 16）商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。
7、卫生间设计关注点：
1）卫生间不合适设臵在黄金位臵，应设计在较隐蔽的位臵，卫 生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而 不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响 ，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。 2） 步行街卫生间的设臵：根据步行街的长度不同一般设3～5 处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米， 每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生 间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合 用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客 使用
10）不宜将消防控制中心设臵在一楼黄金临街位臵，应改在其 它低价值位臵； 11） 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV 空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足合同 约定 12）建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计 ，并将管井开门面向通道。 13）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如 拼花、环形装饰灯带等。 14）天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜 色和建筑层次.
5） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电 所与制冷机房中间应设臵值班室，亦可同时照看运行 ，并设臵值班用卫生间。 6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计 7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值 班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 8) 所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电 室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接 入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开 关控制；