土地评估市场法模板参考
土地评估市场法参考
一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：·地点：澳头猪仔潭·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。
案例B：·地点：澳头镇澳霞大道边·时间：2004年8月·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地点：澳头镇国税局边·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
土地估价报告市场比较法(工业)模板201X.09.26
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
土地评估报告(范本模板)
土地评估报告(范本模板)
土地评估报告
1. 评估目的
本次土地评估报告旨在对目标土地进行全面评估，为相关方在土地出售、租赁或开发过程中提供可靠的土地价值参考。
2. 评估范围
本次评估范围涵盖目标土地的地理位置、面积、土地用途、土地质量、基础设施等因素。
3. 评估方法
本次土地评估采用以下方法进行：
3.1 土地市场调研
通过对附近土地市场的调研，收集相关数据和信息，了解土地价格趋势、市场需求和供应情况等因素。
3.2 目标土地实地考察
对目标土地进行实地考察，了解其地理位置、交通情况、周边环境、土地条件等因素，以便准确评估土地价值。
3.3 数据分析和比较法
通过对收集的市场数据和目标土地情况进行分析和比较，结合市场趋势和其他相关因素，进行土地价值的评估和预测。
4. 评估结果
经过综合分析和评估，得出以下结论：
4.1 土地价格
根据市场调研和数据分析，将目标土地的价格评估为X万元。
4.2 土地用途建议
鉴于目标土地的地理位置、市场需求和供应情况等因素，建议
将土地用于X用途，以获取最大的经济效益。
4.3 风险和潜在问题
评估过程中发现的土地风险和潜在问题包括但不限于X、Y、
Z等。
在土地交易或开发过程中需要注意和解决这些问题，以降低
风险。
5. 评估结论
根据以上评估结果，我们认为目标土地具有一定的市场价值和
潜力，并提供了土地用途建议和风险提示，以供相关方参考和决策。
以上是本次土地评估报告的内容，希望对您有所帮助。
如有任
何问题或需要进一步的咨询，请随时与我们联系。
土地估价报告模板
土地估价报告模板报告编号：2024-001报告日期：2024年1月1日一、项目背景该土地位于XX市XX区XX街道，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，是一块具有较高开发潜力的土地。
二、项目概况该土地总面积为XXXX平方米，地块形状为规则矩形。
目前该土地上没有任何建筑物，基础设施较为简单，但水电气供应较为便利。
周边区域有多个商业综合体、公园、学校等，居住环境良好。
三、市场分析据市场调研和分析数据显示，该区域的土地需求量较大，开发商对于具有开发潜力的土地具有浓厚的兴趣。
同时，由于周边配套设施完善，居住环境良好，该区域的楼盘销售表现也较为理想，市场需求较旺盛。
四、土地估价方法本次土地估价采用的是比较市场法。
我们通过市场上类似的土地交易信息的分析，来确定该土地的估价。
1.样本选择：我们选择了该区域近期的三个土地交易案例作为样本。
这些样本的土地面积、地理位置以及周边环境与此土地较为接近。
2.数据分析：对样本数据进行详细分析，考虑到土地面积、地理位置、周边配套设施等因素对土地价格的影响，并进行适当的权衡和调整。
3.直接比较法：通过对样本数据进行适当调整，得出该土地的估价。
我们将样本数据与该土地进行对比，综合考虑各个因素，得出估价结果。
五、土地估价结果六、风险提示1.土地政策风险：随着国家和地方政府政策的调整，土地使用权的政策也可能发生变化。
在购买土地之前，需仔细研究相关政策，了解土地使用权的属性和期限。
2.项目开发风险：土地购置后，未来的项目开发和销售存在一定的风险，包括市场供需关系、政策风险、施工风险等。
买方需充分考虑这些风险，并制定相应的风险应对措施。
七、结论与建议根据对该土地的市场分析和估价结果，建议购买方在购买该土地前进行详细的尽职调查和风险评估，与卖方协商确定具体成交价格和购买条件，以最大限度地降低投资风险。
报告编制人：XXX报告审核人：XXX报告日期：2024年1月1日。
市场法土地租赁评估案例(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，土地市场日益活跃，土地租赁业务也日益增多。
为了满足土地租赁市场的需求，提高土地租赁评估的准确性和公正性，本文将以某市一宗商业用地租赁评估为例，运用市场法对土地租赁价值进行评估。
二、评估目的本次评估旨在为某市一宗商业用地租赁提供参考依据，以确定该宗土地租赁的市场价值。
三、评估方法本次评估采用市场法，通过对类似土地租赁市场的交易案例进行分析，确定该宗土地租赁的市场价值。
四、评估过程1. 收集资料（1）土地基本情况：土地面积、用途、地理位置、周边环境等。
（2）租赁市场行情：租赁价格、租赁期限、租金支付方式等。
（3）交易案例：选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
2. 案例分析（1）案例一：某市一宗商业用地租赁，面积10000平方米，租赁期限10年，租金为每月100元/平方米。
（2）案例二：某市一宗商业用地租赁，面积8000平方米，租赁期限8年，租金为每月120元/平方米。
（3）案例三：某市一宗商业用地租赁，面积6000平方米，租赁期限6年，租金为每月150元/平方米。
3. 评估计算根据案例分析，采用以下公式计算被评估土地租赁价值：被评估土地租赁价值 = （案例一租金 + 案例二租金 + 案例三租金）/ 3 × 被评估土地面积被评估土地面积 = 12000平方米被评估土地租赁价值 = （100 + 120 + 150）/ 3 × 12000 = 5600000元五、评估结果根据市场法评估，该宗商业用地租赁的市场价值为560万元。
六、结论通过本次评估，我们得出以下结论：1. 市场法在土地租赁评估中具有较高的准确性。
2. 在选择案例时，应尽量选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
3. 评估结果可作为土地租赁双方在签订租赁合同时的参考依据。
4. 在实际操作中，还需考虑土地租赁政策、市场供需状况等因素。
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有 关对比资料如下表所示;
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评 分修正系数
设备部分修 正系数
成新率= G S B 结构部分 合计得分
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场 勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分 别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
土地资产评估报告模板
土地资产评估报告模板尊敬的客户，感谢您选择我们的土地资产评估服务。
根据您的要求，我们为您准备了以下的土地资产评估报告模板。
请注意，模板中的内容仅供参考，具体评估报告将根据实际情况进行调整。
一、评估目的本次土地资产评估的目的是为了确定土地的市场价值。
评估结果将用于购买、出售、抵押、租赁、保险或其他相关用途。
二、评估对象本次评估的土地资产为（具体地点和详细描述）。
三、评估方法本次评估采用以下的方法进行：1.市场比较法：通过对周边同类型土地的交易数据进行分析，确定主观和客观影响因素，并结合该项目本身的特点进行比较，以确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力和预期回报率，估算土地的未来现金流，并计算现值，推导出土地资产的市场价值。
这种方法适用于商业或产业用途的土地资产评估。
3.成本法：评估土地的修复成本和替代成本，以确定土地市场价值。
这种方法适用于特定用途的土地评估，如公共设施或土地改造项目。
四、市场状况分析在进行土地资产评估之前，我们对当地的市场状况进行了详细的分析。
具体包括政策环境、经济情况、供需关系等因素。
这些因素对土地市场的发展和土地价值产生重要影响。
五、评估结果基于以上的评估方法和市场状况分析，我们得出以下的评估结果：（根据评估方法选择一种或多种进行评估结果的描述）六、评估限制评估结果受到以下限制的影响：1. 资料限制：由于信息不完整或不准确，评估结果可能存在一定误差。
2. 不可预测因素：市场状况和其他外部因素的变化可能会对土地价值产生影响，而这些因素通常无法完全预测。
3. 专业判断：评估结果是基于专业判断和数据分析得出的，可能存在主观因素的影响。
七、评估师资质本次评估由具备相关资质和经验的注册评估师进行，评估师的姓名和资质证书号码将在正式评估报告中列明。
八、免责声明本次评估报告仅供参考，评估结果不构成任何买卖、出租合同的一部分。
对于评估结果的任何误差和损失，本公司不承担任何责任。
九、评估费用本次评估费用为（具体费用）。
土地评估方法范文
土地评估方法范文土地评估是对土地价值进行综合分析和判断的过程，也是决定土地价格的重要依据。
土地评估方法涉及多个方面，包括土地规划、土地用途、地理位置、经济条件等等。
下面将介绍几种常见的土地评估方法。
第一种方法是比较法，也称为市场法。
这种方法是以市场价格为基准，通过比较近似物业的交易价格来确定土地价值。
比较法需要考虑土地规模、用途、地理位置、市场需求等因素，选取相似物业进行对比，从而得出合理的土地价值。
第二种方法是成本法。
这种方法以土地的重建成本为基础，结合土地市场价格发展趋势作出评估。
成本法是通过计算所需的土地投资来估计土地的价值。
它考虑了土地的现状、用途、开发潜力和市场需求等因素。
第三种方法是收益法。
这种方法是通过评估土地的潜在收益来确定其价值。
收益法根据土地的租金收益或开发潜力，计算出土地在可预见的时间内的现值，从而得出土地的价值。
这种方法适用于土地开发和出租等商业性用途的评估。
第四种方法是折现法。
这种方法以土地未来的现金流量为基础，通过折现来确定土地的价值。
折现法考虑了土地投资的时间价值，将未来的收益转化为现值。
折现法需要确定土地的预期收益、投资风险和折现率等因素。
第五种方法是综合法。
综合法是将以上几种方法综合运用，根据土地的具体情况和评估目的来确定最终的土地价值。
综合法综合考虑了市场价格、土地成本、收益和投资风险等因素，得出一个相对综合和全面的评估结果。
总之，土地评估方法是多种多样的，每种方法都有其适用的场景和条件。
在进行土地评估时，需要根据实际情况选择合适的方法，并综合考虑多个因素，以得出准确和可靠的土地价值评估结果。
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一、市场比较法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1.选取案例
通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：
·地点：澳头猪仔潭
·时间：2004年9 月
·用途：商住
交易价格为地面单价470 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积
率2.3 ，剩余土地使用年限63 年，土地面积5451 平方米。
案例B：
·地点：澳头镇澳霞大道边
·时间：2004年8 月
·用途：商住
交易价格为地面单价420 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积
率2.3 ，剩余土地使用年限60 年，土地面积7200 平方米
案例C：
·地点：澳头镇国税局边
·时间：2004年9 月
·用途：商住
交易价格为地面单价520 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3 ，剩余土地使用年限65 年，土地面积11900 平方米
2.比较因素选择
依据估价对象的区域条件及个别条件, 采用市场比较法时选择的比较因素主要有: 交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；
（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；
（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；
（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；
（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；
（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
3.比较因素条件说明
将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明（见表一）
表一：因素条件说明表
4.编制比较因素条件指数表各因素条件指数确定说明如下：
(1)交易情况
估价对象和案例均为正常买卖，为完全市场价格，因此取案例修正系数为100。
（2）交易时间指数的确定
由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10 月至12 月之间，在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化，则各案例修正指数为100。
（3）交易方式
估价对象和案例均为市场价格，因此取案例修正系数为100。
（4）土地剩余使用期限
商住用地法定最高出让年限为70 年，采用年限修正法（土地折现率取6%）以最高出让年限为100，分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。
1-1/（1+r）n
年期修正系数=
1-1/ （1+r）m
其中，r ：土地还原利率
n ：宗地剩余使用年限
m ：法定最高出让年限
（5）土地用途
以估价对象用途商住为100，由于比较案例和估价对象一致，为商住用途，修正系数为100。
（6）位置修正指数的确定估价对象与各案例均在澳头镇内，采用所处澳头镇建成区位置进行修正，分为差、较差、一般、较好、好五个级别。
以估价对象位置状况为100，每升一个
级别增加3%，每下降一个级别减少3%。
（7）距市中心距离
（8）区域繁华程度
（9）产业聚集程度（或社区成熟度）居住社区成熟度根据周围居住小区的聚集程度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地社区成熟度指数为100，每上升一个级别，指数增加3%，每下降一个级别，指数减少3%；
10）交通条件
按所临道路等级分为差、较差、一般、较好、好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%
（11）基础设施完善度
设定待估宗地基础设施（三通一平）指数为100，案例宗地基础设施与待估宗地基础设施相比，每增加或减少“一通”或“一平” ，则指数上升或下降1%；由于估价对象和各案例基础设施相同，均为“三通一平”，修正系数为100。
（12）公共设施配套将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近，分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地公共设施配套条件为100，每上升或下降一个等级，则指数上升或下降2%；
（13）环境质量优劣度根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%。
（14）宗地面积宗地面积大有利于大型社区的开发，根据当地土地开发市场的交易情况，将土地面积分为小于5000 平方米、5000-10000 平方米、10000-20000 平方米和大于20000 平方米四个级别，每个级别修正指数相差1%。
（15）宗地形状分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种，每个级别指数相差2%
（16）容积率
估价对象和各案例容积率均为2.3 ，修正系数取100。
（17）临街状况根据临街宽度和深度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每个级别修正指数相差2%
（18）相邻土地利用状况
（19）工程地质条件工程地质条件指数分为三个等级：无不良地质现象；有不良地质状况，但无需作特殊处理；有不良地质状况并作特殊性处理。
设待估宗地地质条件指数为100，案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比，每上升或下降一个
等级，则指数增加或减少2%。
编制比较因素条件指数表（见表二）：
表二：比较因素条件指数表
5. 因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象地面熟地价（见表三）：
表三：因素比较修正系数表
6. 估价对象比准价格
地面单价＝（435+431+423）÷3
＝430（元/ 平方米）
评估总地价=430×20540
=8,832,200 （元）
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照估价程序，遵循估价原则, 选择
合适的估价方法，估价得到估价对象（总面积：20540 平方米）在估价设定用途及开发程度条件下, 在估价基准日为2004 年10 月12 日，剩余土地使用年限为58.5 年的土地使用权市场价格为：
（1）熟地价：人民币9,095,324 元
大写：人民币玖佰零玖万伍仟叁佰贰拾肆元整
单位面积地价：443元/ 平方米
（2）扣除全部地价款的土地价格：5,457,194 元大写：人民币伍佰肆拾伍万柒仟壹佰玖拾肆。