房地产-营改增涉税难题处理及对策—问题讲义概论
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业在“营改增”后面临着财务管理方面的新问题，这主要体现在以下几个方面：税收负担的增加、税务计算的复杂度提高、财务成本的上升以及风险管理的挑战。
首先，税收负担的增加是房地产企业在“营改增”后面临的主要问题之一。
由于“营改增”将销售环节的增值税改为了营业税，使得房地产企业的税负增加。
此外，房地产企业还需要承担更高的土地增值税和契税等税率，导致税收负担显著增加。
因此，房地产企业需要寻找降低税收负担的对策，如优化税收筹划、合理安排财务结构等。
其次，税务计算的复杂度提高也是“营改增”对房地产企业财务管理带来的新问题之一。
由于营业税的计税依据不同于增值税，涉及到销售金额、销售数量和净利润等多个因素的计算，使得税务计算变得复杂。
因此，房地产企业需要加强对税法政策的学习和理解，建立健全的财务体系和税务管理机制，以提高税务计算的准确性和及时性。
再次，财务成本的上升也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题。
由于税收制度的变化，房地产企业需要投入更多的人力和资金去适应新的税务环境和规定，增加了财务管理的成本。
此外，由于税务计算的复杂度提高，还需要雇佣更多的会计师事务所或税务专家进行财务审计和纳税申报。
因此，房地产企业需要考虑如何降低财务管理成本，如优化财务流程、采用财务管理软件等。
最后，风险管理的挑战也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题之一。
由于税收制度的变化和财务成本的增加，房地产企业面临着财务风险和税务风险的增加。
例如，由于税务计算的复杂度提高，可能会出现税务计算错误或漏报税款等问题，导致税务风险的增加。
因此，房地产企业需要加强风险管理，建立完善的内部控制体系和风险防控机制，以减少财务和税务风险的发生。
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路
78739 企业研究论文浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是20xx年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的试点方案，它是指以前缴纳营业税的应税项目现在改为缴纳增值税。
20xx年，是我国“营改增”工作的收官之年，同时也随着税制改革的进一步深化，房地产企业的“营改增”势在必行，这对房地产企业影响重大。
一、房地产“营改增”的难点由于房地产企业的成本计算比较复杂，项目建设周期较长等原因存在，加之“营改增”会对中央和地方财政收入产生影响，因此房地产“营改增”面临一些困难是不言而喻的。
总体来说，房地产“营改增”主要存在以下几方面的困难。
（一）房地产“营改增”进项税额抵扣难度大首先，由于房地产企业的上游企业是建筑业，购进建筑材料的方式较多，而且建筑材料“散、杂、小”，这势必会增加进项税额的抵扣难度。
其次，房地产企业的成本构成相对复杂，其中人工成本占总成本的比重基本在20%30%之间，取得这些人工成本并不像取得建筑材料那样存在进项税额可以抵扣，这就可能使得房地产企业的税负进一步加大。
最后，随着技术的进步，现阶段越来越多的建筑业陆续采用租赁的方式从外部企业那里取得先进的机械设备，而有形动产的租赁在“营改增”之后实行的增值税税率为17%，若企业无法取得增值税可抵扣发票，那么企业的税负会更高。
（二）房地产“营改增”难以适应统一的税收政策因为房地产企业的开发周期长，假如一个企业项目已经竣工，但是其销售环节还未结束，在这种情况下，如果房地产企业实行“营改增”，税率从营业税的5%突然变为增值税的11%，由于项目已经竣工，不存在相应原材料的进项税额加以抵扣，这样实行“营改增”政策，对房地产企业必然会产生较大的影响。
（三）房地产“营改增”会冲击地方税收收入“营改增”之前房地产企业缴纳营业税，营业税是地方税，而“营改增”之后房地产企业缴纳增值税，增值税是中央地方共享税，而且地方只占到25%的部分，房地产企业实行“营改增”后会大大减少地方政府的税收收入，地方政府对此当然是不乐意的。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业在市场竞争中处于不断壮大的态势。
面对市场环境和政策的不断变化，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战。
随着营业税改为增值税，即“营改增”，房地产企业在财务管理方面出现了一些新的问题，必须及时采取对策。
一、新问题1. 税负增加：营改增后，增值税的税率相较于营业税有所提高，这就使得房地产企业的税负增加。
传统财务管理手段可能不再适用，需要重新规划财务策略。
2. 进项税额不足：房地产企业业务特点决定了其大部分开支都是用于购置、建设、装修等，这些项目大多数都不含税，导致企业面临进项税额不足的问题。
3. 纳税时间较长：增值税的征收方式与营业税不同，导致纳税时间较长，也就是企业应交税款的时间不断被拉长，增加了企业的财务压力。
4. 财务成本增加：营业税转为增值税后，企业需要花费更多的成本来适应新的税收政策，包括财务报表的调整、成本核算等。
二、对策1. 积极适应变化：房地产企业需要主动了解新的税收政策，及时调整财务管理策略，采取积极的态度来适应变化。
2. 降低税负：企业可以在营业收入结构、资金运作、投资安排等方面进行调整，以降低税负，增加企业的盈利。
3. 优化进项：房地产企业可以通过开发其他业务项目，优化进项税额，提高企业的进项税额，以减轻税负。
4. 精简流程：营改增后，企业面临的财务管理流程将会有所改变，因此需要精简流程、提高工作效率，以减少纳税时间长带来的影响。
5. 加强成本控制：企业需要从成本入手，加强成本核算、控制成本，以降低财务成本，提高企业盈利。
三、新政策下的挑战1. 相比以往，企业在纳税方面将面临更复杂的税收政策、更高的税负和更长的纳税时间，因此企业需要增加对税收政策、财务流程的认识和了解。
2. 房地产企业在财务管理方面将面临更大的挑战，需要及时调整财务策略，提高财务管理水平，以更好地适应新的税收政策。
3. 财务成本的增加将使得企业在经营过程中面临更大的挑战，企业需要通过降低税负、优化进项、精简流程、加强成本控制等措施来应对挑战。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是中国经济的支柱产业之一，它的营业税改为增值税（即“营改增”）后，对房地产企业的财务管理带来了一些新的问题和挑战。
本文将探讨这些新问题，并提出相应的对策。
营改增后，房地产企业需要学习和适应增值税准则。
在过去，房地产企业主要缴纳营业税，而增值税是一个新的财务制度。
企业需要了解增值税的适用范围、计算方法、税率和申报程序等要点。
对于小规模纳税人而言，还需要了解如何计算和申报增值税减免。
营改增后，房地产企业面临着税负增加的风险。
相比于营业税，增值税的税率相对较高。
增值税抵扣范围较小，房地产企业在购置不动产和进行带动产建设时无法全额抵扣增值税，进一步增加了税负。
房地产企业需要优化自己的财务结构，降低税负风险。
针对这种情况，房地产企业可以考虑采取以下对策。
优化资金结构，减少借款成本。
房地产企业可以适当增加自有资金比例，降低贷款杠杆，减少利息支出。
加强税收筹划，合理利用增值税减免政策。
房地产企业可以通过调整业务结构，增加销售配套服务，提高增值税减免比例，以降低税负。
面对营改增后的新问题，房地产企业还需要解决税务合规方面的挑战。
增加税种转移可能引发税务风险，房地产企业需要加强税务合规管理，确保申报税种的准确性和及时性。
房地产企业还需要加强内部税务管理，建立完善的财务流程和制度，提高财务人员的税务意识和能力。
为了更好地应对这些挑战，房地产企业还可以考虑采用信息化的方式进行财务管理。
通过引入财务管理系统，可以实现财务数据的集中管理和自动化处理，提高工作效率和准确性。
财务管理系统还可以提供实时的财务分析和监控功能，帮助企业及时了解财务状况，预测未来的财务风险。
房地产企业还可以通过与税务机关加强沟通和合作来解决营改增后的新问题。
企业可以委托税务代理机构进行税务申报和处理，以确保符合税法规定并获得相应的减免政策。
及时向税务机关咨询相关税法政策，了解最新的税收政策动态，以便采取相应的对策。
浅议房地产业营改增面对的问题与对策
取暖补贴是否免交个⼈所得税
我国地域是⾮常⼴阔的，到了冬天后南北的⽓温相差是⽐较⼤的，⽽北⽅⼀般是需要进⾏集中供暖才能度过冬天的，⽽⼀些企业会给职⼯⼀定的供暖补贴，那么取暖补贴是否免交个⼈所得税?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
取暖补贴是不是免交个⼈所得税
①如果将供暖费补贴按⽉分摊计⼊企业员⼯⼯资薪⾦表中发放，可作为企业发⽣的⼯资薪⾦⽀出，按规定在税前扣除。
否则应作为职⼯福利费，按规定计算限额税前扣除。
②企业所得税处理。
根据《国家税务总局关于企业⼯资薪⾦及职⼯福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第三条规定，供暖费补贴属于职⼯福利费范畴。
但按照《国家税务总局关于企业⼯资薪⾦和职⼯福利费等⽀出税前扣除问题的公告》(总局公告2015年第34号)第⼀条规定，列⼊企业员⼯⼯资薪⾦制度、固定与⼯资薪⾦⼀起发放的福利性补贴，符合国税函〔2009〕3号第⼀条规定的，可作为企业发⽣的⼯资薪⾦⽀出，按规定在税前扣除。
不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔2009〕3号⽂件第三条规定的职⼯福利费，按规定计算限额税前扣除。
以上知识就是⼩编对“取暖补贴是不是免交个⼈所得税”问题进⾏的解答，依据我国相关法律的规定，供暖补贴是属于⼯⼈的福利待遇之⼀，应该计⼊⼯资总额征收个⼈所得税。
读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路引言营改增作为我国税制改革的重要举措之一，对房地产企业产生了深远影响。
本文将从房地产企业营改增的难点和出路两个方面进行探讨。
一、房地产企业营改增的难点1. 高额销售模式的转变房地产企业在过去主要采用“销售即完工，支付税款”的方式，这一模式在营改增后面临必要调整。
房地产企业需要将销售模式转变为“开发即交付，支付税款”，这对于企业的资金管理以及现金流的控制提出了更高要求。
2. 土地增值税的纳税难题土地使用权转让涉及到土地增值税的纳税问题，是房地产企业面临的另一个难点。
在营改增之前，土地增值税由企业在支付土地出让金时一次性缴纳给政府。
而营改增后，土地增值税变为按照销售收入的增值部分逐年纳税，企业需要在每年纳税期限内及时缴纳。
3. 营业税转增值税的准确定义营改增后，房地产企业的营业税转为增值税。
然而，在具体的操作过程中，如何正确地确定各项业务的税负承担，成为了房地产企业面临的难题。
如果确定不准确，可能会导致缴税偏差，给企业带来经济损失。
4. 专项附加扣除的衔接问题在营改增政策下，房地产企业可以进行专项附加扣除，来减少纳税额。
然而，具体的衔接方式和计算方法等还需要进一步明确。
对于企业而言，如何正确计算并申请专项附加扣除是一个难点。
二、房地产企业营改增的出路1. 加强财务管理房地产企业在面临营改增的挑战时，需要加强财务管理能力。
企业可以通过合理的资金规划和现金流管理，确保及时缴纳税款的能力。
此外，加强会计人员的培训，提高其对营改增政策的理解和应对能力，也是十分重要的。
2. 寻找合理税务筹划方案房地产企业可以寻找合理的税务筹划方案，来降低税负并提高企业的竞争力。
例如，可以合理划分项目标的，避免税负集中在部分项目上。
此外，企业还可以通过积极申请专项附加扣除等方式，来减少纳税额。
3.积极与税务部门沟通和协商房地产企业在面临营改增的难题时，可以积极与税务部门进行沟通和协商。
与税务部门密切合作，及时了解相关政策和流程，可以帮助企业更好地应对营改增带来的挑战。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着我国房地产业的不断发展壮大，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战和问题。
而“营改增”政策的出台，进一步加大了房地产企业财务管理的复杂性和困难度。
在这种情况下，房地产企业需要重新审视其财务管理策略，及时调整和改进财务管理模式，以应对“营改增”政策对财务管理所带来的新挑战。
本文将从新问题和对策两个方面展开探讨。
1. 税负增加：根据“营改增”政策，原来由增值税和营业税计算的税负合并为增值税，增值税率为17%，而原来的营业税率一般在3%~5%之间。
这意味着“营改增”政策导致了房地产企业的税负增加，对企业经营和财务状况会产生一定的影响。
2. 资金周转周期变长：由于税负增加，房地产企业需要支付更多的税款，导致企业资金周转周期变长，对企业现金流状况产生不利影响。
3. 财务成本上升：由于税负增加，企业的财务成本也会随之上升，对企业盈利能力产生一定的影响。
4. 税收管理压力增大：房地产企业在“营改增”政策下需要更加严格地管理税收，避免出现税收风险，加大了企业的税收管理压力。
1. 加强财务预测和规划：房地产企业应加强对税收变化的财务预测和规划，合理组织资金，确保企业能够及时缴纳税款，保证资金周转的顺畅。
2. 优化企业结构和流程：房地产企业可以通过优化企业结构和流程，减少税负增加对企业经营的不利影响，降低税收管理的压力。
3. 提升财务管理水平：房地产企业应加强对财务管理水平的提升，完善企业的财务管理体系，提高财务管理的效率和质量，以应对“营改增”政策对财务管理的影响。
4. 优化资金结构和资金运作：房地产企业可以通过优化资金结构和资金运作，提高资金的利用效率，缓解税负增加带来的资金周转周期变长的问题。
5. 加强税务筹划和风险管理：房地产企业应加强对税务筹划和风险管理的工作，合理避税，降低税收风险，保障企业的财务安全。
房地产企业“营改增”后财务管理出现了新的问题，但也同时为企业提供了新的发展机遇。
“营改增”后房地产税收管理存在的问题及对策
税务筹划“营改增”后房地产税收管理存在的问题及对策闫江江（西安思迈尔税务师事务所，陕西西安710076）摘要：近些年随着社会经济发展，受到便利交通、城市化发展等因素影响，我国房地产市场依旧处于快速发展状态，但也面临着众多问题。
本文以房地产企业为对象，分析“营改增”后税收管理中存在的主要问题，给出具体解决措施。
关键词：房地产企业；税收管理；优化措施1引言国民经济发展中房地产行业作为支柱型产业，近些年虽然增速放缓，当整体依旧呈现出增加趋势。
同时，房地产行业因项目建造周期长，建造过程复杂，涉及上下游行业较多，涉及税种多等原因，一直以来涉税问题频出，尤其是“营改增”后纳税规则的改变使房地产行业面对若干棘手财税问题，本文主要分析“营改增”后房地产税收管理的问题及对策。
2“营改增”后房地产企业税收受到的影响2.1税负影响我国全面推行“营改增”的首要目的是为了达到不重复征税的目的。
在“营改增”之前，房地产业属于营业税征税范围，按照“销售不动产”税目，以营业额全额为计税基础，适用5%的税率，在不动产的转让环节缴纳营业税;自2016年5月1日全面“营改增”之后，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（开工日期在2016年4月30日前），选择简易计税方法后计税按照5%的征收率进行，新项目符合增值税一般计税方法，应纳税额=销项税额-进项税额，从制度设计上来看房地产老项目的流转环节税负是下降的，原因在于增值税属于价外税，计税基础会下降，并且仍保持5%的简易征收率，增值税税负会下降；长期来说增值税负是下降的，可以通过一个案例来予以说明：G市的房地产公司以1500万元的价格出售一栋写字楼。
开发该写字楼的有关支出如下:房地产开发成本450万元（不含税，取得增值税专用发票400万元，可抵扣税率为11%;取得增值税专用发票为50万元，可抵扣税率为6%），土地出让金200万元，财务费用、管理费用、销售费用合计200万元（不含税，可抵扣增值税率6%），增值税税率按11%计算。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理 2、土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题 的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企 业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
5
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房账务与税务处理
（一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企 业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确 认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价 值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿 费”的形式计入开发成本的土地成本。 另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入 应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定， 同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
10
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （1）纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的 纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁 补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工 并与被拆迁户办理交接手续时。
3
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（17）卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 （18）城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 （19）转让人防设施的税务处理 （20）项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 （21）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理 （22）房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约 金是否应征收个人所得税？ （23）房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼 部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
7
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销 售的会计处理：
借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费
借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入
8
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
•房产行业涉税难题处理及对策
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（1）拆迁还房的账务与税务处理 （2）房地产开发企业代收费用的税务处理 （3）产权式酒店经营方式的税务处理 （4）土地闲置费扣除的税务处理 （5）商铺售后返租的财税处理 （6）房企代垫首付和购房返税的营业税处理 （7）合作建房的税务处理 （8）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
12
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （2）计税依据
②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行 条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额， 一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均 价格核定； 二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平 均价格核定； 三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本 ×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
4Leabharlann 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（24）房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约 定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳 土地增值税？ （25）房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产 开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但 购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开 发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？
11
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （2）计税依据
①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城 市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函 发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规 定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征 营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公 共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转 让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业 税的，不再征收营业税。
2
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（9）房地产企业与业主间违约金的处理 （10）房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 （11）“还本”方式销售建筑物的营业税处理 （12）房地产开发企业不同拆迁补偿方式 的涉税政策 （13）售房部（接待处）、样板房的税务处理 （14）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数 （15）房企销售未完工产品的税费处理 （16）售楼部的会计与税收处理
2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地 产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
9
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营 业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定， 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交 换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移 给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
6
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安 置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《 企业会计准则第7号——非货币资产交换 》的规定，回迁房的非货币性资产交换， 预计未来能带来更多现金流，一般情况下 是具有商业实质，且公允价值能够可靠计 量。