养老地产的三板斧
房地产销售三板斧
房地产销售三板斧房地产销售三板斧一、前言在当前房地产市场竞争激烈的情况下，如何在销售中获得优势是每个销售人员都需要思考和探索的问题。
本文将从三个方面介绍房地产销售的三板斧，希望能够帮助销售人员更好地开展工作，提高销售业绩。
二、第一板斧：了解客户需求1. 策略：提前掌握客户信息，了解客户真正的需求在销售过程中，提前了解客户信息，包括客户的职业、偏好、意向、心理、经济和预算等方面，以便更好地为客户提供有效的服务。
私人访谈、问卷调查、客户数据分析等方式都可以帮助销售人员全面地了解客户需求。
2. 操作：（1）与客户建立良好的关系：在接触过程中，要始终保持真诚、坦率、礼貌的态度，赢得客户的信任和好感；（2）聆听客户：提出一些深入的问题，让客户充分表达自己的意见，帮助销售人员更好地理解客户需求；（3）分析客户需求：对客户所提出的要求进行进一步分析，得出客户真正的需求；（4）给出方案：根据客户的需求，提供专业的解决方案，让客户感受到个性化的服务。
三、第二板斧：精准营销1. 策略：通过精准的市场分析和营销策略，提高销售效率在销售过程中，要通过精准的市场分析和营销策略来提高销售效率。
要根据产品特点和客户需求来制定不同的营销策略，并实时对营销策略进行调整。
2. 操作：（1）市场分析：通过市场调研，收集市场信息，了解目标客户的喜好、行为和消费习惯等信息，为制定营销方案提供依据；（2）制定营销方案：根据目标客户需求和市场状况，制定合适的营销策略，如线上营销、线下营销等方式；（3）实施营销方案：通过不同的渠道和方式，将营销方案真正落地，如通过社交媒体、搜索引擎的推广、线下活动等方式进行营销；（4）评估营销效果：销售人员需要对营销活动进行跟踪和分析，及时调整和改进策略，提升销售效果。
四、第三板斧：专业服务1.策略：通过提供优质的售前售后服务，增强客户的满意度在销售过程中，销售人员需要提供优质的售前售后服务，让客户感受到专业和贴心的服务，从而增强客户的满意度，并提高客户的忠诚度。
养老地产的三种创新模式
养老地产的三种创新模式在老龄化越发严重的我国，很多养老地产项目基本上服务于旅游项目的改造，其实，我国的养老地产规划应该符合我国自身的特点，尊重老年人的生活及保持生活常态化的观念，同时应该改变养老地产中“重硬件轻服务”的观念。
要打造新型的“养生+旅游+房产”的老年地产发展模式。
新型的养老地产发展模式概念化引入养生，所以现在养老地产可以拓展为养生养老地产，养生养老地产是指：在运作土地时，有意识地赋予土地一种特别养生文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个养生地产开发形式。
养生养老地产具有三大属性：天然临水性、乡村花园性、养生配套性。
养老地产加入养生概念后，在整个养老地产的策划中要求整合土地、概念、文化，三者缺一不可。
目前有三种创新发展模式：一、打造乡村旅游养老地产；二、打造休闲农业养老地产；三、打造庄园化养老地产。
创新发展模式一：打造乡村旅游养老地产目前，我国的经济总量已达到国际第二位，但城乡发展的巨大差距已成为我国经济和社会持续发展的桎梏，城市老龄化的速度加快，但土地资源日益严重。
退休金难以支撑老年人的晚年生活。
通过开发香薰旅游养老地产，能够迅速释放一线城市生活压力，降低老年群体晚年生活成本。
同时拉动城乡统筹发展，促进城市边远地区的经济发展。
发展乡村旅游养老地产主要有两个途径：一、依托农家乐旅游服务，转型发展农村旅游养老服务。
旅游“农家乐”式的旅游已成为城里人旅游高峰时的一大选择。
这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态。
这些资源完全可以利用起来，吸引城里老年人前来，为他们提供度假式的养老服务。
二，开发乡村旅游地产，建设具有完善功能的乡村旅游养老地产项目，依托项目区域内的环境、医疗、服务等优势，打造乡村旅游养老地产新模式。
创新发展模式二：打造休闲农业养老地产随着国家发展农村经济建设，城市扶助农村，提高农民生活水平等相关政策的不断推出，许多企业开始把发展农业，建设农村作为新的事业发展。
养老地产开发运营的九大要诀
日志:【养老地产】养老地产开发运营的九大要诀[复制链接]发表于前天 07:37|查看:52|回复:1|只看该作者|倒序浏览来自：日志《【养老地产】养老地产开发运营的九大要诀》养老地产开发运营的九大要诀2014-11-08中国养老咨询2013年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产的概念，所以就把2014年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产的开发。
目前中国养老地产的前景看好，但商业盈利模式尚不清晰，如何成功策划规划、开发运营一个养老地产项目，机遇与挑战并存。
结合二十余个养老地产项目的策划规划咨询服务经验，对养老地产进行了深入的研究，围绕养老地产的价值理念、资源整合、开发模式、用地组合、规划设计和融资运营等方面对养老地产开发规划进行了全方位的解读，总结提炼了一套系统的解决方案。
本文节选自养老地产专题研究，重点从开发运营角度，提出了养老地产的九大要诀。
1、价值理念：符合独立、自主、健康的现代养老理念老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。
老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。
但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。
现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。
因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。
养老地产实现轻资产运营的四大措施
养老地产实现轻资产运营的四大措施养老地产是指满足老年人身心以及社会活动需求的宜居地产。
作为房地产的一个细分市场，养老地产在区位选择、市场分析、土地获取、建造设计、资金运营、风险控制、市场营销、设施管理等每个环节都有其相应的要求，而最大的不同在于养老地产是以提供养老服务为核心，服务的质量和水平主导着养老地产的运营管理和盈利模式，所以养老地产具有房地产和服务双重属性，它不仅要提供居住功能，同时还要为老年住户提供及时、专业的健康护理医疗服务。
传统的养老地产融资模式与传统地产项目相比，养老地产还处于起步阶段，在开发、建设、运营等方面还存在很多问题。
资金投入量大、回收周期长等是传统地产项目以及养老地产的共同特征，对开发商的资金周转能力是一个巨大的考验。
然而以自有资金以及银行贷款为主的融资办法，并且以会员制、长期租赁与直接销售为主要资金回收方式的传统养老地产，同时按月收取相关服务费用作为运营费用。
在这种融资以及资金回收方式上，大型企业占据绝对优势，把握了养老地产开发建设的先机，多数小型企业不具备优势条件。
从这一层面上看，养老地产行业属于重资产行业，对企业的资金、开发建设、运营实力要求较高。
轻资产运营的内涵房地产的轻资产营运模式是指以运营者和投资者身份进行开发，与其他专业公司共同进行运营，环节分担负责，优势得以凸显，效率得到提升，杆杠效应通过轻资产模式实现最大化。
1专业分工明确一方面，专业参与者存在房地产价值链的全过程，无论是前期的开发建设、资产融资还是后期的销售、物业管理等，分工明确。
参与者各司其职，发挥其在产业链某领域的专业能力，使得成本、品质管理、品牌价值效应最大化，实现高利润利益。
另一方面，高利润利益进一步强化效应，并锻造成为企业市场竞争的紧要能力。
专业化运作使得企业对市场形势的判断更准确，可使企业经营风险下降。
2融资渠道多元资金健康周转是房地产企业得以运营的重要条件。
轻资产模式能有效实现这一条件，降低了由一家企业承担巨额开发资金的风险。
养老地产的五大模式
养老地产的五大模式养老地产是指专门为老年人提供居住、休闲、照顾、康复等养老服务的特殊地产项目。
随着人口老龄化的日益加剧，养老地产市场迅速崛起，并逐渐形成了五大模式。
第一，养老社区模式。
这种模式是养老地产市场最常见也是最传统的一种模式。
养老社区主要是针对老年人群体，提供独立的居住空间和便利的生活服务。
这些社区通常拥有丰富的配套设施，如医疗保健中心、餐饮服务、文娱活动等，可以满足老年人日常的生活需求。
养老社区通常采取购买或租赁的方式供老年人居住，可以让老年人在一个安全、舒适、社交丰富的环境中生活。
第二，养老度假村模式。
这种模式是针对老年人的度假需求而设计的，主要以绿色、环保、康养为特色。
养老度假村的拥有者可以享受度假村内的优质服务和环境，参与各种健康活动，如瑜伽、养生讲座等。
养老度假村通常位于风景秀丽、气候宜人的地区，让老年人可以在享受美好生活的同时，保持身心健康。
第三，养老疗养院模式。
这种模式主要面向有严重疾病或特殊养老需求的老年人。
养老疗养院通常设有专业医疗护理人员，提供医疗康复、护理照料等服务。
养老疗养院通过提供全面的医疗康复服务，帮助老年人恢复或改善身体机能，提高自理能力。
第四，养老社区+销售模式。
这种模式是将养老地产与房地产销售相结合，将房地产开发商带入养老领域。
开发商在养老社区中分配一定的空间用于销售，使老年人在购买房产的同时享受到养老社区的服务和便利。
这种模式可以帮助老年人购买到具有较高投资价值和养老服务的房产，同时也带动了养老地产市场的发展。
第五，养老医养结合模式。
这种模式是将医疗和养老服务相结合，为老年人提供全方位的医养服务。
该模式主要针对需要长期医疗护理的老年人，包括失能老人、病患老人等。
通过提供医疗康复、照料护理、心理支持等多方面的服务，使老年人能够得到全面的关怀和照顾。
总之，随着人口老龄化的不断推进，养老地产市场日趋火热，并逐渐形成了以上五大模式。
每种模式都有其独特的特点和优势，可以满足不同老年人的需求。
【大健康】【养老】养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例
养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。
楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。
”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。
”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。
据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。
虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。
在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
养老地产模式及政策介绍
养老地产模式及政策介绍随着人口老龄化问题逐渐凸显，养老地产成为了一个备受关注的领域。
养老地产模式涉及到住宅、医疗、养老服务等多个方面，并且还需要符合相关政策的要求。
本文将介绍养老地产模式及政策，以期更好地了解养老地产领域。
一、养老地产模式1.整体运营模式整体运营模式是指一个企业或机构对养老地产进行全面管理和服务，在住宅、医疗、康养等方面全面满足居民的需求。
这种模式常常包括内部服务设施的建设和管理，如健康管理、康复护理等，同时还包括外部资源的整合，如与医疗机构的合作、养老机构的对接等。
2.社区配套模式社区配套模式是指将养老地产与周边社区进行配套建设和管理，形成一个完整的养老服务体系。
这种模式常常包括社区医疗服务、生活便利设施、文化娱乐活动等，以满足居民在日常生活中的各种需求。
3.特色小镇模式特色小镇模式是指在养老地产中加入特色小镇的元素，通过打造独特的文化和景观，吸引居民和游客前来观光、休闲和养老。
这种模式常常包括特色餐饮、特色商业、特色活动等，以营造一个独特的环境。
二、养老地产政策1.养老地产规划政策养老地产规划政策是指通过政府的规划和管理，对养老地产的布局、建设、使用等进行指导和管理。
这些政策通常包括地理位置的选择、建筑布局的要求、公共设施的配置等，以保证养老地产的质量和服务。
2.养老地产产业政策养老地产产业政策是指通过政府的支持和引导，促进养老地产产业的快速发展。
这些政策通常包括财政补贴、税收优惠、创业扶持等，以鼓励更多的企业和机构投入到养老地产领域。
3.养老地产法律政策养老地产法律政策是指通过法律和法规的制定，对养老地产的权益保护和管理进行规范。
这些政策通常包括居民权益的保护、养老机构的管理、服务质量的评估等，以保障养老地产的稳定和可持续发展。
4.资金政策资金政策是指政府在养老地产领域提供的资金支持和融资便利。
这些政策通常包括低息贷款、养老地产基金、项目支持等，以帮助企业和机构更好地开展养老地产业务。
养老地产营销“三十六计”
面对产品同质化越来越严重的现状，研究既能降低成本又能增加卖点的营销方案，现结合老龄人群的生活特点，根据多年的操盘经验推出养老地产营销36计，既有利于项目发展商，也有利于终端消费者，供大家参考。
1．以“就像给自己的父母建房子”的口号推销开发产品。
既然是家里建房子，就能保证质量，还能体现责任和孝心。
谁会对你的产品不另眼相看？！2．多层的养老物业也要用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积，又能满足老年人的上楼难。
如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
3．智能化报警系统的误报率很高，而且“智能”越多误报率越高。
因为一只遥控器就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。
4．社区老年活动中心90%以上经营不善，因此要尽可能地降低营运成本，一定要进行多功能设计，设施齐备、耐用而活动形式大众化，适合老龄人的生理特点和兴趣。
5．尽量降低停车库层高，层高 2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。
如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。
如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
6．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用健身路径、秋千和木马等参与性健身器材代替。
秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
7．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树阴下玩乐，更喜欢庭院绿地。
想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
8．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。
9．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。
建筑外立面的不同便于老年人快速找到家，而且，同样的花费，而效果可能大相径庭。
10．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。
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养老地产的三板斧
老龄化是人们关注的焦点之一。
预计到2030年，天津市老年人口将达333万人，占总人口35.62%，达到老龄化高峰。
从后势的市场走势来看，天津养老项目的发展前景十分广阔。
为何只能叫好
据了解，早在2010年部分房企已在北京、上海等一线城市开始建设养老地产项目，同时天津的不少开发企业也看中这一契机，在近几年中通过各种形式大力发展“养老地产”。
与其他城市相比，天津的养老观念相对保守。
在一次天津养老地产调查中，近6成受调查者对养老地产的概念一无所知，超半数人采取“居家型养老”照顾老人，即由子女承担赡养义务。
“一般中国家庭有养老需要时，子女基本上有老下有小，差不多一对夫妻需要赡养4位老人以及一个子女。
但是这个年纪的人们又处于事业上升期，时间、精力所限，负担十分沉重。
但即便是如此，很多子女也不愿意或者说不放心将老人送入养老机构。
也正因为如此，尽管养老地产拥有庞大的潜在需求，但始终处于‘叫好不叫座’的状态。
”一位业内人士说道。
在售楼处采访中遇到不少带着父母来咨询、看房的白领，唐先生说：“现在市区生活节奏越来越快，并不适合老人生活，我的父母希望能有一处适合他们悠闲养老的住处，我看外面有很多养老地产的广告，就带着爸妈来看看。
但是转了几个项目，要么离市区太远，要么就是理想很丰满现实太骨感，总之还没有看到特别令我满意的项目。
”
环境配套很重要
“现在的老年人更讲究一个自我生活的规划，应运而生的养老式居住生活更能符合他们的生活需求，而且我们项目从去年开盘以来的销售情况来看，置业者对这一新兴生活模式还是比较认可的。
”宝坻某主打“养老项目”的销售人员告诉记者。
业内人士分析说：“老年人由于年龄与身体的原因，其购房需求相对年轻人置业有区别。
首先在区位上，由于老年人的选房要求并非考虑外出，而是更注重
子女到访的便利性。
因此，在选择‘养老房’时，应尽量选择地理位置开阔，周边交通顺畅，或者打出
租车方便的小区，这样不仅保证了父母的短程出行便利，也为子女以及其他亲友探望提供了良好的交通环境。
其次，项目周边医院、社区医疗单位配套一定要尤为重视，以便于老人生病时就近就医，或有突发情况时得到及时救治。
此外，公园、生活购物、金融设施都应配备到位。
让老人在一个相对舒适的花园式生活环境中，能够完成基本生活购物、金融理财及按月领取退休金等。
”
同时业内人士认为，从后势的市场走势来看，养老地产的发展还是十分乐观的，随着社会对“养老”问题给予更多关注，未来“养老地产”也会发展出更加完善、优质的发展模式。
勇先创景视点
以前，一块地实在没有出路了才做养老项目。
养老地产发展到现在，不经意间成了目前地产的主角，那么既然是主角了，再像伺候配角那样来做养老地产，无疑是不行了。
在这种新形势下，勇先创景认为养老地产的三板斧是：服务、配套、有吸引力的环境。