养老养生地产模式经典研究

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康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）

康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。

由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。

来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

康养地产常见开发模式盘点

康养地产常见开发模式盘点康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。

康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的大量消费的聚集。

康养地产常见开发模式有哪些呢，现在“唯美乡村”为您盘点康养地产六大开发模式。

模式一：居家式康养地产开发模式居家式康养地产开发模式是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，并加入康养主题概念;仅提供基本康养服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

模式二：异地度假型康养地产开发模式异地度假型康养地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康又有支付能力的中老年人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游度假区开发养老产品。

模式三：康疗型康养地产开发模式康疗型康养地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指要嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。

模式四：学院式康养地产开发模式学院式康养地产开发模式是指在园区中以学校为组织形态，以开展符合中老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型康养模式，实现中老年人物质和精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

模式五：大型综合康养社区开发模式大型综合康养社区综合性强、功能多元，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的经营方式，所以对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

模式六：全龄社区康养地产开发模式全龄社区是指以全生命周期为线，营造适宜全龄段客户居住的大型成长型活力社区。

老人和其他年龄段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服务，创造生活体验至上的社区。

我国养老地产商业模式发展对策研究

老地产经历从保障水平低、注重社会福利性的传统养老院模式，向社会保障体系完善、保障水平高的社区化模式转变。国外发达国家在养老地产的模式设计上更注重经营理念的提升，养老地产能使老年人精神充实，身体健康，享受一种愉，１９，、自立、宁静而丰富的老年生活。
人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普遍化和社区
化发展成为新热点。
养老首先得有钱，其中 “ 倒按揭 ”就是一种能给老
人带来生活费又能让银行盈利的金融创新方式。这种由２０世纪８０年代中期美国新泽西一家银行创立的放贷方式，分为有期和无期形式，老人可以把住房抵押给银行，银行定期付给老人生活费。这种做法对于拥有自主
模式有较高的社会认可度，且发达国家社会保障体系较
３．由传统养老院转向社区化养老地产项目根据服务对象的健康状况及护理需求的不同，设计不同的建筑空间，以满足医疗、护理、养
护、休养的不同阶段、不同需要。将不同老龄住宅产品融入社区内，形成满足各种类型老龄人基本生活需求的
迫切需要就养老地产商业模式进行深入研究，以期对我
养老地产内环境优美，距离中心城市一般在１０公里左右，面积一般在１Ｏ公顷左右，生活配套设施齐全，服务完善。养老地产项目一般以医护健康为中心，包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合。以护士站或护理站为服务区，按照一定的服务半径向外按

【大健康】【养老】养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例

养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。

产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。

截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。

楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。

”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。

“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。

”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。

2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。

据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。

盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。

在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。

养老地产案例分析

乌镇雅园
乌镇雅园
乌镇雅园
绿城桃李春风
项目概况
桃李春风
桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。规划地铁5 号线与临安城际轻轨互通，预计2019 年建成，其中民主村站离本项目仅约200 米。
【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目
桃李春风
【户型六样板间——入口及小院】
户型
桃李春风
【户型六样板间——主功能空间】
户型
桃李春风
【户型六样板间——装饰展示】
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫建筑面积:106 ㎡庭院面积：115-125 ㎡户型特点： 1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来； 2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐； 3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣； 4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。
【外部营造适老社区】项目概况：随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式
项目概况
良渚文化村随园嘉树
区位
区位选择
交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套
良渚文化村随园嘉树
产品定位
养老公寓
养生休闲中心区
颐养中心
养老公寓
产品定位
产品定位
经营模式
健康楼
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫建筑面积:105 ㎡庭院面积：105-115 ㎡户型特点： 1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好； 2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密； 3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求； 4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。

康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益来源、7种盈利模式

康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。

在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。

在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。

康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。

表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。

浅述养老地产

浅述养老地产
一、什么是养老地产？
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种和旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，创新核心在于适老化设计。

养老地产从建筑设计、园林景观规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律。

二、养老地产逐渐成为了房地产行业的另一支新军
据统计，我国60岁以上的老年人口数量已经超过2亿，占全国总人口的14.9%，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。

中国社会即将进入“银发时代”，在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展。

三、养老地产的难题
1、需求很大但不是刚需
我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人，都有多种在家养老的选择方向，目前仅全护理类老人有较为显著刚性需求。

2、市场成熟度不高，难获得认可
目前子女仍然以亲自侍奉老人为孝，社会道德压力使老年人不愿意入住养老院，传统养老机构传递过凄凉消极的印象，在民众间影响较大。

3、配套成本高难度大
雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少。

医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，养老地产要求具备医疗技能的专业团队。

4、回报效率低周转慢
建设成本和运营成本居高不下，回款周期长，以及其它因素导致养老地产盈利难。

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老年社区及一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。
养生养老社区
现阶段养生养老模式分类（1）

（按照驱动因素划分）
养生养老模式
康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老
康复型养生养老疗养型养生养老
娱乐功能
居住功能
功能
运营主体 n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助
运营方式
n出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服
务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。
典型案例 n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城。
普通型养有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，老院较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。
有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼。
医护型养老院
老年公寓
老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。及敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）
功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务
•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动
•完善的社区功能，包括超市、银行、书店等
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上
运营主体运营方式
•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助
•出租：分长住及试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供
n功能体系：通过及专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。
n对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。
n康疗型养老住宅的功能体系
学流习功交能
医疗
休闲
护理
我国养老住宅的发展
目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段传统养老院
第二阶段老年公寓
第三阶段老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•社会保障体系完善
养生老年社区的发展过程
心理和生活方式的平衡，达致身心健
心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、
康
衰老、运动创伤等的身体康复
－减压、排毒、抗衰老－肥胖、皮肤和身体护理
－慢性病、运动创伤－癌症、体检、抗衰老、美容缩身
－传统中医医学
－高科技体检设备－健康咨询师和中医师
－现代科技医学－高科技的医学设备－医院或诊所、医疗专才及软件
－泰国齐瓦颂Chiva-son Resort －巴厘岛Ayana Resort
－德国Soarow Therme
－德国巴登巴登－瑞士CPN
康疗型养生养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 •非居住用地区位环境 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上
•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色
企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流等活动使用
家居式在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，养生养老面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；
Part. 1
养生养老地产模式研究
Part. 2 Part. 3
国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究
Part. 4 养生养老地产运营模式研究
Part. 5 养养老生地养产老开地发产建赢议利模式研究 Part. 6 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究
n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念
层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
针对客户
n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
运营主体 n开发商
运营方式
n不受用地性质限制，住宅直接销售。
家居式养老功能
社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能
养老
居住
基本
社区
地产大盘
服务功能
典型案例
n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
家居式养生养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
产品特色
用地性质 •居住用地
区位环境
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境
功能体系
•孝贤坊及其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老异地购房养生养老
综合性养生养老
康疗型嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，养生养老主要面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色针对客户
n用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；
n区位环境：依山傍水，生态资源良好；
昀
康疗型嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，养生养老主要面向对健康格外关注的中高端老年群体
模式定义阐释主要应用领域医疗支持条件典型代表案例
康复型养生养老模式
（已危害身体）
疗养型养生养老模式
（尚未危害身体）
－以自然疗法为核心，旨在促进身体、－以物理科技疗法和激素疗法为核
养老养生地产模式经典研究
目录
Part. 1
养生养老地产模式研究
Part. 2 Part. 3
国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究
Part. 4 养生养老地产运营模式研究
Part. 5 养养老生地养产老开地发产建盈议利模式研究 Part. 6 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究