湾项目定位报告
重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同 比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限； 由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪 坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北 碚 北部新区 沙 坪 江北
渝 北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线， 继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部 发展也在提速——
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供 参考： 杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规 划75万平方米； 南坪目前商业营业面积60万平方米。
本报告是严格保密的。
从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老 区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
物业类型 建安成本（元/㎡） 容积率 电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
本报告是严格保密的。
4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力 和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期 利润水平在1000元/平方米以 内，但体量大、市场接受度 高。
——老商圈鱼洞 卖预期 对于龙洲湾新区 来说，取代鱼洞成为 巴南的商业中心不能 一蹴而就，短期之内 来自鱼洞的商业竞争 仍然是龙洲湾商业面 临的巨大威胁； 本项目进行适量 的商业开发是可行且 对现金流有利的，但 对商业的定量还是需 要结合企业的现金流 分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平 方米，其中集中商业2万平方 米； •世纪金源世纪城未来将有大 量商业； •参考龙领国际，本项目开发 进程中按照市场正常接纳度 每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估 计在30万平方米左右，虽 然整体经营状况不佳，但 老商圈的人气仍然使得鱼 洞具有一定优势。
三亚湾新城项目整体规划报告
米
项目定位
集住宅、商业、文化、旅游等 多功能于一体的综合性新城
项目开发背景及意义
城市化进程加速
城市更新与升级
随着海南省及三亚市经济的快速发展， 城市化进程不断加速，城市规模急需 扩大。
三亚湾新城项目的开发有助于推动三 亚市的城市更新和升级，提升城市整 体形象和品质。
项目的影响。
社会参与机制构建
广泛征求社会意见
在项目规划和实施过程中，通过问卷调查、座谈会等方式广泛征 求社会意见，提高项目决策的民主性和科学性。
建立社会参与平台
设立社会参与平台或渠道，鼓励社会各界积极参与项目建设和管理， 提高项目的社会认可度和支持度。
加强社会监督
通过公开透明的方式加强社会监督，确保项目实施过程中不出现违 法违规行为。
三亚湾新城项目整体规划报告
目录
• 项目背景与目标 • 土地利用规划 • 空间结构与景观风貌规划 • 道路交通系统规划 • 市政基础设施规划 • 生态环境保护与治理措施 • 实施保障措施与建议
01 项目背景与目标
三亚湾新城项目简介
01
项目名称
三亚湾新城
02
03
04
项目位置
海南省三亚市三亚湾沿岸
项目规模
加强机动车尾气治理
推广新能源汽车，加强在用机动车环保管理，减 少尾气排放。
3
提高城市绿化覆盖率
增加城市绿地面积，减少裸露地面，降低扬尘污 染。
噪声污染防治措施
优化城市声环境布局
合理规划城市声环境功能区，降低噪声对居 民生活的影响。
加强噪声源管理
对建筑施工、交通噪声等实施严格监管，控 制噪声源强度。
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
西安史家湾项目战略规划及定位报告
巡玲百货超市
巟商超市 建设银行 延河超市
迎客隆超市
农业银行 多多超市
福润超市
生活设斲齐全，满足居民医疗、教育需求
东郊职 工医院 东斱医院
区域内癿教育、卫生医 疗设斲较为完善，其中 包括中学3所，小学4 所基本满足周边居民子 女上学问题。大型医院 有7家，灞桥康复医院、
低调癿叱家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量
2015年这个浐河综合治理基本完成
浐灞生态区 ，觃划总面积129平斱公里，其中集中治理区89平斱公里。浐灞生态区被 列入西安市重点収展癿“四区一基地”之一。 目前癿浐灞生态治理工经迚入第二阶段， 建设“两塬夹一川”癿南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平斱公里）。 打造9公 里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将迚入全面蓄水阶段，启劢浐河碧水巟
房市金碟
项目地
地铁五号线
商圀于集，商业设斲完善
片区内商圀众多、金
融配套丰富，但大多 集中圃咸宁路上，项 目地周边只有个别小 型超市。北侧癿暖山 康城圃社区东侧沿街 觃划有三层沿街商铺， 其中包括精品服饰、 日用百货、休闲餐饮、 经融证券等，目前工 经圃做定向招商，预 计一期入住后投入使 用。
纫丼目张： 第一篇：版块漂秱
第二篇：市场分析
第三篇：客群分析 第四篇：产品定位 第五篇：规划建议
政策法觃
2011年新年伊始“新国八条”、西安“限贩令”等政策相继出台， 将西安房地产市场推入前所未有癿寒冬期，2011年注定将成为西安 房地产丌平凡癿一年
2010年9.29新政
2010.9.29中国出台措斲巩固房 地产市场调控成果，暂停发放第三 套及以上房贷，首套房首付比例丌 低于30%；
东区普通住宅癿贩买者还是以本市为主
华发-大连塔河湾项目整体定位研究
2011-4-26华发－大连塔河湾项目整体定位研究版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。
沟通大纲??背景研究—城市背景—房地产板块发展趋势??物业类型选择??项目发展战略??项目定位??经济测算21PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建3></a>.fineprint2011-4-26以旅游、港口、软件产业为支撑的旅顺口区融入主城区，北部城区成为目前城市发展热点，制造业集体北拓，普湾新区成省市政府政绩工程3产业新城房地产开发将会呈现内销+投资的规律，旅顺规划产业人口聚集度不高，未来有机会承接核心区外溢人口，普湾无产业支撑开发风险较高金州新区+普湾+瓦房店+庄河规划以工业为主导，金州新区目前开发区保税区产业发展基本成型；普湾新区处于及起步阶段，3－5年内会以居住和旅游建设为主，无产业支撑开发有一定风险；瓦房店以长兴岛临港制造为龙头，产业建设初见雏形，可能会成为继开发区之后最先成熟的产业新城；庄河目前招商引资力度较大，受省市政府支持，仅次于长兴岛，因交通距离过远与大连主城区短期内联系不大长兴岛：重型制造普湾：居住+旅游庄河：轻工+旅游金州：船舶配套、旅游开发区保税区：工业、物流主城区：商务商业旅顺：软件+生态居住42PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建.fineprint2011-4-26【外部交通】外部交通逐渐完善，城市辐射半径逐渐扩大，大连的城市影响力扩展至东北腹地规划名称规划内容哈大客运专线已于2007年8月23日正式开工建设，预计铁路2011年年底将会全线通车。
项目选址情况汇报
项目选址情况汇报
一、地理位置。
经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。
该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。
二、土地情况。
经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。
同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。
三、市场需求。
我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。
同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。
四、政策支持。
在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。
经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。
五、风险评估。
在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。
我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。
六、未来规划。
在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。
我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。
以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
万科双月湾最详细定位
传播渠道： 、 户外（深南路、高速大梅沙路口、白云出口） 报纸（南都、
特报、经济观察报）、网络（房信、搜房）、杂志（航空、银行、高尔夫、游艇 会）、外展场（万象城、机场）、三级市场门店
配套资源
双月湾的度假配套：1-2-3-5-8
1段海上游船旅程 2种历史人文体验
600余年的历史文化古城重现； “渔村生活”的独特生活体验；
3条水系生活 5大风情主题社区（4镇、1堡） 8大配套设施：
品牌资源
万科：全球第一大房住宅供应商
万科深圳东部战略
万科深圳东部战略发展 圈、高端滨海物业形象、 游艇会、大辣岬岛等， 成为双月湾项目，海度 假生活有力外延资源。
传播方式： 正面释放企业战略
传播市场： 在深圳争夺深圳客户
阶段任务： 建立知名度，认知度，让更 多人关注项目
传播方式： 拦截竞品为对手重新定位
传播市场： 在深圳争夺深圳客户 在本地拦截度假客户
阶段任务： 扩大知名度，引发客户兴趣， 促进项目认筹
传播方式： 拦截竞品为对手重新定位
传播市场： 在深圳争夺深圳客户 在本地拦截度假客户
创造性资源：公共观光栈道、无边际风情泳池、 尊享大型会所、临海风情商业街、5星级酒店、私 家登山道、半山海景餐厅、网球场、300泊位游 艇码头。
合正东部湾推广
推广主题：全度假海湾 推广目标：精致匿静的全度假海湾
合正东部湾：与前两个项目相比，他的 规模相对较小，资源也不如他们丰富， 但他在创造性资源上下了一些功夫进行 弥补，力求打造——
“小而全”匿静的浅海度假方式
总结：
1、金海湾在湾区内以雄厚的实力占据了板块优秀的资源， 综合滨海度假资源最好。 2、十里银滩占据了湾区内最为漂亮的沙滩，海岸度假资 源最佳。 3、合正东部湾依托山、海湾，打造精致海岸度假
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前言
房地产项目的定位应该依据房地产市场
运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发
公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产
项目一个明确的、科学的定位。
它包括项目的
市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。
房地产的项目定位也是一个系统工程。
它涉及
到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营
销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策
略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微
观的市场环境密切联系。
《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调
研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项
目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依
据全程营销系统的要求，从项目持续销售和
公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告
一、东和湾项目定位考虑的因素
1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征
3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分
发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。
6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利
用.
二、东和湾项目定位背景分析
对重庆东和湾项目予以明确、科
学的定位，应充分考虑重庆房地产市
场的状况。
1、重庆房地产发展状况
近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）
2、渝中区及房地产消费特征
重庆市主城区十二组团的总体规
划中，渝中组团规划定位如下：东起
朝天门，西至鹅岭、佛图关一带的半
岛地区，规划建成区域面积约12平
方米，人口近60万，是全市的政
治、金融、商贸中心和水陆客运交通
枢纽。
作为重庆“母城”的渝中半岛，在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下，随着重庆城市化扩张和城市规划引导，商业功能日益突出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能，但是都市的霓虹以及中心商业区的繁华便捷仍然令市民难以割舍，“永远的渝中”仍然散发着“永远的魅力”。
3、结论
东和湾的项目定位应适应重庆房地
产市场现状，在产品定位设计上具
有一定的超前性，并保持与重庆房
地产发展趋势相吻合，符合重庆市
民的房地产消费心理和消费行为特
征。
这样的定位才将会对项目后续
的营销工作起到强有力的指导作
用。
三、项目地块调研及SWOT分析
（一）东和湾项目地块分析
1、项目地块地理形态概况
东和湾项目地块位于重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门。
紧邻棉
花街农贸市场，北为嘉陵江高架的滨江路，其下面为重庆二码
头，南为朝干路，西南为本项目二期工程用地，东端为朝干路与
滨江路的交会点。
整个用地呈条形状，东西长约110米，南北宽
约40米，总面积4673.00平方米。
该项目集停车,商贸和居住建
筑与一体.地下四层为裙房,一层平朝千路,为架空景观平台,场地
地面南高北低，临江面最低标高182米，南面最高处为200米。
目前场地已基本平整，在用地范围内路面标高西端为208.09
米，东端为203.60米，路面坡度约5%。
东和湾术经济指标列表如下：
2、工程地质条件
东和湾项目地块朝干路北侧，嘉陵江南岸，场区内为河谷岸坡地貌，经人工改造后现为一阶状斜坡。
场区内年平均气温度，最高气温43度，最低气温度。
场内地层结构较为简单，基岩为侏罗系中统上沙溪组（J2SZ），斜坡顶路（朝干路外侧陡崖）为一巨厚层状长石石英砂岩，其下以紫红色粉砂质泥岩，泥质粉沙岩为主夹二层厚层状长石石英砂岩，上覆第四系全新统人工填土层及冲洪积土层。
人工填土层以杂填土为主，冲洪积土层位于人工填土层下部，基层之上，其厚度为2-11米。
场区地质构造位于江北向斜的南东翼，岩层单斜产出，产状平缓，倾向220度，倾角为8-20度。
构造裂隙主要见于边坡顶部的厚层砂岩中，仅一组裂隙较为发育。
但是该组裂隙规模小，与边斜坡交，对岩质边坡的稳定性不构成重大影响。
场区之内未发现崩溃、滑坡及边坡失稳等不良地质现象。
且岩土富水性差，含水极微，地下水对混凝土无侵蚀性。
3．项目周边状况
（一）购物场所
东和湾项目周边有家乐福仓储超
市，万鞋服等大型购物场所，虽项目
与渝中区解放碑商业中心十分繁荣，但业主到解放碑尚有一段路程，但行走该道路有不够整洁和舒爽的遗憾。
（二）文化教育
该项目与29中、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学等教育配套设施相对较近，若能利用专车把与皇冠东和实验中学与东和湾业主子女就读互动起来，对项目的推广也是有极大促进作用的。
（三）医疗卫生
项目与周边医疗点和药店的距离不远，但是步行起来总显不
便，因此建议项目物管能把附近
的医疗设施或销售点联动应用，
能为业主提供更好的更快捷的贴
心医疗卫生服务，减少项目业主
的后顾之忧。
（四）餐饮娱乐
项目附近步行几分钟就有丰富多样的餐饮配套，但是如果会所用引进特色餐饮、娱乐休闲等设施，力争让业主产生居家便捷舒适、尊于外贵于内的享受。
另外紧邻项目地块要规建火锅休闲文化长
廊，将大大提升项目的人气、附加
值与文化底蕴。
（二）东和湾项目SWOT分析（1）项目优势分析
●东和湾项目发展商开发经验丰富，具有一定的品牌积淀，在重庆市民心理具有很高的美誉度，所开发的项目具有先天的号召力。
●东和湾项目地理位置好,与渝中区中心解放碑等繁华区域仅5分钟步程。
●东和湾项目周边具有成熟的市政和生活配套，如棉花街农贸市场、家乐福超市、万鞋服商城等。
●地块位于嘉陵江边，周边无高层建筑阻挡，视野开阔、两江美景尽收眼帘。
●地块周边建筑不密集，活动空间较大。
无“钢筋水泥森林”淹没之苦。
●地块悠久的历史文化和浓厚的人文底蕴将提升项目的文化内涵及综合品质。
●项目临江而建，距嘉陵江最近，不会有建筑遮掩，是永恒的“绝版江景”。
（2）项目劣势分析
●朝干路目前缺乏公交线路，故出门乘车须步行几分钟，稍显不便。
●项目地块目前的认知度不够，凝聚人气具有先天不足的遗憾。
●江边船只汽笛声和公路汽车会对项目造成较大的噪音污染。
●地块周边破旧建筑物较多，视觉效果差，有损项目整体的档次与形象。
●二码头江岸边垃圾众多，脏、乱、差现象严重，为一大隐患
●嘉陵江高驾滨江路之下面破败不堪，环境恶劣，让人不忍目睹。
●项目户型面积设置以及跨度太小，户型面积可供选择的余地不大。
（3）项目机会分析
●项目位于重庆最具号召力的“永远的”渝中，对于具有浓厚“渝中情结”重庆人来讲，具有与生俱来的影响力。
●重庆及渝中区正以有效的房地产促进措施，项目开发环境大好。
●“赏江景、品生活”已成为房地产消费的一种时尚与潮流，面向市场的江景楼盘得到市民的极大认同，东和湾恰逢其时。