2020房估考试试题：房地产估价理论与方法
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）单项选择题1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是()。
A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。
当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
参见教材P96。
2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。
A.高于B.低于C.等于D.无法确定『正确答案』A『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
参见教材P96。
3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
这是对这一组概念的考核。
从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。
参见教材P98。
4.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。
A.现状价值是市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值『正确答案』A『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。
不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。
参见教材P97～99。
5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。
A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值『正确答案』B『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题
2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题单选题1.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。
房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。
参见教材P118。
2、下列关于替代原则，表述错误的是( )。
A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格D、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内【正确答案】B【答案解析】本题考查的是替代原则。
选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。
收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
参见教材P164～166。
3.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。
参见教材P123。
4、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和( )。
A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益【正确答案】B【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
参见教材P168。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。
()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。
()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。
()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。
()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。
()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。
()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。
()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。
参见教材P215。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。
资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
参见教材P217。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷九)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷九）单选题1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()。
A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造2、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。
该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。
A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.223、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。
汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为()元人民币。
2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。
A、6376B、6408C、6519D、65524、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为()元/平方米。
A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.385、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为100)，该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。
2020房地产估价师考试试题：理论与方法4
2020房地产估价师考试试题：理论与方法41.下面说法准确的是( )。
A.房地产估价师能够受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并实行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，理应从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零8.房地产的供给曲线表示( )。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。
A.房地产市场价值评估B.房地产投资价值评估C.现状价值评估D.高层建筑地价分摊【答案】D【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。
(2)房地产价值减损评估业务。
(3)房地产价值提升评估业务。
(4)相关经济损失评估业务。
(5)房地产咨询业务。
2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。
A.估价师掌握的信息不同B.估价师从业时间长短不同C.估价机构资质等级不同D.委托人不同【答案】A【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。
因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。
A.委托人决定其先后顺序B.房地产估价师决定其先后顺序C.先得出评估价值，然后再定价值时点D.价值时点在先，得出评估价值在后【答案】D【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。
价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。
另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。
4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。
A.土地总量有限B.独一无二性C.不可移动性D.价值量大【答案】C【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。
5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1.议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。
参见教材P86。
2.通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。
参见教材P88。
3.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。
从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
参见教材P89。
4.在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
评估价值本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值，不一定就是市场价值。
如抵押价值的评估，就是偏谨慎的，不是市场价值。
参见教材P89。
5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。
市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。
投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单选题1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。
店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。
银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。
该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。
A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90『正确答案』B『答案解析』本题考查的是投资组合技术。
(1)抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元);(3)偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元);(4)抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元);(5)该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。
参见教材P275。
2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。
成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。
参见教材P288。
3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。
该房地产的重置价值为()万元。
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2020房估考试试题：房地产估价理论与方法判断题
1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )
对
错
2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。
( )
对
错
3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。
( )
对
错
4、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
( )
对
错
5、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
( )
错
6、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
( )
对
错
7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。
( )
对
错
8、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。
( )
对
错
9、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。
( )
对
错
10、由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。
( )
错
答案
判断题
1、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
参见教材P284。
2、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式
3、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。
如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。
4、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是成本法概述。
现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
5、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。
管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
6、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
7、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。
销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。
不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。
8、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是成本法的基本公式。
把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。
9、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。
10、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。