中信胶州少海度假酒店及住宅项目《酒店市场研究及产品
抢工措施
青岛绿城胶州喜来登酒店及产权式酒店工程抢工措施编制：审核：批准：江苏南通三建集团有限公司青岛绿城胶州湾酒店工程项目部目录一、编制目的 (2)二、工程概况 (2)三、技术措施 (2)四、调整施工总进度计划措施 (2)五、经济措施 (3)六、劳动力增加措施 (3)七、材料调整措施 (3)八、组织协调措施 (3)九、雨季施工措施 (4)十、冬季施工措施 (4)十一、夜间施工技术措施 (6)十二、施工机械设备表 (7)十三、劳动力计划表 (8)一、编制目的承蒙贵公司信任，我公司有幸中标。
在贵方要求下我公司项目部于2010年3月1日进场，受到贵方的大力支持，无论是在场地使用及外部关系处理上均予以大力协调、沟通。
并在无设计蓝图的基础上顺利取得各项施工许可文件，在此表示衷心感谢。
2010年3月1日至今已有四个月多，我公司积极做着开工前准备工作，已完成现场布置和生活区设施，一台塔吊安装完成，另一台塔吊即将开挖塔吊基础。
基坑清槽人员已到位。
由于桩基施工及设计蓝图纸严重滞后，严重影响业主原定的工期目标和招标文件上的要求的完成节点进度，致使本工程耽误黄金施工时间，按照2010年6月18日监理协调会上业主提出的要求，为确保本工程达到业主预期目标，特编制以下赶工措施：二、工程概况本工程位于胶州市扬州路以南，市政府以北。
由2个单体及地下车库组成。
施工范围土建工程。
本工程为框架剪力墙结构。
总建筑面积约10万平方米，其中地上建筑约8万平方米，地下建筑面积约2万平方米（具体以施工图纸为准），招标文件中施工工期要求为673日历天。
三、技术措施首先必须组织工程技术人员和作业班长熟悉施工图纸，优化施工方案，为快速施工创造条件；制定各分部分项工程施工工艺及技术保障措施（大的如地下室大体积混凝土施工及养护、地下室防水、后浇带施工、支模承重架及拆模、屋面防水节点构造等的施工方法及程序），提前做好一切施工技术准备工作，从而保证严格按审定的进度计划实施。
港中旅青岛海泉湾项目策略提报
项目二期开工建设，增 加了一些新的旅游设施
和项目。
项目现状分析
优势
青岛海泉湾项目地理位置优越，交通 便利；拥有得天独厚的自然资源和生 态环境；项目一期已经建成，具有一 定的知名度和口碑。
劣势
项目二期建设尚未完成，部分设施尚 不完善；市场竞争激烈，需要不断提 升服务质量和管理水平；周边地区旅 游资源丰富，需要加强差异化竞争。
社会效益评估
提升城市形象
项目的建设将提升城市形象，增强城市知名度和美誉度。
促进文化交流
项目将成为一个文化交流的平台，促进不同地区和民族之间的文化 交流与融合。
改善民生福祉
项目将提供多样化的休闲娱乐设施，丰富当地居民的精神文化生活。
环境影响评价
生态保护
01
项目将采取一系列生态保护措施，确保不对当地生态环境造成
开发内容
项目涵盖了温泉度假、旅 游观光、休闲娱乐等多个 领域，是一个综合性旅游 度假区。
项目发展历程
2010年
港中旅集团与青岛市西 海岸新区政府签署合作 协议，正式启动青岛海
泉湾项目。
2012年
2014年
2017年
项目一期开工建设，主 要包括温泉度假区和部
分旅游配套设施。
项目一期建成开业，吸 引了大批游客前来体验。
03 项目策略
品牌定位
高端度假品牌
港中旅青岛海泉湾项目定位于高端度假品牌，提供高品质的休闲度假体验，吸 引高净值人群和家庭客户。
差异化竞争优势
在同质化竞争激烈异化竞争优势。
产品规划
多样化度假产品
根据市场需求和客户群体特点，规划多样化的度假产品，包括主题酒店、温泉、 SPA、水上乐园、高尔夫球场等，满足不同客户的需求。
青岛江山苑奥运概念项目策划和产品定位报告(行夏机构)2007-73页
建筑单体设计 —建筑立面（东西向百叶窗） 建筑单体设计—
东西向增加百叶窗 阻挡阳光直射 丰富外立面形象
—特殊位置（住宅入口） 建筑单体设计— 建筑单体设计
住宅入口设计 外部与内部的切换 体现私密性 彰显主人尊贵身份
建筑设计小结
1. 建筑设计要有特点，简洁大气，成为区域标志性建筑。 2. 建筑立面应该是： 环保的：保证健康的第一要素； 节能的：减少能耗，节约资源更是一种健康的心态； 时尚的：顺应生活潮流的，不自封、不落后的体现。 3. 注重建筑细节，体现沉稳不张扬的建筑品质。
韵动会3F：趣味运动馆（攀岩、桌球馆、壁球馆、羽毛球馆、乒乓球馆……）
泛会所以户外时尚休闲类体育项目为主 在中庭花园、楼栋底楼架空部分设置小型趣味性的运动场所： 如网球场、门球场、小型篮球场……
英式草地滚球 自由马蹄场
环保
健康
整体规划
用材
年轻
户型
運 動
时尚 个性
立面 细节
生态
景观 绿化
休闲 健身
房型面积控制及大致配比建议
三房二厅一卫（2+1） 三房二厅二卫 跃层
注：
合计
1．以上面积已经包括阳台、入户花园、空中花园面积；其中阳台、入户花园、空中花园按照水平投影面 积的一半计算。 2．建议一房的设计不是独立而存在的，而是通过与相邻的二房或三房的组合而形成有效的配比。也就是一房与同层相邻的二 房、三房相结合，可以作为亲子房、老年房、活动室等等的多功能灵活空间。
雨水收集系统
该系统主要建立雨水收集和后备水源补充系统，以供应屋面/地面绿化及立体绿化用水。该系统可 和小区中水系统合并使用。该系统在雨水管顶部/低部设置贴附式水箱及泵送系统，当雨水达到一 定高度，水泵自动开启向屋顶/地下水箱泵水。雨水加入营养液后可采取无土栽培、滴灌、喷灌等 技术应用于屋顶花园，立体绿化，小区环境绿化美化，该系统设置水位、阳光、土壤干燥、营养液 成份等多种探感器就控制器，自动进行雨水收集、营养液添加、绿化灌溉及水量补充。
青岛民宿运营管理案例分析
青岛民宿运营管理案例分析1. 引言1.1 背景介绍青岛民宿市场存在着各种不同类型的民宿，有些侧重于海景房，有些专注于山间别墅，有些则致力于打造文艺氛围。
竞争日益激烈的市场环境使得民宿经营者需要不断创新，提升服务质量和体验感，以吸引更多游客选择入住。
本文将对青岛民宿运营管理情况进行深入分析，探讨当前市场竞争状况，提出运营策略探讨，并就存在的问题给出解决方案。
我们还将展望青岛民宿运营管理的未来发展趋势，为青岛民宿经营者提供一些建议和借鉴。
2. 正文2.1 青岛民宿运营管理情况分析在运营管理方面，一些青岛民宿注重提升用户体验，建立了完善的预订系统和客户服务体系，通过线上线下相结合的方式吸引客户。
他们还会利用社交媒体平台宣传自己的特色和优势，扩大知名度。
这些做法有效地吸引了大量游客入住。
也有一些青岛民宿存在管理不善的情况。
部分民宿在设施维护和清洁上不够到位，导致客户投诉率较高；还有一些民宿的员工素质不高，服务态度不佳，影响了客户体验。
青岛民宿运营管理情况有其优势与不足之处。
要提升竞争力，民宿经营者需进一步完善管理机制，加强员工培训，提升服务水平，不断创新，以适应市场的变化和客户需求。
【字数：235】2.2 青岛民宿市场竞争分析竞争对手众多。
青岛的民宿市场上出现了各种类型的民宿，包括海景民宿、城市民宿、乡村民宿等，竞争对手之间存在着激烈的竞争关系。
不同类型的民宿通过定位和特色吸引客人，争夺客源。
价格竞争较为激烈。
随着民宿数量的增加，价格成为吸引客人的重要因素之一。
一些民宿为了吸引客人，采取了低价策略，导致市场上价格战不断。
客人在选择民宿时往往会比较价格，选择性价比较高的民宿。
服务竞争也是一大亮点。
在竞争激烈的市场中，民宿需要通过提供优质的服务来吸引和留住客人。
提供丰富多样的早餐、免费接送机等增值服务，增加客人的满意度和忠诚度。
青岛民宿市场竞争激烈，竞争对手众多，价格和服务成为竞争的重要因素。
民宿需要制定差异化的经营策略，提升自身竞争力，赢得客人的青睐。
酒店市场调研分析报告(精选6篇)
酒店市场调研分析报告（精选6篇）随着社会不断地进步，报告与我们愈发关系密切，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。
你所见过的报告是什么样的呢？本文是作者可爱的编辑帮家人们分享的酒店市场调研分析报告（精选6篇），欢迎参考阅读。
酒店市场调研分析报告篇一一、酒店市场调查状况80%左右，入住人数可达1030人。
以后的小宾馆还在陆续增加，未评星酒店经营状况良好。
在调查中感觉所有小宾馆在接待中服务意识淡薄，服务质量差，不规范，包括三星级宾馆。
无法承接接待规格较高的宾客；房间、包括酒店各方位细节服务均未得到体现；除当地政府接待外，高端的市场份额所占的比例不大，建议本酒店划分出中端客户用房，以保证住房率和酒店营业收入。
二、县单位基本接待标准调查表上所给的数据为基本，各单位每年至少有一至二次总结会，接待对象大部分以接待州级为主，省级少一些，接待定点于云龙宾馆较多，有些单位虽然长期定点于云龙宾馆，但是大多没有签署协议。
餐饮大概每桌的费用在400——500之间(酒水除外)，早点欠缺且较贵。
其余的餐饮接待喜欢在"味美轩""一窝羊""梅林""六合羊肉馆"等餐馆较多一些。
在点菜上，接待州级，省级大多喜好山毛野菜和季节性的菜。
酒水，接待高一层的会用"五粮液""茅台"，但大多数一般都用"雪山清"，除外很多单位都会自带散酒。
县里的红白两事基本都定在"游泳馆""长廊酒家""鸿达餐厅"这三家，喜事在220元每桌，丧事在180元每桌。
还有调查了解了一下，云龙各大小宾馆每日入住率在80%左右，房价适中，一般6080元每间，好一些的120160元，云龙宾馆在150200元，各单位的签单费用结算时间不固定，只要财务有空，沟通好就可以结账，现在一般单位都使用商务卡，欠账很少。
青岛中信森林湖设计工程经验交流
4。保证容积率要求。
5。会所设置的在小区东南角，有利于销 售推广。
K01总图
规划分析
交通分析
景观分析
K01,K02对比分析
中轴南北长840米，东西宽10—40米 建筑东西最小间距2.5米，南北13—17.5米
中轴南北长24--42米，东西宽150米 建筑东西最小间距4.2米，南北12.5—25米
可售单方（元/平米） 3549 720 5737 1841 558 1957
7、总成本
8、销售收入 9、税后净利润 10、销售利润率
111333
121691 10358 8.51%
14364
15700 1336
J01_A总图 成本科目 总成本（万元） 可售单方（元/平米）
业态
1、土地成本 2、前期工程费 3、工程成本 4、资本化利息 5、期间费用 6、三项税费 7、总成本 8、销售收入 9、税后净利润 10、销售利润率
停车分析
K01独栋别墅竖向 设计采用正三背二的 方式，即入口面为三 层，庭院面为二层。 这样使入口玄关高于 车行道路，避免了车 辆对首层空间的干扰, 同时形成相对私密的 庭院空间。 K01
K02独栋别墅车库平 进车库， 地下室覆土 1.5米，地下室外墙采 用砖墙加构造柱的方式， 节省造价。
K02
户型平面
项中 目信 总森 平林
E03地块
D01地块
D02地块
图湖
E05地块
J01地块 C04地块 J02地块
K01地块
C05地块
K02地块
K01总图
成本科目 1、土地成本 2、前期工程费 3、工程成本 4、资本化利息 5、期间费用 6、三项税费
总成本（万元） 27510 5585 44471 14271 4328 15169
(酒店管理)中信胶州少海度假酒店及住宅项目酒店市场研究及产品最全版
中信胶州少海度假酒店及住宅项目酒店市场研究及产品前言首先，非常荣幸接受青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司委托，对贵司在青岛胶州市少海新城拟建的高端五星级酒店提供市场研究及产品策划服务。
合同签署后，GVA衡信柏迪酒店部助理董事、营运和投资顾问赴青岛胶州及项目现场，对项目地块进行了一系列实地考察。
此后，对市场数据进行了采集、分析和研究，并对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，从市场角度分析拟建酒店项目的市场可行性，并由此产生对拟建项目的定位建议。
GVA衡信柏迪进一步根据酒店定位提出酒店产品初步策划建议，以及根据功能布局预测建设投资、筹备期间费用等，并对各功能区域的收入、成本费用和利润进行测算，依据对项目盈利能力及抗风险能力的分析，从财务角度分析与评价项目策划的可行性。
本报告中相关地块基本情况参照由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司提供的有关项目资料《项目方案规划设计—酒店部分》。
GVA衡信柏迪酒店部曹念国董事目录1.序言52.宏观市场概况63.项目区域概况184.酒店市场215.SWOT分析366.项目定位387.项目产品策划498.财务分析与经济评价649.综合结论与建议7310.声明与附注75附件《中信胶州少海酒店项目十年经营预测》1.序言1.1项目名称中信度假酒店及住宅项目1.2投资者青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司1.3投资者愿景在青岛胶州市少海新城打造品质高端的酒店项目。
1.4投资预算投资者自有资金投入2.5-3亿元人民币。
1.5报告目的在对青岛及胶州酒店市场进行充分研究的基础上，规划本项目的配套设施和经营规模，同时，确定本项目未来的经营方向与盈利模式。
1.6规划要求胶州市政府规划要求中信度假酒店项目总规模为建筑面积45,000平方米，档次为高端五星级标准酒店。
1.7假设本报告编写过程中GVA设定了如下假设：1.0 假定本报告期间及预测期内，中国市场及青岛市场不会发生重大的政治、经济变动；2.0 假定人民币汇率持续平稳；3.0 假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；4.0 假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；5.0 假定本项目设计施工水平达到一定水准，在2014年开业；6.0 假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平，无重大失误。
中信旅游少海项目整体定位与营销策略总纲档
02
整体定位策略
目标客群定位
国内中高端客群
01
以国内中高收入人群为主要目标客户，提供高品质的
旅游产品和体验。
家庭客群
02 以家庭为单位的旅游者，提供家庭友好的旅游产品和
活动。
商务客群
03
针对商务出差和会议需求，提供商务配套服务和设施
。
产品定位
01
文化旅游
突出少海地区的历史文化底蕴， 打造文化旅游产品，吸引文化爱 好者。
生态旅游
02
03
健康旅游
利用少海地区的自然景观和生态 环境，打造生态旅游产品，吸引 对自然景观感兴趣的游客。
引入健康养生概念，打造健康旅 游产品，满足游客的健康养生需 求。
品牌定位
01
打造中信旅游少海项目成为国内文化生态健康旅游的
领先品牌。
02
塑造中信旅游少海项目为高品质、高服务标准、高客
户满意度的品牌形象。
自然资源丰富：项目周 边环境优美，拥有丰富 的自然景观和人文景观 资源，为项目的开发提 供了得天独厚的条件。
多种功能于一体的综合 性旅游项目：中信旅游 少海项目集旅游、休闲 、娱乐、文化、商业等 多种功能于一体，能够 满足不同游客的需求。
强大的品牌效应：中信 旅游作为国内知名的旅 游品牌，具有强大的品 牌效应和号召力，能够 吸引更多的游客前来游 览。
01
区域资源整合
与周边区域的其他旅游资源进行整合， 如文化、生态、农业等，以形成互补优 势，提升整体吸引力。
02
03
线上线下资源整合
将线上旅游平台与线下实体资源进行 整合，提供一体化的旅游服务与体验 。
合作伙伴选择与合作方式
合作伙伴选择
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司中信胶州少海度假酒店及住宅项目
《酒店市场研究及产品策划报告》终稿
日期:2011年7月
前言
首先，非常荣幸接受青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司委托，对贵司在青岛胶州市少海新城拟建的高端五星级酒店提供市场研究及产品策划服务。
合同签署后，GVA衡信柏迪酒店部助理董事、营运和投资顾问赴青岛胶州及项目现场，对项目地块进行了一系列实地考察。
此后，对市场数据进行了采集、分析和研究，并对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，从市场角度分析拟建酒店项目的市场可行性，并由此产生对拟建项目的定位建议。
GVA衡信柏迪进一步根据酒店定位提出酒店产品初步策划建议，以及根据功能布局预测建设投资、筹备期间费用等，并对各功能区域的收入、成本费用和利润进行测算，依据对项目盈利能力及抗风险能力的分析，从财务角度分析与评价项目策划的可行性。
本报告中相关地块基本情况参照由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司提供的有关项目资料《项目方案规划设计—酒店部分》。
GVA衡信柏迪酒店部
曹念国董事
目录
1.序言 (4)
2.宏观市场概况 (6)
3.项目区域概况 (19)
4.酒店市场 (22)
5.SWOT 分析 (39)
6.项目定位 (41)
7.项目产品策划 (52)
8.财务分析与经济评价 (68)
9.综合结论与建议 (77)
10.声明与附注 (79)
附件
《中信胶州少海酒店项目十年经营预测》
1.序言
1.1项目名称
中信度假酒店及住宅项目
1.2投资者
青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司
1.3投资者愿景
在青岛胶州市少海新城打造品质高端的酒店项目。
1.4投资预算
投资者自有资金投入2.5-3亿元人民币。
1.5报告目的
在对青岛及胶州酒店市场进行充分研究的基础上，规划本项目的配套设施和经营规模，同时，确定本项目未来的经营方向与盈利模式。
1.6规划要求
胶州市政府规划要求中信度假酒店项目总规模为建筑面积45,000平方米，档次为高端五星级标准酒店。
1.7假设
本报告编写过程中GVA设定了如下假设：
➢假定本报告期间及预测期内，中国市场及青岛市场不会发生重大的政治、经济变动；
➢假定人民币汇率持续平稳；
➢假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；
➢假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；
➢假定本项目设计施工水平达到一定水准，在2014年开业；
➢假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平，无重大失误。
1.8用词及定义
为避免误解，GVA做出以下定义：
➢星级酒店：是由国家旅游局批准并授予星级的酒店；
➢平均房价：客房总收入/总销售客房数量；
➢出租率：总销售客房数量/总可销售客房数量；
➢本项目：在本报告中GVA将中信少海度假酒店项目统称为本项目；
➢货币单位：本报告使用的货币单位，除特殊说明外均为人民币。
2.宏观市场概况
由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司开发建设的中信度假酒店项目，位于青岛地区胶州市少海新城。
在GVA提出本项目的策划、咨询和专业意见时，重视项目所在区域的宏观市场条件和环境。
按照青岛、胶州、少海新城的地域范围，对自然与人文环境的了解，对社会与经济发展的分析，特别是对其未来建设规划的响应，成为安排项目总体定位的依据。
酒店项目所关注的宏观市场，以决定其未来经营效益的地理区位、旅游资源、当地经济、访客数量、城市规划、商务规模为侧重点。
2.1青岛概况
基本情况
青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。
地理位置：青岛位于山东半岛南端，东经120°22'，北纬36°4'，东、南濒临黄海，西、北连接内陆。
气候：属暖温带半湿润大陆性气候，年平均降雨量775.6毫米，年均气温12.2℃，夏季平均气温23℃。
最热的8月份，平均气温25℃，最冷的1月份，平均气温1.3℃，无霜期平均每年251天。
面积：总面积10,654平方公里，市区面积1,102平方公里。
行政区划：青岛市辖5市7区，即胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5个县级
市，以及市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、黄岛7个区。
在中国的地位：青岛地处华北经济区和华东经济区的结合地带，与东北经济区跨海相连，并与朝鲜、韩国、日本隔海相望，是中国五大外贸口岸之一，享有省级经济管理权限。