房地产开发企业存货评估方案
房地产存货评估指引_(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
存货评估方法
存货评估方法一、背景介绍存货是企业在生产经营过程中所拥有的未完成产品、已完成产品以及原材料、半成品等，对于企业来说，准确评估存货的价值非常重要。
存货的评估方法直接影响到企业的财务状况和经营决策，因此选择合适的存货评估方法对企业的经营管理具有重要意义。
二、先进的存货评估方法1. 先进的存货评估方法之一是加权平均法。
该方法通过将存货的成本平均分配到每一个单位上，计算出每一个单位的成本。
这种方法适合于存货成本波动较大的情况，能够平滑成本波动对利润的影响，使企业更加稳定地进行经营决策。
2. 另一种先进的存货评估方法是标准成本法。
该方法通过设定标准成本，将实际成本与标准成本进行比较，计算出存货的差异。
这种方法适合于企业具有稳定生产过程和成本结构的情况，能够更加精确地评估存货的价值。
3. 还有一种先进的存货评估方法是活动成本法。
该方法通过将存货的成本与相关的活动联系起来，根据活动的消耗程度来计算存货的成本。
这种方法适合于企业具有复杂生产过程和多种产品的情况，能够更加准确地反映存货的价值。
三、传统的存货评估方法1. 传统的存货评估方法之一是先进先出法（FIFO法）。
该方法假设最早购入的存货最早出售，计算存货的成本时按照先进先出的顺序进行。
这种方法适合于存货价格波动较大的情况，能够减少存货价值的波动对利润的影响。
2. 另一种传统的存货评估方法是后进先出法（LIFO法）。
该方法假设最近购入的存货最早出售，计算存货的成本时按照后进先出的顺序进行。
这种方法适合于存货价格上涨的情况，能够减少存货价值的上涨对利润的影响。
3. 还有一种传统的存货评估方法是特定成本法。
该方法将存货的成本与具体的购入成本联系起来，根据存货的具体成本进行计算。
这种方法适合于存货价格稳定的情况，能够更加准确地评估存货的价值。
四、选择存货评估方法的考虑因素在选择存货评估方法时，需要考虑以下因素：1. 存货的特点：不同的存货具有不同的特点，如价格波动、生产过程复杂程度等，需要选择适合的评估方法来反映存货的价值。
公司(存货)的评估专项说明61992736[1]
![公司(存货)的评估专项说明61992736[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/b2587671168884868762d64f.png)
关于北京浩搏基业房地产开发有限公司（存货）的评估专项说明我公司接受华天酒店集团股份有限公司委托，就华天酒店集团股份有限公司拟收购北京浩搏基业房地产开发有限公司股权所涉及的北京浩搏基业房地产开发有限公司股东全部权益价值进行评估并出具了开元(湘)评报字[2012]第153 号评估报告。
浩博基业账面的存货为金方大厦的开发成本，其账面价值72,356.55万元。
因其为基本开发完成的房产项目，具有开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定，适宜采用假设开发法进行估算。
假设开发法基本公式为：评估值＝预计开发完成后房地产价值－后续需投入开发成本－管理费用－销售费用－税费－投资利息－开发利润因为金方大厦开发成本仅取得少部分发票凭证，所以本次评估我们采取的措施主要是搜集核实相关工程合同、权属资料和施工图纸，现场工作中按设计施工图纸和相关合同现场勘查核实施工进度，并对周边类似房地产项目进行了市场调查。
经核实，至评估基准日，金方大厦规划建筑许可证面积44290.8平方米，实际施工建筑面积48135平方米。
大厦地下2层，地上20层，1层-3层为商业、酒店、餐饮、多功能厅，4层—20层为30-110平方米的商住两用的办公间或高档公寓。
±0.00以下为整体全现浇钢筋混凝土结构，箱式基础；±0.00以上，一、二层为密肋梁、板柱加抗震剪力墙结构；设备层以上为大跨度框架剪力墙结构，板为无梁、无粘结预应力板；柱与柱间距；南北跨度为9米，东西跨度为8米。
具体如下：表1：金方大厦分层建筑面积统计表各层具体情况如下：地下二层：层高4.2米，标高为－7.55米，建筑面积3255平方米，主要功能为人防设施、变配电站、中央空调系统设备、供水系统设备、中水处理、消防供水设施等用房；地下一层：层高3.35米，标高为－3.35米，建筑面积3416平方米，主要作为地下停车场和相关设备用房，包含70个标准停车位；地上一层：层高4.2米，建筑面积2651平方米。
存货评估方法
存货评估方法一、概述存货评估是指对企业的存货进行估价和计量的过程，是企业财务报告中重要的一部分。
正确的存货评估方法能够准确反映企业的财务状况和经营成果，对企业的决策和经营管理具有重要意义。
本文将介绍几种常见的存货评估方法，包括加权平均法、先进先出法和后进先出法。
二、加权平均法加权平均法是一种常见的存货评估方法，其核心思想是将存货的成本平均分摊到每个单位的存货上。
具体步骤如下：1. 首先，将期初存货的成本和期间进货的成本相加，得到总成本。
2. 然后，将总成本除以期初存货数量和期间进货数量之和，得到每个单位存货的平均成本。
3. 最后，将每个单位存货的平均成本乘以期末存货数量，得到期末存货的总成本。
加权平均法的优点是简单易行，适用于存货的成本波动较大的情况。
然而，由于该方法将期初存货和期间进货的成本混合计算，可能无法准确反映存货的实际价值。
三、先进先出法先进先出法是一种根据存货的进货时间顺序进行评估的方法。
其核心思想是认为最早进货的存货最先被出售，最新进货的存货最后被出售。
具体步骤如下：1. 首先，将最早进货的存货成本分配给期初存货。
2. 然后，将期间进货的存货成本分配给期间销售的存货。
3. 最后，将最新进货的存货成本分配给期末存货。
先进先出法的优点是能够较为准确地反映存货的实际价值，适用于存货成本波动较小的情况。
然而，该方法要求对存货的进货和销售进行详细的记录和追踪，对企业的信息系统要求较高。
四、后进先出法后进先出法是一种根据存货的进货时间顺序进行评估的方法，与先进先出法相反，其核心思想是认为最新进货的存货最先被出售，最早进货的存货最后被出售。
具体步骤如下：1. 首先，将最新进货的存货成本分配给期初存货。
2. 然后，将期间进货的存货成本分配给期间销售的存货。
3. 最后，将最早进货的存货成本分配给期末存货。
后进先出法的优点与先进先出法相似，能够较为准确地反映存货的实际价值。
然而，该方法同样要求对存货的进货和销售进行详细的记录和追踪，对企业的信息系统要求较高。
房地产企业股权转让中存货评估两篇
房地产企业股权转让中存货评估两篇篇一：XX房地产企业股权转让中存货评估案例（一）项目评估背景某房地产企业是一家成立时间不到五年的公司，注册资本3000万元人民币，公司注册地在郑州，评估基准日时开发的楼盘也在郑州。
公司开发的房地产项目位于中原西路南侧。
整个项目工程占地面积254亩，总建筑面积约60万平方米。
工程分二期开发，一期工程开发的商品房于20XX年完工并销售（已可居住），二期工程目前正在建设。
一期工程开发商品房基本情况：占地面积64708.36平方米，建设物业13栋，规划建筑面积269，486.21平方米，其中：住宅建筑面积248，937.01平方米、地下车库建筑面积17，557.00平方米；实际竣工图成套住宅面积235，922.93平方米，商业物业面积17750平方米，车位面积22000平方米，地下室3748平方米。
目前13栋物业已部分销售并已入住。
二期工程开发商品房基本情况：占地面积101292.7平方米，拟建设物业17座，规划建筑面积275，883.72平方米，其中：成套住宅建筑面积207，956.01平方米、地下车库建筑面积67，927.71平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米，根据委估单位提供的材料计算，实际竣工图住宅面积191，177.70平方米，商业物业面积20，103.63平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米。
住宅商品楼共十七栋，住宅楼层由十二层到三十一层不等，设计为框架结构。
目前十七栋楼房有五栋已完成主体工程，完成工程进度90%，现已预售，预计年底可达入住条件；另有五栋已完成地基工程，完成工程进度30%，预计年底可达预售条件；其他七栋现已进行基础开控，预计工程进度为10%；随住宅楼建设的商业已有9，723.57平方米，完成整个工程进度的90%。
（二）评估的思路为了在房地产开发企业价值评估中准确把握存货的评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发项目成本费用的构成、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。
房地产企业存货分析报告
房地产企业存货分析报告1. 前言本报告旨在对某房地产企业的存货情况进行分析，并根据分析结果给出相应的建议。
存货是房地产企业重要的资产之一，对企业的经营状况和经济效益起着至关重要的作用。
通过对存货的分析，便于企业了解存货的结构、规模和流动状况，从而为企业管理层提供决策依据，优化资源配置，提升企业竞争力。
2. 存货结构分析2.1 存货类别根据调查，该房地产企业的存货主要分为以下几类：1. 房地产项目：包括未售楼盘、在建楼盘和在售楼盘。
2. 原材料：主要指用于房地产项目开发和建设的各类原材料，如钢筋、水泥等。
3. 在建工程：未竣工的建筑工程，如楼房、别墅等。
4. 已完工但未销售的成品房：包括已竣工但还未出售的商品房、住宅等。
2.2 存货规模据企业财务数据显示，截至报告期末，该房地产企业存货总额为XXX万元。
具体细分如下：1. 房地产项目：占存货总额的XX%；2. 原材料：占存货总额的XX%；3. 在建工程：占存货总额的XX%；4. 已完工但未销售的成品房：占存货总额的XX%。
2.3 存货流动性分析存货的流动性对于企业的盈利能力和资金运营具有重要影响。
根据企业数据，我们对存货流动性进行了分析。
结论如下：1. 房地产项目的存货流动性较低，由于商品房销售的周期相对较长，资金周转较慢，企业需谨慎管理和预测销售情况，避免资金链断裂。
2. 原材料的存货流动性一般较高，因为原材料常常需要及时补充，以保障项目进度，但需注意采购和库存管理，避免过多的原材料积压造成成本浪费。
3. 在建工程的存货流动性较低，由于工程施工周期长，资金回款周期较长，企业需掌握工程进展情况，合理安排资金投入，确保项目按计划进行。
4. 已完工但未销售的成品房的存货流动性较高，因为其是公司销售收入的重要来源，应积极推动销售，加强市场营销工作。
3. 存货管理建议3.1 提高存货周转率针对存货流动性较低的问题，建议该企业采取以下措施提高存货周转率：1. 加强市场调研，准确预测市场需求，避免房地产项目存货积压；2. 优化采购与供应链管理，确保原材料的及时供应和减少库存积压；3. 加强对在建工程的项目管理，合理安排施工进度，加快回款速度；4. 加强销售和市场营销工作，通过多种渠道推动已完工但未销售的成品房的销售。
资产评估实务(一)-各类存货的评估方法负债评估复习点
各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。
2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。
但如不具备上述条件，则应分析使用。
评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。
3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。
②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。
【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。
根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。
根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。
【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。
该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元 / 吨。
房地产存货的评估
一、存货的评估委估存货为开发成本，账面价值3,871,535,009.58元，其中包括土地出让金和前期开发费用。
(一)评估范围纳入本次评估范围内的矿济地产（南京）有限公司土地共1宗，位于南京市建邺区河西南部，土地面积130,927.90平方米。
(二)评估对象描述委估宗地位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南，天河路东西两侧，用途为城镇混合住宅用地，使用权性质为出让，为被评估单位于2013年3月通过挂牌出让方式取得。
该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。
1.土地登记状况委估宗地未取得《国有土地使用权证》，已与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
土地级别为二类居住用地。
①位置：位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南。
②土地用途：城镇混合住宅用地。
③四至：南至新梗街，北至规划二号支路，东西至规划道路。
④面积：130,927.90平方米。
2.土地权利状况①土地所有权：国家所有权。
②土地使用权：于2013年3月14日以挂牌方式取得；土地用途：城镇混合住宅用地；使用权类型为出让；土地使用者为矿济地产（南京）有限公司。
④他项权利：至评估基准日止，无他项权利。
至评估基准日委估宗地尚有人民币1.46亿元土地出让金未缴纳，企业已提交土地权属状况说明。
3. 土地利用状况根据估价人员现场勘查及委托方介绍，估价对象地势较平坦，地质条件良好，地块形状为L形，各地块较规则，土地承载力较好，土地面积为130,927.90平方米，该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。
根据提交的相关资料，宗地上将规划建设住宅楼、配套用房、综合楼以及幼儿园等，规划容积率为1.0<R≤2.75，本次评估设定容积率为2.75。
现委估宗地已达到“三通”（通路、通电、通水）宗地内场地已平整。
(三)评估方案与步骤矿济地产（南京）有限公司的土地评估工作，根据评估目的和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了土地的评估方案与工作步骤，内容如下：1．评估准备阶段要求被评估单位配合做好以下工作：交待意图：我公司的估价人员与矿济地产（南京）有限公司的有关人员座谈，听取土地的有关情况介绍，交待评估意图及工作程序与计划，希望共同协作做好本次评估工作。
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房地产开发企业存货评估方案
一、基本思路
房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。
即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。
对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。
按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。
在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。
对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。
市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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二、在产品类存货的评估
在产品类存货按完工进度具体可以细分为未开工的土地和尚未完工的各种土地、房屋等。
1、未开工的土地（指己取得土地使用权，获得开发权力尚未开发的土地），可以分别采用市价法和假设开发法评估。
（1）市价法，主要是收集评估基准日类似地块的挂牌交易价，从容积率、规划限制条件等方面进行修正，从而得出委估地块的评估值。
该方法使用的前提条件是获取足够的比较对象，使用的重点是分析各比较对象的差异因素，运用专业判断合理确定各项修正系数。
（2）假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入成本、费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。
在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。
计算公式
地价＝预计不动产总价－建筑总成本－投资利润－税费－投资利息
①预计不动产总价
依据批准的规划方案，参照评估基准日类似地段的商品房交易价格，计算不动产总价。
②估算建筑总成本费用
开发建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费等，根据对类似小区建筑成本的对比分析，估算综合平均成本，确定建筑成本。
③投资利息
根据待估宗地的规模及项目占地的特点,调查确定待估宗地土地开发周期，投资利息率按基准日中国人民银行公布的贷款利息率计土地取得费及税费、土地开发费均为一次性投入，建筑费在建筑期间按概算比例投入。
④投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，投入后发挥作用，参照行业平均利润率，结合当地经济水平，确定投资利润率。
⑤销售费用和税金
销售费用和税金主要包括交易过程中发生的营业税金、营销费用和管理费用、买卖手续费等。
营业税金（营业税、印花税等，不包括土地增值税）根据不动产总价按企业目前所执行的税率计算；营销费用包括企业为出售房产而发生的广告费、代理费等销售费用。
营销费用和管理费用在分析企业历史数据和行业平均水
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平的基础上，分析确定。
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⑥求取地价
地价=①-②-③-④-⑤
该方法使用的难点是开发方案的确定、开发产品的定位以及商品房售价的确定，另外投资利润的选取对评估值的影响较大，一般可以参考企业前期的开发利润及同行业利润水平确定。
2、尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估。
（1）假设开发法是预测委估对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费及利润等来求取委估对象价值的方法。
计算公式为：
在建开发产品（开发成本）价值＝续建完成后的房地产价值－续建费用－销售费用－销售税费－续建费用投资利息-续建投资利润－买方购买开发产品应负担的税费
各项目的价值确定方法如下：
续建完成后的房地产价值：根据项目建设标准，采用市价法进行调整，取得评估基准日，假设项目已完工可对外出售的市场价格；
续建费用：根据项目预算进行估算项目完工时应计的总成本-评估基准日项目已实际对外支付的价款（2）成本法，就是按实际发生的成本加上一定比例的投资利润来确定评估值。
其难点是实际发生成本的审核确认，或有负债的预计，投资利润的确定。
在审计完成的基础上需重点实施的评估程序有：
a、项目预算，结合项目当地的建筑成本对预算进行复核，如无重大差异，可以按预算进行列示总成本，差异较大的情况下，应与企业进行通，查出差异的来源，并对预算进行调整；
b、工程项目监理报告，结合项目台账已付款情况和预算的比例，对已实现的工程进度应计的负债进行合理判断(该内容是作备查资料，以判断评估价值的合理性取值是否正确)；
c、工程实际支付款情况，应结合工程部门对外实际支付的价款，与财务部门进行核对，将财务已支付但未取得发票的价款(预付账款)列入已支付工程款项目中，已反映该项工程的实际付款额，同时根据工程监理报告检查其工程实际进度是否与预算、支付款情况一致；
d、最后根据公司提供的预算、已付款情况确定项目后续建设成本的价值。
三、产成品类存货的评估
产成品类存货按是否对外出售可以细分为对外出售的产成品和对外出租的产成品。
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1、对外出售的产成品主要包括商品住宅、写字楼、独立商铺等，可以采用市价法评估。
商品住宅市场交易活跃，评估人员从房产中介处收集与委估房产类似房产（同一栋楼或同一地段、相同结构）的交易价格。
所收集的价格一般为业主的挂价，评估人员经分析确定委估房产的潜在市场价格。
2、对外出租的产成品主要包括地下车库、大型超市等可以采用收益法评估。
根据估价对象的实际情况和估价目的，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
采用收益法评估房地产的计算公式为：房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获取的各年净收益的现值之和，
V= A [ 1- ( 1+s )n ]
r-s 1+r
式中 V----房地产价格（元）
A----净收益（元）
r----资本化率
s----净收益年递增率
n----未来可获收益的年限
首先确定房地产的净收益，净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
租赁收入，租赁收入=月租金×12×有效出租面积×（1-空置率）。
维修费一般按重置造价的一定比例估算。
管理费一般按建筑面积的一定比例估算。
保险费一般按重置造价的一定比例计取。
税金包括营业税及附加、房产税、土地使用税等。
资本化率按安全利率加风险调整值分析确定，安全利率选用同一时期的一年定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所在地区的经济技术现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
（1）地下车库又可分为有独立产权的车库和无独立产权的车库。
有独立产权的车库可以分割出售，可以按照市场法评估。
无独立产权的车库不能分割出售，适宜用收益法评估。
（2）大型超市，开发商对大型超市的运作模式一般是出租给大型超市公司来运营，以提升小区的品质。
但目前市场大型超市的租金收益一般较大型超市的市价底，我们理解他的价值有一部分体现在楼盘的价值上，也即有大型超市和无大型超市，有知名超市和普通超市对整个楼盘的品质是有一定影响的。
从评估角
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度对这部门隐含在楼盘里的价值很难估算，一般宜采用市价法进行评估。
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四、土地增值税的考虑
土地增值税根据有关规定采用超额累进计算，在评估过程中无法确定其土地增值的系数，无法计量。
在评定地价后根据评定的地价，结合企业具体情况模拟测算土地增值税，单独列示。
根据税法有关规定，土地增值税系由于项目房产出售价款高于项目成本费用总额的20%以上，按差额进行累计计算。
如一块土地上同时建造住宅、商铺、停车场等项目，由于其建造成本和销售费用等成本费用的不一致，会引起土地增值税率的不同。
如房地产公司未能按单独项目进行成本核算，在计算土地增值税时，税务机关将会视同所有项目为统一项目，以项目整体收入和成本费用的差额进行计量。
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