房地产投资分析授课提纲
《房地产投资分析》教学大纲.doc
《房地产投资分析》教学大纲课程编号：总学时:48学时适用专业：83一、木课程的性质和任务本课程阐明房地产投资及房地产投资分析的作用和任务，就房地产经营策划部门提出的投资方案，通过成木分析，收益分析，风险分析，评价投资方案的静态投资效果，动态投资效果，风险程度以及国民经济效果，对房地产投资盈利可行性做出结论。
二、木课程的基木要求1. 了解房地产投资分析的过程。
2. 了解房地产投资成木分析，收益分析，风险分析，决策分析，国民经济分析的方法。
三、本课程与其他课程的关系本课程要求学生有较好的高等数学和概率统计基础，应在学生学习了房地产开发与经营，会计与财务基木原理，技术经济学等课程之后开设。
四、课程的教学内容（一）房地产投资分析中的基本问题1、房地产投资概述2、房地产投资分析概述3、房地产投资分析中常用的基木概念（二）房地产市场分析1、房地产市场的一般问题2、房地产市场分析3、房地产市场调查的方法和程序4、房地产市场预测的种类和方法5、市场分析案例分析（三）房地产项目的开发程序与政府管理1、房地产项目的开发程序2、政府对房地产开发的管理（四）房地产开发项目的区位分析1、区位与房地产价值2、房地产开发项bl的区位分析3、区位选择应主要的问题（五）房地产投资项目基础数据的分析估算1、房地产开发项目总投资与总成木费用的估算2、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措3、借款还本付息的估算（六）房地产投资项目财务分析1、房地产投资项目财务分析概述2、房地产投资项目财务分析基木报表3、现代的财务分析指标（七）房地产投资项目不确定性分析1、房地产投资项目的不确定性概述2、临界点分析3、敏感性分析（八）房地产投资项目风险分析1、风险分析概述2、房地产投资风险的种类与控制3、房地产投资风险分析（九）房地产投资决策分析1、房地产项目投资决策概述2、房地产投资项目的方案比选3、各比选指标的应用（十）房地产投资项目案例分析1、租传房地产开发项目案例分析2、房地产投资项目可行性研究案例（十一）房地产置业投资项目案例分析1、房地产买卖投资分析2、房地产租赁投资分析五、木课程的重点、难点1、重点：房地产投资的决策、成本、收益、风险、投资的分析方法。
房地产投资分析课件
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资与分析课件
经营成本 建设投资
3.01
11.12 12.70
5.94
9.96 10.67
8.79
8.79 8.79
11.58
7.61 7.06
14.30
6.42 5.45
（3）计算方案对各因素的敏感度 平均敏感度的计算公式如下： 平均敏感度的计算公式如下
评价指标变化的幅度% 不确定性因素变化的幅度%
二、敏感性分析 1、含义 （1）敏感性因素 其较小的变化会引起经济效益评价 指标较大的变化，甚至于变化超过了临 界点，影响到原来的决策，这些因素称 之为敏感性因素。 （2）不敏感性因素 其较大的数值变化只引起经济效益 评价指标很小的变化甚至不发生变化， 这些因素称之为不敏感性因素。
（3）敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素 中找出对投资项目经济效益指标有重要影 响的敏感性因素，并分析、测算其对项目 经济效益指标的影响程度和敏感性程度， 进而判断项目承受风险能力的一种不确定 分析方法。 评价指标变化的幅度% 不确定性因素变化的幅度%
线性盈亏平衡分析
非线性盈亏平衡分析
2、步骤与计算方法
（1）分离固定成本和可变成本 固定成本：是指在一定产量范围 内，不随产量变化而变化的成本，如 土地取得费、企业管理费、固定资产 折旧费等； 可变成本：是指在一定产量范围内， 随产量变化而呈线性变化的成本，如 建安工程费、公共配套设施建设费、 专家咨询费等。
值 L(万元) 200
n(年)
6
I (1 IRR ) 1 ( B C ) (1 IRR ) t ( B L C )(1 IRR ) 6 0
t 2 解：（1）计算基本方案的内部益率IRR 5
房地产投资分析讲义第五章
表5-3
土地费用估
序号1 2 3 4 5 6 Nhomakorabea项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
房地产投资分析讲义第五章
表5-1
项目总投资估算表
序号
项目
1 开发建设投资
单位：万元
总投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
房地产投资分析讲义第五章
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
房地产投资分析概念讲课教案
房地产投资分析中常用的基本概念一、关于投资价值一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。
1、交易价格交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。
因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。
2、最可能销售价格最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。
它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。
3、市场价格市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。
市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。
4、交易区间卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。
5、投资价值投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。
也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。
它只是一个预期价值。
其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期；投资者对物业可能持有期的假定；投资者对物业销售价格的判断；投资者在个人所得税方面的不同；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。
6、投资价值与市场价值的不同投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。
而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者的经济价值。
房地产项目投资策划报告提纲模板
【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产项目投资策划报告提纲1．项目投资环境简析对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。
以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）1.2政治环境政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）1.3经济环境宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）1.4文化环境风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等1.5法律环境法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）1.6自然环境地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。
房地产投资市场分析教学提纲
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3.4 .2 房地产市场的周期循环
n （4）市场价格的特点
n 总体是向上的趋势
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3.4 房地产市场的运行规律
2.4 .1 房地产空间市场与房地产资产市场
n （1）房地产空间市场 n 空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企 业，供给来源于房地产资产市场。
n （2）房地产资产市场 n 资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭 和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。
王望珍
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3.4 .3 房地产市场中的泡沫与过热
n （1）房地产泡沫及其成因
n 定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价 格与使用价值的严重背离，脱离了实际使用者 支撑而持续上涨的过程及础 n 投机需求膨胀是诱因 n 金融机构过度放贷是助燃剂
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（2）房地产过热及其诱因
沫是基于投机的动机
n 2、联系
n 过热不是泡沫，但是过热是市场产生泡沫的前提， 也是诱因。
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（4）房地产泡沫的衡量
n 实际价格/理论价格 n 房地产价格增长率/实际GDP增长率 n 房地产价格指数/居民消费价格指数 n 房价收入比 n 住房支付能力指数 n 房地产投资需求/房地产使用需求
（1）定义
n 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,
且此现象重复发生。
供求平衡点
繁荣（扩张）阶段
衰退（收缩）阶段
低
房地产投资分析课程设计教学大纲
---------------------房地产投资分析课程设计指导书一、课程设计目的本课程设计（论文）是工商管理系营销专业的一门必修课程，是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节，其目的是使学生综合运用房地产投资分析的相关理论和模型，以某真实的房地产开发项目为背景，对所开发项目的可行性从理论上进行论证，使学生加深对课堂教学内容的理解，进一步掌握房地产投资和开发的相关理论知识，具备房地产投资分析的实际操作能力，为今后的毕业设计环节和将来的工作打下良好的基础。
二、课程设计形式及选题课程设计分课题小组形式完成，每个课题小组的成员人数不超8人。
每课题小组从成都市国土局网站土地市场一栏土地拍卖公告中任选一块土地，结合实地调查情况，对项目所在地房地产开发现状进行分析，提出投资开发的建议，并注意按以下目录要求完成课程设计。
（一）宏观经济分析（二）成都市房地产市场分析，需要查找近年（1～5年）的统计数据，包括：1、成都市国民经济发展现状及趋势（要对诸如GDP、固定资产投资额、物价指数等常用指标进行分析，并画出变化趋势图，下同）；2、成都市房地产市场现状及发展趋势（如房地产投资额，各类物业开工竣工面积、各类物业平均价格，空置率，房价指数等指标）；3、计划开发的片区房地产市场详细分析，包括：本片区概况、范围和特点、支柱产业、经济特点、消费人群特征、外来人口情况、交通状况、商业配套、房地产市场供给及需求分析、竞争状况分析（重点说明在建和已建成项目的优势、劣势，分析竞争状况）等。
（三）对所开发项目的分析1、项目地块的基本情况介绍，包括：项目概况、开发项目背景调查、基础设施调查、建筑环境调查、交通条件调查及其他相关情况调查。
2、开发建议,包括：对项目地块开发的业态、规模、档次进行规划，对投资成本和盈利水平有进行估算，提出营销策略和建议。
三、时间安排课程设计安排在课程基本结束后的第6-7周进行，为期二周，共32学时。