试论房地产工程造价控制和管理

试论房地产工程造价控制和管理
【摘要】房地产行业的市场竞争十分激烈，房地产企业要想在竞争环境中立于不败之地，就必须十分重视所开发项目全过程的造价控制和管理。

【关键词】房地产；投资决策；造价控制和管理
对房地产开发企业来说，除了在经营过程中不断提升自身的知名度外，还要从每次房地产开发项目中获取最大的净利润，而净利润的获取必须通过正规的、符合法律运作方式，其中当然既包括施工方案、技术措施、质量保证措施，也包括工程项目的成本控制和造价管理。

目前房地产行业的市场竞争十分激烈，房地产企业要在如此激烈的竞争环境中立于不败之地，就必须十分重视所开发项目的全过程造价管理，即在投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段等各阶段做好造价控制和管理工作。

1 投资决策阶段和可行性研究阶段的造价控制
这个阶段的造价控制首先是组建一支高素质的造价管理团队，这个团队通常由决策者（企业主要领导人）、市场营销人员、项目主任工程师、注册造价师、总会计师等人员组成。

利用这个团队的集体智慧，在投资决策和可行性研究阶段充分运用价值管理先进理念和方法，精心编制工程项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。

因此，在编制房地产开发工程项目可行性研究报告时，可以围绕下列重点进行深入分析：
1.1 市场营销人员对建筑市场进行预测分析，内容包括市场现状、市场供应与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。

分析的重点是：运用价值管理先进理念和方法，根据市场现状、市场供应与需求预测，选择最佳户型结构、房型比等指标。

1.2 项目主任工程师进行工程整体方案分析，其重点是：运用价值管理先进理念和方法，选择最佳建造方案，内容包括确定建筑结构型式、地基基础结构方案和主要施工工艺等。

1.3 在对工程项目建设规模、结构型式、技术方案、设备方案、施工工艺方案和项目实施进度计划等进行研究并基本确定的基础上，造价师可估算该工程项目投入总资金，并测算建设期内分年度的资金需求量。

1.4 认真进行房地产项目的财务评价，重点是：分析预测工程项目财务效益与费用、计算财务评价指标、判别拟建项目的财务可行性，并在上述三项分析的基础上，最后拟订出房地产开发项目的可行性研究报告，对该项目作全面归纳和总结，择优提出推荐方案，并提出该项目可行与否的明确结论，供决策者定案。

2 设计阶段的造价控制
有关统计资料表明，对工程项目投资影响最大的莫过于设计阶段，其影响投资的可能性可达75%左右。

因此，设计阶段如能精打细算，其节约投资的潜力要比项目施工阶段大许多；加强设计阶段的造价控制，确定合理的设计方案、减少在施工阶段重大设计变更和方案改变的发生率，对于有效控制工程造价将起到相当重要的作用。

设计阶段造价控制的方法大致有以下三项：
2.1 在设计招投标阶段的评标过程中，尽量做到技术和经济有机的结合，优选设计方案，不仅要对参与投标的设计方案的技术性指标进行分析、评判，还要对投标设计方案的经济性指标进行认真分析比较，从源头上确保设计方案的先进性、合理性和经济性。

2.2 认真进行设计方案会审工作。

在设计方案会审时，需要对初步设计总图方案及单项设计方案进行经济性分析和评价，建设单位应组织有关各方参与设计方案会审，运用价值管理理念，通过技术经济指标的比较和分析，提出优化设计的建议，削减不必要的功能及其成本投入，促使设计方案更加先进、合理和经济。

2.3 为确保实现设计估算、概算和预算这三者相互制约和相互补充关系，让前者控制后者、后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统，就必须加强对设计概算的审核工作，以杜绝设计概算发生漏算、重算和错算现象。

如在设计阶段采取了上述造价控制方法，就一定能够消除设计单位重设计轻经济核算的弊端，真正从源头上抓住造价控制的关键环节。

3 项目施工阶段的造价控制和管理
项目施工阶段的造价控制和管理又可细分为以下两个阶段：
3.1 招标投标阶段的造价控制。

各工程参与单位在编制招标文件时，务必遵循客观、公正、科学、合理的原则，按工程量清单计价方式编制好招标文件；在编制工程量清单过程中，不能局限于设计图纸，还应有一定的预计性，要预计到在工程项目施工过程中将会发生的情况，为此，可采用综合单价包干的方法在标书上加以明确和限定。

此外，询标要全面、深入，建设方应要求招标代理单位认真研究并分析回收的投标书，对其进行详细的技术性及数据审查，然后提出投标书分析报告，该报告中应对技术标及商务标等进行综合评审，必要时可编制标底，将投标价与标底进行综合分析和比对，以最终择优选定中标单位。

3.2 项目施工阶段的造价控制和管理。

由于工程项目本身的复杂性导致其计价必然要进行多次，因而与施工过程相对应的各阶段的造价便是其总造价的动态反映。

比如，由于外部条件的变化，设计阶段未考虑到的因素随时会暴露出来，以至于发生设计变更；又如因施工现场条件的制约或不可预见事件的突发等等，会导致工程签证的发生，造价也就随之而变。

对此的控制措施大致为：
3.2.1 在优化的施工组织设计指导下，编制出较详细的成本计划并进行分解和落实，为后续成本计划控制作准备；严格做好现场签证的控制和管理。

3.2.2 严格控制并管理好设计变更通知单和技术核定单；造价师应对设计变更通知单进行仔细的经济分析，并及时提出因设计变更而产生的工程总造价动态分析报告。

3.2.3 加强对实物工程量的计量管理。

3.2.4 项目施工阶段造价管理的重点应是做好造价的动态控制，为此，项目部应及时采取纠偏行动，就是根据施工过程中发现的各种偏差，分析原因，充分发挥项目部造价管理团队的整体力量，及时采取有效的纠偏措施，从而使工程项目保持有序和可控状态。

4 竣工验收阶段的造价管理
工程项目竣工验收阶段的造价管理是房地产开发项目全过程造价控制的最后一个重要环节，它主要包括竣工结算审核和项目后期分析评价两大内容。

4.1 竣工结算审核。

建设单位对施工单位送审的结算书需要进行全面、系统、细致的检查和复核，做到及时发现和纠正所存在的错误和问题，从而更合理地确定工程总造价，确保项目成本管理目标顺利实现。

竣工结算审核的重点是：
4.1.1 对结算资料的完整性、合理性和合法性进行审核。

首先应认真核对招投标文件、施工合同条款，对于凡是违背招投标文件和施工合同条款约定的费用，和合同条款中约定属于风险费已包含的费用等，一律核减；其次，检验结算资料时，明确只有手续齐全的签证单、设计变更单等才能计入结算总价。

4.1.2 对工程量的审核。

对施工图工程量的审核关键是要依据国家统一的工程量计算规则对实物工程量进行全面而细致的审核；此外，要认真划分总包与专业分包的界面，不能重复计算；对现场签证及设计变更，应根据相关资料核实，做到实事求是、合理计量、计价。

4.1.3 对套用单价的审核。

单价应根据招投标文件规定和合同约定的计价原则和计价定额执行。

4.1.4 对费用的审核。

取费时应根据所在地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合招投标文件、施工合同约定等来确定费率。

审核时还应注意取费文件的时效性、执行的取费表是否与工程性质相符、费率计算是否正确、价差调整的材料是否符合规定等。

4.2 项目后期分析评价。

竣工结算结束后，房地产开发企业应回顾该项目的全过程，对项目作一个整体分析与评价，重点是对工程造价全过程进行比对和分析，找出节约或超支的具体内容和原因，这对于总结经验教训、提高造价管理水平、积累技术经济资料和为类似项目的投资决策提供资料和经验，都是非常重要的。