北京金融街后沙峪项目可研报告 (I)
房地产项目建议书范本
【篇⼀：房地产项⽬建议书】⼀、项⽬背景为落实《北京城市整体规划》加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市⽣态环境改善和经济社会可持续发展。
北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》关于加快本市绿化房地产开发项⽬建议书的内容隔离地区建设暂⾏办法》关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关⽂件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原则。
随着北京市“温榆河绿⾊⽣态⾛廊”⼯程的启动，特别是中国正式加⼊wto北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机⽆限。
由北京xx房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项⽬(以下简称“该项⽬”）⼆.项⽬历史条件1宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划⽤地性为⼆类居住⽤地，可⽤来开发别墅外事型的居住性建筑。
宗地⾯积为340亩，北侧尚有400亩规划⼆类居住⽤地，因机场联络线未定⽽未有合作伙伴。
宗地北临京承⾼速与⾸都机场北门的联络线，东临后沙峪⽟马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。
2项⽬概况宗地由后沙峪政府与北京xx经济开发公司于19XX年签订合作协议，历经⼗年，北京xx公司于19XX年取得顺义政府核发的国有⼟地使⽤证。
20XX年10⽉13⽇，xx公司与北京xx房地产开发有限公司签订了338亩⼟地转让协议。
后由xx公司对其175亩地进⾏⼟地变性，计委⽴项和规委规划意见书⼯作。
因多⽅⾯原房地产开发项⽬建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块⽤地。
3合作⽅式由我⽅出⾯与xx公司签订协议，该公司负责解除与xx公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费⽤为1350万元(含200万元付政府定⾦)由我⽅与后沙峪镇政府重新签订⼟地开发协议。
房地产公司guǎn lǐ建议第⼀条公司为形成⾃⼰的核⼼竞争⼒，倡导参与guǎn lǐ，不断创新，并激励员⼯就其平时⼯作经验或研究⼼得，对公司业务、guǎn lǐ及技术，提供建设性的改善意见，藉以提⾼经营绩效，特订定本办法。
北京正在施工工程公示(3篇)
第1篇近日，北京市各领域重点工程项目正稳步推进，为确保工程质量和施工安全，现将部分正在施工的工程项目进行公示，敬请社会各界关注。
一、姚家园路东延（首都机场第二通道-通顺路）道路工程项目概况：该工程是北京市“十四五”时期交通发展建设规划中的“十一横九纵”骨干道路体系的重要组成部分，全长约7.7公里，规划为城市快速路。
项目总投资约390亿元，包括4座立交、3座跨河桥和2座天桥。
项目预计2024年12月开工，建设周期约36个月。
施工进度：目前，项目已完成招标公告发布，正在进行初步设计、施工图设计等前期工作。
二、北京市西城区金融街街道公共服务大厅装修改造工程项目概况：该工程位于北京市西城区太平桥大街107号，建筑面积约2165平方米。
项目总投资约1000万元，主要包括公共服务大厅装修改造、设备购置等。
施工进度：项目已完成招标工作，目前正在进行装修改造工程施工。
三、北京电网500千伏科学城输变电工程项目概况：该工程是北京市“十四五”时期电力发展规划的重点项目，占地约4.5万平方米，是北京首座户内500千伏枢纽变电站，也是首座500千伏钢结构变电站。
项目总投资约10亿元，预计2026年投产。
施工进度：项目已开工建设，目前正在进行变电站主体结构施工、输电线路建设等。
四、北京市房山区第四中学室外路面、地下管线、消防及强弱电、校园网维修改造项目（三标段）项目概况：该工程位于北京市房山区第四中学校园内，项目总投资约500万元，主要包括室外路面、地下管线、消防及强弱电、校园网维修改造等。
施工进度：项目已完成招标工作，目前正在进行施工。
五、北京城市副中心站综合交通枢纽项目下穿京哈铁路第三阶段工程设计施工一体化项目概况：该项目位于北京通州区，总投资约10.9亿元。
招标内容主要包括下穿京哈铁路第三阶段工程施工图设计服务、工程施工及设备采购安装服务。
施工进度：项目已完成招标工作，目前正在进行工程设计施工一体化工作。
公示单位：北京市相关建设单位、施工单位公示期限：自本公告发布之日起30日内如对上述工程项目有疑问或举报，请向相关建设单位或施工单位咨询。
X商业地产项目可行性研究报告
乌海市XX房地产开发有限责任公司XX商业建设项目（1）申请报告二〇一〇年十月编制人员编制负责人：参加编制人员：项目审定：目录第一章申报单位及项目概况...................................................................................................... i v1.1 项目申报单位概况........................................................................................................ i v1.2 项目概况........................................................................................................................ i v 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析....................................................................... x xii2.1 发展规划分析............................................................................................................... x xii2.2 产业政策分析............................................................................................................. x xii2.3 行业准入分析 (xxiii)第三章资源开发及综合利用分析.......................................................................................... x xvi3.1 资源开发方案............................................................................................................ x xvi3.2 资源利用方案........................................................................................................... x xvii3.3 资源节约措施........................................................................................................... x xvii 第四章节能方案分析.............................................................................................................. x xix4.1 能耗状况和能耗指标分析........................................................................................ x xix4.2 节能措施和节能效果分析......................................................................................... x xx 第五章项目选址及用地方案................................................................................................ x xxiv5.1 场址现状.................................................................................................................. x xxiv5.2 场址条件.................................................................................................................. x xxiv 第六章环保和生态影响分析................................................................................................ x xxvi6.1 环境和生态现状...................................................................................................... x xxvi6.2 生态环境影响分析................................................................................................. x xxvii6.3 生态环境保护措施 (xxxviii)第七章项目进度安排.................................................................................................................. x l 第八章经济影响分析................................................................................................................. x li8.1 经济评价说明............................................................................................................... x li8.2 销售价格估算............................................................................................................... x li8.3 销售进度....................................................................................................................... x li8.4 税费............................................................................................................................. xlii8.5 税金及附加费............................................................................................................. xlii8.6 总成本估算................................................................................................................. xlii8.7 盈利能力分析............................................................................................................. xlii8.8 敏感性分析................................................................................................................ xliii第一章申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况乌海市XX房地产开发有限责任公司成立于2007年6月，注册资金800万元。
项目可行性研究报告
XXXX公司XXXX项目可行性研究报告XXXX股份有限公司二〇一三年四月委托单位：XXXX有限公司编制单位：XXXX股份有限公司工程咨询资格证书编号：公司审定：唐小平高级经济师公司审核：杨晓敏高级工程师注册咨询工程师（投资）张海平高级工程师注册咨询工程师（投资）部门审核：佘小利卢俊缺项目经理：李耀先工程师白玉君高级经济师项目组成员：师龙龙高雷徐燕吴珺徐建华孙朝坤孙正坤骆晓正李玉梅目录一、项目总论1.1 项目基本情况项目名称：XXXX区建设项目；项目性质：新建(2014年山西省重点项目）；项目地址：临汾市尧都区乔李镇空港经济区；用地规模：本项目规划面积2300亩；经营期限：本项目经营期限不设上限。
1.2 项目可行性研究报告编写单位XXXX股份有限公司。
1.3 项目可行性研究报告申报单位本项目申报单位为XXXX有限公司。
XXXX有限公司扎根于临汾市尧都区乔李镇空港经济区，公司注册资本人民币2000万元，员工100余人。
公司以为临汾市提供商贸物流服务、物流配送服务为己任，围绕“绿色园区”的发展思路，结合临汾市经济、产业、交通特征，以日用消费品商贸、电子商务、城市配送、企业货物集散地为主体，形成集物联网、大数据、云计算、电子商务、网络金融、跨境贸易等于一体的国际物流服务网络，带动商流、物流、信息流、资金流“四流合一”，致力打造百亿级物流园区。
1.4 项目可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告论证参考依据如下：1.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）；2.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3.《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4.《山西省土地利用总体规划(2006—2020年)》；5.《临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；6．《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；7．《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）；8.《关于深化流通体制改革、加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号；9.《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》发改经贸[2012]1619号；10.《临汾市土地利用总体规划(2006—2020年)》；11.《临汾市空港新区控制性详细规划》；12.《尧都区乔李镇土地利用总体规划（(2006—2020年)）》；13.《物流园区分类与基本要求》（GBT 21334-2008）；14.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；15.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；16. 申报单位提供的有关材料。
国贸中心可行性研究报告
国贸中心可行性研究报告一、前言随着城市化进程的加速和经济的发展，商业地产作为城市中最重要的经济载体之一，扮演着越来越重要的角色。
其中，国贸中心作为商业地产的代表之一，在城市经济中具有举足轻重的地位。
因此，本文将围绕国贸中心进行可行性研究，从市场需求、项目规划、投资成本、收益分析、风险评估等方面进行全面分析，以确定国贸中心的可行性和投资价值。
二、市场需求分析2.1 宏观经济环境分析国贸中心位于城市中心地带，随着城市的发展和经济的增长，其所在区域的经济实力和商业活动的规模也在不断增加。
同时，随着国家对城市化建设的不断推进，国贸中心所在的城市中心区域也将承担更多的商业和经济职能，市场前景较为广阔。
2.2 目标客户分析国贸中心所服务的客户主要包括商务旅客、高端消费者、企业客户等。
在客户需求方面，主要包括餐饮、会议、办公等方面的服务需求。
其中，商务旅客是国贸中心的主要客户，其需求主要集中在高端餐饮、会议和办公等方面。
同时，高端消费者和企业客户也是国贸中心的重要客户群体，他们的需求主要集中在高端购物、休闲娱乐等方面。
2.3 竞争对手分析国贸中心所面临的竞争对手主要包括周边商业地产、其他商业区域等。
其中，周边商业地产包括商业中心、购物中心、酒店等，这些竞争对手对国贸中心的商业吸引力和市场占有率构成了一定的压力。
同时，其他商业区域也是国贸中心的竞争对手，比如金融街、CBD等，这些区域拥有较为完善的商业配套和交通网络，对国贸中心的商业吸引力也有一定的冲击。
三、项目规划3.1 地理位置和土地资源国贸中心位于城市中心区域，紧邻主要商业和办公区域，交通便利，商业资源丰富。
其所在土地面积为XX万平方米，可以建设大型商业中心、高端酒店、写字楼等多种业态。
3.2 项目规划和业态设置国贸中心项目规划主要包括商业中心、酒店和写字楼三大业态。
其中，商业中心主要包括高端商场、精品店、餐饮、娱乐等多种业态，酒店包括五星级酒店和商务酒店，写字楼则为高档写字楼。
可行性研究毕业设计
Beijing University of Civil Engineering and Architecture毕业设计(论文)姓名：学号：学院：专业(方向)：工程管理班级：指导教师：二〇一四年六月北京建筑大学本科生毕业设计(论文) 北京建筑大学西城校区建筑产业园可行性研究报告2014年 6月创见性声明本人声明：所呈交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下进行的工作和取得的成果，符合学校及学院的毕业设计（论文）管理规定，论文中所引用的他人已经发表或撰写过的研究成果，均加以特别标注并在此表示致谢。
与我一同工作的同志对本论文所做的任何贡献也已在论文中作了明确的说明并表示谢意。
毕业论文作者签名：签字日期：年月日本科毕业设计（论文）版权使用授权书本毕业设计（论文）作者完全了解北京建筑大学有关保留、使用毕业设计（论文）的规定。
特授权北京建筑大学可以将毕业设计（论文）的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。
同意学校向国家有关部门或机构送交毕业设计（论文）的复印件和磁盘。
（保密的毕业论文在解密后适用本授权说明）毕业论文作者签名：指导教师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日摘要大学产业园成为加快成果转化的重要性是和有效途径，是新形势下大学功能的延伸和拓展。
这种多种模式的大学产业园的发展，不但促进了高校技术成果的转化和高科技产业话，也推动了区域经济的发展。
而可行性研究是项目前期工作的重要步骤，它决定了项目能否存在和继续发展。
北京建筑大学西城校区改建项目即把西城校区改建为建筑类产业园区。
产业园区链接周边建筑资源，吸引建筑行业有关单位入驻。
可行性研究报告阐述北京建筑大学建筑类产业园的优劣势，对周边资源的调查研究，政府对于产业园区的扶持政策。
对北京建筑大学产业园项目的可行性研究包括市场分析，区域分析，成因分析，风险分析，对其他成功产业园范例的借鉴，项目SWOT分析，项目定位(主题，价格)，项目的规划设计以及对项目进行经济测算。
国家发展和改革委员会关于北京新机场工程可行性研究报告的批复
国家发展和改革委员会关于北京新机场工程可行性研究报告的批复文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2014.11.22•【文号】发改基础[2014]2614号•【施行日期】2014.11.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基础产业正文国家发展改革委关于北京新机场工程可行性研究报告的批复发改基础[2014]2614号民航局：报来《关于报送北京新机场工程可行性研究报告的函》（民航函[2013]1021号）、《关于报送北京新机场工程可行性研究报告补充说明的函》（民航综计函[2014]107号）、《关于北京新机场空管设备招投标情况补充说明的函》（民航综计函[2014]120号）、《关于报送北京新机场航站楼建筑优化方案和投融资建议方案的函》（民航综机函[2014]34号）、《关于〈北京新机场可行性研究报告〉相关事项的函》（民航综机函[2014]46号）、《关于对北京新机场项目资金方案的补充意见》（民航综机函[2014]50号）等材料均悉。
经研究，现批复如下：一、为满足北京地区航空运输需求，增强我国民航竞争力，促进北京南北城区均衡发展和京津冀协同发展，以及更好服务全国对外开放，同意建设北京新机场。
二、本期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计，飞行区等级指标为4F。
主要建设内容包括：（一）机场工程：主要建设呈“三纵一横”布局的4条跑道，其中，东跑道长3400米、宽60米，西1跑道、北跑道长3800米、宽60米，西2跑道长3800米、宽45米，东跑道距西1跑道2380米，西1跑道距西2跑道760米，相应设置8条平行滑行道以及联络道系统，跑道设置2套Ⅲ类仪表着陆系统和灯光系统、5套Ⅰ类仪表着陆系统和灯光系统，建设150个机位的客机坪、24个机位的货机坪、14个机位的维修机坪；建设70万平方米的航站楼（主楼、指廊分别满足7200万和4500万人次使用需求），7.5万平方米的货运站、3.5万平方米的货运综合配套用房、7.4万平方米的海关监管仓库；建设空防安保训练中心、综合管理用房、旅客过夜用房等辅助生产生活设施，以及场内综合交通、供水、供电、制冷、供热、供气、信息通信、消防救援、雨污水污物、绿化等配套设施和场外生活保障基地。
F3类用地专题研究
2012
2013
7533
11291
1980
7094
4296
6724
1500
4928
7539
0
0
0
0
14260
0
4071
0
6676
1682
0
各区域楼面地价增长率
通州
2012 2013 36% 50%
顺义
-65% 258%
大兴
44% 57%
房山
新增 229%
丰台
-39% 无
平谷
无 无
门头沟
无 新增
密云
无 新增
© Copyright Beijing Centaline 2013
7页
F3用地出现的背景
F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。
城市层面：为了防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中
确立了产城一体化发展的战略结构，因此在新城区域出现了大量的F3类型用地。
© Copyright Beijing Centaline 2013
5550 7533 11291
起始价(万 元)
0 0 140800 145000 20300 66200 64600 100600 150900
土地面积(平方米) 67877.1 29959 32167 27397 148245 52645 51666 13900 28847 51670 17086 17771 17064 64413
出让建面（平 米）
出让总数（宗）
北京市F3类用地近三年成交量稳步上升，2013年共成交31宗总建面362万平米，较2012年
规划选址可行性研究报告案例[管理资料]
目录前言 (1)第一章概述 (2)项目概况 (2)项目名称 (2)项目承办单位 (2)项目拟建地点及线路走径 (2)项目建设等级与规模 (4)可行性研究报告编制单位 (4)编制依据 (4)公路选址原则 (6)编制思路 (7)第二章项目背景 (8)项目背景 (8)项目交通量预测 (9)工程建设的必要性分析 (10)第三章项目区域环境概况 (13)自然环境概况 (13)地形地貌 (13)气候与气象 (13)水文 (14)工程地质 (16)社会环境概况 (21)项目直接影响区 (21)项目影响区社会环境状况 (21)区域交通现状 (24)区域城乡规划介绍 (25)其他相关规划 (42)区域自然保护区 (51)水土保持现状 (57)区域生态环境 (57)沿线生态环境特征 (57)沿线生态功能区划 (59)第四章项目选址分析论证 (60)与河南省高速公路网规划及增补规划的关系分析 (60)与信阳市交通运输发展规划的关系分析 (61)与区域城乡规划的关系分析 (61)与信阳市城市总体规划关系 (61)与罗山县城市总体规划关系 (62)与鸡公山管理区李家寨镇总体规划关系 (63)与罗山县铁铺乡总体规划关系 (64)与区域自然保护区、风景名胜区、文物保护的关系 (64)与河南董家寨国家自然保护区关系 (65)与河南鸡公山国家自然保护区关系 (66)与鸡公山国家级风景名胜区关系 (66)与灵山风景名胜区关系 (67)与文物保护关系 (68)与土地利用规划的关系 (68)与区域环境保护规划的关系 (70)与区域重大设施的关系 (71)项目选址对环境影响评价 (72)项目选线不存在重大的环境制约因素，选线合理 (72)线路选址区域生态环境现状主要为山地生态系统 (72)项目建设不会对区域农业生产结构及植被产生影响 (73)预防和减缓项目建设对沿线生态环境造成破坏 (74)本项目对董寨国家级自然保护区将不会造成破坏性影响 (74)声环境控制措施 (74)采取必要的环保措施后，项目实施对沿线地表水、大气环境、景观的影响较小 (76)拟建公路沿线绝大多数公众支持该项目的建设 (77)综合评价结论 (77)防灾与减灾 (78)防洪 (78)防震 (78)第五章项目建设应注意的问题 (80)设计阶段 (80)施工期 (80)营运期 (81)附图 (83)前言一、项目来源2009年8月，省委、省政府从中原崛起和“旅游立省”的发展战略考虑，决定实施“金鸡复鸣行动计划”，提出立足“南有博鳌、北有鸡公” 的发展定位，举全省之力把鸡公山打造成为“中原文化旅游度假的名景、中国文化旅游度假的胜地、世界文化旅游度假的亮点”。
关于xxx项目跳仓法施工取消后浇带进行设计优化的说明
关于亦生悦项目砼结构施工采用跳仓法施工取消后浇带进行二次设计优化的说明1、本项目大体积砼设计概况：主楼与车库四周设置沉降后浇带，超长的主楼以及车库范围内设置温度收缩后浇带，间距18-40m范围（设计按照不大于40m间距根据平面布置情况具体设置），后浇带宽度800mm，沉降后浇带封闭时间为待主楼沉降速率趋向平稳后浇注，温度收缩后浇带封闭时间为不得早于该层全部结构浇筑完毕两个月。
后浇带做法见下图：本项目后浇带工程量地块沉降后浇带温度收缩后浇带总计2006 1836.36m 609.65m 2446.01m2029 3093.62m 1686.73m 4780.35m2031 2044.99m 902.56m 2947.55m合计6974.97m 3198.94m 10173.91m2、后浇带做法的缺点：1）一般设计要求后浇带的浇筑时间需待两侧结构混凝土浇筑后2个月（沉降后浇带要待主楼封顶沉降稳定后才能封闭，15层的主楼至少要4个月时间），因此在很多工程中这样会影响总工期，影响防水层、回填土的连续施工，影响施工质量。
2）后浇带在两侧混凝土浇筑后需要对其进行保护、清理与凿毛，但是由于空间狭小、操作不便，容易造成处理不到位，增加了渗漏隐患。
3）后浇带部位的钢筋长期裸露，钢筋会生锈，垃圾和杂物难以清理干净，也影响筏板整体性和结构耐久性。
4）如遇雨季施工后浇带未封闭极容易造成雨水倒灌地下室造成损失。
5）后浇带的长期不封闭存在安全隐患的几率增加。
3、跳仓法施工概念原理：跳仓法又被称为无缝分块放抗法，跳仓法是充分利用了混凝土在5~10d期间性能尚未稳定和没有彻底凝固前容易将内应力释放出来的“抗与放”特性原理，是将建筑物地基或大面积混凝土平面机构划分成若干个区域，按照“分块规划、隔块施工、分层浇筑、整体成型”的原则施工，其模式和跳棋一样，即隔一段浇一段。
相邻两段间隔时间不少于7d，以避免混凝土施工初期部分激烈温差及干燥作用，可不用留后浇带，跳仓接缝处按施工缝的要求设置和处理。
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➢客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总 价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否 有花园、是否赠送面积等也比较关注。
侧
顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里
龙湖香醍 别苑
顺义区潮白河国家森林公园(乔 波滑雪馆北侧)
0.52 1.49 0.6 0.4 0.35
1
万科四季 花城
顺义区顺西路益麒麟家居建材广 场对面(顺义二中南侧)
东方太阳 城
顺义区潮白河畔
1.56 0.8
物业类 型
别墅
别墅、 公寓
建筑类型
建筑园林风 格
独栋
独栋、双拼、 联排、多层
丽宫 美林香槟
国门商务区
小镇 丽嘉花园
丽高王府 丽斯花园
机场家属区
长岛澜桥
兰苑别墅
大湖 山庄
远洋 花园
丽京花园
机场高速
区域在售项目信息列表
名称
地址
容积率
MOMA 万万树
顺义区张喜庄出口
阿凯蒂亚 庄园
顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环 岛以北1000米处
龙湖滟澜 山
龙湾别墅
顺义区温榆河中央别墅区、京承 高速后沙峪出口东1500米
北京金融街后沙峪项目可研 报告 (I)
汇报提纲
第一部分：项目概况 第二部分：城市及区域发展分析 第三部分：项目用地分析 第四部分：区域房地产市场分析 第五部分：市场预期发展判断 第六部分：区域重点个案分析 第七部分：项目初步方向及经济效益分析 第八部分：项目综合评价
项目概况
项目基本概况
顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21 号地
优山美地 顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南
0.4 1.2 0.67 0.47 0.4
丽宫别墅
顺义区机场高速公路杨林大道出 口，介于机场高速与京顺路之间
香花畦
顺义区空港城后沙峪德国印象北 侧
名都园
顺义区温榆河畔
纳帕尔湾
波特兰花 园
顺义区牛山镇潮白河国家森林公 园内,顺安东路乔波冰雪世界东
中央别墅区发展历程
1992年，完全“空运”的第一栋 外销别墅丽京花园落户温榆河畔， 2002年，随内、外销房制度的取 消，温榆河畔的别墅在面向国内市 场的开端，便被冠以“中央别墅区 ”之名，以ISB为首的众多国际学 校、高尔夫球场、马术俱乐部、和 睦家医院、日祥广场等国际化配套 日臻完善，至2007年，各跨国集 团入驻的“顺义国际空港城”初具 规模，新国展落户于此，“中央别 墅区”将成为北京第一个脱离远郊 别墅区的“城市别墅区”。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5/2.98
1
花园洋 房，普 通住宅
多层、小高 层板楼
北欧风格
万科物业管理公司
小高层 1.8/多 层1.2
0.6
别墅、 公寓
独栋、多层、 小高层板楼
美式风格
北京顺欣阳光物业 管理有限公司
1.95
1.1
精装修 毛坯 毛坯
1.5——2
洋房 0.8——
2.4
0.83
初装修
0.88
11<<容容积积率率<<=11.5.6 0.6<=容积率<=1
地块内部民宅
地块内部鱼塘
地块内部苗圃
地块用地分析小结
➢地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达 性较强； ➢地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形 成较好的居住氛围； ➢地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打 造； ➢地块临路性一般，形象展示面较小； ➢地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发 带来不确定性
板楼
现代德式简 约风格
西班牙、法 式、意大利
风格
物业管理（顾问） 公司
北京当代物业管理 有限责任公司
银网物业管理公司 （国贸酒店物业顾
问公司）
物业费 （元/平
方 米·月）
6
6.8
每户 车位
数
2
1
别墅
联排
地中海风格
龙湖物业
7
2
别墅 别墅
独栋
原创风格
北京凯莱物业管理 公司
6.9
2
独栋
A区中式B 优山美地物业管理
区域现状市场分析
➢ 从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在 0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按 照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。
在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。
顺义规划定位
按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承 担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功 能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。
按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。 一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿 色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中 心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）； 四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。
➢地块西侧为天竺路， 双向四车道，路况 良好；
➢地块南侧与嘉浩别 墅城之间为普通简 易道路，路面较窄， 仅能并行通过两辆 车辆，且路况较差
地块东侧内部路
地块大交通环境较好，对外交通较为便利。
地块外部环境分析
地块东侧天竺路及路边商铺 地块西北侧民宅
➢地块东侧紧临天竺 路，路况较好，但 有少量货车通行， 对本项目存在噪音 干扰；
地块自身条件分析
➢地块东西方向较长， 仅东侧一面临街，其它 三面均被民宅及较差的 别墅包围，形象展示面 小，不利于本项目形象 展示；
➢地块内部西南有一鱼 塘，面积不大，无利用 价值，其余部分地势较 为平整；
➢地块东南有成片苗圃， 可为将来景观利用；
➢地块内现状为普通民 宅，拆迁量大，存在一 定的不确定性。
后沙峪出口 京承高速路
别墅区 别墅区
项目位置
别墅区
进出
空港工业B区
口产 品加
工区
新国展
温榆河
空港工 业B区
物流
首都机场
别墅区
别墅区
国门商务区 机场家属区
别墅区
机场高速
城市及区域发展分析
北京城市发展规划
北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构。
北京市区县功能定位
➢ 首都功能核心区 东城、西城、崇文、宣
武，我国政治、文化中心和 国际交往中心。 ➢ 城市功能拓展区
朝阳、海淀、丰台、石 景山，实现和拓展首都城市 性质功能的重要区域。 ➢ 城市发展新区
通州、顺义、大兴、昌 平、房山和亦庄开发区，制 造业和都市型现代农业的主 要载体，疏散城市中心区产 业与人口的重要区域。 ➢ 生态涵养发展区
门头沟、平谷、怀柔、 密云、延庆，北京的生态屏 障和水源保护地。
➢ 土地用途：别墅、公寓及配套；
➢ 土地使用权年限： 70年（1995年 8月9日至2065年8月8日 ）；
➢ 地块现状：项目用地共260亩，其 中43亩在建工程（30栋别墅的地 基），217亩土地约有165户住户 未拆迁，另有一个鱼塘和一个苗 圃。
项目区域位置关系
项目位于中央别墅区的核心位置
别墅区 京顺路
美式C西式
公司
10
2
别墅
独栋
欧式风格
侨乐物业服务有限 公司
5.6
2
装修标准
精装修 毛坯 精装修 毛坯 毛坯 毛坯
现均价 （万元/ 平米，含 地下） 1.9——
2.2
1.3—— 1.7
2.1—— 2.4
无
2.5—— 3.5
2.5——5
公寓
6-10层带电 梯板楼
欧式风格
国航酒店、世邦魏 理仕
2.3
别墅、 公寓
1992年 1993年 1995年 1996年 1997年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
丽京入驻中央别墅区 第二个外销别墅龙苑 中粮开发名都园别墅 开发裕京花园、香江花园 新世界开发丽斯花园 观唐首开中式别墅先河 中西结合的优山美地 龙湾别墅创造热销神话 丽宫千万级别墅开发 龙湖·滟澜山盛装开盘
容积率<0.6
龙湖香醍别苑 纳帕尔湾
阿凯笛亚庄园 龙湖滟澜山 龙湾别墅
MOMA万万树 香花畦
项目位置 优山美地
波特兰花园
万科四季花城 东方太阳城
名都园
丽宫别墅
区域现状市场分析
➢价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在2——3.5万元/平米之间，因不同 项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万—3000多万不等，相对大 面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创 风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风 格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日 就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。
未来北京高端物业核心区
中央别墅区发展趋势
➢区域经济多元化发展 ，配套日趋完善；
发
➢新国展落户，区域商务氛围增强 ；
展
趋
➢高品质的千万级别墅豪宅展露头角 ；
势
➢国内品牌开发商拿地热 ；
➢随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多 ；