房地产开发类贷款
房地产开发贷款概述
房地产开发贷款概述1. 引言房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发企业提供资金支持的一种贷款产品。
随着城市化进程和人口增长，房地产市场需求不断增加，房地产开发贷款作为支撑房地产行业发展的重要手段，受到了广大开发商的青睐。
本文将概述房地产开发贷款的定义、特点、申请条件以及风险和管理等方面的内容。
2. 房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发企业提供的专门用于房地产开发的贷款服务。
这些资金可以用于购买土地、修建建筑物、进行装修装饰等项目的资金支持。
3. 房地产开发贷款的特点房地产开发贷款具有以下几个特点：•高风险：由于房地产开发涉及到大量资金投入和较长的回报周期，所以房地产开发贷款具有较高的风险性。
•长期性：房地产开发贷款的期限一般较长，通常在5年以上。
•资金需求大：房地产开发需要大量的资金投入，开发商通常需要向金融机构借贷以获取足够的资金。
•项目监管严格：金融机构通常会对房地产开发项目进行严格的监管，以确保资金用途合规、项目进展符合计划等。
4. 房地产开发贷款的申请条件房地产开发贷款的申请条件因金融机构而异，但一般包括以下几点：•合法经营资格：申请企业应具备合法的经营资格，包括企业注册、税务登记等基本要求。
•资信状况良好：申请企业的信用状况应良好，没有违法、违规记录。
•抵押担保条件：通常需要提供房地产开发项目作为贷款的抵押担保，以保证金融机构在贷款违约时能够获得资产补偿。
•资金用途明确：申请企业应向金融机构提供详细的资金用途规划和项目计划书，以证明资金使用合理。
5. 房地产开发贷款的风险和管理房地产开发贷款具有较高的风险性，金融机构需要通过一系列风险管理措施来控制风险：•贷前审查：金融机构在批准贷款之前，会对申请企业的资信状况、项目可行性等进行全面审查，以评估贷款的风险。
•定期监控：金融机构会定期对房地产开发项目的进展进行监控，核实资金使用情况，以及是否按照计划推进项目。
房地产开发贷款
房地产开发贷款房地产开发贷款在现代社会中扮演着重要的角色，它是促进房地产行业发展的关键组成部分。
在这篇文章中，我们将探讨房地产开发贷款的定义、特征、申请流程及其在房地产行业中的作用。
一、定义房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发企业提供的用于购置土地、建筑房屋以及进行开发和销售的资金支持。
房地产开发贷款既可以用于商业用途（如购买办公楼、商场等），也可以用于住宅开发（如购买公寓、别墅等）。
二、特征1. 高额贷款：房地产开发贷款通常需要巨额资金支持，因为房地产开发项目往往涉及大规模的土地购置和房屋建设。
2. 长期融资：房地产开发贷款的期限通常较长，以满足房地产项目开发周期的需求。
贷款期限通常在3至10年之间。
3. 信用风险高：房地产开发属于风险较高的行业，房地产开发贷款的违约风险相对较大。
因此，金融机构在审批房地产开发贷款时会对申请人进行严格的信用评估和风险评估。
4. 按揭还款：房地产开发贷款通常以按揭方式进行还款，即按照一定的还款期限和利率分期偿还贷款本金和利息。
三、申请流程1. 定义贷款金额：房地产开发企业需要根据项目规模和资金需求确定贷款金额，并与金融机构进行商谈。
2. 提供担保物品：贷款申请人需要提供担保物品，如土地、房屋或其他有价值的财产作为贷款的担保。
这有助于减少金融机构的信用风险。
3. 提供项目规划和预算：申请人需要向金融机构提供详细的项目规划和财务预算，以显示项目的可行性和盈利能力。
4. 审核和批准：金融机构会对申请人的信用状况、资金用途、项目规划等进行审核和评估，然后决定是否批准贷款申请。
5. 合同签订：如果贷款申请获得批准，申请人和金融机构将签署贷款合同，并明确贷款金额、利率、还款方式等相关条款。
四、房地产开发贷款的作用房地产开发贷款在房地产行业中发挥着重要的作用。
它可以支持房地产企业购置土地、进行房屋建设和开发，从而推动房地产市场的发展。
房地产开发贷款还可以促进经济增长和就业机会的提供，因为房地产行业的发展会带动相关产业的发展，增加就业机会和刺激消费。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法一、总则房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
为了规范房地产开发贷款业务，加强风险管理，保障资金安全，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规和金融监管要求，制定本管理办法。
二、贷款对象和条件（一）贷款对象经工商行政管理部门核准登记的房地产开发企业和其他具有房地产开发经营资格的企业。
（二）贷款条件1、借款人应具备合法的经营资格，具有健全的组织机构和管理制度。
2、借款人信用状况良好，无不良信用记录。
3、借款人具有较强的经济实力和偿债能力，能够提供足额的担保。
4、借款人具有房地产开发项目所需的土地使用权、规划许可证、施工许可证等相关批准文件。
5、房地产开发项目符合国家产业政策、城市规划和环境保护要求，具有良好的市场前景和经济效益。
三、贷款用途和期限（一）贷款用途房地产开发贷款应专项用于房地产项目的开发建设，包括土地购置、前期工程、建筑安装、配套设施建设等。
（二）贷款期限房地产开发贷款期限根据项目的建设周期和销售情况合理确定，一般不超过 3 年。
四、贷款额度和利率（一）贷款额度贷款额度应根据项目的投资规模、资金需求、借款人的偿债能力等因素综合确定，最高不得超过项目总投资的 70%。
（二）贷款利率贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，并根据市场情况和借款人的信用状况适当浮动。
五、贷款担保（一）担保方式房地产开发贷款应采取抵押、质押、保证等多种担保方式相结合的方式，确保贷款安全。
（二）抵押物要求抵押物应合法、有效、足值，易于变现。
土地使用权、在建工程、房产等均可作为抵押物。
（三）质押物要求质押物应为借款人拥有的合法、有效、易于变现的权利凭证，如存单、国债、股票等。
（四）保证人要求保证人应具有良好的信用状况和代偿能力，为借款人提供连带责任保证。
六、贷款审批和发放（一）贷款审批银行应建立健全房地产开发贷款审批制度，对借款人的资格、信用状况、项目可行性、担保情况等进行严格审查，按照规定的程序和权限进行审批。
房地产开发类贷款
第六章房地产开发类贷款6.1 概述6.1.1 定义房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。
房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。
6.1.2 对象房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。
土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。
6.1.3 条件6.1.3.1 借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件：1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的：（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。
2.借款人为事业单位的：（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；（2）实行独立核算，有健全的管理机构；（3）按规定办理年检手续，年检合格。
3.土地储备机构还需要具备以下条件：（1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。
房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。
房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位，所经营土地纳入近期开发建设规划，列入政府土地储备决策机构制定的年度计划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期工作的批文，具有土地储备机构自身资金总体安排计划；所收购、储备和拟出让的土地主要用于经营性设施建设，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期工作等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策；（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储备中心应经当地政府同意，能够根据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程1. 引言房地产项目开发贷款是一种常见的房地产融资方式，针对房地产开发商或房地产项目开发的企业，提供资金支持以进行房地产项目的开发。
本文将介绍房地产项目开发贷款的基本流程，包括贷款准备阶段、申请阶段、审批阶段、放款阶段和还款阶段。
2. 贷款准备阶段在开始申请房地产项目开发贷款之前，开发商需要进行一系列准备工作，以确保贷款申请的顺利进行。
以下是贷款准备阶段的主要步骤：2.1 确定资金需求开发商需要评估项目的资金需求，包括土地购买、建设和销售等各个方面的费用。
综合考虑市场需求和项目周期等因素，确定所需贷款的规模。
2.2 资料准备开发商需要准备相关的资料以支持贷款申请，包括企业资质证明、项目规划书、财务报表、市场调研报告等。
这些资料将用于向银行或其他贷款机构展示项目可行性和财务状况。
3. 申请阶段在完成贷款准备阶段的工作后，开发商可以开始正式向银行或其他贷款机构提交贷款申请。
以下是申请阶段的主要步骤：3.1 选择贷款机构开发商可以通过市场调研和咨询等方式，选择合适的贷款机构。
考虑贷款利率、贷款条件和机构信誉等因素，并与贷款机构进行初步接触以了解贷款申请流程和要求。
3.2 准备贷款申请文件开发商需要按照贷款机构的要求，准备贷款申请文件。
这些文件通常包括贷款申请表、项目计划书、资金用途计划、偿还能力分析等。
确保文件的完整性和准确性，并提供所需的支持文件和证明材料。
3.3 递交贷款申请开发商将准备好的贷款申请文件递交给选定的贷款机构。
递交方式可以是在线提交或亲自递交给相关贷款机构的工作人员。
确保贷款申请的提交时间和递交方式符合要求。
4. 审批阶段在收到贷款申请后，贷款机构将对申请进行审查和评估。
以下是审批阶段的主要步骤：4.1 贷款审查贷款机构将对贷款申请进行审查和分析，包括项目可行性分析、风险评估、还款能力评估等。
贷款机构可能会要求开发商提供进一步的资料或进行面谈。
4.2 决策评审在贷款审查的基础上，贷款机构将进行内部决策评审。
房地产开发类贷款概述
房地产开发类贷款概述房地产开发类贷款是指金融机构向开发商提供的一种融资方式，用于支持开发商购置土地、开发和建设房地产项目。
房地产开发类贷款的类型和特点各不相同，以下是本文对其进行概述和分析的内容。
一、房地产开发类贷款的分类按照贷款用途不同，房地产开发类贷款可以分为以下几种：1. 土地购置贷款：用于开发商购置土地和工程前期费用。
2. 建设贷款：用于建筑物、钢结构、水泥制品的制造和运输、装修等工程费用。
3. 经营贷款：开发商在进行市场化运营管理时所需的流动资金。
4. 二次开发贷款：用于对现有物业进行再次开发、改造，提升其市场价值。
二、房地产开发类贷款的特点1. 风险高：房地产开发类贷款的风险往往比较高，因为土地和房产的价格波动较大，同时开发商的资金流动周期也比较长，需要对市场变化进行敏感的预测和把控。
2. 数额较大：房地产开发类贷款通常数额较大，因为一个房地产项目需要建筑、规划、设计等环节，需要大量的资金支持。
3. 抵押物不同：房地产开发类贷款的抵押物不同于个人贷款、企业贷款，它是以开发商开发的项目为抵押，涉及到大量的法律和规划审批。
三、房地产开发类贷款的申请条件1. 开发商应合法注册：房地产开发类贷款是根据开发商在市场上的信誉和资质来判断的。
如果开发商不具备合法性，按照规定不予批准，因此开发商应合法注册，并符合相应的资质要求。
2. 开发商需具备还款能力：开发商在获得房地产开发类贷款后，应具备足够的还款能力，一般需要出具可行性报告等证明材料。
3. 开发商需要提供相应的担保：金融机构为了降低风险，通常会要求开发商提供担保，例如房产或其他资产。
四、房地产开发类贷款市场的发展趋势房地产开发类贷款市场的发展趋势是多方面的，以下几个方面比较明显：1. 风险控制：金融机构在投放房地产开发类贷款时需要对风险进行评估和把控，尤其是在当前宏观经济环境下房地产市场的高风险。
2. 收益优先：金融机构在投放房地产开发类贷款时，需要注意把握风险和收益的平衡，使得项目的收益优先，以满足其赢利的目的。
房地产开发贷款
房地产开发贷款房地产开发贷款是指向房地产开发企业提供资金支持的贷款服务。
这种贷款主要用于房地产企业的土地购买、施工建设、销售等业务中。
房地产开发贷款是当前金融机构中的主要贷款类型之一，其重要性不容忽视。
一、房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发企业发放的用于购买土地、开发建设、销售房屋和其他相关用途的贷款。
这种贷款属于商业贷款的一种，具有长期性、高风险、高收益等特点。
由于房地产行业的周期性，该贷款也会相应地受到周期性波动的影响。
二、房地产开发贷款的分类1.建设贷款：主要用于房地产开发企业在现有土地上进行施工建设的贷款。
该贷款通常分期放款，按照不同的施工进度逐步放贷。
这种贷款通常有较长的贷款期限，可以帮助企业在施工期间渡过资金紧张期，缓解财务压力。
2.土地贷款：主要用于房地产企业的土地购买、招标等活动。
由于土地价格较高，因此需要较高的贷款金额来完成购买。
这种贷款通常只能获得较短的贷款期限，借款人需要在快速销售房产或土地时迅速实现借贷还款。
3.预售贷款：主要用于房地产开发企业在开发过程中进行预售活动的贷款。
由于房地产行业的信誉因素，预售贷款出人意料，银行对这类贷款的风险严格控制。
三、房地产开发贷款的风险控制1.审慎的拨贷审批：银行一般会对房地产开发企业进行严格的风险评估，评估结果有助于華IsBank识别项目的潜在风险，从而减少损失。
银行还具备明确的贷款审批流程，这保证了所有审批程序的透明性和公正性，推动良好的风险管理。
2.有效的财务管理：企业应严格控制开发成本，确保预计的收益能够覆盖贷款本金和利息。
同时，企业应当重视财务管理，及时了解自己的实际业务现状，做到有效的资金流动和节制开支，以便保证还款计划的执行。
3.规范合同签署：签署可靠的合同，是银行进行借贷活动的重要手段之一，必须在行业规范的框架下进行。
合同的核心条款包括利率、贷款期、担保措施、借方违约责任等。
四、房地产开发贷款的盈利模式房地产开发贷款的生财方式主要包括两种：一是收取贷款利息，二是收取手续费。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款是指开发商为了筹集资金用于房地产项目的建设和开发，向银行或金融机构申请的一种贷款形式。
在房地产开发贷款操作流程中，通常包括以下几个步骤：
第一步：申请贷款
开发商首先需要向银行或金融机构提交贷款申请。
在申请过程中，开发商需要提供项目规划、资金用途、开发计划等相关资料，并根据银行的要求填写贷款申请表格。
第二步：评估项目
银行或金融机构会对开发商提交的项目进行评估，包括项目的可行性、风险评估、市场前景等。
评估结果将直接影响贷款的批准与否。
第三步：审批贷款
经过评估后，银行或金融机构将对贷款申请进行审批。
审批过程中，银行会考虑开发商的信用记录、还款能力、项目的风险等因素，最终确定是否批准贷款。
第四步：签订合同
一旦贷款获得批准，开发商和银行将签订贷款合同。
合同中将明确贷款金额、利率、还款方式、担保措施等具体内容，双方需遵
守合同规定进行贷款操作。
第五步：放款
在签订合同后，银行将按照合同约定将贷款款项划入开发商的账户。
开发商可以根据项目需要使用贷款资金进行房地产项目的建设和开发。
第六步：还款
开发商在贷款期限内需要按照合同约定的还款方式和时间进行还款。
还款方式通常包括等额本息、等额本金、按季度还款等，开发商需要按时足额还款，否则将面临逾期罚息等处罚。
总的来说，房地产开发贷款操作流程是一个复杂的过程，需要开发商与银行之间的密切合作和沟通。
只有双方能够充分理解并遵守合同规定，才能确保贷款操作顺利进行，项目顺利完成。
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第六章房地产开发类贷款6、1 概述6、1、1 定义房地产开发类贷款就是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金得贷款,包括土地储备贷款、房地产开发贷款。
房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其她房地产开发贷款等。
6、1、2 对象房地产开发贷款得对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记得房地产开发企业与利用单位自有土地建设经济适用住房得企(事)业法人。
土地储备贷款得对象为政府土地储备机构,即经县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得法人机构,包括政府土地储备中心与承担政府土地储备职能得企(事)业。
6、1、3 条件6、1、3、1 借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、2我行公司类客户得基本条件外,还应具备下列条件:1、借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格得企业得:(1)应具有建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设得资格;(2)如接受其她单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。
2、借款人为事业单位得:(1)经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证;(2)实行独立核算,有健全得管理机构;(3)按规定办理年检手续,年检合格。
3、土地储备机构还需要具备以下条件:(1)所在城市经济稳定发展,财政状况良好,具有良好得政府信誉。
房地产市场化程度高,房地产经营机制较健全,财产抵(质)押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。
房地产市场容量大,具有良好得发展前景,土地有一定得升值潜力;(2)对所辖城区土地一级市场具有较高得垄断经营地位,所经营土地纳入近期开发建设规划,列入政府土地储备决策机构制定得年度计划,并持有相应地块得收购、储备与出让前期工作得批文,具有土地储备机构自身资金总体安排计划;所收购、储备与拟出让得土地主要用于经营性设施建设,地段区位较好;所从事土地收购、储备与出让前期工作等经营活动符合国家与地方有关法律法规与政策;(3)具有与所经营得土地收购、储备与出让前期工作业务量相匹配得资本金或专用基金,实行统收统支得政府土地储备中心应经当地政府同意,能够根据土地储备量得增加从土地收益中提取一定比例得留存收益,逐步增加资本金或专用基金。
(4)能提供合法、足值得抵押物。
6、1、3、2 贷款项目条件1、贷款项目经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场得需求,市场前景较好;2、贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发;3、贷款项目工程预算与施工计划符合国家与当地政府得有关规定;4、贷款项目得工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀与不可预见等原因追加预算得需要;5、贷款项目得基础设施、公共设施建设配套,项目建成后,能及时投入正常使用;6、贷款项目得自有资金投入不少于总投资得35%;单位职工集资建房,集资额达到项目总投资得30%以上并存入贷款行专户;如集资所建住房被本单位职工预订,预付购房款须达到20%,并已存入贷款行专户;对单幅土地得土地储备贷款金额最高不超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。
6、1、4 期限及利率房地产开发贷款期限一般为1—3年(含),土地储备贷款最长为2年,高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。
贷款利率及计结息方式:应根据中国人民银行与中国建设银行得有关定价政策确定,并在借款合同与贷转存凭证中载明。
6、2 操作程序房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。
6、2、1 受理6、2、1、1 提交材料借款人除提交第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、3规定得公司类客户基本材料外,还应提交下列材料:1、建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设得批准文件;2、申请贷款项目得有关材料,主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工许可证》。
如已获得《商品房屋销(预)售许可证》等文件,也应同时提供;3、项目开发建设自有资金落实得证明文件、资料;4、项目租售方案及有效得收益分配协议;5、如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息,还应提供经有权部门批准得可用于还款得其她资金来源证明。
6、如借款人接受其她单位委托进行房地产开发建设,还应提供与业主单位正式签订得房地产开发建设工程合同;7、申请政策性房地产开发类贷款得借款人,还应提供住房资金管理中心出具给贷款行得委托贷款通知书。
8、申请土地储备贷款得借款人,应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。
6、2、1、2 初步审查参照第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、4得要求进行初步审查,并重点审查以下几项内容:1、借款人就是否具有进行房地产开发建设得资格;2、借款人开发建设资格批准文件就是否在有效期内;3、贷款项目就是否经有权机关批准。
项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等就是否完备、有效;4、项目建设条件就是否落实(1)贷款项目就是否列入国家或地方政府得建设计划;(2)经济适用住房就是否列入国家经济适用住房(安居工程)建设计划;(3)有无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程开工许可证》;(4)土地出让、转让手续就是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体与卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房得,就是否拥有划拨土地得《国有土地使用证》;(5)开发项目得文件就是否完整、真实、有效,就是否能进行实质性开发建设;(6)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》;借款开发得项目就是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景就是否良好;(7)自有资金投入就是否已经达到贷款项目总投资35%以上;科研院所、大专院校、文化团体与卫生机构用自有土地自建经济适用住房得,就是否拥有项目总投资20%以上得自筹资金;(8)贷款项目承建人与借款申请人就是否相符;(9)贷款项目与《中国建设银行信贷业务申请书》中得用途就是否一致;(10)申请政策性房地产开发类贷款得借款人就是否提供了住房资金管理中心出具得委托我行贷款得文件。
(11)申请土地储备贷款得借款人,就是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。
(12)对单幅土地得土地储备贷款金额就是否超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。
6、2、2 贷前调查房地产开发类贷款得调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。
6、2、2、1 客户信用评级在充分考虑房地产开发类贷款客户特点得基础上,参照本手册第三篇第一章《客户信用评级》得相关规定办理。
6、2、2、2 业务评价对房地产开发类贷款项目应进行评估,对已授予一般授信额度得客户或贷款期限在三年(含)以下、贷款额占项目总投资50%以下得房地产贷款项目,可进行简要项目评估。
6、2、2、2、1 房地产开发类贷款项目评估在评估过程中,应根据房地产开发贷款得特点,评估以下几个方面得内容:1、项目主要关系人资信评估(1)借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)得经营情况、财务状况、信用情况得考察,对其资信状况进行综合分析。
应评价借款人主营业务开展情况,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业得规划项目、在建项目得开发规模、开发进度;企业近三年得销售业绩,在同行业中所处得竞争地位及竞争能力。
(2)对借款人及项目主要关系人得资信评估,应按照客户信用评级有关要求,在对借款人、项目主要关系人进行客户评价得基础上,从客户信用评级报告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。
(3)对所评估得贷款项目,须针对项目各关系人之间得产权及其她控制关系,绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。
2、项目概况与建设情况评估(1)项目概况与建设情况评估要对项目建设得基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。
(2)项目建设得基本情况评估。
要调查项目得地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资与资金来源、计划开工与竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发得政策环境、发展规划、发展状况与环保政策等,并分析投资该项目就是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。
(3)项目建设条件评估。
要调查项目就是否得到政府有关部门得立项批复,明确土地使用权获取得方式、使用年限,核查房地产开发相关证件:包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。
审核企业自有资金就是否达到项目总投资得35%,考察项目得动迁安置计划,施工期间原材料、动力、水等条件得保障程度,项目建设及投入使用后所需得水、电、燃气、供热等条件就是否落实,就是否享有政府有关优惠政策。
如果就是经济适用住房项目,还要审核项目就是否列入国家建设计划与信贷指导计划。
(4)项目建设实施进程评估。
要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程开工许可证》直至开工、竣工、销售得进展情况评估。
对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设得形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况,未到位资金及原因,项目预计竣工时间,取得《商品房预(销)售许可证》得要说明预(销)售情况;对调整投资得项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件得批复情况,调整概预算后资金缺口与相应得资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况得影响。
(5)项目建设得设计、施工、监理情况评估。
要调查项目工程建设得招投标方式就是否符合有关部门得规定;调查分析设计、施工企业与建设监理企业得资质等级、资信业绩。
(6)项目建设得环境保护条件评估:要调查项目建设地区得环境状况,分析项目就是否可能引起周边生态环境得变化,审查项目为环保所采取得措施、环境影响评价报告得批复情况及当地环保主管部门对该项目得环保要求。