判例 司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度(以民商事审判标兵深圳中院为例)
【法律】法院判解除租赁合同的案例
法院判解除租赁合同的案例嘿，各位租房族的小伙伴们，你们有没有遇到过那种让人头疼的租赁合同纠纷呢？ 是不是觉得每次扯皮都像是在走钢丝，一不小心就可能掉进法律的漩涡里？别怕，今天咱们就来聊聊一个让人拍案叫绝的法院判例——用“一、二、三”简单明了地解除了租赁合同，简直是法律界的“断舍离”典范啊！话说，这起案例的主角是一位房东和一位租客，两人因为各种原因（比如房租没按时交啊，房屋维修没到位啊），从一开始的客客气气，到后来直接上演了“舌战群儒”的大戏。
双方你来我往，各执一词，简直就是现实版的“罗生门”。
然而，当这场拉锯战终于被拖到了法院，大家伙儿都以为会是一场旷日持久的官司时，法官大人却用他那“火眼金睛”和“智慧大脑”，仅仅通过“一、二、三”三个步骤，就轻松化解了这场纷争！ ⚖️首先，“一”是明确合同条款。
法官大人仔细审阅了租赁合同，发现其中对于违约情况有明确约定，比如房租迟交多少天视为违约，房东有权解除合同等等。
这一招，简直就是“以子之矛，攻子之盾”，让双方都无法再狡辩。
接着，“二”是核实证据。
法官大人要求双方提供相关的证据材料，比如银行转账记录、聊天记录、维修单据等等。
在铁证如山面前，那些曾经的“口头承诺”和“模糊记忆”都瞬间失去了光彩。
最后，“三”是依法裁决。
在充分听取了双方的陈述和质证后，法官大人根据相关法律法规，果断地作出了裁决：租赁合同解除，双方按照合同约定承担相应的责任。
这一锤定音，不仅让双方心服口服，也让在场的所有人都感受到了法律的威严和公正。
看着这场纠纷被如此干净利落地解决，你是不是也觉得法律有时候就像一把利剑，虽然平时可能默默无闻，但一旦出鞘，就能斩断一切纷扰和纠葛？不过，话说回来，虽然法律是公正的，但我们作为租房族，还是应该在签订合同时就擦亮眼睛，仔细阅读每一条款，避免给自己留下隐患。
毕竟，预防总是胜于治疗的嘛！那么，对于这起租赁合同解除的案例，你有什么看法呢？是觉得法官大人太厉害了，还是觉得我们自己在租房时也应该更加小心谨慎呢？快来评论区留言吧，让我们一起探讨这个既严肃又有趣的话题！记住，无论是租房还是生活中的其他事情，法律都是我们最坚强的后盾。
租赁合同无效法反诉庭辩论范文
租赁合同无效法反诉庭辩论范文尊敬的法官：今天站在这里，我要为这个租赁合同无效的案子好好说道说道。
我是提起反诉的一方，我觉得这事儿就像一团乱麻，但我得把它理清楚。
咱们来说说这个合同为啥无效。
对方把这个房子租给我，就好比是卖一个烂苹果，还跟我说这是刚摘下来的新鲜货。
他们在出租的时候，就隐瞒了这个房子根本就不符合出租条件的事实。
您看啊，这房子的消防设施就像摆设一样，根本不能用，这就像住在一个随时可能着火的火药桶旁边，多危险呐！按照规定，出租的房子得有基本的安全保障，这是最起码的吧，可他们呢，就这么把一个存在重大安全隐患的房子租给我，这合同能有效吗？这就像是盖房子不打地基，那房子能稳吗？肯定不行啊。
再说说他们所谓的租赁权。
他们自己对这个房子的租赁权都像是雾里看花，模模糊糊的。
我后来才发现，他们和原房东之间的关系那叫一个复杂，就像一团乱麻，根本没捋清楚就把房子转租给我。
这就好比是一个人自己都不知道手里的东西是不是自己的，就转手卖给别人，这不是坑人嘛。
这就像在马路上随便拉个人，说这个是我的东西，你拿着用，但是其实他根本就没权力这么做。
这让我在这个房子里整天提心吊胆的，不知道什么时候就会有人来赶我走，我这哪是租房子，简直是在玩一场随时可能出局的危险游戏。
而且啊，对方在签合同的时候，那些条款就像是故意设下的陷阱。
他们把一些不合理的规定写得清清楚楚，可对于房子的真实情况却遮遮掩掩。
这就像钓鱼的时候，用一个假饵，骗我上钩。
比如说，关于维修责任的条款，写得好像所有问题都得我自己承担，可这房子本身就有问题啊，这不是欺负人嘛。
这合同条款就像是一个不平等条约，我感觉自己就像在签卖身契，完全没有公平可言。
现在，对方还恶人先告状，说我违反合同。
我就纳闷了，一个本身就无效的合同，我怎么违反呢？这就好比是在一个不存在的游戏规则里说我犯规，这不是无稽之谈吗？我在这个房子里的遭遇就像一场噩梦，我还得为他们的错误买单吗？这显然不合理啊。
最高法院公租房合同无效案例
最高法院公租房合同无效案例摘要：本案是关于最高法院对一份公租房合同的判决，认定该合同无效的案例。
本文将详细介绍案件的背景、争议焦点、法院裁决的依据以及对该判决的评价。
一、案件背景某市政府出台了一项公共住房政策，为符合条件的低收入家庭提供公租房。
被告（甲方）是该市的一个公共住房管理机构，原告（乙方）是一户低收入家庭。
双方签署了一份公租房合同，但在几年后，甲方主动提出终止合同，要求乙方搬离公租房。
二、争议焦点乙方认为，甲方的行为违反了合同约定，合同无效。
他们认为，按照合同，只有在特定条件下才能终止合同，而甲方没有提供相应的解释和证据。
甲方则辩称，根据相关政策规定，只要符合终止合同的条件，可以随时解除合同。
三、法院裁决的依据1. 合同解释：法院首先对合同进行解释。
合同明确约定了终止合同的条件，包括甲方需提供书面通知和好处费。
双方并未约定可以随时终止合同的条款，所以甲方不能单方面解除合同。
2. 相关政策规定：法院还考察了相关政策，并发现政策并未规定甲方可以随时解除合同的情况。
政策规定了提供公租房的条件和乙方的义务，但对于甲方解除合同的条件或程序并未作出明确规定。
3. 公平合理原则：最高法院认为，公租房是为了减少低收入家庭的经济负担，提供基本的居住保障。
甲方不能随意解除合同，以免给乙方带来不必要的困扰和负担。
四、评价1. 保护公租房住户权益：最高法院的判决保护了低收入家庭的合法权益，防止甲方滥用权力解除合同，导致乙方无家可归。
2. 维护合同的稳定性：合同是法律规定的双方共同承诺，约束双方行为的法律依据。
最高法院的判决维护了公租房合同的稳定性，使得公租房政策能够得到有效实施。
3. 需进一步明确政策细节：该案也凸显了政策规定的不完善，对于甲方解除合同的条件和程序并未作出明确规定。
政府应进一步完善相关政策，明确公租房合同的双方权益和义务。
结论：最高法院根据合同解释、相关政策和公平合理原则，判断该公租房合同无效，保护低收入家庭的权益，维护了公租房合同的稳定性。
【法律】法院判解除租赁合同的案例
法院判解除租赁合同的案例嘿，各位小伙伴们，今天咱们得聊聊一个既严肃又带点小趣味的话题——法院如何一、二、三步轻松解除租赁合同！ 是不是听起来就像看了一场法律版的“速度与激情”？别急，咱们这就上车，一起感受这场法律之旅的“速度与裁决”！话说，在这个纷繁复杂的租赁市场中，有时候房东和租客之间会因为各种原因产生纠纷，比如租金问题、房屋维修、提前解约……这些矛盾一旦升级，就可能闹上法庭，让法院来当这个“和事佬”或者“裁决者”。
⚖️ 这不，最近就有个案例火了！一位房东因为租客长期拖欠租金，忍无可忍之下，一纸诉状将租客告上了法院。
法院接到案件后，那可是雷厉风行，迅速展开了调查。
经过一系列严谨的程序，比如证据收集、双方陈述、法律适用等等，法院最终做出了一个让人意想不到的判决——解除租赁合同！一锤定音，租赁合同瞬间“拜拜”！这背后，其实是法院严格遵循了法律程序，确保了公平正义的实现。
⚖️第一步，法院会核实双方提交的证据，确保事实清楚、证据确凿；第二步，法院会根据相关法律法规，对案件进行审理和裁决；第三步，一旦裁决生效，租赁合同就正式解除了，双方都得按照法院的判决来执行。
⚖️这个案例告诉我们，法律不是儿戏，租赁合同也不是想签就签、想解就解的。
在签订租赁合同时，双方都应该仔细阅读合同条款，明确各自的权利和义务。
一旦发生纠纷，也要保持冷静，通过法律途径来解决问题。
毕竟，法律面前人人平等，谁也不能任性妄为！ ⚖️ ⚖️不过，话说回来，这个案例也引发了不少网友的热议。
有人觉得法院裁决得太快了，是不是有什么内幕？ 有人则觉得法院就应该这样雷厉风行，维护社会公平正义。
还有的网友则开始调侃起来：“看来以后租房得小心了，不然一不小心就可能被法院‘拜拜’掉啊！”其实啊，这些调侃和质疑都是正常的。
毕竟，每个人对法律的理解和看法都不同。
但是，我们要相信法律的力量，相信法院会公正地审理每一个案件，维护社会的公平正义。
⚖️最后，小编想说的是，无论是房东还是租客，都应该遵守法律法规，尊重对方的权益。
无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点
无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。
该类案件的合同效力认定及后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。
此前，对于房屋租赁合同效力认定的裁判思路已在第7期审委会类案总结《房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点》中作了系统介绍。
关于房屋租赁合同被认定无效后应如何处理亦是案件审理裁判的关键，故有必要对该类案件的审理思路和裁判要点予以梳理、归纳和总结。
一、典型案例案例一：涉及双方当事人的过错认定因承租人赵某拖欠房租，出租人刘某诉至法院要求解除合同。
后赵某以刘某隐瞒房屋系违法建筑为由，反诉要求确认合同无效，并主张刘某应对合同无效承担全部过错责任。
刘某辩称赵某在签约时未对房屋性质进行审查，亦应承担相应过错责任。
案例二：涉及扩建损失的责任分担A公司承租B公司厂房，双方约定A公司可在租赁范围内建造房屋。
该房屋所有权归B公司所有，A公司仅有使用权。
后A公司所建房屋因属违法建筑被拆除，A公司遂诉至法院要求B公司赔偿扩建损失。
案例三：涉及房屋占有使用费的认定C公司承租D公司房屋，租赁用途为经营餐厅。
双方合同约定D公司负有配合C公司办理相关登记手续的义务。
后C公司以D公司未提供相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。
同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主张仅需按照合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有使用费。
二、无效房屋租赁合同案件的审理难点（一）合同无效后果处理事项繁杂房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有使用费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益分配的失衡，故审理时存在一定难度。
（二）导致合同无效的当事人过错认定难在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。
法院在对相关因素进行审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年代久远，相关法律法规、政策文件已发生变化，或房屋历经多次改扩建等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。
租赁合同无效的判决书范本
租赁合同无效的判决书范本判决书
（20XX）闽民初字第XXX号
原告：李某
被告：王某
根据原告李某起诉被告王某不当占有其房产，请求确认其房产所有权、撤销租赁合同等诉讼请求及相关证据，经过庭审举证，本院审理认为：
一、原告李某系物权法规定的合法房屋所有人，被告王某无正当理由占有原告房产，应当撤销占有并归还原告，同时支付相应的精神损害赔偿金；
二、原告李某与被告王某签订的租赁合同是在被告非法占有原告房产的情况下达成的，本合同无效，被告无权要求履行相关条款；
三、本判决适用《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，所作出的判决对双方当事人具有法律效力。
判决如下：
一、确认原告李某为物权法规定的合法房屋所有人，被告王某应当立即将房产返还原告，并支付精神损害赔偿金5000元；
二、撤销原告李某与被告王某签订的租赁合同，被告王某无权要求履行相关条款；
三、以上判决如有异议，可在判决书送达之日起十日内向本院上诉。
审判长：XXX
审判员：XXX
书记员：XXX
日期：20XX年X月XX日。
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。
为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。
房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。
房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。
房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
【法律】法院判解除租赁合同的案例
法院判解除租赁合同的案例嘿，各位租房小伙伴们，你们有没有遇到过那种让人头疼的租赁合同纠纷？ 最近，一起法院判解除租赁合同的案例在网络上炸了锅，让人直呼“这也太劲爆了吧”！话说，这起案件的主人公小李，租了个房子，本想着安安稳稳地过个小日子，谁承想，房东老张却突然玩起了失踪，房子维修没人管，租金收了就不见人影。
小李那叫一个无奈啊，只能把房东告上了法庭。
⚖️开庭那天，法庭上那叫一个热闹。
小李据理力争，说房东不履行维修义务，还擅自涨租，简直就是“租房界的渣男”！ 老张呢，则是各种推诿，说自己忙，没时间管这些小事。
但法院可不吃这一套，法官大人眼睛一亮，一拍惊堂木（当然，是比喻啦），直接给出了判决：租赁合同，解除！这判决一出，可是给广大租房族打了一剂强心针啊！ 原来，只要房东不守规矩，我们就可以拿起法律的武器，保护自己的合法权益！ 不过，话说回来，这租赁合同解除，可不是说解就解的，得满足一定的条件才行。
比如，房东严重违约啦，房屋无法正常使用啦，或者双方协商一致啦等等。
那么，这起案件到底给我们带来了哪些启示呢？ 首先，租房合同可是咱们的“护身符”，签的时候可得睁大眼睛看清楚，别被那些花言巧语给蒙蔽了双眼。
其次，遇到纠纷别怕事，要勇敢地站出来，用法律武器维护自己的权益。
最后，也得提醒那些房东们，别总想着占便宜，要遵守法律法规，否则，到最后可是要付出代价的哦！当然啦，这起案件虽然判得痛快，但现实生活中，租赁合同纠纷往往比这个复杂得多。
有时候，咱们得忍气吞声，有时候，咱们又得据理力争。
不过，不管怎样，只要咱们心中有法，手中有据，就一定能够在这场“租房大战”中取得胜利！说到这里，小编不禁想问大家一个问题：你觉得这起案件中，法院的判决公正吗？ 是不是也觉得，只要咱们有理有据，就能让那些不守规矩的房东们“瑟瑟发抖”呢？ 快来评论区留言吧，让我们一起探讨探讨这个话题！最后，小编还是要提醒大家一句：租房不易，且行且珍惜。
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判例司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证
的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。
在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。
一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。
2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。
后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，
涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。
二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。
【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题
的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。
虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。
如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。
二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效
【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。
后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。
【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某
某街道原村民非商品住宅施工通知书》，但未领取县级以上土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划
许可证，未按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门领取施工许可证，某某公司、谢某某签订的《租房合同》应被认定为无效。
深圳中院对原审法院的判决予以维持。
三、在《村镇住宅建筑许可证》许可的范围上加盖数层后整体出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015）深中法房终字第1751号【案情概述】2014年7月26日，朱某某、谢某签订了一份《某某房屋承包租赁合同》，约定朱某某将位于深圳市龙华新区XX两栋数层高的自有物业承包给谢平代为管理。
后法院查明，租赁房屋并未办理相应的产权登记。
根据朱某某提供的租赁房屋的《村镇住宅建筑许可证》，显示许可建设的仅分别为2层和3层的私人住宅。
【法院观点】原审法院认为：出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
朱某某、谢某所签订的《樟坑房屋承包租赁合同》所约定租赁的房屋，已超出及其相应的建设工程规划许可的范围，则该合同应当认定为无效。
深圳中院认为：涉案两栋房屋均未按《村镇住宅建筑许可证》的规定建设，存在违法加建的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。
四、将拥有合法产权的房
产分割为若干间并出租的，房屋租赁合同无效
【案号】（2015）深中法房终字第1087号【案情概述】位于深圳市罗湖区X号六层住宅X栋X号的房产，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。
X栋X号房产被分割成若干套房产并用于出租，其中的一套被出租人何某将X栋X房出租给承租人。
【法院观点】深圳中院认为：涉案房产原来经过了规划验收，在何某将涉案房产改建为11间房屋后，变更了原来的规划，何某应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。
何某在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，因此，本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何某与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。
【延伸】不同的合议庭对此问题可能持有不同的裁判态度，在（2015）深中法房终字第617号判决书中，原审法院认定合同有效，并判决各方根据过错程度承担合同解除的责任。
深圳中院认为根据本案已查明的事实，某某公司在装修中将涉案房产分隔成若干小间，而深圳市公安局南山派出所等相关主管部门发出的《整治“房中房”温馨提示》已确认将房屋分隔成若干小间出租、居住的行为违反行政管理规定，应予以整改，并维持了原审法院的判决。
五、取得了《建筑许可证》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015）深中法房终字第1905号【案情概述】1987年，深圳市xx管
理区城市建设管理办公室出具了x建证第（xx）xx号《建筑许可证》，批准在xx宅基地上建房一栋三层，共计240平方米。
后，陈某某拆除了原房屋后重建了一栋房屋，2009年11月23日，深圳市福田区xx街道办事处出具《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》（普查申报编号：xxxxxx），显示：涉案房产所在的建筑层数共七层，用地面积460平方米，批准文号“上建证第（xx）xxx号”。
陈某某将重建楼房中的部分房屋出租给了周某某并签订了《房屋租赁合同》。
【法院观点】深圳中院认为：陈某某在二审中确认涉案房屋在九十年代重建时，没有办理报批手续。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干
问题的解释》第二条的规定，陈某某与周某某签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。
六、租赁合同被认定为无效，但造成承租人财产损失的，出租人需承担部分责任
【案号】（2015）深中法房终字第615号【案情概述】2012年6月29日，平某公司将深圳市xx区xx办xx工业区某栋1-4楼的厂房出租给某某公司使用。
2012年7月4日，某某公司将xx区xx办xx工业区某栋一楼的厂房租给葛某某，租赁期内深圳市普降暴雨，涉案房产被水浸，造成葛某某财产损失，对于葛某某的财产损失，某某公司拒绝承担任何责任。
后，涉案房产被原审法院认定为未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，双方
签订的“承租”涉案房产的《合作协议》为无效合同。
【法院观点】深圳中院认为：某某公司将未经建设工程规划许可建设的房屋转租予葛某某，而葛某某亦未审慎核实房屋合法产权状况即承租涉案房屋，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。
本案中，暴雨水浸导致涉案房屋内设备及物品损坏，系因双方在履行无效转租合同的过程中所发生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律责任的规定，自应由双方当事人按各自过错程度对该损失进行分担。
而某某公司上诉称水浸事故属不可抗力，其按约不应承担赔偿责任。
本院认为合同法上的“不可抗力”系立法针对合同不履行或不完全履行即违约责任所设的免责事由，而与合同无效法律责任的承担无关，不适用于本案纠纷。
本案当事人之间的《合作协议》属无效合同，当事人在该合同中的相关免责约定一并无效，因合同无效后的法律后果由法律直接特别规定，故既不存在违约责任和不可抗力规则的适用，也不应依据当事人在无效合同中的免责约定来判定是否应承担合同无效法律责任。
七、经出租人同意的装修，因合同无效造成的承租人装修现值损失，出租人承担60%的责任【案号】（2015）深中法房终字第484号【案情概述】范某某自以为承租人先后与某某公司签订租赁合同多份，租赁房产多处，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，范某某与某某公司签
订的《房屋租赁合同书》违反国家法律的强制性规定，依法被法院认定无效。
租赁房产的装修现值经评估合计为354419元。
【法院观点】深圳中院认为：某某公司作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任；范某某作为承租方，未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。
原审酌情认定某某公司承担60%的责任，范某某承担40%的责任并无不当。
【延伸】在没有其他原因，仅存有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条致房屋租赁合同无效的情形下，对装修现值损失的分担比例，不同的合议庭有不同的分担比例，但出租人承担的限制损失的比例基本都在50%-70%的范围间。
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