保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案

整治工程沿经郑州市西部、北部及东部，自尖岗水库至中牟县大王庄弯道，全长62.77公 里，按照“一河、二区、三源、六湖、十中心”布局进行生态综合治理，主要工程内容为： 河道疏挖、堤防填筑、堤顶道路、岸坡护砌、桥梁工程、生态绿化、节点景观、拦蓄水建 筑物等，开挖3处湖泊湿地。贾鲁河最窄处不低于90米，最宽处有350米之宽，水面面积 将由2644.35亩增加到11880亩，同时新增林地绿化面积8200亩。
大河路（北四环）
连霍高速 新汽车北站
2
地 铁 号 线
多维立体交通体系
高速 公交 地铁
连霍高速
909、32、520、156、 220，游118，308，到花
园路英才街站
地铁2号线二期 金达街站
BRT
B67、B66通往南阳路， B12通往火车站，B32通往
紫荆山、
主干 道
中州大道、花园路、大河路
项目属性研究 周边配套
家庭生命周期阶段 青年之家
青年持家 中年之家
小太阳 后小太阳孩子三代
富贵之家 务实之家
细分指标
年龄25-40岁青 年龄25-40岁青 年或青年伴侣 年已经结婚+父 （无孩子、无 母（老人） 父母
年龄25岁以上 岁业主+父母 （老人）+孩子
空巢中年或空 巢老人或业主+ 老人+孩子
价值维度
社会新锐
望子成龙
高速路和快速路围绕， 活及心理造成一定影
交通条件非常便利， 响；
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密；
限制较多，且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域， 码，形势严峻，销售 生态环境优良，适宜 者观望情绪浓重； 居住，临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD，是 竞争压力，造成客户 郑州两大财富的交叉 分流； 区域，发展潜力巨大； O2.保利的强大品牌号 召力，具有成为区域 标杆项目的潜质； O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受；
强化品牌综合实力和影 响力，树立区域内良好
品牌经营 的形象
城市向北宜居生活区域；
贾鲁河畔，稀缺生态自 潜力区位
然资源；中州大道、连 霍高速交通动脉通达内 外；北龙湖副CBD后花 园
综合服务
提升社区综合服务品质； 完善精进保利物业服务 体系；便利生活附加服 务体现
价值需求匹配 客户构成
不同的家庭生命阶段分别应对着不同的需求，对于一个家庭来说，需求总是随 着家庭结构变化及收入水平提高变化而变化
际学校 惠济区金洼小学 郑州市第四中学 郑州实验高级中学 郑州师范附属中学
1
济仁中医院
医院 2
惠济区人民医院Biblioteka Baidu
3
郑州市康宁医院
项目属性研究
生态自然资源
贾鲁河整治——作为郑州境内最大的河流，见证古今郑州发展历史，贾鲁河
综合治理工程被列为郑州市水生态文明建设重点工程，从生态环境层面全面提 升郑州市形象，计划于2017年底完工，将成为环绕郑州城区的天然氧吧
黄河之滨，贾鲁河畔，自然生态环境极佳，天然氧吧，生态宜居地
3 综合体产品及配套
百万方综合体，品牌房企竭心打造，教育商业一应俱全，明星物业保驾护航
项目价值塑造方向思考
四维度全力塑造项目的核心驱动力
利用保利丰富的行业开 发经验和前沿的设计理 念，为客户提供高品质、 顺应或引领市场发展趋 势的产品
产品力
龙湖片区西侧，贾鲁河南岸，介于黄河与主城区之间
惠济区 金水区
郑东新区
城市正北 三区交汇中心
大环境初步印象：
自然风光旖旎，交通路网发达 城市核心主城区顺延发展区
项目属性研究
区位发展环境
区位发展——随着郑州国家中心城市地位确立，中原崛起战略逐步实施，及
主动融入国家“一带一路”战略思路，郑州市的城市发展框架不断拓宽拉大
生
天 选
活
之 择
向 惠济新区 · 市
北
场 认
同
主城区
郑东新区北部 区域
龙湖副 CBD
郑东 CBD
龙子湖 高教园
区
国际物 流园区
城市向东
政府主导·圈地发展
白沙象 湖新区
绿博组 团
项目属性研究 交通条件
交通状况——紧邻国家高速公路及城市快速干道，地铁2号线贯穿本案地块
其中，位于城市交通大动脉的核心要位，对内对外交通便捷，通达性极好
本报告结构
思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议
第一部分：项目本体价值思考
项目属性研究 项目价值梳理 初步定位思考
项目属性研究
区位发展环境
区位概述——项目所属地块位于金水区北部，惠济区南部，郑东新区北
最大优势：品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势：地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会：城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势：市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力；超前的开发理念；追求卓越的坚定信念；着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
健康养老
置业需求
普通/品质刚需 首次/二次改善
多次/终极改善
价值需求匹配
客户需求访谈
王先生，27岁，河南许昌人
➢ 本科毕业，现郑州上市民营 企业上班，年收入10万左右
➢ 目前和女友正打算结婚，需 要购置房产婚后自住，父母 暂未决定是否陪伴
熊先生，33岁，河南南阳人 赵先生，48岁，河南安阳人
➢ 本科毕业，现郑州大型上市 ➢ 本科毕业，现郑州私营企业
公司上班，公司中高层管理 老板，年收入100万左右
人员，年收入40万左右
➢ 目前在金水区市区三环内小
周边配套——随着周边综合体项目的建成，未来商业生活配套将逐步完善，
中小学多集中于英才街沿线区域，医疗方面配套等级一般
2
1
6 2
4
1
32
5
1KM
3
3KM
1
3
5
4
配套 商业
教育
序号 1 2 3 4 5 1
2
3 4 5 6
名称
惠济万达广场 美景万科广场
花园路360 国贸360/丹尼斯
熙地港 郑州市第七中学 河南省实验学校英才国
项目价值梳理
SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分，且在区域内 及客观障碍物分割，
稀缺地段；
影响建立整体形象；
S2.地段位于大北区， W2.项目临近连霍高
距黄河较近，临近贾 速及中州大道，且西
鲁河，自然环境优越， 侧有军用油库，对生