房地产策划报告经济测算(定价与不确定性分析)
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3.计算售价 售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计 未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的 目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？
解：目标利润=总成本﹡成本利润率 =4 ﹡15%
=0.6（亿元）
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
目 录
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2ຫໍສະໝຸດ Baidu2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
成本导向定价
基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润
1.1.1成本加成定价
即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。 单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率） 其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（ 注：这里的成本要包含了税金）
售价=2500/（1-20%）=3125（元）
方法特点：
• 消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来 的加成率更直观，且较低）
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
例4.由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花 苑，坐落于上海市某区，占地面积13265平方米，由一幢30层 商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工， 1995年4月开始精心策划，推出了“客户开价”销售活动。
例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率 为15%，则该楼盘每平方米售价：
2000 ﹡（1+15%）=2300（元）
方法特点：
• 计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而 确定成本要比确定需求容易得多）
• 适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的 利润。
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.4总结
三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在 成本基础上加一定的利润来定价。
差 异：对利润的确定方法
优点：容易计算 缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
=（4+0.6）/160000
=2875（元）
方法特点：
• 优点是保证企业既定目标利润的实现
• 适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高 或具有垄断性质的企业。
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.3售价加成定价
即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率 计算加率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）
例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%， 则该楼盘的售价为：
房地产策划报告中的经济测算
定价与不确定性分析的基本方法
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
需求导向定价
基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度 来定价，而非依据卖方的成本定价。
1.2.1理解值定价
理解值：感受/认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及 服务质量的评估。（非价格因素变量）
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）
即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其 步骤如下：
1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、 销售利润率等）
2.确定目标利润。对应多种形式 目标利润=总投资额﹡目标投资利润率 目标利润=总成本﹡目标成本利润率 目标利润=销售收入﹡目标销售利润率
关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度 市场调查 主要步骤：1.确定顾客的认知价值
2.根据确定的认知价值，决定商品的初始价格 3.预测商品的销售量 4.预测目标成本 5.决策
方法特点：
• 理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来， 成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业 所接受。
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计 未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的 目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？
解：目标利润=总成本﹡成本利润率 =4 ﹡15%
=0.6（亿元）
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
目 录
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2ຫໍສະໝຸດ Baidu2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
成本导向定价
基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润
1.1.1成本加成定价
即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。 单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率） 其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（ 注：这里的成本要包含了税金）
售价=2500/（1-20%）=3125（元）
方法特点：
• 消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来 的加成率更直观，且较低）
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
例4.由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花 苑，坐落于上海市某区，占地面积13265平方米，由一幢30层 商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工， 1995年4月开始精心策划，推出了“客户开价”销售活动。
例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率 为15%，则该楼盘每平方米售价：
2000 ﹡（1+15%）=2300（元）
方法特点：
• 计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而 确定成本要比确定需求容易得多）
• 适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的 利润。
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.4总结
三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在 成本基础上加一定的利润来定价。
差 异：对利润的确定方法
优点：容易计算 缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
=（4+0.6）/160000
=2875（元）
方法特点：
• 优点是保证企业既定目标利润的实现
• 适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高 或具有垄断性质的企业。
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.3售价加成定价
即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率 计算加率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）
例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%， 则该楼盘的售价为：
房地产策划报告中的经济测算
定价与不确定性分析的基本方法
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
需求导向定价
基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度 来定价，而非依据卖方的成本定价。
1.2.1理解值定价
理解值：感受/认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及 服务质量的评估。（非价格因素变量）
二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）
即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其 步骤如下：
1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、 销售利润率等）
2.确定目标利润。对应多种形式 目标利润=总投资额﹡目标投资利润率 目标利润=总成本﹡目标成本利润率 目标利润=销售收入﹡目标销售利润率
关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度 市场调查 主要步骤：1.确定顾客的认知价值
2.根据确定的认知价值，决定商品的初始价格 3.预测商品的销售量 4.预测目标成本 5.决策
方法特点：
• 理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来， 成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业 所接受。
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价