房地产投资经济测算指标解读
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产投资的五个重要指标
房地产投资的五个重要指标在房地产投资领域，确定投资方向和项目前，了解和掌握一些重要指标是至关重要的。
这些指标可以帮助投资者评估市场前景、风险水平以及投资回报。
本文将介绍房地产投资的五个重要指标，并分析其对投资决策的影响。
一、房价指数房价指数是衡量当地房地产市场价格水平的重要指标。
它反映了经济发展、供需关系、政策因素等对房地产市场的影响。
投资者可以通过观察房价指数的变化趋势，判断市场的热度和投资的潜在机会。
高增长的房价指数可能意味着投资回报潜力较大，但也需要注意高风险带来的波动。
二、租金回报率租金回报率是衡量房地产租赁投资收益的指标。
它表示租金收入与投资成本之间的比值。
较高的租金回报率通常意味着投资回报较快，而较低的租金回报率则可能需要更长时间才能实现回收。
投资者可以通过调查当地租金市场、分析租金收入趋势来评估租金回报率，以便合理评估投资项目的可行性。
三、资本增值潜力资本增值潜力是指购房后房产价值上升的潜力。
房地产市场的发展和城市规划、交通建设等因素都会影响房产的增值潜力。
投资者可以通过研究区域发展规划、人口流动趋势等，对房产的增值潜力进行评估，从而决定是否值得投资。
四、供给与需求关系供给与需求关系是影响房地产市场波动的关键因素之一。
当供给过剩时，房价可能下降，投资回报会受到影响；而需求旺盛时，房价可能上涨，投资回报会相应增加。
投资者可以通过调查当地供求关系，研究未来的供应计划和预测人口流动等信息，评估市场的供需状况，为投资决策提供参考。
五、投资周期房地产市场存在周期性波动。
了解房地产投资的周期特点，可以帮助投资者制定长期规划和适时买入、卖出策略。
投资者需要综合考虑市场的历史数据、宏观经济因素等，预测市场的发展趋势和投资阶段，以优化投资组合和分散风险。
综上所述，房地产投资的五个重要指标包括房价指数、租金回报率、资本增值潜力、供给与需求关系和投资周期。
投资者可以通过对这些指标的研究和评估来制定合理的投资策略，降低风险，提高投资回报。
地产投资测算中IRR的秘密
地产投资测算中IRR的秘密爱奋斗地产人的根据地扫描上方二维码添加关注，公众号后台回复“地产投拓培训”，可获取一份标杆房企投拓课件合集。
地产公司做项目测算时大多会着重看两个指标，净利润率和irr。
净利润率为静态指标（不考虑资金的时间价值），irr为动态指标（考虑资金的时间价值）。
相对来说irr较为复杂。
这篇文章主要跟大家分享下我对irr的理解。
我是地产运营岗的，会经常接触到这些指标，当然也听到过一些同行的观点。
他们觉得运营不是财务，没必要深入了解这些数字，在他们看来这些都是数字游戏，运营还是要下沉到项目。
虽然我知道大多数地产从业者不需要懂这些数字一样能把工作干的出色，但是我仍然对这个观点持反对意见。
我认为遇到不懂的就去探索才是该有的工作态度、生活态度。
所以这篇文章只为想要了解和探讨的人而写。
01irr怎么算看到这个标题，许多同行哈哈大笑，肯定想这有什么好讲的，用excel里求irr的公式=irr（）一拉不就出来了，村口烫头的王师傅学五分钟都能算出来。
但是王师傅只知道irr用excel怎么求，却不了解求irr背后的逻辑，我相信有相当一部分同行也是如此。
所以我需要讲一下irr的计算逻辑，因为如果你想真正了解一个东西，就必须得知道它到底是怎么来的。
举个例子：象牙山的包工头亮仔听说养猪能赚钱，准备搞个养猪场。
村里有个土豪叫阿强，有几百万存在余额宝，于是他便去说服阿强一起投资。
他跟阿强商量好，阿强第一、第二年每年投资100万，第三年分阿强200万，第四第五年分别再分阿强50万。
为了说服阿强，亮仔给阿强引入了一个概念叫内部收益率，同时写出了下面的现金流表：阿强问亮仔：内部收益率是啥？亮仔解释：【资金流入折现值总额与资金流出折现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
】阿强：讲人话。
亮仔：通俗的意思就是设折现率为x，把净现金流每一期的数字用折现率x一一折现到第一期，令所有数字相加等于0，这时候折现率x 就是内部收益率。
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）来源:拓展老狗经济测算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享。
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投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等项目投资一、土地费用1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。
许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
地产项目经济指标测算
地产项目经济指标测算地产项目经济指标是衡量一个地产项目经济效益的重要指标，包括投资回报率、盈利能力、财务健康等。
对于地产行业来说，准确测算项目经济指标对于项目的成功运营和投资回报至关重要。
本文将介绍地产项目经济指标的测算方法和应用。
一、主要经济指标介绍1.投资回报率（ROI）投资回报率是评估项目投资收益的重要指标，它衡量了项目投资和收益之间的关系。
ROI的计算公式为：ROI=（投资收益-投资成本）/投资成本×100%2.净现值（NPV）净现值是评估一个项目的价值的指标，它考虑了项目的现金流量和时间价值。
净现值的计算公式为：NPV=∑（现金流量/（1+折现率）^期数）-初始投资3.财务健康度指标财务健康度指标主要包括资产负债率和流动比率。
资产负债率反映了项目的融资水平和偿债能力，流动比率反映了项目的流动性水平。
资产负债率的计算公式为：资产负债率=总资产/总负债×100%流动比率的计算公式为：流动比率=流动资产/流动负债×100%二、经济指标测算方法1.投资回报率的测算方法投资回报率的测算方法比较简单，只需计算出项目的投资收益和投资成本即可。
投资收益包括项目的净利润、现金流入等。
投资成本包括项目的投资额、贷款利息等。
通过计算投资收益和投资成本，将其代入计算公式即可得出投资回报率。
2.净现值的测算方法净现值的测算方法相对复杂，需要对项目的现金流量进行预测，并将其折现到当前价值。
现金流量可以包括项目的预期销售收入、运营费用、贷款利息等。
通过将现金流量代入计算公式，可以得出净现值。
3.财务健康度指标的测算方法财务健康度指标的测算方法比较简单，只需计算出项目的总资产和总负债、流动资产和流动负债即可。
通过将计算结果代入相应的计算公式，可以得出资产负债率和流动比率。
三、经济指标的应用经济指标的应用主要体现在项目决策和投资分析中。
在项目决策中，通过对经济指标的测算，可以评估项目的投资回报率和净现值，从而决定是否进行投资。
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算1. 引言房地产投资是一种常见且有吸引力的投资方式，通过购买和持有房地产资产，投资者可以获得租金收入和资产增值。
然而，房地产项目的投资决策需要进行经济测算，以确保投资的可行性和盈利性。
本文将介绍房地产项目投资经济测算的方法和步骤。
2. 数据收集在进行房地产项目投资经济测算之前，首先需要收集相关的数据。
这些数据包括但不限于以下内容： - 土地成本：购买土地的成本是投资房地产项目的首要考虑因素。
该成本可以通过市场调研和与房地产开发商的谈判得出。
- 建筑成本：建筑成本是房地产项目的重要组成部分，包括土地准备、建筑物建设和装修等方面的费用。
这些成本可以通过咨询专业评估师或承包商来估算。
- 预计租金收入：租金收入是房地产投资的主要收入来源。
通过研究类似的房地产项目和市场租金水平，可以估计出预计的租金收入。
- 运营费用：房地产项目的运营费用包括维护费用、管理费用和管理成本等。
这些费用可以通过与类似项目的开发商或物业管理公司咨询得出。
- 预计升值率：房地产投资的另一个重要考虑因素是资产升值率。
这可以通过研究市场趋势、经济指标和区域发展计划等数据来预测。
3. 财务分析基于收集到的数据，进行以下财务分析以评估房地产项目投资的经济可行性： - 现金流分析：现金流分析是评估投资回报的重要方法。
通过计算每年的净现金流量，可以确定房地产项目的盈利能力。
净现金流量等于租金收入减去运营费用和贷款利息等支出。
- 投资回收期：投资回收期是指投资额在净现金流入的情况下回收的时间。
较短的投资回收期意味着投资回报较快。
- 净现值分析：净现值分析是确定房地产项目投资的盈利能力的常用方法。
净现值等于将所有未来现金流折现到现在的价值减去投资成本。
如果净现值为正，则意味着投资是可行的。
- 内部收益率：内部收益率是使净现值等于零的贴现率。
内部收益率越高，投资的盈利能力越好。
4. 风险评估除了进行财务分析外，还需要评估房地产项目投资的风险。
解读房地产四大指标数据
解读房地产四大指标数据房地产是中国经济的重要支柱产业，也是衡量经济发展的重要指标之一、四大指标包括商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积以及房地产开发投资，这四个指标都是衡量房地产市场活跃程度和经济发展的重要数据。
首先，商品房销售面积指的是一定时期内房地产商销售的住宅、商业和办公用房的总面积。
商品房销售面积的数据可以反映出购房需求的变化以及房地产市场的活跃程度。
当商品房销售面积增加时，说明购房需求旺盛，房地产市场繁荣。
而当商品房销售面积减少时，可能是购房需求下降或者市场供应不足的结果，需要引起重视。
第二个指标是商品房销售额，指的是一定时期内房地产商通过销售商品房获得的销售收入。
商品房销售额是一个经济活动的重要指标，能够反映出房地产市场的规模和贡献。
较大的销售额意味着房地产市场蓬勃发展，对经济增长起到积极作用。
然而，过度依赖房地产业发展也可能造成经济波动和不稳定。
第三个指标是土地购置面积，指的是房地产企业通过拍卖、挂牌、协议等方式购买土地的总面积。
土地购置面积是房地产市场供需关系的重要指标，可以反映出土地市场的活跃程度和开发投资的趋势。
土地购置面积的增长可能意味着房地产企业对未来市场的看好，并有意扩大开发规模。
然而，过度扩大土地购置面积也有可能引发房地产泡沫和市场崩溃的风险。
最后一个指标是房地产开发投资，指的是一定时期内房地产企业用于购买土地、建设房屋和房地产相关设施的投资金额。
房地产开发投资是房地产行业最直接的经济活动之一，对经济增长的贡献较大。
较大的开发投资对于推动经济增长具有积极作用，但是也需要注意房地产投资过快过热的问题，避免出现房地产泡沫。
综上所述，房地产四大指标数据包括商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积以及房地产开发投资。
这些数据反映了房地产市场的活跃程度，对于衡量经济发展的状况至关重要。
然而，需要注意的是房地产的发展需要综合考虑，不能仅仅依赖于房地产业，要注重经济结构调整和可持续发展。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
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一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。
A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。
B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。
（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下：A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％，土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％D、增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。
备注：公式中得5％，15％，35％为速算扣除系数。
4、预征土地增值税：开发一个项目获得得利润部分，这部分利润将按一定比例缴税，原本土地增值税就是在项目结束后征收。
但目前我国得土地增值税实行“预征+清算”得管理模式。
在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。
四、经济测算得评价体系1、资金得时间价值使得经济测算得评价体系指标分为两大体系，即静态与动态。
（1）不考虑资金时间价值——静态指标A、包括税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利润率、税后投资利润率；B、静态指标适用于销售类物业得项目，如住宅、商铺等物业类型得经济评价。
（2）考虑资金时间价值——动态指标A、包括财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期；B、静态指标适用于经营类物业得项目，如酒店、集中商业等与开发周期较长得项目经济评价。
2、利润率与成本利润率（1）都属于盈利能力指标，利润率就是反映利润与收入净额得配比关系，成本利润率就是反映利润与成本费用得配比关系。
（2）税前成本利润率=利润总额/总投资（3）税后成本利润率=净利润/总投资（4）投资利润率：又称投资收益、投资报酬率（ROI），就是指达产期正常年度息税前利润或年均息税前利润占投资总额得百分比。
其计算公式为：投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/项目总投资×100%（投资总额=原始总投资+资本化利息）3、财务内部收益率（FIRR）（1）定义：项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时得折现率，就是考察项目盈利能力得主要动态评价指标。
（2）财务内部收益率就是反映项目实际收益率得一个动态指标，也反映了项目成本与效益相抵后得报酬率，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
4、财务净现值（FNPV）（1）定义：指项目按行业得基准收益率或设定得目标收益率，将项目计算期内各年得净现金流量折算到开发活动起始点得现值之与。
它就是房地产开发项目财务评价中得一个重要经济指标，主要反映技术方案在计算期内盈利能力得动态评价指标。
（2）财务净现值就是评价技术方案盈利能力得绝对指标。
当FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求得盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=0时，说明该方案能够满足基准收益率要求得盈利水平，该方案在财务上就是可行得；当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率要求得盈利要求，该技术方案不可行。
（3）优点：考虑了资金得时间价值，并全面考虑了整个计算期内得现金流量得时间分布得状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目得盈利水平；判断直观；缺点：必须首先确定一个符合经济现实得基准收益率，而基准收益率得确定往往就是比较困难得；特别就是在互斥方案中更应注意，若互斥方案得寿命不等，就不能反映该方案得使用效率、经营成果、收益大小与资金得回收速度。
5、动态投资回收期（Pt）（1）定义：就是净现金流量累计现值等于零时得年份，反映了方案得抗风险能力。
（2）与静态投资回收期得区别：A、动态投资回收期就是把投资项目各年得净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就就是它与静态投资回收期得根本区别。
B、动态投资回收期要比静态投资回收期长，原因就是动态投资回收期得计算考虑了资金得时间价值，这正就是动态投资回收期得优点。
（3）计算公式：静态投资回收瞧每年得累计净现金流量，动态投资回收瞧每年得累计净现金流量现值（现值=静态金额/折现率）。
动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值得年数-1）+上一年累计净现金流量现值得绝对值/出现正值年份净现金流量得现值静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值得年数-1）+上一年累计净现金流量得绝对值/出现正值年份净现金流量6、净现金流量（1）定义：净现金流量就是现金流量表中得一个指标，就是指一定时期内现金及现金等价物得流入（收入）减去流出（支出）得余额（净收入或净支出），反映了企业本期内净增加或净减少得现金及现金等价物数额。
（2）净现金流量所反映得就是企业在一定时期内现金流入与流出得资金活动结果。
在数额上它就是以收忖实现制为原则得现金流入量与现金流出量得差额。
（3）计算公式：净现金流量=现金流入量-现金流出量7、财务基准收益率（Ic）（1）定义：就是项目财务内部收益率指标得基准判据，也就是项目在财务上就是否可行得最低要求，还就是用作计算财务净现值得折现率。
因此，财务基准收益确定得就是否合理，对决策项目在财务上就是否可行至关重要。
如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理得项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力得项目放行，造成投资得损失与浪费。
（2）设定原则：如果有行业发布得本行业基准收益率，即以其作为项目得基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
（3）设定方法：一就是参考本行业一定时期得平均收益水平并考虑项目得风险系数确定；二就是按项目占用得资金成本加一定得风险系数确定。
五、不确定性分析1、敏感型分析：又称灵敏度分析，反映单种不确定因素对项目效益得影响，一般考虑土地价格、建安成本与售价得不确定性。
2、盈亏平衡分析：又称保本点分析，分为价格保本点分析与销售率（租售率）保本点分析。
总结与评价财务状况与经营成果得分析指标包括：偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标与发展能力指标。
（1）盈亏平衡点（BEP）定义：又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。
通常就是指全部销售收入等于全部成本时得产量。
以盈亏平衡点为界限，当销售收入高于盈亏平衡点时，企业盈利；反之，企业就亏损。
盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点得销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点得销售额。
（2）盈亏平衡点计算公式：盈亏平衡点BEP=年均固定成本/（年均经营收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）*100%六、其她涉及名词1、静态投资：一般把建筑安装工程费，设备、工器具费用，其她费用与预备费之与，作为静态投资。
也即指编制预期造价（估算、概算、预算造价总称）时以某一基准年、月得建设要素得单价为依据所计算出得造价瞬时值，包括了因工程量误差而可能引起得造价增加，不包括嗣后年月因价格上涨等风险因素增加得投资，以及因时间迁移而发生得投资利息支出。
2、动态投资：就是指完成一个建设项目所预计所需投资得总与，包括静态投资，价格上涨等风险因素而需要增加得投资以及预计所需得利息支出。
动态投资与静态投资相比，更加适应市场价格运行机制得要求，更加符合实际得经济运动规律。
3、固定资产投资：就是建造与购置固定资产得经济活动，即固定资产再生产活动。
固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部与全部更新）、改建、扩建、新建等活动。
固定资产投资就是社会固定资产再生产得主要手段。
4、盈余公积金：就是指企业按照规定从税后利润中提取得积累资金。
盈余公积按其用途，分为法定公积金与任意公积金。
5、折现率：指将未来有限期预期收益折算成现值得比率。
本金化率与资本化率或还原利率则通常就是指将未来无限期预期收益折算成现值得比率。
折现率不就是利率，也不就是贴现率，而就是收益率。
折现率得确定通常与当时得利率水平就是有紧密联系得。
6、基准折现率：实际上就是折现率得基准，通常就是用来评价一个项目在财务上，其内部收益率（IRR）、折现率就是否达标得比较标准。
通常基准折现率可选用社会基准折现率、行业基准折现率、历史基准折现率等做为评价项目得基准折现率。