房地产开发经营经济评价指标与方法
浅析房地产项目的经济评价
性 ，除 此之 外所 选择 的评 价 指标 也要满 足横 向的全 面性 ，即 该评 价 指标 需要 能够 满足 不 同人事 对房 地产 项 目进行 评价 的
１ ． 房 地 产开 发 的规 模 和开 发期 首 先 ，房 地 产 开 发 规 模 。 开 发 规模 的 大小 会 直 接 影 响
产业经济
浅析房地产项 目的经济评价
王 军
抚顺市政府投资评 审 中心
摘要：近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业的发展速度也在不断提高。由于房地产行业是 投 资量大 ， 周 期 比较长 的一个行 业，其在 发展过程 中的危机几率也 比较高 ，因此，为了保证 房地产行业 的稳定发展 ，在
产 项 目进行 经 济 评价 是 一种 必 然选 择 。
一
各种 指标 要简 洁明 确 ，所 表示 的 内容容 易被 人们 所理 解和 接
受 ，并 从个 人 角度也 能够 利用 这些 指标 进行评 价和 分析 。
，
房 地产 项 目经 济 评价 指标 的选 择
房地 产项 目经济 评价指 标 的选择 是 需要 根据 一定原 则 而
率风险。
５ ． 支持企业开展 Ｅ ｌ 元贷款 ，大力发展技术含量及附加值高
在Ｅ ｔ 元 贬 值 趋 势 下 ， 中 资企 业 日元 外 债 的 借 债 成本 逐 渐 降
财 政 补 贴 等 方 面 ，根 据 企 业 、 行 业 实 际状 况 实 行 有 区 别 的 “ 临 的产业
低 ，激发 了企 业获得 日元债 务的动机。因此 ，在此 轮量 化宽松 政策下 ， 政府不应畏惧外资低端产品产业的转移趋势 ， 积极应战 ，
房地产项目的经济评价分析
值 Ｎ Ｖ， Ｐ 内部 收益率 Ｉ Ｒ和 动态投 资 回收期 Ｔ 进行 阐述 。 Ｒ
三 、 地 产 项 目经 济 评 价 参数 的设 立 和 计 算 房
（ ） 资 收 益 率 一 投
投 资收益率 是项 目在正 常生产 年份 的净 收益与投 资总额 的 比值 。其 表达 式 为 ： Ｒ＝Ｎ ／ ＢＫ
确 完 全取 决 于 用 合 理 的 方法 和 指 标 组 建 起 来 的 评 价体 系 ， 文 通 过 对 房 地 产 开 发 项 目的 动 态 和 静 态 评 价 指 标 进 行 统 计 本
分 析 从 而得 出科 学 的 经 济评 价 。
关 键 词 ： 地 产 项 目 ； 济 评 价 ； 态指 标 ； 房 经 静 动态 指 标 ； 析 分
在房 地产业 的带动下 蓬勃发 展 。
二 、 价 指标 选 择 的 原 则 评
对 于指标 的选取应 满 足下列原 则 ： １ 全面 性原则 ： （） 指标体 系 中所 包 含的指 标要覆 盖评价 问题的各
个方 面和环节 ， 要遗漏 ； 能使不 同方 面的人士从 各个 角度来评 价 ；（ ） 观性 原则 ： 不 且 ２客 指标体 系所包 含
关性 ， 且要 求部分 指标值 之 间能对 比 、 检查 ， 以观察 提供 的信 息是 否真 实可靠 ；（ ） ５ 明晰性 、 常用性 原则 ： 指标体 系所包含 的指标 要 明确 、 明 ， 简 能清 晰 的告诉 他人 所反 映 的 内容 ， 而且 所选 用 的指标 必 须是 经常
使用和认 可的 。
的指标要 以实 际为依据 ， 提供 的信 息必须 实事求是 ， 不得掩 饰 、 张 ；（ ） 时性 、 夸 ３及 灵敏性 原则 ： 指标体 系 所包含 的指标 的信息需及 时 的反 映问题 ， 对未 来信 息有一 定 的预 测 、 并 估计 作 用 ， 且各 指标 对综 合评 价 的反 映都 较灵敏 ：（ ） ４ 相关性 、 比性原 则 ： 可 指标体 系所 包 含的 指标 与综 合 评价 的 目的都应 有较 大 的相
房地产投资静态盈利能力指标及其计算
房地产投资静态盈利能力指标及其计算房地产投资静态盈利能力指标及其计算投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于房地产投资静态盈利能力指标及其计算的文章，欢迎阅读。
1.成本利润率与销售利润率：(一)成本利润率成本利润率(RPC)，是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除营业税金及附加后的净销售收入;当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净营业收入和净转售收入的现值累计之和。
总销售收入的计算方法，见第八章有关内容。
项目总开发成本是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。
具体估算方法，见第八章有关内容。
计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。
开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。
成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。
目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。
一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
(二)销售利润率销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。
销售利润率的计算公式为：销售利润率=销售利润/销售收入×100%。
房地产项目经济效益评价
内部收益率
投资回收期 税前利润（万） 投资利润率（税前）
总投入
23282.82
60.04%
1.73
59504
72.22%
82397
29174.98
80.93%
1.45
69196
95.71%
72297
56.75%
1.75
53831
77.57%
69395
59.53%
1.58
51326
74.77%
68641
• 资金筹措
• 财务费用=上期期末贷款额×期间利率（或机会成本）+当期贷款额×期间 利率（或机会成本）÷2
济南信立怡高物业顾问有限公司
地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号
网址:
9
项目的财务评价
• 投资利润率
• 税前利润：项目的经营收入，扣除营业税金及附加和各项费用 • 税后利润：税前利润扣除土地的增值税（目前济南按销售收入的1%计提）、 所得税（税前利润的33%）
• 教育费及附加：为营业税的3%。
• 印花税：销售收入的5‰
济南信立怡高物业顾问有限公司
地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号
网址:
8
项目投资计划
• 资金运用
• 根据项目开发计划，制定各期资金的运用表。如下表资金筹措与运用表所示， 土地费用、前期费用、建安费用、管理费用、不可预见费等的未来资金运用 情况。
• 敏感性分析
• 敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目 成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项 目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效 益影响较大的不确定性因素。
房地产开发与经营-
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？2．房地产市场调研的容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
经济效果评价指标与方法
2. 建设投资国内借款偿还期（Pd） 原理公式：
Id
t 0
P d
t
上式中：Id—固定资产投资国内借款本金和建设期利息 Rt—可用于还款的资金，包括税后利润、折旧、摊销及其他还款额 在实际工作中，借款偿还期可直接根据资金来源与运用表或借款偿还计划表 推算，其具体推算公式如下：
Pd （借款偿还后出现盈余 的年份数 1 ）
7. 速动比率 速动比率是指项目在很短时间内偿还短期债务的能力。其计算 式为：
速动比率
速动资产总额 流动负债总额
速动资产=流动资产-存货 评价准则：速动比率越高，短期偿债能力较强。流动资产中现 金、应收账款等是变现最快的部分。同样，比率过高，项目流动资 产利用效率低；比率过低，不利于项目获得贷款。最好在1左右。
某房地产开发项目经济评价案例
某房地产开发项目经济评价案例1. 简介在这个案例中，我们将对某房地产开发项目进行经济评价。
经济评价是用来评估一个项目的经济可行性和潜在收益的过程。
我们将使用一些基本的经济评价指标来分析该项目的盈利能力和风险。
2. 项目概述该房地产开发项目位于一个发展迅速的城市附近，项目计划建设一组高层住宅楼。
该项目的主要目标是满足该地区不断增长的人口需求，并为投资者创造可观的回报。
该项目的预期规模是建造10栋高层住宅楼，每栋楼有30层，每层有10个住房单元。
总共有300个住宅单元。
项目的预期建设时间为3年。
3. 投资成本3.1. 土地成本在该地区购买土地是项目实施的首要任务。
该项目的土地成本为5000万元。
3.2. 建设成本该项目的建设成本包括土地清理、土木工程、结构建设、装修等。
据初步估计，建设成本约为1亿元。
3.3. 其他成本除了土地和建设成本外，项目还需要考虑一些其他成本，如营销费用、运营费用等。
这些成本将根据实际情况进行具体计算。
4. 收入预测4.1. 销售价格该项目计划将住宅单元的销售价格定为每平方米2万元。
每个住房单元的平均面积为100平方米，因此每个住房单元的售价为200万元。
4.2. 销售周期销售周期是指从项目开始销售到全部销售完毕所需的时间。
根据市场调研，该项目的预计销售周期为2年。
4.3. 销售量预测根据市场需求和竞争情况，我们预计每年能够销售出100个住宅单元。
因此，整个销售周期内总共预计销售出300个住宅单元。
5. 财务分析5.1. 投资回报率（ROI）投资回报率是一个衡量项目盈利能力的指标，它表示项目投资所带来的收益与投资金额之间的比例关系。
投资回报率（ROI）= （总收入 - 总成本）/ 总成本根据我们的预测数据，总收入为6000万元（300个住宅单元 * 200万元/单元），总成本为1.5亿元（土地成本+建设成本）。
带入公式计算：ROI = （6000万元 - 1.5亿元）/ 1.5亿元 = -0.6投资回报率为负数，意味着该项目的投资回报率为负值，预计亏损。
房地产投资项目财务评价报表精编版
累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
资本金现金流量表 续表2 单位：万元
序号
项 目
合计
1
2
3
…
N
1
现金流入
1 2 （1） （2） （3） （4）
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
3
盈余资金（1）-（2）
4
累计盈余资金
现金来源与运用表 续表4 单位：万元
工程量
持续时间(月)
进度安排（按双月计）
2001
2002
2003
2004
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
1
征地拆迁
6
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
351.72
1 298
7 365
2
裙楼 15 528㎡ 其中商铺：11 248㎡
1 483
2 303
514.72
799
351.72
546
3 648
1 483
1 668
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
中级经济师建筑与房地产经济第2章 投资项目经济分析与评价方法
建筑与房地产经济考点总结第一章建筑与房地产市场第二章投资项目经济分析与评价方法第一节资金时间价值及等值计算1.资金时间价值的产生原因：货币增值、通货膨胀、补偿风险因素。
2.资金时间价值有绝对数和相对数两种表现形式。
绝对数表现形式有利息、股息、利润和投资收益等；相对数表现形式有利率、平均资金利润和资金报酬率等。
利息还被理解为资金的一种机会成本。
利息是指占用资金所付出的的代价或放弃现期消费所得的补偿。
（不是通货膨胀的补偿、不是投资者的收益。
）3.现金流量图表示现金流量的三要素有：现金大小、方向、发生时间点。
箭头向上表示流入！4.影响资金等值计算的因素有：资金额大小、资金发生时间、利率（或折现率）大小。
5.第二节投资项目经济效果评价指标1.经济效果评价指标体系2.资本金净利润率：年净利润或年平均净利润与项目资本金的比率。
3.净现值：投资项目按预定的基准收益率，分别将计算期内各年净现金流量折现到投资起点的现值之和。
NPV=P出+P入=-当年投入+每期净收入*系数。
基准收益率越大，净现值越小。
4.基准收益率是指要求投资项目达到的最低收益率标准。
5.净现值率是对净现值指标的补充。
在对投资额不同的投资方案进行比较时，如果存在资金约束，则需要考虑单位投资额的经济效果，使用净现值率指标较为合适。
6.静态投资回收期：不考虑资金时间价值条件下（无法辨识项目优劣），以项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。
投资回收期越短，项目盈利能力和抗风险能力越好。
静态投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映投资回收之后的情况，无法反映项目整体盈利水平。
静态投资回收期=（累计净现金流量首次正值年份-1）+丨上年累计净现值丨/当年净现金流量。
7.内部收益率是项目净现值等于零时对应的折现率。
内部收益率IRR>基准收益率i c，考虑接受该项目。
内部收益率受初始投资、现金流量、计算期影响，不受基准收益率参数影响，其结果完全取决于项目现金流量。