房地产投资及其风险
第一章：房地产投资及其风险
第⼀章：房地产投资及其风险第 ⼀章房地产投资及其风险 第⼀节投资与房地产投资.... ⼀、投资概述........⼆、房地产投资概述..... 第 ⼆节房地产投资的形式和利弊⼀、房地产直接投资 ..........三、房地产间接投资 ......四、房地产投资的利弊 .....第 三节房地产投资的风险....⼀、房地产投资风险的概念⼆、房地产投资的系统风险三、房地产投资的个别风险四、风险对房地产投资决策的影响 ..第 四节风险与投资组合 ...............⼀、投资组合理论........⼆、资本资产定价模型 ............第⼀节 投资与房地产投资 『房地产投资概述』 1.投资的概念 ■概念 投资是指经济主体（个⼈或单位）以获得未来资⾦增值或收益为⽬的，预先垫付⼀定量的资⾦或实物，经营某项事业的经济⾏为。
■理解（三个⾓度） 通俗⾓度－投资就是⽤钱来获取更多的钱。
⾦融⾓度－投资是购买⾦融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更⾼价格卖出的⾏为。
经济⾓度－投资是利⽤资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的⾏为。
2.投资的分类（四种分类） 3.投资的特性（四特性） ■投资是⼀种经济⾏为 ■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■投资⽬的是获取收益 ■投资具有风险性 4.房地产投资的分类（三种分类）按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分■政府投资■⾮营利机构投资■企业投资■个⼈投资■⼟地开发投资■房地产开发投资■房地产经营投资■居住物业投资■商⽤物业投资■⼯业物业投资■酒店和休闲娱乐设施投资■特殊物业投资 【关注点】不同投资主体的投资⽬的显著差异。
政府投资和⾮盈利机构，注重社会效益和环境⽣态效益；企业和个⼈，主要关注经济效益。
【2017年真题】房地产投资分为⼟地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进⾏划分的。
A.物业⽤途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资中的风险防范与应对策略
房地产投资中的风险防范与应对策略在房地产投资领域中，风险无处不在。
投资者需要了解和应对这些风险，以保障自身利益并获得可持续的收益。
本文将从多个角度探讨房地产投资中的风险防范与应对策略。
一、市场风险防范与应对策略市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济环境、政策变化等因素导致的投资价值波动风险。
投资者可以通过以下策略来应对市场风险：1.调查研究：在进行房地产投资前，投资者应对目标市场进行充分的调查研究，了解该市场的发展状况、政策规定、供需情况等因素，以做出明智的决策。
2.分散投资：投资者可以将资金分散投资于不同地区、不同类型的房地产项目，降低单一项目带来的风险。
这样，即使某个项目出现问题，其他项目的收益仍能够弥补。
3.灵活反应：市场变化是不可避免的，投资者在遇到市场波动时应保持灵活性，根据市场变化调整自己的投资策略。
二、财务风险防范与应对策略财务风险是指由于资金短缺、借贷利息上升、投资回报率不如预期等因素导致的投资损失风险。
投资者可以采取以下策略来应对财务风险：1.合理资金规划：在进行房地产投资前，投资者应制定合理的资金规划，包括预算、贷款安排、投资回报预期等。
并在投资过程中严格控制开支，避免出现资金短缺的情况。
2.谨慎借贷：借贷是房地产投资中常见的融资方式，但投资者应慎重选择借贷机构，确保借贷条件合理，并注意贷款利率、还款期限等细节。
3.多角度盈利：为了降低财务风险，投资者可以通过多种方式盈利，如租金收入、资本增值、出售物业等，以分散财务风险。
三、政策风险防范与应对策略政策风险是指由于政府政策变化导致的投资环境不稳定风险。
投资者可以采取以下策略来应对政策风险：1.政策研究：投资者应及时了解和研究相关政策，如土地使用政策、房地产开发政策、税收政策等，并根据政策趋势做出相应的投资计划。
2.合规经营：投资者应遵守相关法律法规，进行合规经营。
这样，一旦政策发生变化，投资者能够更好地应对并减少损失。
3.政府沟通：与政府部门保持良好的沟通和合作，了解政策变化的内幕消息，并在政策有利于投资的时机做出相应的调整。
房地产投资的风险与收益分析
房地产投资的风险与收益分析房地产投资是一种常见且具有潜在高收益的投资方式，然而，与之伴随的也是一系列风险。
本文将对房地产投资的风险与收益进行分析，并探讨如何降低风险并获得更好的收益。
风险一：市场波动风险房地产市场受到宏观经济因素和政策调控的影响，经常面临着市场波动的风险。
例如，利率变动、房价波动、政策调整等都可能对房地产市场产生重大影响，进而影响投资回报。
风险应对策略：1. 深入研究市场：了解房地产市场的基本面和未来趋势，以及各种政策法规的变化，从而把握市场走势。
2. 分散投资：将资金分散到多个不同的地区和项目上，降低整体投资组合的风险。
3. 谨慎借贷：审慎评估自己的财务状况，确保借贷能力和偿还能力，避免过度依赖借款。
风险二：资金流动性风险房地产投资通常需要大量资金，而且资金的回收周期比较长。
如果投资者面临资金短缺或资金回收困难，可能会导致投资项目无法进行或需要以较低的价格变现，从而增加了投资风险。
风险应对策略：1. 充足资金准备：在进行房地产投资前，确保自己有充足的资金储备，能够应对可能出现的资金需求。
2. 做好投资计划：制定详细的投资计划，包括投资金额、投资期限等，并考虑到可能的资金流动性风险，在投资计划中留出充裕的资金周转时间。
风险三：政策风险政府的政策调控对于房地产市场具有重要影响力。
政府的政策变化可能导致投资额度限制、贷款利率上调、土地供应调整等，从而对投资者的收益产生重大影响。
风险应对策略：1. 关注政策动向：及时关注政府的政策调控措施，了解相关政策的变化和具体影响，并调整自己的投资策略。
2. 多渠道融资：寻找多种融资渠道，降低对于贷款的依赖，以减少政策风险对投资的影响。
收益一：升值收益房地产投资的主要收益来源之一是资产价值的增值。
随着时间的推移和市场的发展，合理的房地产投资有望带来可观的升值收益。
收益增加策略：1. 选择有潜力的地区：选择具有良好发展前景的地区投资，包括经济增长快、基础设施完备、人口流动大等。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂而高风险的投资领域。
在投资房地产项目时，投资者需要了解并管理可能涉及的各种风险。
本文将详细介绍房地产项目的常见风险，并提供相应的风险管理措施。
二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需变化、宏观经济波动等原因导致房地产市场价格波动的风险。
例如，经济衰退、政策调整、利率变动等都可能导致房地产市场价格下跌，从而影响项目的投资回报率。
2. 法律风险法律风险是指由于法律法规的变化或不确定性导致的风险。
例如，政府政策的变化、土地产权争议、环境法规等都可能对房地产项目的开发和销售产生不利影响。
3. 技术风险技术风险是指由于技术问题导致的风险。
例如，建筑质量问题、工程施工延误、设计问题等都可能对项目的进度和质量产生负面影响。
4. 融资风险融资风险是指由于融资渠道的不稳定或资金供给的不确定性导致的风险。
例如，银行贷款利率上升、融资渠道紧缩等都可能导致项目融资困难，影响项目的进展。
5. 管理风险管理风险是指由于项目管理不善或管理团队能力不足导致的风险。
例如，项目管理流程不规范、管理团队缺乏经验等都可能导致项目进度延误或成本超支。
三、风险管理措施1. 市场风险管理针对市场风险，投资者可以通过市场研究和分析来预测市场趋势，制定相应的投资策略。
同时，多元化投资组合也可以降低市场风险。
2. 法律风险管理投资者应该与专业的律师团队合作，确保项目符合当地法律法规，并及时了解和应对法律风险。
此外，与政府相关部门保持良好的合作关系也是降低法律风险的重要手段。
3. 技术风险管理为了降低技术风险，投资者可以选择有丰富经验和良好声誉的建筑公司和工程团队。
在项目开发过程中，及时进行质量检查和监控，确保项目按照设计要求进行。
4. 融资风险管理投资者应该建立稳定的融资渠道，并与多家金融机构建立合作关系，以降低融资风险。
此外，合理规划项目资金需求，确保项目进展所需的资金供给。
5. 管理风险管理为了降低管理风险，投资者应该建立完善的项目管理流程，并聘请有经验的管理团队进行项目管理。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一种重要的投资方式，虽然带来了丰厚的回报，但也伴有着一系列风险。
了解和管理这些风险对于投资者和开辟商来说至关重要。
本文将深入探讨房地产项目的常见风险，并提供相应的风险管理措施。
正文内容：1. 市场风险1.1 市场供需失衡：市场供需关系的失衡可能导致房地产项目的价值下降。
投资者应该密切关注市场需求和供应的变化，以便在适当的时机买入或者卖出。
1.2 经济周期波动：经济周期的波动会对房地产市场产生重大影响。
在经济低迷时期，房地产项目可能面临租金下降、空置率上升等风险。
投资者应该根据经济状况来制定相应的投资策略。
2. 法律风险2.1 土地权属纠纷：土地权属纠纷是房地产项目中常见的法律风险之一。
投资者在购买土地时应子细核实土地的权属情况，并与相关部门进行咨询和确认。
2.2 建造合规问题：建造合规问题可能导致项目无法获得必要的许可证或者面临法律诉讼。
投资者应该确保项目符合当地建造法规，并与专业人士合作以确保合规性。
3. 技术风险3.1 建造质量问题：建造质量问题可能导致项目在使用过程中浮现安全隐患或者价值下降。
投资者应该选择有良好声誉的开辟商和施工团队，并进行定期的质量检查。
3.2 建造技术更新：随着科技的不断进步，建造技术也在不断更新。
投资者应该关注新技术的发展趋势，并在项目设计和施工中采用适当的技术。
4. 财务风险4.1 资金不足：资金不足可能导致项目无法按计划进行或者无法按时完成。
投资者应该制定合理的资金筹集计划，并确保项目的资金来源充足。
4.2 财务管理不善：财务管理不善可能导致项目的成本超支或者收入不足。
投资者应该建立有效的财务管理体系，并进行定期的财务分析和预测。
5. 管理风险5.1 项目管理不善：项目管理不善可能导致项目进度延迟、成本超支等问题。
投资者应该选择有经验和专业的项目管理团队，并建立有效的项目管理流程。
5.2 市场营销不当：市场营销不当可能导致项目销售难点或者租赁率低。
一般的房地产投资的风险有哪些？
一般的房地产投资的风险有哪些？房地产投资的风险有哪些、市场波动、金融风险等因素都可能对房地产市场产生重大影响。
投资者应保持理性，谨慎投资，避免陷入市场风险。
下面小编带来房地产投资的风险有哪些，大家一起来看看吧,希望能带来参考。
房地产投资的风险有哪些(1)市场竞争风险。
具体是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。
具体是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。
其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。
具体是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。
利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。
二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。
具体是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
房地产市场的投资风险与避险策略
房地产市场的投资风险与避险策略房地产作为一种重要的投资方式，不仅为投资者带来了可观的回报，同时也存在着相应的风险。
在投资房地产市场时，了解投资风险并采取相应的避险策略是非常关键的。
本文将分析房地产市场的投资风险，并提供一些有效的避险策略，以帮助投资者更好地理解和应对房地产市场的风险。
一、房地产市场的投资风险1. 市场风险房地产市场的价格受到多种因素的影响，如政策调控、经济形势、供需关系等。
这些因素的不确定性会给投资带来市场风险，投资者需要密切关注宏观经济数据和政策动态，及时调整投资策略。
2. 高杠杆风险房地产投资通常需要借助大额贷款，因此存在高杠杆风险。
如果市场出现下行，房价下跌或租金下降，投资者可能需要偿还较高额度的贷款，从而带来较大的财务压力。
投资者应当谨慎评估自身的财务能力，控制杠杆比例，以减轻风险。
3. 市场流动性风险房地产资产相对于其他金融资产在流动性上存在一定的劣势，尤其是商业地产。
在市场需求低迷或者投资需求变更时，需要转让房产时可能面临较长时间的等待或较低的交易价值。
投资者需要预留充足的资金以应对可能发生的流动性风险。
二、房地产市场的避险策略1. 多元化投资将投资资金分散到不同的房地产项目和不同地区，可以降低特定项目和地区的风险。
多元化投资可以减少单一项目或地区所带来的风险，平衡整个投资组合的回报和风险。
2. 长期投资策略房地产市场是一个长期投资的领域。
短期市场波动可能会带来不确定性，但长期来看，房地产的增值潜力是较为稳定的。
长期投资策略可以帮助投资者抵御市场波动带来的风险，获得更为稳健的回报。
3. 深入调研与风险评估在投资房地产之前，进行充分的调研与风险评估是至关重要的。
了解市场供需情况、区域发展前景、政策环境等因素，可以帮助投资者更准确地评估投资风险，并制定相应的投资策略。
4. 保持流动性随时保持一定的现金流是投资房地产市场的有效策略之一。
这样可以在市场出现调整时灵活应对，并抓住投资机会。
房地产投资风险防范与应对策略
房地产投资风险防范与应对策略房地产投资是众多投资者追逐的热门领域，然而，与高收益相伴随的是风险和不确定性。
为了保护投资并获得稳定的回报，房地产投资者需采取风险防范与应对策略。
本文将探讨几种常见的房地产投资风险，并提供相应的解决方案。
1. 市场风险市场风险是房地产投资中最常见的风险之一。
市场波动和行业变化可能导致投资者遭受损失。
为了防范市场风险，投资者可以采取以下措施：- 了解市场趋势：深入研究市场供需情况、政策法规以及经济状况等因素，以预测未来的市场走势。
- 分散投资：将资金分散投资于不同类型、不同地区的房地产项目，降低整体风险。
- 灵活调整策略：根据市场情况及时调整投资策略，例如适应市场需求变化、及时调整租金或销售价格等。
2. 资金风险资金风险是指投资者在房地产项目中遇到资金短缺或无法回收投资的情况。
为了防范资金风险，投资者可以采取以下措施：- 完善财务计划：在投资前制定详细的财务计划，包括预算、分析现金流、考虑利率变化等。
- 寻求融资渠道：如有需要，可以通过银行贷款、债券发行或合作伙伴等方式获得额外资金支持。
- 做好资金回收准备：在投资开始之前就应考虑退房或出售等情况，制定相应的回收资金计划。
3. 法律风险法律风险是指房地产投资者面临的合同纠纷、权益保护等法律问题。
为了防范法律风险，投资者可以采取以下措施：- 委托专业人士：请律师或专业顾问帮助审查合同、解决法律问题，并确保投资者的权益得到保护。
- 符合法规要求：严格遵守相关法律法规，确保房地产交易合法、合规，避免涉及潜在的法律争议。
- 保险保障：购买适当的责任保险或投资保险，以在发生风险事件时得到合理的赔偿。
4. 市场调控风险市场调控风险是指政府对房地产市场进行干预，如收紧贷款政策、调整土地用途等。
为了防范市场调控风险，投资者可以采取以下措施：- 尽早获得政策信息：定期关注政府发布的相关政策，以及监测市场调控动态，做好调整策略的准备。
- 多渠道获取资金支持：寻求多种资金来源，以减少单一政府政策对投资的影响。
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房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资投资的概念•最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。
•金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。
•经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。
•投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。
•投资与投机的区别：•投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。
投资的分类•短期投资和长期投资（投资期限的长短）•直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金）•金融投资和实物投资（投资对象的不同）•生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途）•国内投资和国外投资（投资地域不同）短期投资和长期投资•按投资期限或投资回收期的长短来分类。
•预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资；•预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。
•一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
•长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。
•在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。
比如说，股票投资。
如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。
直接投资和间接投资•按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。
•直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。
•间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。
•间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。
金融投资和实物投资•按照投资对象存在的形式来分类。
•金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。
•实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。
•金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的经济行为。
•实物投资是投资者为了获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的经济行为。
•两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会积累。
生产性投资和非生产性投资•按照投资的经济用途分类。
•生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。
其通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
•生产性投资一般又可以分为固定资产投资和流动资产投资。
•非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
•对学校、政府报告楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
投资的特性投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；从静态的角度来看，投资是现在垫支一定量的资金，从动态的角度来看，投资是为了获得未来报酬的经济行为。
★投资具有时间性；★投资的目的在于得到报酬(即收益)；★投资具有风险性，即不稳定性。
投资的作用投资是一个国家经济增长的基本推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力；投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素）；★投资与企业发展密切相关；★投资可以促进人民生活水平的提高；★投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
房地产投资房地产投资的概念•房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
•房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。
•房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
•商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。
•土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。
房地产投资的目的投资者进行房地产投资的主要目的：•为了实现其财富价值最大化（收益）•可以获得作为房地产业主的荣誉（消费）•可以获得经常性的收益和资本增值（增值）•可以降低其投资组合的总体风险（保值）•可以抵御通货膨胀的影响（保值）房地产投资的特点➢区位选择异常重要➢适于进行长期投资➢需要适时的更新改造投资➢投资价值难以判断因而易产生资本价值风险➢变现性差➢易受政策影响➢依赖专业管理➢存在效益外溢和转移区位选择异常重要•受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚•受其所处区位及周边市场环境的影响•不仅受当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。
适于长期投资•房地产同时具有经济寿命和自然寿命•经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
•自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
•自然寿命一般比经济寿命长很多。
在这种情况下，如何在自然寿命周期中，获得多个经济寿命周期，很重要。
需要适时的更新改造投资•投资者通过不断的更新改造投资，不仅能够增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资的房地产的价值。
•例如，写字楼、公寓、住宅小区等。
容易产生资本价值风险•房地产投资之所以容易产生资本价值风险，是因为房地产本身存在异质性的特点，同时其市场价值和投资价值很难判断。
•相同市场价值的房地产存在着因人而异的投资价值。
变现性差•一方面，房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；•另一方面，对于同一物业而言，不同买方和卖方的心理承受价格都存在差异，只有经过一段时间的议价，双方才可能实现交易；•此外，买卖双方交易行为很谨慎，房地产市场交易分散，信息不完备，又进一步延长了交易时间。
•值得注意的一点：房地产的变现性差往往会使得投资者因为无力及时偿还债务而破产。
易受政策影响容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
例如，政府的土地供给、公共住房、房地产金融、财政税收等政策。
依赖专业管理•行业：房地产估价师、规划师、工程师、施工监理、会计师、律师等多个行业的专业指导。
•环节：获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等多个环节。
存在效益外溢和转移•房地产投资收益情况易受到周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
•从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。
房地产投资的物业类型•按照物理形态上来分，可分为土地、在建工程和建成后的物业三类。
•按照使用目的来分，可分为居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。
居住物业•购买者可以自住、出租、投资等，随着人们生活水平的不断提高和支付能力的不断增强，对居住物业的需求会不断向更高的方向发展，因此，居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
•特别需要指出的一点是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住宅需求的增加，通过与政府部门或机构合作开发建设的物业，将逐步成为投资者，特别是中小型投资者的重要投资方向。
居住房地产的分类•公共住房：廉租住房（低收入家庭出租）、经济适用住房（低收入家庭出租、中低收入家庭出售）、限价商品住房（中等收入家庭）、经济租赁住房（中等收入家庭）。
•商品住房：普通住宅、高档住宅、公寓和别墅。
商用物业•商用物业又称为经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租公寓。
•与投资者的经营管理能力相关，与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展密切相关。
位置有着特殊的重要性。
工业物业•工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）等。
•既可出租也可出售。
酒店与休闲娱乐设施物业•严格的说，酒店与休闲娱乐设施物业也属于商用物业的一种，但是由于其经营管理活动的特殊性，所以单独列位一类。
•为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
特殊物业•特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
•市场交易很少，多属于长期投资。
房地产投资的作用⏹全社会的角度：对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，都具有重要的推动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，都有重要的贡献。
⏹自身的角度：获得经常性的收益和资本增值，降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
房地产投资通常被投资者认为是最理想的投资工具之一，是进行财富积累，实现财富价值最大化的重要途径。
投资的概念、分类、特性和作用。
房地产投资的概念、特性、物业类型第二节房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式◆房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
◆房地产间接投资主要是指将资金投入到与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作。
房地产开发投资•购买土地使用权、规划设计、工程建设、市场销售，转让给新的投资者或使用者等过程。
•房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
•以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。
•在我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。