商业地产招商专业知识[1]
商业地产招商知识
商业地产招商知识随着经济的不断发展和城市化进程的加快，商业地产招商越来越成为一项重要的工作。
商业地产招商可以带来经济利益，促进地区发展，提高城市形象等多种好处。
在进行商业地产招商的过程中，需要掌握一定的知识和技巧，本文将从以下几个方面进行阐述。
一、市场调研市场调研是商业地产招商的第一步。
通过市场调研可以了解目标客户的需求、竞争对手的情况、租金水平等信息，为后续的招商工作提供依据。
在进行市场调研时，需要注意以下几个问题：1.选择适宜的市场调研方法。
包括定量调研和定性调研，如问卷调查、访谈、焦点小组等。
2.关注市场趋势。
需要时刻关注市场的变化，调整招商策略。
3.了解租户需求。
需要了解租户的人口结构、消费习惯、运营模式等信息，以便为他们提供更合适的经营场所。
二、项目规划商业地产招商需要明确招商目标，规划好项目的整体框架和方向，以便吸引优秀的租户。
在项目规划中，需要注意以下几点：1.确定核心竞争力。
要寻找到项目独特的卖点，如地段、配套、服务等。
2.确定租户结构。
要根据市场调研得出的结果，针对目标租户进行规划，以提供更好的场所。
3.风险评估。
在项目规划过程中，需要注意风险评估，避免出现严重的经济损失。
三、招商渠道商业地产招商需要通过多种渠道进行分散化拓展，扩大招商覆盖范围，提高招商成功的概率。
下面列举一些常用的招商渠道：1.线上招商。
通过互联网招商网站、微信公众号、app等方式，让更多的潜在租户了解到项目信息。
2.线下招商。
在商业、金融等领域进行宣传活动，吸引潜在租户，如展会、论坛等。
3.中介招商。
通过与商业地产中介合作，利用其行业资源，吸引租户。
四、招商技巧商业地产招商需要运用一定的技巧和策略，以吸引更多的租户。
以下是一些常用的招商技巧：1.针对不同的租户定制招商策略。
例如，对于品牌集团可采用优惠租金、多样化的租金形式等方式进行招商；对于创业企业，可提供一站式服务，帮助其缩短开业周期等。
2.强化服务意识。
招商专业知识
有请尹经理讲解
Thank You
王璐 2015.9.6
社区商业：是一种以社区范围 内的居民为服务对象，以便民、 利民，满足和促进居民综合消 费为目标的属地型商业。
商业地产概念、商业与住宅的区别
几个必要概念： 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位臵。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、 洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸 纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）
调研注重的内容： 1、项目周边商业环境 2、项目周边常住人口组成 3、项目周边人均消费水平 4、项目未来规划指引 5、同类竞争对手的详细情况 调研报告的出具。
南部潜在商圈——高端居住区、社区商业聚集区
提起南部,人们除了想到山区，还想到高品质的居住。自济南提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的 城市发展战略，有着“济南后花园”之称的南部片区更是渐渐受到重视。随着大型商务地产祥泰广场、中海 环宇城、鲁能商业综合体和华润五彩城等商业地产项目拔地而起，南城商业终于开始摆脱“配角”地位，迅 速崛起，新的济南商圈格局即将形成。
B、谈判技巧：明确客人意向，善听善问，集中谈判，多次肯定，落实筹码，先易后难，大胆
还价，引导清晰 C、谈判中的异议 产生异议的原因： 客人面对决定时，感到不安，希望延迟作出决定； 客人未 能充分了解自己的情况或对你推荐的物业是否合适自己抱有疑问，表示客人充分表现自己。 D、解决异议的方法：询问法 ，条件交换法，预知未来法 。 E、 签约：签约时合理安排客户时间，签约时间应缩至最短，
商业地产规划和招商知识
商业地产规划和招商知识观点(1) 思路决定出路(根本的创新是思想的创新)(2) 资源决定策略(实事求是,务实是操作的出发点,整合须有基础,有局限性)(3) 战术决定战略(执行力是关键,三分战略七分执行)(4) 专业决定品质(专业分工的重要性)(5) 过程决定结果(节点推进与中间操作的重要)(6) 地段决定定位(在正确位置作正确的产品,地段即地脉,项目要顺应地脉,顺势而为)(7) 客户决定形象(按照客户的期望去塑造项目形象).(8) 落差决定性价(三星级成本,四星级产品, 五星级形象)第一篇商业地产的规划第一章商业地产的系统性规划一、商业建筑的外部人流系统规划商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。
1、便利的交通交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。
位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道两边，通过设置人行天桥或地下通道进行连接，将能有效地把街道另一边的人流导入商场；另外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入各个楼层，从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。
2、停车体系对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。
从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。
3、广场许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业地产基础知识招商流程等
商业地产基础知识招商流程等商业地产是指用于商业目的的地产物业，包括购物中心、商业办公楼、酒店、娱乐场所等。
在商业地产行业中，招商流程是非常重要的环节，下面将对商业地产基础知识以及招商流程进行介绍。
1.商业地产基础知识：商业地产的发展受到多个因素的影响，包括经济状况、人口分布、消费习惯等。
在选择商业地产项目时，需要考虑以下几个方面：-地理位置：商业地产项目的地理位置决定了其可达性和流量大小。
通常来说，选择位于繁华商圈或交通便利的地段对于商业地产项目的成功非常重要。
-人口统计数据：人口统计数据可以帮助确定目标市场的规模和特点，如年龄结构、收入水平、消费偏好等。
-竞争环境：了解项目周边的竞争对手情况，以及他们的商业模式和市场份额，可以帮助制定有效的竞争策略。
招商是商业地产项目的重要环节，其目标是吸引租户入驻，提高项目的租赁率和商业价值。
以下是商业地产招商的一般流程：-确定项目定位：根据市场需求和项目特点，确定项目的定位和核心竞争力。
例如，是以低价位商户为主，还是高档品牌商户为主。
-设计项目规划：根据项目定位和市场需求，制定合理的项目规划，包括总建筑面积、户型结构、商铺面积等。
-开展市场调研：通过市场调研了解目标市场的需求和竞争对手的情况，为制定招商策略提供依据。
-制定招商策略：根据市场需求和项目定位，制定相应的招商策略，包括目标租户类型、定价策略、促销活动等。
-开展招商活动：通过各种渠道开展招商活动，包括线上推广、线下展览、招商洽谈等，吸引租户入驻。
-签订租赁合同：与意向租户进行洽谈，达成租赁协议，并签署租赁合同。
-租户入驻和管理：安排租户入驻，进行租后管理，确保商业地产项目的正常运营和经营。
在整个招商流程中，市场调研和招商策略的制定非常重要。
只有充分了解市场需求和竞争对手情况，才能制定出切实有效的招商策略，吸引租户入驻。
总之，商业地产是一项涉及许多方面知识的复杂行业。
了解商业地产的基础知识以及招商流程，可以帮助投资者更好地了解市场，并制定出有效的商业地产投资和招商策略。
商业地产如何招商
商业地产如何招商
一、建立招商网络
1、充分挖掘招商资源
进行商业地产招商时，首先要做的就是充分挖掘招商资源。
招商市场覆盖面广泛，有各类型客户需要招商，如商业经营者、专业经营者、大型连锁企业等。
掌握招商资源，对于商业地产的招商任务有着重要的意义，因此要积极了解各种以及相关市场报刊、网站等消息渠道，以便吸引更多潜在的招商客户。
2、重点突出招商优势
在进行商业地产招商时，应该多加利用招商优势。
如拥有独特的商业模式、建立分店的稳定管理体系、提供招商补贴及其他投资利益及市场分析报告等优势等，都应当凸显出来，吸引更多的招商商家。
另外，还可以通过媒体宣传、发送展会信息和发布企业招商信息等形式，来深入挖掘市场资源，在招商活动中抓住更多有效招商机会。
3、制定灵活有效的招商策略
招商活动中，要充分考虑招商客户的特点，制定有效的招商策略，使招商活动能够更加有效。
商业地产招商专业知识
目录第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？第二章什么是市场查询拜访？怎样进行市场查询拜访？第三章招商人员必需具备的底子要求？第四章工程介绍统一说明第五章招商尺度流程、内容第六章商铺专业常识第七章招商技巧第八章各类表格及文书的应用第一章、什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？一、什么是商业地产？商业地产是包罗购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区此外房地产产物。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业地产如shoppingmall工程，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产工程仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，工程统一经营办理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大大都工程依然采纳在统一经营办理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等工程的底商和各类商业街、商品市场那么采用商铺出售、零散经营的模式。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及此刻新兴的shoppingmall三种业态。
二、商业地产与住宅地产有什么区别？商业地产与住宅的前期规划有很大差别。
住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。
大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国表里大量SHOPPINGMALL。
设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，底子是开发商主动联系的。
主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到发卖现场来谈。
主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有必然的品牌就能够形成必然的客流量。
商业地产和住宅：传销与直销的不同全国各地虽然开发了很多商业工程，但开展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。
商业地产招商基础知识
商业地产招商根底知识一、招商工作流程1、商业工程部进展市场调研与目标客户分析分2、确定招商对象；3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；4、制定招商优惠策略；5、商业工程部进展客户招商月方案实施；6、招商主管制定客户招商周方案；7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进展目标客户开发、拜访、接洽；9、商业工程部进展客户分类、确定重点；10、商业工程部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表11、商业工程部负责客户与开发商沟通谈判；12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；13、商业工程部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；14、开发商、客户双方正式签定招商协议；二、商业地产工程定位1、市场比照分析法：主要考虑商业地产工程周边或所在区域内竞争对手在做什么，做什么样产品与效劳，满足了哪些群体消费需求，分析竞争对手目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样需求没有被满足，是未来开展空间与商业机；分析竞争对手在特定环境里竞争力以及在整个行业核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处位置以及自己实力，是否会因为定位主体介入而导致竞争对手还击或对抗，是否有时机寻求差异化定位策略等等。
2、宏观环境分析法，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业与企业各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业与企业根据自身特点与经营需要，分析具体内容会有差异，但一般都应对政治〔Political〕、经济〔Economic〕、技术〔Technological〕与社会〔Social〕这四大类影响企业主要外部环境因素进展分析。
主要从商业地产所处在环境进展分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进展分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店引进时面临国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术开展阶段、行业或产业技术替代更新状况、特定环境气候、光照、空气湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素那么要考虑诸如所在城市风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体与谐等因素；经济人口环境因素那么要考虑诸如宏观经济政策、地方经济根底构造构成、国家经济形势开展、地方经济开展水平、城市化进度水平、储蓄与信贷能力、消费构造、人均收入水平、人口变化等因素。
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商业地产招商专业知识[1]
II. 业态组合
1、要遵循的原则
满足和符合市场定位 实现业态的协调和互动 平衡项目的收益 实现项目在品牌、人流吸引力、商业价值及租金收益等多方面的 综合效益最大化；
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商业地产招商专业知识[1]
2、要遵循的原则
不同类型定位的购物中心有不同的业态比例
类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
社区型：餐饮／娱乐≥50%
生活服务店较多
商务区: 餐饮／娱乐≥30%
不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例
案例1：上海新天地 餐饮娱乐
服装零售
案例2：东方新天地 展厅
服装零售
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三、商业业态分析
业态种类
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
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在现实生活中，我们接触最多的便是社区商文档演模板
商业地产招商专业知识[1]
1.1商业地产与住宅地产的区别
商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的， 主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。 大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证， 考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力 店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。 主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商 到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如 果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产 如 shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地 产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其 经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为 投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项 目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规 模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、 商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
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购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
商业地产招商专业知识
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2020/11/8
商业地产招商专业知识[1]
目录
一、商业地产概况 二、商业规划和业态组合 三、商业业态分析 四、市场各业态抽成情况分析
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商业地产招商专业知识[1]
一、 什么是商业地产
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、 主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类 商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房 地产产品。
经营定位 时尚生活方式缔造者
发展状况
2008年01月2007年10月
四川绵阳店开业;
江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权分 置改革;
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商业地产招商专业知识[1]
天虹百货
天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 荣 誉：连续7年中国零售百强 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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百货商店 代表品牌
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新世界
天虹百货
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百盛
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品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚 百货
顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快 速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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上海九海百盛百货业态布局
6F
文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居.
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、 长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005 年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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商业地产招商专业知识[1]
1.2商业地产购物中心定位的区分和界定
从购物中心的市场定位，可以从城市的商业发展趋势、项目的立
； 地条件、区位环境特征、潜在消费者概况、商户评价等几个方面来加
以区分和界定
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1.3商业地产购物中心的定位条件
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商业地产招商专业知识[1]
二、商业组合和业态规划
I. 商业规划
1、需要遵循的原则 满足和符合市场定位； 实现商业人流的有效流动； 实现商业展示价值的最大化； 实现商业设施的有效性；
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2、需要研究的主要问题
总体布局 （商业建筑布局及与其他设施的互动） 商业动线（人流、物流、车流） 商铺展示及分割 垂直交通体系 公共空间的设计及效果（外立面、出入口、中庭、促销广场等） 后勤设施的规划及布局（物流通道、卸货区域、卫生间）