园区中央空调设备维修保养工作规程(3)
中央空调设备维护维修保养规范
中央空调设备维护维修保养规范中央空调设备维护维修保养规范一目的1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。
二范围2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。
三职责3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。
4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。
5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。
四维护保养6、维护保养周期、内容及方法序号设备名称周期维护保养工作内容及方法12离心机组(外包)螺杆机组(外包)月保养检查冷水机组，调整安全控制装置；检查控制装置的运行；检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统、油槽、油加热器和温度；检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能；记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值；记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告；设备清洁卫生。
12离心机组(外包)螺杆机组(外包)年保养检查压缩机-电机组件，测量绝缘电阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装置的定位状态；检查联轴器；检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位；根据需要更换（K 油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检查油泵、密封和油泵电机；检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等；清洁接触器，必要时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；检查过载装置，并取油样检查；检查运行启动器，状态指示灯；检查控制面板所有接线端并拧紧；检查显示数据的精度和设定值；检查水流开关的控制情况；根据需要检查与清洗管束（注：通炮）；进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补充制冷剂；机座除锈油漆。
3冷却水塔月检查设备是否有异常噪音或振动；检查自动补水阀运行状况；检查并调整排污系数；检查并调整风机传动皮带张力；检查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷水盘、过滤器；清理设备卫生。
物业辖区中央空调系统维保规程
物业辖区中央空调系统维保规程物业辖区中央空调系统维保规程第一章、总则为了保障物业辖区中央空调系统的正常运行，延长其使用寿命，确保居民舒适的生活环境，特制订本规程。
本规程适用于物业辖区中央空调系统的维护、保养、维修。
第二章、设备的日常维护一、空调系统内部清洁：按照定期清洁时间，定期清洁空调机内部，清理各部件，包括过滤网、换气扇及其在内的设备。
二、排水系统清洁：清洁排水系统，保留排水更加通畅。
清洁排水系统目的是避免清洗过程中的堵塞状况，保证正常排放，防止出现漏水情况。
三、电缆线路及排气系统：对电缆线路及排气系统定期检查，发现问题及时处理。
四、空调系统原理：培训设备使用人员，学习空调系统基本原理和运行方法，并时时保持学习更新。
第三章、全面检测一、检查供电系统：检查供电系统的接地、接线、线路和保险丝，消除安全隐患。
二、检查回路电器系统：检查回路电器系统的运行状态，排查系统的不良现象，及时发现、处理、维修漏电痕迹。
三、检查输、回水系统：检查输、回水系统的管路、阀门、泵等设备的运行状态，及其对环境影响的情况。
及时发现问题并加以处理。
四、检查自控系统：检查自控系统（包括测温、测压、电控制系统、蒸发器、风机、冷凝器等）的运行状态和控制状态。
第四章、维护保养一、定期维护：定期检查、清理和维护中央空调设备。
二、清洁：定期清洁空调设备内部和外部，洗涤空调设备的过滤网及水盘。
三、清洗换热器：按照定期清洗时间，清洗中央空调设备的换热器，保持器具在正常运行时的效果。
四、定时清洗、消毒：定期检查、清洗、消毒空调设备的水盘及漏水盘。
五、放水：每年一次大清洗时，拆下水盘，放水后进行清洁。
第五章、中央空调维修一、中央空调设备故障及时处理、维修。
二、设备的维修和保养必须由正规的维修人员进行，并按照相关的规范和标准执行。
三、设备故障日志：记录中央空调设备的故障和维修情况，为后续维修提供参考。
四、备品备件的配备：备件存放要专门设立存放库房，货架、工具柜等存放设备；必要时由专人管理，确保备件不丢失。
中央空调维修保养规程
中央空调维修保养规程中央空调维修保养规程为了确保中央空调设备的正常运行和延长设备的使用寿命，保证人员和设备的安全，制定本规程。
一、管理制度1.1 中央空调设备的管理由设备管理员负责。
1.2 设备管理员应定期检查中央空调设备的运行状况和保养情况，发现问题及时处理。
1.3 设备管理员应做好使用、保养、维修记录，并定期上报企业领导。
1.4 设备管理员应做好设备周围环境卫生管理，保持设备周围清洁干燥。
二、使用及保养2.1 中央空调设备的使用人员应熟练掌握操作技能，按操作规程正确使用中央空调。
2.2 中央空调设备在长时间停用后，应先开启送风、回风、排水管和增压风机，待空气通畅后，再开启制冷水泵和冷冻机组，以保证正常运行。
2.3 定期对中央空调设备进行清洗，防止灰尘、污垢积累导致通风不良。
2.4 定期更换过滤器和冷凝器，防止堵塞或氧化导致设备损坏。
2.5 定期检查冷却水循环系统，清洗冷却塔、水泵和水管路，保证水质清洁，防止腐蚀、生锈等问题。
2.6 定期检查中央空调设备的机房环境，保持干燥通风，防止潮湿导致设备损坏。
2.7 定期检查和维护中央空调设备的电气控制系统，保证电气系统正常运行。
2.8 定期对中央空调设备进行性能评估和安全评价，及时处理评估和评价结果。
三、安全措施3.1 中央空调设备的使用和保养必须符合安全操作规程。
3.2 中央空调设备的保养和维修必须由专业技术人员操作，不得擅自拆卸设备。
3.3 中央空调设备的电气控制系统必须符合电气安全规程，必须安装漏电保护器。
3.4 定期检查冷却水循环系统中的防爆设备状态并做好防爆隔离措施。
3.5 中央空调设备维修和保养操作人员必须佩戴符合国家安全标准的个人防护器材。
3.6 中央空调设备维修和保养操作人员必须严格遵守设备维修安全操作规程，禁止违章作业。
四、维修及更换4.1 设备管理员应根据设备运行状态和维护记录制定中央空调设备的维护计划，并按计划进行定期维修和保养。
中央空调维修及维保操作规范
中央空调维修及维保操作规范（一）末端设备定期检查维修保养方案1、中央空调风机盘管、风管机、分体内机等维修保养方案中央空调风机盘管、风管机、分体内机维修保养流程如下：1.1验机清洗前需与用户共同对机组进行检验，验机项目如下：序号验机项目是否正常1 检查机组出风量是□否□2 检查出风温度是□否□3 机组各档位出风异响噪声是□否□4 风口外观是否完整、是否已刮花是□否□5 风口是否已松动、脱落是□否□是□否□6 机组正下方天花板或墙面是否有漏水痕迹保养。
1.2保护室内环境对机组周围的家具进行防尘、防水保护。
对机组周围的家具表面铺设防水垫布，在机组正下方铺设垫布。
图1 保护室内环境1.3拆卸清洗部件需拆卸的清洗部件如下：表2 需拆卸的清洗部件拆卸过程示意图序号拆卸的部件名称1 回风口格栅2 回风滤网3 蜗壳4 出风格栅5 电加热器拆机要求：（1）拆机前首先将空调的电源断开，在空开前挂上禁止合闸的标识，确保清洗过程不会造成触电现象发生。
（2）拆卸格栅前先观察并分析确定正确的拆卸方法，确保拆卸过程不能损坏用户的格栅。
（3）蜗壳拆卸方法：图2 步骤1-拆卸回风盖板图3 步骤2-拆卸蜗壳的固定螺钉，先拆后蜗壳后拆前蜗壳，按照箭头方向旋转取出。
（4）所有拆下的零部件按拆卸顺序，有序地摆放在垫布上。
零部件上的粉尘不能掉在地面，弄脏用户的地板。
1.4清洗蒸发器及接水盘清洗步骤及要求：（1）清洗蒸发器前先拆卸电加热器，如电加热器无法拆卸，对电加热器接线端子的部位要求做防水措施。
对接线端子部位进行防水保护图4 对接线端子部位进行防水保护（2）对翅片表明均匀喷洒翅片清洗剂。
翅片清洗剂要求：能有效去除油脂、以及粘结在翅片上的污垢。
推荐使用品牌：康星，康碱辉（详见附录C空调清洗剂）。
图5 清洗图片（3）调试清洗设备。
a)根据现场情况选用长短合适的喷头；b)把模式调节为冷水模式，压力设置为高压，循环除垢运行。
图6 调试图片（4）清洗蒸发器及接水盘a)翅片清洗剂在翅片上静置3-5min后才能进行清洗。
中央空调系统设备维护保养规程物业工程部
中央空调系统设备维护保养规程1.0目的：规范冷冻机维修保养工作，确保冷冻机各项性能完好。
2.0适用范围：服务中心3.0职责和权限：维保工作由暖通班组负责完成，电气部分由电工班负责。
4.0工作程序：4.1新风机、空调机换季保养内容。
4.1.1清扫风机叶轮积尘，根据运行情况更换风机轴承或加油，保证其转动无杂音。
4.1.2检查风机皮带、根据磨损情况调整或更换，保证皮带完好无裂缝、松紧适当。
4.1.3检查新风过滤网、根据实际情况清洗或更换，保证空气质量、无灰尘。
4.1.4检查表冷器、根据实际情况清洗或疏通，保证空气交换正常。
4.1.5检查各类阀门、根据情况加油、加盘根或更换，保证其开、关正常。
4.2保养标准。
4.2.1 新风机过滤网清洗：（1次/月*台）清洗要求：①清洗后过滤网表面要干净，无尘土，无杂物。
②在清洗过程中要保持水池、楼道和机房的清洁。
③过滤网要有损坏，应及时维修更换。
4.2.2空调机过滤网清洗，更换：（1次/月*台）清洗要求：①清洗后过滤网表面要干净，无尘土，无杂物。
②在清洗过程中要保持水池、楼道和机房的清洁。
③过滤网要有损坏，应及时维修更换。
4.2.3 新风机、空调机检修保养：工作内容：机体检修，机座紧固，皮带调节，轴承检修，送回风口、调节阀的检修保养，冷凝水盘及冷凝水管的检修，清扫除尘。
工作标准：①机体干净、整洁，机座牢固。
②皮带完好无损，松紧适当。
③轴承润滑良好，运行噪音低。
④送回风口完好无损，调节阀运行自如。
⑤冷凝水盘干净无异物，冷凝水管通畅无锈蚀。
4.2.4空调管道的维修保养（保温、防锈、阀门、过滤器、伸缩节等设备维保）工作内容：冷冻水主管路的清扫、保温修复；冷却水主管路的清扫、除锈；集水缸、分水缸保养、维修；阀门、过滤器、伸缩节、单流阀、自动排气阀、法兰接头等设备检查、保养、维修、更换。
工作标准：①冷冻水主管路保温完好无损。
②冷却水主管路完好无锈蚀。
③阀门、过滤器、伸缩节、单流阀、自动排气阀、法兰接头使用正常，无漏水。
中央空调系统维修保养规程
中央空调系统维修保养规程中央空调系统维修保养规程1．目的规范中央空调维修保养工作，消除设备隐患，及时排除故障，确保中央空调各项性能完好，延长设备使用寿命。
2．范围适用于各物业区域中央空调系统的离心式冷水机组。
3．职责3.1管理处经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
3.2工程部经理负责制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
同时对日常维修保养工作进行指导、检查监督，并负责外委修理的联络工作3.3专业工程技术人员具体负责中央空调的维修保养。
3.4新生活服务中心负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
4.工作规程4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由工程部部长组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：4.1.2.1中央空调使用的频度；4.1.2.2中央空调运行状况（故障隐患）；4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：4.1.3.1维修保养项目及内容；4.1.3.2具体实施维修保养的时间；4.4.3.3预计费用；4.1.3.4备品、备件计划。
4.1.4对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4.1.5制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及ＰＣ中央处理器的故障处理由外委托完成。
4.2 中央空调设备（设施）的日常维保内容要点4.2.1 由专业公司（外包）或由工程部自行定期对冷水机组进行维修保养；空调技师（士）负责填写相关记录表格，并对机组每日的运行状况进行检查。
4.2.2 每半年对楼层空调机组及冷却塔进行一次检查清扫。
4.2.3 空调系统出现故障时，空调技师（士）先进行应急处理，并立即报告工程部部长。
在故障严重，自身无法解决的情况下，则由工程部部长电话通知专业维保公司。
空调设备维修保养制度（三篇）
空调设备维修保养制度是指针对空调设备进行定期维修和保养的一套规定和流程。
下面是一份常见的空调设备维修保养制度的内容：1. 维修保养目标：确保空调设备的正常运行，提高设备的可靠性和使用寿命，减少设备故障和停机的时间。
2. 维修保养周期：根据空调设备的类型和使用情况，制定定期的维修保养周期。
一般来说，大型中央空调设备每年至少进行一次大修保养，小型分体空调设备每年至少进行一次小修保养。
3. 维修保养内容：包括设备清洁、零部件更换、润滑和调整等维修保养工作。
具体细节根据设备的不同而有所不同，可以参考设备的维修保养手册或者与厂家联系。
4. 维修保养责任：明确每个人的维修保养责任，包括设备操作人员、维修保养人员和管理人员等。
设备操作人员负责日常的设备使用，维修保养人员负责定期的维修保养工作，管理人员负责监督和协调。
5. 维修保养记录：每次维修保养工作完成后，要详细记录维修保养的内容，包括日期、维修保养项目、维修保养人员等。
记录可以以电子方式保存，方便查询和统计。
6. 故障处理：对于设备故障，要及时报修并进行维修。
故障处理的过程要记录下来，以便后续的分析和改进。
7. 定期检查评估：定期对空调设备进行检查和评估，排除潜在的故障隐患，及时采取修理或更换措施。
8. 培训和交流：定期对维修保养人员进行培训，更新他们的知识和技能。
同时，与其他部门或者厂家进行交流，了解新技术和经验。
以上是一份常见的空调设备维修保养制度的内容，具体的制度可以根据实际情况进行调整和完善。
空调设备维修保养制度（二）【空调设备维护保养制度】一、维护保养目的为了确保空调设备的正常运行，提高设备的使用寿命和效能，保持室内空气质量，减少故障维修次数，特制定本制度。
二、维护保养内容1. 定期检查空调设备的工作状态，包括外观、控制装置、风机、滤网、制冷剂等。
2. 定期清洁空调设备的外壳和过滤器，保持设备的干净卫生。
3. 定期检查空调设备的电源线路，确保线路安全可靠。
中央空调维修保养标准作业规程
《中央空调维修保养标准作业规程》。
1.0规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。
2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内务类中央空调的运行管理。
3.0 职责3.1 设备部主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。
3.2 设备部组长负责组织实施中央空调的运行管理。
3.3 当值管理员具体负责中央空调的运行管理。
4.0 程序要点4.1 巡视监控。
4.1.1 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。
4.1.2 巡视监控的主要内容如下：a) 检查线电压(正常380Ｖ，不能超额定值的±10%)；b) 检查三相电流(三相是否平衡，是否超额定值)；c) 检查油压(正常10～15kgf/Cm2)；d) 检查高压(＜12kgf/cm2＝；e) 检查低压(＞2.5kgf/Cm2)；f) 冷却水进水温度(正常＜35℃＝；g) 冷却水出水温度(正常＜40℃＝；h) 冷冻水进水温度(正常10～18℃)；i) 冷冻水出水温度(正常6～10℃)；j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；l) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；m) 检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。
4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决处理不了的问题应及时详细地汇报给设备部主管，请求支援解决。
整改时应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。
4.2 异常情况的处置4.4.1 接班人员应准时接班。
4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名。
4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 中央空调机房不干净；d) 接班人员未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
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园区中央空调设备维修保养工作规程(3)
园区中央空调设备维修保养工作规程（三）
1目的
及时处理空调设备故障，保障园区空调设备正常安全运行。
2适用范围
园区内中央空调设备的维修保养工作。
3职责
3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。
3.2主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。
4工作要求
4.1空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。
4.2若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。
4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。
4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。
4.5重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。
5工作内容
5.1巡检（例行检查）
5.1.1空调水系统的保养
5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。
5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。
5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。
5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。
5.2半年保养
风机盘管的保养：
每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。
5.3一年保养
5.3.1主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.3冷却水塔检查
5.3.3.1风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。
5.3.3.2注油、轴承温升检查，补加润滑油。
5.3.4管道系统阀门漏水检修，保温层修补。
5.3.5水泵保养（见水泵电机维保标准）。
6相关记录
《设备维护保养记录》HDXX-GC-033-A-01 感谢您的阅读！。