6第六章 资源资产评估
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
《林地资源资产评估》PPT课件
〔二〕林地资源资产
1．林地资源资产的概念
作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以 林地资源为物质财富内涵的财产。
〔1〕作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定 的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话 说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是 清楚的，而且是能够有效控制的。
〔2〕作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量， 并进展货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业 或个人对其进展经营可获得经济效益，产生利润，并 且其价值是可以通过货币进展计量和交换的。
现实林分主伐时的立价木 K2 参照林分主伐时的立价木
• 交易案例林地资源资产评估基准日与被评 估林地的评估基准日的差异，通常采用物 价指数法，最简单的物价指数替代值是用 两个评估基准日时的木材销售价格。
评估基准日的木价 材格 销售 K3 交易案例评估基木 准材 日销 的售价格
• 其他因子的修正值很难用公式表现出来， 只能按其实际情况进展评分，将综合的评 分值确定一个修订值的量化指标。
• ④地利等级地租修正值确实定
• 地利等级是影响地租的主要因子。地利等级主要由 小班的集材距离和运输距离所造成的集材、运材本 钱的差异所决定。根据闽北木材生产和运输的本钱 定额，计算确定不同的集材距离和运输距离对生产 本钱的影响，再根据期望价公式和闽北林木生长的 平均水平计算出不同集材距离和运输距离对地租的 影响，编制成地利等级修正值表
• 〔二〕收益现值法
• 1．林地期望价法
• 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提， 将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累 加求和值作为林地资源资产价值的方法。
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B uA uD a(1P)uaD b((1 1 P P))u u b1 i1C i1pui1V P
资源资产评估
资源资产评估
资源资产评估是指对一个单位或个人所拥有的资源和资产进行评估和估价的过程。
资源资产评估帮助企业或个人了解他们所拥有的资源的实际价值，以便进行管理和决策。
在评估资产的过程中，需考虑多个因素，包括市场价值、使用寿命、折旧、维护成本等。
首先，资源资产评估可帮助企业或个人确定他们所持有的资源的市场价值。
市场价值是指一个资产在相应市场上被买卖的价格。
通过评估资源的市场价值，企业或个人可以了解其资产的真实价值，以便做出更明智的决策，比如出售资产或保留资产。
其次，资源资产评估还需要考虑资产的使用寿命和折旧。
使用寿命是指一个资产可以有效使用的时间。
折旧是指一个资产在使用寿命内价值的递减。
通过评估资源的使用寿命和折旧，企业或个人可以了解资产的使用状况，规划维护和更新资产的时间和费用，避免因长期使用而导致的经济损失。
另外，资源资产评估还需考虑维护成本。
维护成本是指为保持资产正常运作和延长使用寿命所需的费用。
通过评估资源的维护成本，企业或个人可以合理安排维护资产的经费，确保资产能够持续运作，并降低运营成本。
最后，资源资产评估还需考虑资产的安全性和风险。
对资产进行评估可以识别出潜在的风险和威胁，并采取相应的措施进行防范和保护。
这样可以减少资产遭受损失的可能性，同时也提高资产的价值。
综上所述，资源资产评估是一个重要的过程，为企业和个人提供了对其所拥有的资源和资产进行评估和估价的机会。
通过评估资源的市场价值、使用寿命、折旧、维护成本等，可以帮助企业和个人了解其资产的实际价值和潜在风险，以便做出更明智的管理和决策。
资产评估模拟实训教程-实验十五-第六章资产评估结论及其分析
评估方法账面价值股东全部权益评估价值增值额增值率差异额=成本法评估值-收益法评差异率=差异额/收益法评估值成本法118620509.48219881895.56101261386.0885.37%收益法118620509.48180900852.5062280343.0252.50%38981043.0662.59%差异的主要原因是：考虑到本次收益法评估中，营业收入的预测是股权自由现金流量预测的起点，并对评估结果起关键作用。
由于产品产销量及产品价格受市场影响价格波动较大，其产品销量及产品价格变化幅度较难预测，被评估单位未能提供有关收益、成本的预测资料和融资计划。
同时广西糖纸有限责任公司生产运营的时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。
虽然评估过程中作了特定假设，但评估预测仍存在较大的不确定性，盈利预测不确定性较多，经评估人员分析认为，本报告采用成本法结论作为评估结果。
（二）两种评估方法的评估结果差异分析从上表可知， 广西糖纸有限责任 公司股东部分权益价值用 成本 法和 收益 法评估的结果差额为 3898.10 万元，差异率为 62.59% ，（1）成本法是从资产的成本角度出发，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，以资产的重置成本为价值标准，随着国民经济的变化，对企业资产负债表上所有的单项资产和负债，用现行公允价格代替历史成本，是资产和负债的简单加减，评估结论仅包括资产负债表记载的各种有形资产及部分可确指的无形资产的价值，不包括企业未来的获利能力和资产综合影响效应。
（2）收益法是通过将企业未来收益折算为现值确定资产价值的一种评估方法，利用投资回报和收益折现等技术手段，以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力） 的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
收益法的评估技术思路较好地体现了资产的“预期原则”，其未来收益现值能反映企业占有的各项资源对企业价值的贡献，使评估过程能够全面反映企业的获利能力，包括了资产综合影响效应；从投资的角度出发，一个企业的价值是由企业的获利能力所决定的，股权投资的回报是通过取得权益报酬实现的，股东权益报酬是股权定价的基础。
资源资产评估概述
资源资产评估概述一、自然资源及其分类资源是人类赖以生存和发展的物质基础，是可供人类利用的宝贵财富，它包括自然资源、经济资源和人文社会资源。
资源资产一般是指自然资源资本化后形成的一种特殊资产。
自然资源是指在现代的技术经济条件下，自然环境中能被人类利用并能为人类当前和未来生存与发展所需的一切物质和能量。
如土地、海洋、草地、森林、野生动植物、矿藏、阳光、空气、水资源、地质资源等。
那些没有被发现或者发现了但不知其用途，又不能用现代科学技术来提取的不能称作自然资源；虽然有用，但与需求相比因数量过大而没有稀缺性的物质，如空气也不能称作自然资源，而是自然物。
从人类社会的发展历程看，人类所依赖的“资源”是一动态的概念，随着技术的进步、经济的发展、市场的稀缺以及人类认识程度的深入，它的范围在不断地扩大，以前不是资源的物质有可能成为可利用的资源。
自然资源有量、质、时间和空间等多种属性。
如果空气的质量遭到某种程度的破坏，如污染，这时高质量的空气就有了价值，人们不得不用高价格去购买空气。
如果在狭小的空间与外界隔绝，如宇宙飞船的密封舱，空气极缺时，会导致它有很大的价值，成为有价值的自然资源。
矿产资源在地壳内部，具有一定的生成空间，在这种空间中资源的数量是有限的，人们利用它、开采它，在一定的时间内使它越来越小，最后耗竭。
生物资（动植物资源）是一种复杂的资源类别，具有一种生命力。
它吸收了流动的太阳能和流动的水资源，再消耗土壤的养分。
这样在太阳能量一定，生物繁殖能力一定，以及人类、自我约束的条件下，生物资源是可以再生的，也就是说这种再生资源，也有赖于人类的自我约束和一个完善的养殖耕作环境。
太阳、大气、地质、水文及生物构成了一个复杂的体系。
人类可以通过这些自然力作用下所生成的资源，作为生产过程中的投入，为使用者的未来获得更大的利益，如果我们把这些资源再赋予权力，它就会变成资产，即资源资产。
自然资源按其属性的差异可分为：（一）可再生资源和不可再生资源（二）耗竭性资源和非耗竭性资源（三）现时可利用资源和潜在资源（四）有机资源与无机资源二、资源资产的基本概念自然无论发现与否，都是自然存在的，但尚不能说明是否有使用价值，也不能说它是否是一种财富，只能说它是一种自然物。
《资源资产评估》课件
市场比较法
市场比较法是一种常用的资产评估方法，通过对比类似资 产在市场上的价格来确定目标资产的价值。这种方法适用 于市场相对透明、同类资产较多的情况下，能够快速准确 地评估资产价值，是资产评估中不可或缺的方法之一。
● 03
第3章 资产评估实践
不动产资产评估 实例
在不动产资产评估过程中，为了确定市场价值和收益潜力， 需要分析房地产的评估方法和过程。通过实例分析，可以 更好地了解不动产资产的评估标准和流程。不动产资产评 估的案例分析有助于实际应用和理论结合。
03 解决实际问题
充分运用所学知识解决问题
感谢致辞
在此，我们要衷心感谢所有学生的认真学习和积极参与。同 时也要感谢教师和工作人员的辛勤付出。希望大家在未来的 学习和工作中能够继续努力，不断进步，共同成长。祝愿大 家前程似锦，万事如意！
谢谢观看！下次再见
评估概念
资源资产
资源资产的概念和 种类
意义
资源资产评估的意 义和目的
方法
不同的评估方法和 其区别
需要性
为何需要对资源资 产进行评估
评估方法
定性评估
定性评估注重对资源资产特征 和属性的描述和分析 通过观察和归纳等方法来进行 评估
定量评估
定量评估采用数字化方法进行 资源资产价值的量化和计算 市场比较法、收益法和成本法 是常用的定量评估方法
资产评估与投资决策
重要性
资产评估在投资决策中扮演着 重要的角色，可以帮助投资者 更精准地把握投资机会。
制定策略
投资者可以根据资产评估的结 果进行有针对性的投资策略制 定，提高投资成功率。
应用案例
通过具体案例展示资产评估在 投资决策中的应用，帮助理解 实际操作流程。
自考资产评估知识点整理全
自考资产评估知识点整理全第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算.2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
6矿产资源资产评估
3.资产评估的特点
现实性 预测性 市场性 公正性 咨询性
4.资产评估的价格标准
重置成本 现行市价 收益现值 清算价格
5.资产评估的要素
6.资产评估的必要性
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二、矿产资源资产评估的内涵
1.矿产资源资产评估的目的和意义： ➢有助于推行和完善矿产资源有偿使用制度，给资源补偿费
第六章 矿产资源资产评估
第一节 资产与矿业权 第二节 矿产资源资产评估概念 第三节 矿产资源资产评估理论与方法
第一节 资产与矿业权
一、资产与矿产资源资产
1.资产：企业（任何公司、机构和个人）拥有 和控制的能够用货币计量，并能够给企业带来 经济利益的经济资源。
资产=资本、财富、资源 法学中，资产被表达为财产权，财产权包括物 权和债权。
天然产生的那部分价值，又称原始价值，记为 V0。
➢由于人类劳动投入所产生的价值，记为V1。
矿产资源资产价值=V0+V1
3.矿产资源资产价值的评估：
➢矿产资源自身价值V0 ：即租金价值 ➢矿业权价值：即投资者投入后所产生的价值，
其评估方法有很多种。
➢矿产资源总价值：即矿产资源开发利用所产
生的的全部价值之和，包括矿产资源所有者应 收益的那部分，也包括投资者应收益的那部分。
项目 1．产品销售收入（+）
按扣除社会平均收益 按扣除投资收 按混合贴现率方
方法计算
益方法计算
法计算
76162.98
76162.98
2．经营成本（-） 3．基本建设投资（-） 4．流动资金（-） 5．税前收入小计 6．增值税（-） 7．所得税（-） 8．资源税（-） 9．税后收入小计 10．资源补偿费（-） 11．净利润小计 12．社会平均收益（-） 13．回收固定资产余值（+） 14．回收流动资产余值（+） 15．剩余利润小计 16．剩余利润净现值
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（3）土地资源。其是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。 （4）矿产资源。其是经过一定的地质过程形成的，附存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各 种能源和各种矿物等。 （5）景观资源。其主要是指自然景物、风景名胜等，能为人们提供游览、观光、知识、乐趣、度假、探险、 考察研究等作用，一般附着在其他资源之上而存在。
（一）资源资产价格是自然资源的使用权价格
我国自然资源大部分属于国家所有，只有一部分属于集体所有。例如，矿产资源属于国家所有，大部分森林资源也 属于国家所有，并实行所有权和使用权相分离的制度。通常，法律不允许资源资产的所有权转让，因此资源资产评 估的对象主要是资源资产的使用权，是对资源资产权益的价值评估。
一、自然资源及其分类
（ 二）按自然资源与人类的经济关系角度进行分类
从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源 和景观资源等。
（1）环境资源。其包括阳光、地热、空气和天然水等，这类资源比较稳定，一般不会因人类的开发利用而 明显减少，为非耗竭性资源。
资产评估
ZICHAN
PINGGU
北京出版集团公司
主 编：潘爱萍
目录
CONTENTS
一 资产评估概论
六 资源资产评估
二 资产评估的基本方法 七 长期投资性资产评估
三 机器设备评估
八 流动资产评估
四 房地产评估
九 企业产评估报告
06
资源资产评估
学习目标
知识目标
1. 掌握资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；森林资源 资产价格的构成；林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩 余法的计算公式；采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的 计算公式； 2. 熟悉自然资源的分类，资源性资产评估的特点，影响矿产价格 的因素，探矿权评估的约当投资—贴现现金流量法、重置成本法 的计算公式； 3. 了解森林资源资产的种类，林木资产评估方法的适用范围。
【思考题】
（1）森林资源资产价格构成的主要因素是什么？ （2）森林资源资产评估的主要方法有哪些？ （3）森林资源资产评估方法的适用范围？
第一节 资源资产概述
一、自然资源及其分类
自然资源，是指自然界中人类可以直接获得的、用于生产和生活的物质要素。未被发现或发现了但不知其用 途的物质不是资源，因而也没有价值。自然资源是一个动态的概念，信息、技术和相对稀缺性的变化都能把以前 没有价值的物质变成宝贵的资源。按照研究的角度和目的，根据自然资源的自然属性和经济属性，可以对自然资 源进行多种分类。
一、自然资源及其分类
（一）按自然资源在开发过程中能否再生进行分类
根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。 （1）耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量有 明显减少的现象，是不可再生资源。 （2）非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性 资源可分为恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源、不可再生的非耗竭性资源三种。
（二）资源资产价格一般受到资源的区位影响
由于资源资产的有限性、稀缺性和区域性，资源资产价格通常会受到自然资源所在区位的影响。
（三）资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律
资源条件包括资源的质量品位、资源的赋存开采条件和产地至销地的运输距离及运输条件（运输工具和地貌等）。 资源资产的类别多种多样，不同资产其资源条件、经营方式、市场供求等都不相同。例如，矿产资源是经过一定的 地质过程形成的，森林资源是一种生物资源。
.案例导入
《意见》还提出，对林权抵押贷款符合国家林业贷款贴息政策的，优先给予财政贴息。鼓励各地设立森林资源收 储中心，为林权抵押贷款提供反担保和托底收储等服务。引导借款人建立互助合作的融资担保基金，鼓励各地建立政 府主导的林权抵押融资风险补偿基金。充分发挥各级林权管理服务中心作用，为林权抵押贷款提供综合服务。
核心概念
资源资产价值评估 森林资源评估 矿产资源评估
.案例导入
安徽省银监局、省林业厅日前（2015 年1 月30 日）联合发布《关于加快推进林权抵押贷款工作的意见》，以下 简称“《意见》”，在全省范围全面推开林权抵押贷款，改善农村金融服务，促进林业产业健康快速发展。这是安徽 省深化集体林权制度改革、拓宽林业融资渠道的又一新举措。
《意见》明确，申请林权抵押贷款的，应按有关规定对所抵押的森林资源进行资产评估，省林业厅适时发布森林 资源资产评估的专业中介组织名单，并对森林资源资产评估进行指导。用于抵押的林权必须依法办理抵押登记手续； 林权抵押期间，林业主管部门与银行业金融机构对抵押的林权及其森林资源资产共同实施监管，并保持相关信息沟通。
《意见》提出，银行业金融机构要积极开展林权抵押贷款，可以接受以借款人以及其本人或第三人合法拥有的林 权作抵押担保发放贷款。依法持有林权证和有效森林资源评估报告、具有良好资信记录、符合授信条件的组织和个人 申请林权抵押贷款，银行业金融机构应优先予以受理。
在创新支持林业信贷产品方面，《意见》鼓励银行业金融机构面向林业经营主体和农户广泛开展评信授信，为林 业企业、林业合作组织和农户量身定做金融产品。推进“一次核定、随用随贷”的信贷模式，积极探索开展森林保险 保单质押贷款、林业信用贷款、农户联保贷款、免评估可循环小额贷款、林权抵押“一卡通”等金融服务。对已参加 森林保险的林权抵押申请和符合国家产业政策的林权抵押贷款申请给予优先办理，并在额度、期限、利率等方面给予 优惠。
二、资源资产的特性
01
-自然属性
1. 天然性 2. 有限性和稀缺性
3. 生态性 4. 区域性
02
03
-经济属性
1. 资源资产具有使用价值 2. 资源资产价值能够以货币计量
3. 资源资产具有可收益性
-法律属性
（1）资源资产必须能够为特定的产权 主体所拥有和控制。
（2）资源资产的使用权可以依法交易。
三、资源资产评估及其特点