广西钦州市浦北县房地产市场调查

浦北房地产市场调查报告荣誉出品2010年1月4日目录一、宏观环境研究 (2)1．1城市概况 (2)1．2宏观经济状况 (9)1．3城市规划发展 (19)1．4商业发展状况 (22)1．5政策环境分析及预测 (24)二、浦北房地产发展状况 (31)2．1 浦北房地产发展历程 (31)2．2 浦北住房建设计划 (33)2．3 2008年房地产市场状况 (37)2．4 浦北房地产市场分析 (45)三、消费者需求分析 (61)3．1 调查结果 (61)3．2 浦北购房群体特征总结 (66)3．3 项目消费市场调查结论 (67)四、市场调研结论 (68)4．1 总体经济对房地产项目开发影响分析 (68)4．2 房地产发展趋势对房地产项目开发的影响分析 (68)4．3 政府规划对房地产项目开发的影响分析 (68)4．4 房地产市场现状对项目开发的影响分析 (69)一、宏观环境研究1．1城市概况1．1．1城市性质定位浦北城镇发展轴：由寨圩经浦北县城至泉水方向的发展轴，依托经过县域南北向的高速公路和一级公路，加强与北海和粤港澳地区的经济合作，培育轴线地区的城镇和工业园区，成为承接发达地区经济辐射的重要增长点。

1．1．2地理位置浦北县位于广西的南部，在开放城市钦州市东部，属其管辖，东靠玉林市的博白县，南邻北海市的合浦县，北与南宁市的横县、贵港市、玉林市的兴业县接壤。

全县面积2517平方公里，辖16个镇，总人口80多万。

整个县境紧挨大西南出海通道的南端，地处中国—东盟自由贸易区的桥头堡，区位优势明显，经济发展前景良好。

1．1．3行政区划2000年，浦北县辖17个镇、1个乡：小江镇、张黄镇、寨圩镇、泉水镇、石埇镇、安石镇、大成镇、白石水镇、北通镇、三合镇、龙门镇、江城镇、福旺镇、乐民镇、六硍镇、平睦镇、官垌镇、樟家乡。

根据第五次人口普查数据：全县总人口718104人，其中各乡镇人口（人）：小江镇35981；泉水镇23875；石椅镇15619；安石镇28770；张黄镇68184；大成镇28129；石白水镇34811；北通镇49962；三合镇29725；龙门镇68031；江城镇67557；福旺镇64802；寨圩镇60507；乐民镇38119；六硍镇33923；平睦镇19540；官垌镇32962；樟家乡1760。

2005年，江城镇、樟家乡并入小江镇。

浦北县辖16个镇：小江镇、泉水镇、石埇镇、安石镇、张黄镇、大成镇、白石水镇、北通镇、三合镇、龙门镇、福旺镇、寨圩镇、乐民镇、六垠镇、平睦镇、官垌镇。

（浦北县行政区划图）1．1．4基础设施建设浦北县城地处该县中部，近几年来，加快基础设施建设步伐，构建了 "一江两岸"美景，拓展和新建了南北进城大道、越州新区、南洋大厦商业区、体育中心等街区及娱乐休闲设施，新开发了城中区，县城规模不断扩大，城市功能不断完善，城市品位不断提升，一个具有山水田园特色的现代化小都市逐步呈现在人们的面前。

浦北基础设施日臻完善。

县内“三纵五横”的公路网络已形成，通向县外的主要通道全部是二级公路。

能源、通信设施完善。

全县实现城乡用电同网同价。

【公路】内对外运输主要以公路为主。

县内的主干线公路有贯穿县境南北的省道20123线有寨圩至泉水段、南部的钦州到浦北二级公路（2002年初建成）、国道209线浦北段、北部的灵山至石南二级公路浦北段等，其它县乡公路以主干线公路为骨架形成网状结构，其中高等级公路30.23公里，其他等级公路126.69公里。

国道、省道157公里，县乡公路502.41公里。

境内规划建设的高等级公路有南北走向的寨圩至泉水二级公路、东西走向的邕宁至陆川（县境内从灵山佛子，经三合街、墨岭、县城木麻根、至博白那林）二级公路，2005年建成。

预计在2010年开工建设的贵港至合浦高速公路，A线从北到南经过浦北县的寨圩、福旺、县城（小江）、龙门、张黄、大成6个镇，在浦北县境内的里程有95.5公里(含引道)，总投资50亿元。

【通讯】移动、联通覆盖全县，村村通程控电话、数字电视。

浦北工业有一定的基础。

1．1．5自然资源【气象】浦北县属于亚热带湿润大陆性季风气候，气候温暖，冬短夏长，四季如春，适宜亚热带作物和经济林果的生长。

年平均日照时数达1800小时，年平均气温21~23C无霜期限350天，年平均降雨量1600毫米并且雨热同季，集中于6~8月份。

南部地域容易形成水灾和旱灾。

【水资源】县境内主要河流有10条，除南流江外，其他9条的发源地均在县境，河流分为南流江和西江两水系，总流面积2517．47平方公里。

全县水能资源蕴藏量为3．62万千瓦，可开发利用水能2．59万千瓦。

全县河流、池塘、山塘水库面积广阔，十分适宜养鱼。

【森林资源】全县森林总积蓄量达20亿立方米，全国连片面积最大的11多万亩天然次生红椎林被列为国家重点保护林区，有20多万亩竹林和丰富的芒编资源。

【矿产资源】浦北县矿产资源丰富，种类繁多，已发现的矿产共有40多种，目前具有开采价值的矿藏有铅锌银矿、钛铁砂矿、磷矿、萤石矿、石灰石、花岗岩等。

铅锌矿位于新华村委境内，主矿脉4条，小矿脉24条，脉厚0．72～1．56米，含铅品位2．23%、锌4．03%、银76．6克/吨、镉0．0192%，C＋D级铅锌矿石储量255．12万吨，C＋D级Pb、Zn金属储量16．02万吨，属中型矿床。

钛铁矿主要分布在石（土+甬）、泉水江口一带，以及乐民平佳、寨圩土东、官垌历山、江城木麻根和樟家马长田等地。

磷矿位于寨圩镇温场村旁，是钦州市目前唯一的磷矿，C2级储量130万吨。

萤石矿位于福旺大田，储量1．48万吨。

右灰石矿主要分布在寨圩、乐民两地。

【生物资源】浦北县生态环境良好，生物资源丰富，有"中国香蕉之乡"之美誉。

哺乳类动物主要有野猪、果子狸等。

鸟类有鹧鸪、斑鸠、鹩哥、画眉等。

鱼类有斑星鱼、斑鱼、黄鳝、泥鳅等。

蛇类主要有金环蛇、银环蛇、草花蛇、南蛇、眼镜蛇、，黑肉蛇等。

介壳甲类主要有穿山甲、山龟、鳖等。

竹木类主要有杉、松、椎、楠、桉、樟、八角、丹竹、大竹等，其中龙门镇10万亩连片红椎林是全国最大的红椎林基地。

花果类主要有兰花、玉兰花、菊花、酸桔、牛甘子等。

草药类主要有益母草、马鞭草、金钱草、紫苏、金银花等。

【旅游资源】浦北旅游资源丰富，开发潜力大。

人文旅游资源有越州古城遗址、旧州唐城遗址、古立新石器时期山岗遗址、大朗书院等。

自然旅游资源有五皇揽胜、椎林叠翠、越州天湖、葵岭飞瀑等八大景点，极具开发价值。

◎五皇山森林公园五皇山原名叫“五皇岭”，浦北八景之一，五皇山是钦州市著名的森林公园，位于钦州市浦北县龙门、北通、白石水、大成、张黄五镇境内，距离县城30公里。

它已被钦州市定为重点开发的森林公园，具有集高山草地风光、南亚热带雨林风光、山村农家风情和蕉田荔园风光于一体的梯级综合生态景观。

整个景区面积约90平方公里，五皇山山顶是高山草坪带；山腰是全国最大的连片天然红椎林带，并盛产珍稀的野生红椎菌；山脚是中国著名的香蕉生产区。

景区周边五镇原始乡村风情犹存，水车、木对、石磨、手推木车以及古老的榨油工具、制糖工具、纺织工具、捕鱼工具保存完好。

主要景观有：椎林叠翠、神峰云海、雾海日出、飞流成瀑、奇石林立、高山牧场等。

距浦北县城仅一公里的广西首家客家文化村，可以令人感受到浦北深厚的客家文化底蕴。

五皇山森林公园首期硬件设施完工道路硬底化到山脚，亭台楼阁显山露水，名人字画刻录巨石，三十猴王大闹五皇山。

（五皇山南阳石）◎越州天湖浦北八景之一。

位于浦北县樟家、张黄、安石、石冲四乡镇与博白县江宁镇之间，距离县城15公里。

湖区面积79平方公里，湖区内1500余座小岛星罗棋布，形态各异。

主要景点有：龟蛇夹鹰、日月潭、万鹤岛、盘古庙、三帝庙、人面树、天桥渡槽、伏波庙、越州古城遗址、香家花园、南流江翠竹等。

除“浦北八景”外，廉州古城遗址、古立新石器时期山岗遗址、古墓葬、六逢山洞穴化石遗址、古窑址、轿顶岭古城遗址、公猪脊森林公园等，亦为浦北县的名胜古迹。

（越州天湖）◎公猪脊森林公园位于广西浦北县小江镇公猪脊山脉，公猪脊山脉属县城周围最高点，距县城有两公里，是人们旅游休闲和健身的好地方，公园目前主要包括：大门、观龙亭、三合亭、越州阁、北帝庙、莲花池、蝴蝶泉……其中越州阁为全公园至高点，站在这公猪脊森林公园最高点的越州阁三楼，在越州阁上，可浏览整个浦北县城和周围的山光景色，观望林涛云海，真是参观游览、诗情畅意的好地方；北帝庙坐落于两山之麓，在树高林密、清泉流淌、环境清雅之处独显尊贵与典雅。

据说，北帝是古代人们驱魔辟邪、保护人民平安和五谷丰登的勇士化身，后人为了颂扬他的功德，便建设了北帝庙来供养他、纪念他。

（公猪脊森林公园）1．1．6经济发展概况【农业】浦北是农业大县，农业资源丰富。

多年来，加大科技投入，调整农业产业结构，全县农业从根本上扭转了“以粮为纲”的发展格局，产业结构调整加快，特色鲜明，形成了九大生产基地，即15万亩香蕉生产基地、43万亩荔枝（龙眼）生产基地、22万亩八角生产基地、15万亩竹子生产基地、10万亩速生桉生产基地、21万亩红椎林生产基地、15 00万羽商品鸡生产基地、10个上规模的瘦肉型猪场、4万亩淡水养殖基地。

2006年总产值达28.3亿元，增长8.45%。

其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长了9.98%、8.64%、6.97%、5.33%。

粮食：2003年粮食播种面积66.94万亩，总产量25.096万吨，其中2003年优质稻播种面积达48.9万亩，占水稻总面积的88.9%，比1998年增加4倍。

玉米方面，2003年播种面积5.6万亩，全部实现优质化，比1998年增加2.6万亩。

水果：全县水果种植面积达66万亩，水果年总产量43万吨以上，水果总产值8.86亿元；优质果品率由原来的48%提高到现在的56%。

已完成果树高接换种2万亩，其中荔枝1.5万亩，良种覆盖率从88%提高到90%；建设标准化生产技术推广面积15万亩，其中香蕉8万亩，荔枝、龙眼5万亩，柑橘2万亩；创建万元果园1000亩；推广频振式杀虫灯、捕食螨生物防治、水果套袋等13多万亩。

水产：2005年，该县淡水养殖面积44100亩，水产品总产量22103吨，比上年同期增长6%和11%，名优品种养殖面积发展到1500多亩，渔业总产值3.29亿元。

今年第一季度，淡水养殖面积15705亩，水产品总产量4737吨，同期比增分别为3%、7%，产值3553万元。

淡水养殖已经成为浦北农民增收的一大亮点。

畜牧：2006年全县生猪饲养量达80.35万头，其中肉猪出栏33.65万头，存栏45.15万头，与上年同比增长10%和4%；家禽饲养量1300多万羽，与上年同比增长11%；肉类总产量43792万吨，与上年同比增长11%；畜禽品种主要有奶水牛、瘦肉型猪、三黄鸡、白鸽、罗非鱼等林业：全县共有森林面积 227.16万亩，森林蓄积量330万立方米，森林覆盖率高达64.76%，林地绿化率在 96%以上，两率均超过国家标准。