2014年4月份考试房地产评估第二次作业
2014年4月房地产法真题(含答案)
全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分注意事项：1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2．每小题选出答案后，用2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。
如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。
不能答在试题卷上。
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是(P49)A ．基础性B ．支配性C.风险性D .排他性2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为(P92)A. 30年B. 40年C. 50 年D. 70 年3. 住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币(P215)A . 20 万元B . 30 万元C. 40 万元D . 50 万元4. 房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A .贷款信托B .股权信托C.财产权信托D.人格权信托5. 《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是(P49)A. 1O 个工作日B. 15个工作日C．30 个工作日D．60 个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请(P68)A.初始登记B .转移登记C.更正登记D •异议登记7. 下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A .建设用地使用权入股B .建设用地使用权转让C.建设用地使用权出租D •建设用地使用权抵押8. 根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A .乡级人民政府B.县级人民政府C.市级人民政府D.省级人民政府9. 按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发A •建设项目用地呈报说明书B •选址意见书C.项目规划书D. 土地利用总体规划书10. 对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A •国有建设用地使用权出让B •国有土地出租C.国有土地使用权作价出资 D .建设用地使用权划拨11. 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过(P92)A. 1年B. 3 年C. 5 年D. 1O 年12. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是A .建设单位B .人民政府C.财政部门D .住房和城乡建设管理部门13. 根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A . 50 万元B . 100 万元C. 1000 万元D . 5000 万元14. 下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是(P116)A .注册资本5000万元以上B .从事房地产开发经营时间3年以上C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D •连续3年建筑工程质量合格率达到100%15. 《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为(P138)A . 1 年B. 2 年C. 3 年D. 5 年16. 下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是(P131)A •承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B •工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D •优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A •房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产经纪18. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A •全国人大规定B.国务院规定C.住房和城乡建设部规定D •国土资源部规定19. 房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A •未经出租人同意，承租人擅自转租B •虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D •因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20. 下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A .出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人,承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B .出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D .出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A •预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B •涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D •广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22 .职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A . 5%B. 7%C．10%D ．12%23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A •必须以被代理人的名义从事代理活动B •可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C.必须以自己的名义从事代理活动D •不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是(P240)A .有偿转让国有土地使用权B .有偿转让集体土地使用权C・以继承方式取得的国有土地上的房屋D •以赠与方式取得的国有土地上的房屋25 ．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。
4房地产估价师真题及答案汇总
2014年房地产估价师真题及答案汇总2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完一、单选题1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。
按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。
A.9000B.10000C.12000D.15000标准答案： b2最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。
A.1000B.5000C.6000D.8000标准答案： c3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。
A.2B.3C.5D.6标准答案： b4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。
A.3B.4C.5D.6标准答案： a5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。
A.3B.5C.8D.15标准答案： d6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。
A.1B.2C.3D.5标准答案：c7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A 房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。
A.100B.250C.500D.1000标准答案： d8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。
A.聘用单位破产的B.聘用单位被吊销营业执照的C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的D.年龄超过60周岁的标准答案： d9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。
A.物业管理议标制度B.业主大会制度C.住宅专项维修资金制度D.物业承接验收制度标准答案： a10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。
A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理标准答案： a11、根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的 ( )。
自学考试2014年4月自考资产评估试题和答案解析
自学考试2014年4月自考资产评估试题和答案解析全国2014年4月高等教育自学考试统一命题考试资产评估试题和答案课程代码：注意事项：1.请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
2.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
3.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。
如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。
不能答在试题卷上。
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)1、下列选项中，不属于资产评估特点的是【】答案：D （1分）A、预测性B、咨询性C、市场性D、科学性2、按资产是否具有综合获利能力进行分类，可分为【】答案：B（1分）A、有形资产和无形资产B、单项资产和整体资产C、短期资产和长期资产D、可确指的资产和不可确指的资产3、下列原则中，属于资产评估工作原则的是【】确答案：A（1分）A、独立性原则B、预期性原则C、替代性原则D、贡献性原则4、下列各类资产中，适合采用市场法评估的是【】答案：D（1分）A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备5、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧【】答案：B（1分）A、是相同的概念B、是不同的概念C、有时相同，有时不同D、在量上是相同的6、当资产利用率大于1时，表示资产【】答案：A（1分）A、实际已使用年限比名义已使用年限长B、实际已使用年限比名义已使用年限短C、实际已使用年限等于名义已使用年限D、实际使用年限比总使用年限长7、折现率本质上是【】答案：C（1分）A、风险报酬率B、无风险报酬率C、特定条件下的收益率D、超额收益率8、某设备经济寿命为10年，目前已使用3年，其控制系统意外受损，估计修复费用需10万元，目前该设备重置成本为50万元，则该设备成新率为【】答案：C（1分）实体性贬值=不可修复性损耗引起的贬值+可修复性损耗引起的贬值50-10）×3÷10+10=22（万元）贬值率=实体性贬值÷重置成本=22÷50=44%答案：C1.成新率可以通过贬值率计算得出，即成新率=1-贬值率。
房地产估价师房地产开发经营与管理真题2014年
房地产开发经营与管理真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。
（分数：1.00）A.依赖专业管理B.效益外溢和转移√C.异质性明显D.变现性差解析：2.房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。
（分数：1.00）A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小√解析：投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
3.在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。
（分数：1.00）A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值√解析：4.某市在2012年房屋施工面积为2000万m 2，竣工面积为700万m 2；2013年房屋新开工面积为800万m 2，竣工面积为900万m 2。
若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m 2。
（分数：1.00）A.1200B.1900C.2100 √D.2800解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。
2000-700+800=2100(万m 2 )。
5.某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。
（分数：1.00）A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价√C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价解析：住房可支付性指数(HAI)是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI=100，说明居民家庭正好能承受中位数价格的住房；如果HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
2014中级房地产真题及解析(二)
随手关注环球网校官方微信号：hqjingjishi2014中级房地产真题及解析（二）6．下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。
A ．基本农田10公顷B ．林业用地20公顷C ．山地30公顷D. 荒地50公顷【环球网校参考答案】A【环球网校考点解析】考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。
必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。
7．国有土地上房屋征收的主体是( )。
A. 国务院B ．省级人民政府C ．市、县级人民政府D. 县级人民政府土地主管部门【环球网校参考答案】C【环球网校考点解析】考察房屋征收的主体。
房屋征收的主体是市、县级人民政府。
8．国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。
A. 搬迁费B ．临时安置费C ．停产停业损失D. 上下班交通费【环球网校参考答案】D【环球网校考点解析】考察房屋征收补偿的内容。
对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
9．对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的( )。
A. 评估价格B ．类似房地产的市场价格C ．账面价值D. 类似房地产的成交价格房【环球网校参考答案】B【环球网校考点解析】考察被征收房屋价值的赔偿的内容。
对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
10．关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是( )oA ．国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场B ．国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位随手关注环球网校官方微信号：hqjingjishiC ．国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式【环球网校参考答案】B【环球网校考点解析】考察国有建设用地使用权转让的特点。
2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载
2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单项选择题1.他物权是指所有权以外的仅在一定限度内对物进行支配的权利，所以也称为()。
A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是()。
A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的关系为( )，其中R为地租，￡为t年。
A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.()是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。
A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.()的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的总生产成本，其关系可表示为()。
A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。
A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。
房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题1. 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。
参见教材 P10。
2. 关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价结果。
B 不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
违背职业道德的行为。
参见教材P36。
3. 估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价方法。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P36。
4. 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』 D『答案解析』本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产估价作业二及封面
《房地产估价》作业二姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。
该房地产经过两年开发建成。
预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金80元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为60元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。
试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设报酬率为商场11％，酒楼10％，办公楼8％）。
运用上述资料计算该房地产租售完成时的价格。
2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为3.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—2．工程建设———1）住宅楼建设——2）写字楼建设——3．经营————1）住宅楼销售—1）写字楼出租———根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为6000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为160元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
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2014年4月份考试房地产评估第二次作业
一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）
1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）
A. 类似写字楼的客观收益
B. 市场比较法
C. 该写字楼的实际收益
D. 无法估算
2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（）。
A. 商品销售理论
B. 地租原理
C. 建筑成本概算预期原理
3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。
地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。
A. 基准地价
B. 标定地价
C. 路线价
D. 宗地价格
4. 收益法适用的条件是房地产的（）
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。
A. 征收价值大于其课税价值
B. 征收价值小于其抵押贷款价值
C. 征收价值小于其成本价值
D. 征收价值小于其市场价值
6. 路线价法的关键和难点是（）。
A. 划分路线价区段
B. 设定标准深度
C. 调查评估路线价
D. 制定深度百分率
7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。
A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡
B. 最佳集约度和最佳规模
C. 最佳用途
D. 房地产与其外部环境是否保持协调
8. 下列有关估价委托人描述正确的是（）。
A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；
B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；
C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；
D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。
9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
A. 算术平均数
B. 中位数
C. 加权平均数
D. 众数
10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。
A. 逐期增减量大致相同
B. 逐期发展速度大致相同
C. 过去形成的趋势在未来继续存在
D. 呈线性变化
11. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。
A. 开工日期
B. 估价时点
C. 取得待开发土地的日期
D. 开始出售开发完成后的房地产的日期
12. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).
A. 毛租金乘数法
B. 潜在毛收入乘数法
C. 净收益乘数法
D. 有效毛收入乘数法
13. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。
A. 土地的整个使用年限
B. 土地的剩余使用年限
C. 建筑物的整个使用年限
D. 建筑物的整个使用年限
14. （）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
A. 按建筑面积进行地价分摊的方法
B. 按房地价值进行地价分摊的方法
C. 按土地价值进行地价分摊的方法
15. 房地产价格通常有上下波动。
但从长期来看，会显现出一定的( )
A. 变动规律和发展趋势
B. 变动规律和长期趋势
C. 发展规律和变动趋势
D. 发展规律和长期趋势
16. 在我国招标出让土地使用权的出让人可以是（）。
A. 市、县人民政府办公室
B. 乡人民政府土地行政主管部门
C. 市、县人民政府土地行政主管部
D. 村委会
17. 折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（）
A. 利润率
B. 报酬率
C. 平均报酬率
D. 利率
18. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。
A. 降低
B. 升高
C. 不变
D. 不确定
19. 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其( )所排列出的先后进行的次序。
A. 时间顺序
B. 逻辑顺序
D. 内在联系性
20. 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A. 718.75
B. 581.37
C. 265.52
D. 268.06
二、多项选择题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1. 假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。
A. 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格
B. 确定开发项目的预期开发价值
C. 确定开发项目的预期利润
D. 确定开发中可能出现的最高费用
2. 委托人的义务包括（）。
A. 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料；
B. 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；
C. 协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料；
D. 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。
E. 要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估
3. 能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
A. 只要有历史价格资料，就可适用该法
B. 历史价格持续上升，且上升的数额大致相等
C. 历史价格持续下降，且下降的数额大致相等
D. 历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等
4. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A. 土地权利设置的限制
B. 房地产相邻关系的限制
C. 土地使用管制
D. 土地权利行使的限制
5. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )
A. 净收益每年不变为A
B. 报酬率大于零为Y
C. 收益年限n为无限年
D. 报酬率为零
三、判断题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1. 委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。
（）
2. 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。
（）
3. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
（）
4. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。
（）
5. 地价是地租的资本化。
（）
一、单项选择题（60分，共 20 题，每小题 3 分）
1. A
2. B
3. A
4. D
5. A
6. D
7. B
8. A
9. D 10. C 11. B 12. B 13. B 14. A 15. A
16. C 17. C 18. C 19. D 20. B
二、多项选择题（20分，共 5 题，每小题 4 分）
1. ACD
2. ABCD
3. BC
4. ABCD
5. ABC
三、判断题（20分，共 5 题，每小题 4 分）
1. √
2. ×
3. ×
4. ×
5. √。