2014年4月份考试房地产评估第二次作业

2014年4月份考试房地产评估第二次作业

一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）

1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）

A. 类似写字楼的客观收益

B. 市场比较法

C. 该写字楼的实际收益

D. 无法估算

2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（）。

A. 商品销售理论

B. 地租原理

C. 建筑成本概算预期原理

3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。

A. 基准地价

B. 标定地价

C. 路线价

D. 宗地价格

4. 收益法适用的条件是房地产的（）

A. 收益能够量化

B. 风险能够量化

C. 收益或风险其一可以量化

D. 收益和风险均能量化

5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。

A. 征收价值大于其课税价值

B. 征收价值小于其抵押贷款价值

C. 征收价值小于其成本价值

D. 征收价值小于其市场价值

6. 路线价法的关键和难点是（）。

A. 划分路线价区段

B. 设定标准深度

C. 调查评估路线价

D. 制定深度百分率

7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。

A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡

B. 最佳集约度和最佳规模

C. 最佳用途

D. 房地产与其外部环境是否保持协调

8. 下列有关估价委托人描述正确的是（）。

A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；

B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；

C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；

D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。

9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。

A. 算术平均数

B. 中位数

C. 加权平均数

D. 众数

10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。

A. 逐期增减量大致相同

B. 逐期发展速度大致相同

C. 过去形成的趋势在未来继续存在

D. 呈线性变化

11. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。

A. 开工日期

B. 估价时点

C. 取得待开发土地的日期

D. 开始出售开发完成后的房地产的日期

12. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).

A. 毛租金乘数法

B. 潜在毛收入乘数法

C. 净收益乘数法

D. 有效毛收入乘数法

13. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。

A. 土地的整个使用年限

B. 土地的剩余使用年限

C. 建筑物的整个使用年限

D. 建筑物的整个使用年限

14. （）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

A. 按建筑面积进行地价分摊的方法

B. 按房地价值进行地价分摊的方法

C. 按土地价值进行地价分摊的方法

15. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )

A. 变动规律和发展趋势

B. 变动规律和长期趋势

C. 发展规律和变动趋势

D. 发展规律和长期趋势

16. 在我国招标出让土地使用权的出让人可以是（）。

A. 市、县人民政府办公室

B. 乡人民政府土地行政主管部门

C. 市、县人民政府土地行政主管部

D. 村委会

17. 折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（）

A. 利润率

B. 报酬率

C. 平均报酬率

D. 利率

18. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。

A. 降低

B. 升高

C. 不变

D. 不确定

19. 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其( )所排列出的先后进行的次序。

A. 时间顺序

B. 逻辑顺序

D. 内在联系性

20. 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A. 718.75

B. 581.37

C. 265.52

D. 268.06

二、多项选择题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）

1. 假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。

A. 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格

B. 确定开发项目的预期开发价值

C. 确定开发项目的预期利润

D. 确定开发中可能出现的最高费用

2. 委托人的义务包括（）。

A. 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料；

B. 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；

C. 协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料；

D. 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

E. 要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估

3. 能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。

A. 只要有历史价格资料，就可适用该法

B. 历史价格持续上升，且上升的数额大致相等

C. 历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

D. 历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等

4. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。

A. 土地权利设置的限制

B. 房地产相邻关系的限制

C. 土地使用管制

D. 土地权利行使的限制

5. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )

A. 净收益每年不变为A

B. 报酬率大于零为Y

C. 收益年限n为无限年

D. 报酬率为零

三、判断题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）

1. 委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（）

2. 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（）

3. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（）

4. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）

5. 地价是地租的资本化。（）