成都高端公寓竞品分析
成都高端公寓研究报告5.22
2000-2500元/ 平米
投资回报
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 豪华单间 年收益（万） 投资回报率 34.3 28.10% 行政单间 36.27 29.70% 经典单间 39 32% 80 60 40 20 豪华一居 室 43 24.80% 行政一居 室 45.8 26.40% 经典一居 室 41.1 23.70% 豪华两居 室 60.2 23.80% 行政两居 室 67.2 26.50% 经典两居 室 74.2 29.30%
区别三种类型公寓的核心要素为：产权性质
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Part 2 成都在经营服务式公寓研究
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成都服务式公寓分布
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
香格里拉公寓 雅诗阁来福士服务公寓
丰德奥克伍德公寓 说明： 在经营 在售 高盛金融中心 费尔蒙国际公寓 城市名人酒店
服务内容
配套设施
长租客每周3次（周日及公共节假日 桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户 免费）、音乐按摩室（客户免费） 除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务） 即时维修服务 餐厅（早餐自助免费，其他点
宽带无线上网
家庭影院娱乐系统 个人电子保险箱 配有语音留言电话
24小时礼宾及保安服务
餐）
房间内电子保险柜
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租金水平：目前辉盛阁公寓投资回报维持在23%-29%。
房型面积（㎡）
豪华单间 行政单间 经典单间 豪华一居室 50-55 挂牌日住价格（元 优惠后日住价 （元 /天） /天） 1012 1081 1150 1265 942 1006 1070 1180 户型总价 （万元） 122 122 122 173 年收益（万 元） 34.3 36.27 39 43
公寓竞品调研报告
公寓竞品调研报告1. 调研目的本次调研旨在深入了解当前市场上的公寓竞品情况，包括竞品的定位、优势和劣势等方面的内容，以便为公司未来开发公寓项目提供参考和决策依据。
2. 调研方法本调研采用了多种方法进行，包括网络调查、实地考察和与用户的交流等。
通过这些方法，我们能够全面了解公寓竞品的市场运作情况。
3. 调研结果根据我们的调研发现，当前市场上的公寓竞品主要被分为以下几种类型：3.1 精品公寓精品公寓通常位于市中心地区或繁华商圈，房屋布局合理、装修豪华，并提供一站式的服务，如清洁、保安和物业管理等。
精品公寓通常面向高端用户，价格相对较高，但设施和服务质量较高，能够提供更为舒适和便利的居住环境。
3.2 创意公寓创意公寓通常侧重于独特的设计和亲和力强的社交氛围。
它们提供各式各样的共享空间，如厨房、客厅和健身房等，以满足年轻人的社交和娱乐需求。
创意公寓的房间相对较小，但价格较为优惠，并吸引了许多年轻人租住。
3.3 经济公寓经济公寓通常位于城市的外围地区或次中心地带，房屋面积相对较小，装修简单，价格较低。
这类公寓多面向年轻人或刚毕业的白领阶层，价格适中，位置便利，但服务和设施相对较简单。
4. 竞品优势与劣势通过对不同类型公寓竞品的调研，我们得出了以下结论：4.1 精品公寓精品公寓的优势在于地段优越、设施齐全和服务周到。
然而，价格较高也成为了它的劣势之一，限制了潜在用户的数量。
4.2 创意公寓创意公寓的优势在于独特的设计和社交氛围，吸引了年轻人的关注。
然而，相对较小的房间面积和较高的人气也成为了它的劣势之一。
4.3 经济公寓经济公寓价位较低，吸引了许多年轻人和白领阶层。
然而，位于城市外围的地理位置和相对简陋的设施也成为了它的劣势之一。
5. 建议与展望根据调研结果，我们对未来开发公寓项目提出了以下建议：- 在定位公寓项目时，需要根据目标用户和市场需求来进行准确定位，以确保项目的可行性。
- 在公寓的装修和设计上，需要注重提升用户体验和增加共享空间，以满足用户的不同需求。
市场及竞品调研报告
市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1—2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。
2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98。
91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13。
66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。
这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案,一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。
图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。
首先是商品住宅供应情况,在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。
英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套.从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后.图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩,520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。
在限购令即将“满月”之际,一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。
图3:成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上,每周成交量也较为平稳.直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。
限购令之前，各楼盘抢备案.限购令一出，观望气氛骤起,再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。
由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛,因此对成都市场确实会造成实实在在的影响.预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。
但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。
高端公寓市场情况(2)
主力成交产品
60-70套一
M5
公寓
40年
310
78-85套一
花漾锦江
公寓
40年
247
120套一
望江名门 兰博中心 金融岛湾流汇
公寓 公寓+酒店服务 公寓
40年 40年 70年
58 550左右 536
294-444套三 80套一 58-85标间、套一
58标间（39%）75套一（22%）80套一（12%）85套一
盘便去化过半。 从中心城区的阿玛尼艺术公寓、望江名门、兰博中心到华商金融中心、金融岛湾流汇，再到 大源的花漾锦江，高端公寓项目在中心城区和南延线纷纷亮相。未来公寓项目将继续南下， 在华府、新川、兴隆湖、麓山等板块蔓延开来。
2
【公寓市场影响】
随着住宅限购、商办管理等政策的相继出台，成都主城区及天府新区公寓的量价均成逐步增长 趋势。
销售套数 20
471 209 218
高端公寓整体市场分析 2202
面积段（㎡） 供应套数
110以下 1683
110-200 264
200-300 183
300以上 72
占比
销售套数 去化率 市场销售份额
76.43%
862 51% 39%
11.99%
206 78% 9%
8.31%
116 63% 5%
公寓市场销售走势提高，整个16年，各季度去化量较稳定；随着17年2季度花漾锦江和金融
岛湾流汇项目开盘，高端公寓的去化速度达到顶峰，随后由于库存不足，季度去化量开始大 幅下跌。
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
高端公寓各季度销售情况
供应量 （套） 719 247 310 258 58 682 存量 （套） 58 36 77 226 18 543 月均去化 （套/月） 50 26 9 10 2 4
成都主城区40年产权公寓市场研究
成都主城区40年产权公寓市场研究房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，但由于这些项目多为小户型，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓界定就目前成都公寓市场来说，40年产权公寓主要有商务公寓和酒店式公寓两种类型。
2010年新增公寓供应项目中仅仁恒置地打造酒店式服务公寓，因此本文40年产权公寓代指商务公寓。
二、成都40年产权公寓的发展40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座公寓，合景泰富的叠翠峰公寓等。
品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
三、成都40年产权公寓市场分析3.1 主城区2007-2010年40年产权公寓总体供应情况图1：2007-2010年成都主城区40年产权公寓供应情况从2007年到2010年市场总体供应情况来看，成都市主城区共有57个40年产权公寓项目带来30961套供应量进入市场。
2010年新增40年产权公寓共16个，供应10098套，高于2009年全年供应；2007-2009年40年产权公寓市场整体保持稳定发展，2010年市场整体供应10098套公寓，上升幅度达51.85%。
其中2010年城南供应个数及体量均居各区域之首。
3.2 主城区40年产权公寓分布情况图2：成都市40年产权公寓项目供应分布示意图（2007-2010年）从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如金色夏威夷、香槟广场、蓝色港湾等项目多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。
成都市公寓市场调研报告
成都市公寓市场调研报告一、市场概况1.1 市场规模成都市作为中国西部地区经济中心和区域枢纽城市，公寓市场发展潜力巨大。
根据调查数据显示，截至2021年底，成都市公寓市场的总规模达到100万平方米，市值超过10亿元。
1.2 市场特点成都市公寓市场具有以下几个特点：1.2.1 供给不足尽管成都市公寓市场发展迅猛，但与市场需求相比，供应还远远不足。
由于人口流入和城市化进程加快，居民对于公寓的需求不断增加，供给短缺成为市场普遍问题。
1.2.2 中小户型远销成都市公寓市场以中小户型为主，通常面积在50平方米至120平方米之间。
由于成都市大部分居民收入水平不高，中小户型的公寓成为市场主力。
不过，由于地理位置和价格等原因，中小户型公寓在一些繁华商圈往往供不应求。
1.2.3 租赁市场活跃由于成都市有大量的高校和科技企业，租赁市场处于相对活跃状态。
许多大学生和白领一族倾向于选择公寓租赁而非购买，这也为公寓市场带来了新的商机。
二、市场竞争2.1 市场主要参与者成都市公寓市场的主要参与者包括开发商、运营商和代理商。
开发商负责公寓项目的规划和建设，运营商负责公寓的日常运营管理，代理商则负责公寓的销售和租赁。
2.2 竞争模式成都市公寓市场的竞争模式主要有两种：2.2.1 产品差异化竞争激烈的市场中，公寓企业需要通过差异化来吸引消费者。
一些企业通过提供高品质的公寓、完善的配套设施和优质的售后服务来树立品牌形象，吸引更多的消费者。
2.2.2 价格竞争价格是消费者选择公寓的重要因素之一，一些企业通过降低价格来争夺市场份额。
尽管价格战可能导致利润下降，但在市场竞争激烈的情况下，一些企业还是愿意通过牺牲一定利润来获取更多的市场份额。
三、市场发展趋势3.1 互联网+公寓随着互联网技术的迅速发展，互联网+公寓成为市场的新趋势。
通过互联网技术，公寓企业可以实现更高效的运营和管理，提供更好的用户体验。
比如，一些企业将公寓租赁与在线平台结合，通过在线预订、租金支付等功能，方便用户处理各类问题。
成都市40年产权公寓SOHO市场分析
成都市40年产权公寓SOHO市场分析一、市场整表达状1.1进展历程及现状进展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年往常，商务公寓此种产品形状尚处于市场萌芽时期，供需都较少。
而随着土地市场出让指标的变化，专门多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情形下，开发商大多项选择择进展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。
从历年主城区的市场成交情形看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2020年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量庞大。
因此，从2020年开始，商务公寓开始大量涌现市场。
2020年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可估量以后商务公寓将有一个井喷。
主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情形汇总表各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块要紧为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，集合了复地、花样年等众多品牌开发商。
粗略估量以后2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓进展的热点区域。
1.2供需现状2020年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。
新政后，市场供应和成交稳步攀升，然而市场供应庞大，竞争猛烈。
新政后，住宅市场被打压，需求被严峻抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。
然而也因为调控的阻碍，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。
销售情形差异较大，城南供需两旺，竞争猛烈。
各方位2020年新政后商务公寓项目供销情形从供销情形看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。
成都高端公寓竞品分析
竞品分析
成都高端公寓竞品分析
01 竞品分布及研究对象 02 分项目竞品分析 03 市场分析总结
成都高端公寓竞品分析
01
竞品分布及 研究对象
成都高端公寓竞品分析
竞品 分布
以城中、城南高端公寓为选择标准，对竞品的规划、户型、客群、精装标准 、配套服务、销售及营销等方面进行分析
分类
面积
项目特征
最主要是北京及成都地区客户，占比分别达35%和23%，北京客群主要来自银泰的品牌追随者
银行和金融及地产业是客户相对集中的行业
成交客户区域
客户年龄
购买动机
18%
21%
35%
35%
23% 11% 16%
北京 香港 江苏 成都 达州 陕西 其他
47%
20-35 36-55 56以上
22%
57%
投资 自住 投资兼自住
花漾锦江公寓 面积：120-700㎡ 均价：27000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
成都高端公寓竞品分析
02
分项目竞 品分析
成都高端公寓竞品分析
银泰华 悦居 项目基本信息
银泰中心定位顶级城市综合体，规划住宅、商业、公寓、写字楼、酒店五大
业态。
精装公寓华悦居，总体量约3万㎡，共337户。
249-251
-
供应量 （套）
170 73 84
10
337
占比 50% 22% 25% 3% 100%
去化
已推 存量 （套）
存量占比
月均销 量
(套）
Байду номын сангаас均价 （元/㎡）
337
10+
2.97%
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华尔道夫 酒店 （3352F）
占地面积
建筑面积 总户数 梯户比
物业规划
7万平方米
72万平方米 住宅480户，公寓337户 住宅3梯2户、公寓5梯13户和5梯11户 公寓、写字楼、商业、住宅、酒店
超甲写字楼
华悦府 购物中心
华悦居 （10-31F） 公寓：
1# 楼 的 10-31 层 为 华 悦 居，总体量约3万㎡； 10-20 层 为 低 区 ， 5 梯 17 户 ； 22-31 层 为 高 区 ， 5 梯 15 户 。 产 品 为 76251㎡，层高3.5米；
面积：77-85㎡ 户型功能：标准间 户型分析： 优势 酒店标准间设计 东向拥有阔景采光、观景面 静享奢侈品购物中心屋顶花园景观 劣势 卫生间无窗，透气性差 厨房空间较小
C型，80㎡标准间
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：120㎡
户型功能：一室一厅一卫
B型 120㎡ 一室一厅一卫
户型分析：
优势
银泰华悦居公寓 面积：77-251㎡ 均价：30000-36000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
湾流汇公寓 面积：58-110㎡ 均价：26800元/㎡ 精装：7000元/㎡ 类型：SOHO
花漾锦江公寓 面积：120-700㎡ 均价：27000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
1379 930 220 1300 3.15
交房标准
三档装修标准： 传奇版（含固定家具、厨卫）、 魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具） 荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）
阿玛尼 项目基本信息
项目定位全球第二座/大中华地区首个阿玛尼高端奢华住宅产品，规划有高端会所、天际泳池以及高端商 务酒店，仲量联行提供意大利式全管服务。
锦江水上国际艺术中心
范思哲 公寓
文化东方酒店（六星级） 业态：酒店楼栋低区服务式公寓 、高区酒店
办公（SOHO、甲级写字楼）
阿玛尼 艺术公寓
1号楼
F型 250㎡ 三室两厅三卫
银泰华 悦居 精装情况
由纽约华尔道夫酒店御用设计——美国CHAMPALIMAUD 的大师进行室内精装设计，精装风格和 标准与华尔道夫酒店一致。精装标准10000元/㎡。
浴缸 洁具 龙头 开关面板
具体装修情况 科勒、TOTO 科勒、TOTO 科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯 施耐德、西门子
A1型 162-172㎡ 两室两厅两卫
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：210㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析： 优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 双卧分区私密性强 劣势 卫生间无窗，透气性差
D型 210㎡ 两室两厅两卫
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：250㎡ 户型功能：三室两厅三卫 户型分析： 优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 客卧分区而设，私密性更强 劣势 卫生间无窗，透气性差 次卧开间较小气
套型 标间 套一 套二
面积段 （㎡） 77-85
121-129
161-212
供应量 （套）
170
73
84
套三
249-251
10
合计
-
337
占比 50% 22% 25% 3% 100%
去化
已推 存量 （套）
存量占比
月均销 量
(套）
均价 （元/㎡）
337
10+
2.97%
3
3000036000
-
-
-
-
银泰华 悦居 主力户型分析
类型：SOHO
高端 服务 式公 寓 （70 年产 权）
精装水平：10000元/㎡
目标客群：涉外企业高管、
60-300 港澳台企业高管、外籍政
阿玛尼
㎡
客
销售情况：品质标杆，受
众较小，去化缓慢
M5公寓 面积：78-129㎡ 均价：26000-32000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
阿玛尼艺术公寓 面积：61-197㎡ 均价：40000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：70年住宅产权
阿玛尼 艺术公寓
2号楼
开发商
物业规划
占地面积（亩） 建面（万㎡）
容积率 绿化率 总户数 车位数 建筑高度（米） 标准层面积（㎡） 住宅层高（米）
门里集团 1F：会所、健身中心 2-29F\31-62F：住宅（82-230㎡） 63-65F：顶跃(300㎡）
66F：天际会所 27 15 5.98 20%
装修状况 绿化率 物业费
物业管理 交房时间
车位
精装（公寓、住宅），8000元/㎡ 15%
公寓：11.8元/㎡/月；住宅：7元/㎡/月；写字楼：26元/㎡/ 月
仲量联行
2016年5月 住宅1：3，商业1:2
银泰华 悦居 产品面积段分布及去化情况
产品面积段广，主力户型77-85㎡标间，其次121-212㎡套一、套二
经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
客厅与餐厅自然相连，空间开阔
劣势
卫生间无窗，透气性差
主卧3米开间较小气
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：160-172㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析： 优势 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景 双主卧分开设定，有效避免相互干扰； 客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔 劣势 卫生间无窗，透气性差 衣帽间较小气
兰博基尼公寓 面积：80-600㎡ 均价：预计45000元/㎡ 精装：18000元/㎡ 类型：SOHO
高端 90-700 使用或作为身份地位的象 花漾锦江、
本
公寓 ㎡
征品
望江名门、
望江名门公寓
案
销售情况：小面积偏重走 M5
面积：294-663㎡ 均价：40000-100000
量，大面积拔升品质
元/㎡ 精装：10000元/㎡
02
分项目竞 品分析
银泰华 悦居 项目基本信息
银泰中心定位顶级城市综合体，规划住宅、商业、公寓、写字楼、酒店五大业态。
精装公寓华悦居，总体量约3万㎡，共337户。
开发商 项目地址
成都银城置业有限公司 高新区锦泰路28号
酒店：
33-51F为自持酒店，体量 2.7万方，引进世界知名酒 店集团希尔顿旗下的顶级 酒店品牌华尔道夫酒店
成都高端公寓
竞品分析
01 竞品分布及研究对象 02 分项目竞品分析 03 市场分析总结
01
竞品分布及 研究对象
竞品 分布
以城中、城南高端公寓为选择标准，对竞品的规划、户型、客群、精装标准、配套服 务、销售及营销等方面进行分析
分类 面积
项目特征
代表项目
精装水平：10000元/㎡ 目标客群：作为第二居所 银泰华悦居、