广州市海珠区专业批发市场转型升级专题调研报告
广东专业市场发展调研报告.doc
广东专业市场发展调研报告一、专业市场的概念及发展前景（一）专业市场是以一个类别或几个近似、关连或互补类别的商品为集中交易对象的市场形式。
是一个信息、资源、行内人士最集中的地方，也是人流、物流、资金流最集中的地方。
传统的专业市场又称批发市场，具有大批量现货交易的重要特点。
发展至今，专业市场的范畴还包括主营零售的专业市场以及网上交易等无形市场。
实际上可以将“专业市场”理解为一个很广的概念，各行各业都有形式多样的专业市场，包括百安居也是一个专业市场，国外很多爱车族都喜欢到汽车专业市场去买自己需要的汽车及配件。
（二）专业市场有相当大的可持续发展空间，在将来很长一段时期内仍然是我国商品流通的主流模式之一。
、专业市场是一种与我国国情相适应的市场形式。
专业市场在我国从起步到发展有多年历史，总体规模越做越大，商圈辐射范围越来越广，消费者和商户对其依赖心理也越来越强，是一种与我国国情相适应的市场形式。
这不仅取决于我国经济发展的现实情况，还取决于人们的购买习惯和商业文化。
、功能提升与经营创新使专业市场充满生机活力。
总体上讲，我国专业市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着业态提升，优胜劣汰，功能扩充，管理升级的严峻挑战。
随着市场经济和信息科技发展，部分专业市场不断创新并加入现代化元素，逐步升级成为与时俱进的新型市场形式，有的已提出要把专业市场打造成为全球采购中心，这种根据市场需要不断自我提升的趋势，使专业市场充满了生机活力，显示出强大的生命力和强劲的发展势头。
二、专业市场的种类（一）按经营方式分类：、专业批发市场—指以批发经营为主的专业市场，目前服装、玩具、皮具、鞋业等大多数专业市场都属于这种类型。
、专业零售市场—指以零售经营为主的专业市场，如汽车、家具等专业市场。
、批零兼营专业市场—指兼营批发零售的专业市场，如白马商厦、电器市场等。
（二）按市场功能分类：、交易式专业市场—指以现货交易为主要功能的传统专业市场。
、展贸式专业市场—指集交易、展示展贸、现代物流、电子商务、跨国采购等多功能、以构筑产业综合服务平台为主要经营形式的新型现代化专业市场。
广州专业市场调研报告范文
广州专业市场调研报告范文广州专业市场调研报告一、引言随着经济全球化的发展和市场竞争的加剧，市场调研变得越来越重要。
广州作为中国南方的经济中心和国际贸易枢纽，具有丰富的市场资源和潜力。
本报告旨在对广州专业市场进行调研，分析其发展状况和潜在机会，为企业决策提供参考。
二、方法本次调研采用了问卷调查和个别访谈的方法。
通过问卷调查，我们收集了大量的数据，并对结果进行了统计和分析。
个别访谈则提供了深入了解广州专业市场的机会。
三、市场概况广州专业市场是指为特定行业或特定商品服务的市场，包括电子产品市场、建材市场、服装市场等。
广州的专业市场规模庞大，种类繁多，吸引了来自全国乃至全球的买家和卖家。
专业市场不仅提供了商品交易的场所，还是信息交流、供应链管理和商务合作的平台。
四、发展趋势1. 消费需求升级随着经济的快速发展，广州居民的消费需求不断升级。
他们越来越注重商品的品质和品牌，希望在专业市场中购买到符合自己需求的产品。
企业应该关注消费者需求的变化，加强产品研发和品牌建设，以满足市场需求。
2. 电子商务的崛起随着互联网的普及和电子商务的兴起，越来越多的消费者倾向于在线购买商品。
传统的专业市场面临着互联网竞争的压力。
为了保持竞争力，广州的专业市场应该主动转型，加强线上线下结合，提供更便捷的购物体验。
3. 国际化合作广州作为国际贸易中心，吸引了许多国际买家和卖家。
为了拓展市场，广州的专业市场应加强国际化合作，吸引更多的国际品牌入驻，并提供更多的国际交流合作机会。
五、机会与挑战1. 机会：消费升级带来的商机随着消费需求升级，广州的专业市场将迎来更多商机。
消费者对品质和品牌的追求，为企业提供了更多的发展机会。
企业应抓住机会，加强产品研发和营销，提高品牌知名度。
2. 挑战：电子商务的竞争电子商务的兴起给传统的专业市场带来了巨大的竞争压力。
为了应对挑战，企业应加强线上线下结合，提供个性化和定制化的购物体验。
同时，加强品牌建设和售后服务，提高消费者的忠诚度。
广东专业市场转型升级研究―――以东莞为例
广东专业市场转型升级研究―――以东莞为例【摘要】东莞作为中国著名的制造业城市，其专业市场发展日益成熟，但也面临着转型升级的挑战。
本文以东莞为例，对其专业市场的转型升级进行研究。
在研究背景中，分析了东莞专业市场的发展现状与问题，并阐明了研究意义。
在首先介绍了东莞专业市场的概况，然后对其转型升级现状进行分析，重点探讨了影响因素和发展对策，并结合案例进行深入研究。
在对本文的研究进行了总结，展望了东莞专业市场的未来发展，并指出了本研究对于该领域的贡献。
通过本文的研究，有助于促进东莞专业市场的转型升级，推动其经济持续健康发展。
【关键词】广东、专业市场、转型升级、研究、东莞、概况、现状分析、影响因素、发展对策、案例分析、结论总结、展望未来发展、研究贡献。
1. 引言1.1 研究背景广东省作为中国经济最发达的省份之一，拥有众多专业市场，其中东莞市作为全国著名的产业城市，其专业市场起着举足轻重的作用。
随着市场环境的变化和经济结构的转型升级，东莞市的专业市场也面临着新的挑战和机遇。
研究背景部分将重点分析东莞市专业市场的发展现状及存在的问题，探讨其转型升级的必要性和紧迫性。
随着中国经济结构转型升级，传统产业市场面临着市场竞争激烈、市场需求变化快速等问题，东莞市专业市场在传统优势面临削弱的情况下，需要进行转型升级，提高市场竞争力和适应市场需求变化。
本文旨在通过对东莞市专业市场的转型升级研究，探讨其发展现状及存在的问题，分析转型升级的影响因素，提出发展对策，并通过案例分析来验证研究结论，为东莞市专业市场的转型升级提供借鉴和参考。
1.2 研究意义本研究选取东莞作为研究对象，旨在探讨广东专业市场的转型升级现状，分析影响其转型升级的因素，并提出相应的发展对策。
研究的意义主要体现在以下几个方面：研究广东专业市场的转型升级对于了解当地产业发展的现状和趋势具有重要意义。
通过深入分析东莞专业市场的实际情况，可以为相关政府部门和企业提供决策参考，促进产业结构优化和升级。
广州市海珠区商业项目市调报告(39页)
随广州城市化进程的加快，政府提出大力发展广州南部的生态岛、智慧岛、 信息岛，创造宜商宜居，适宜创业的生态型城区。海珠区商业面积的增加出 现爆发性增长，现时的海珠区已形成四大商圈，六大商业街的商业布局。
未来政府规划中海珠区将继续承担连接市中心和番禺区的重任，加大力度 发展新中轴线赤岗段的商业物业，形成一城两片，绿心蓝脉的广州城市副中 心。
广州市海珠区重点商业项目市调 报告
目录前言
3
海珠区商业分布图
4
重点项目调查
广百新一城
5
万国广场
9
丽影广场
13
燕汇广场
21
江南新地
25
海珠区最新商业项目调查
华亿百货江南店
29
万城儿童反斗城
33
万城小商品城
36
总结
3
前言
海珠区是广州市南拓发展的核心区域，早在20世纪90年代，大量的房地产 开发使海珠区由工业城区向生活型城区转变，但由于缺乏目标导向和统一部 署，一度出现重开发，轻配套的现象。导致海珠区落后于广州其他市区，出 现了居住在河南，购物到河北的现象。
国美电器
2F：
仙棕林无 无 仙棕林 KFC
区
1F:
百货、服装 如茶文化
和
B1
A
B2
传统批发市场业态转型升级与新兴产业的融合发展
传统批发市场业态转型升级与新兴产业的融合发展作者：徐颖来源：《管理观察》2015年第35期摘要：多年以来，广州商贸的集聚力和开放兼容特质，使其形成了以布匹、茶叶、鲜花为代表的一系列专业批发市场。
随着市场的不断发展，交易信息逐步透明，交易品种不断增加，交易方式越来越多样化，传统的专业批发市场已经不能完全满足供需双方的需求，如何迁移、改造、扩张、升级批发市场成了一个亟待解决的问题。
在广州致力于全力打造国家中心城市的背景下，本文以广州现有专业批发市场的商业集聚效应为出发点，从创新、要素市场、文化引导、集聚与辐射的功能等方面进行研究，提出了与新兴产业融合发展的策略。
关键词：批发市场转型新兴产业一、批发、市场及城市的发展（一）批发与市场“批发”是连接生产和终端消费间的一个关键性流通环节，它可以称之为B to B，是与零售相对应的一个商业概念。
它有各种各样的形式和不同的层次，如经销、经纪代理、大宗商品交易、一级批发、二级批发等等。
“市场”的含义更加复杂和丰富。
最初，市场是一个空间集聚的概念，即所谓的集市，它自秦朝就已经开市；然后，“市”逐步扩展为“城”的一个重要部分，即所谓的“城市”，没有市不能称之为城。
如今，市场更多的是交易的概念，包括机制、规则、过程等丰富的内涵，是竞价的过程。
当然，物理的、有形的市一直存在，但它只是交易其中的一个元素而已。
自古以来，批发作为一个好生意长盛不衰，与零售商相比，批发商是较为富有的人群。
一般来讲，能够形成批发集聚的城市都是富有的地区：伦敦、巴黎、纽约这些国际大都市，无一不是批发之都。
由于批发本身涉及寻找交易对象、寻找交易价格、支付、交割、纠纷处理等环节和过程，它必然需要法律、行政、物流、金融、资讯、媒体、文化等社会各个部门通力支持才能完成。
因此，批发的发展必然会拉动对律师、评估、鉴定、检测、报关、税务、广告等中介机构的需求，进而提高对商场、写字楼、会议室、展览厅、酒店等高端商业物业和服务的需求。
广州专业市场转型升级案例研究
广州专业市场转型升级案例研究一广州专业市场发展基本概况广州是海上丝绸之路的起点，拥有悠久的商贸流通发展历史和基础，被赋予“千年商都”的美誉。
作为商贸流通业的重要载体，广州专业市场起步于20世纪80年代初，绝大多数专业市场顺应市场需求自发形成。
在广州“南大门”优越的地理条件、良好的经济基础上，专业市场规模不断扩大、质量不断提升，创造出极大的社会经济效益，在广州经济发展中起着不可忽视的作用。
据统计，截至2017年，广州全市共有单体专业市场713个，其中越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、天河区五个中心城区共有单体专业市场657个，约占全市92%。
图1 广州市各区专业市场分布数量在商品类别上，广州专业市场主要分为日用工业品、生产资料、农副产品三大类别，涵盖了纺织、服装、布匹、鞋业、皮革、皮具、花卉、茶叶、五金、汽配、酒店用品、海味干果、水产等多个商品种类，规模在全国同类市场中名列前茅。
而基于各区产业基础的不同，在商品种类上也有一定的差异。
如5个中心城区中，越秀区的日用工业品占比达75%，主要商品种类为服装、钟表、汽配等；海珠区则以围绕中大布匹商圈一带的布匹、纺织品、布料为主；荔湾区以农副产品为主的单体专业市场数量多达44家，其中聚集的市场多为茶叶、花卉、水产等；白云区有位于三元里、梓元岗等逾40家专业市场，形成了以皮具、皮革为主的商品批发集聚地；天河区则以沙河的服装批发、岗顶的数码产品等为主。
综观各区的专业市场，其商品品类都具有极强的区域代表性，并在全球范围闻名遐迩。
图2 广州市三大商品类别专业市场比例情况在从专业市场发展历史看，全市713家单体市场，2000年后兴建的有584家，占比82%，在2010年后兴建的有219家，占比为30.7%。
越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、天河区五个专业市场主要集聚区域中，越秀区2000年后新建专业市场数量为157家，占比为80.5%，2010年后新建专业市场数量为46家，占比为23.5%；荔湾区2000年后新建专业市场数量为121家，占比为75.1%，2010年后新建专业市场数量为42家，占比为26%；白云区2000年后新建专业市场数量为106家，占比为84.8%，2010年后新建专业市场数量为40家，占比为32%；海珠区2000年后新建专业市场数量为86家，占比为81.1%，2010年后新建专业市场数量为41家，占比为38.68%；天河区2000年后新建专业市场数量为63家，占比为90%，2010年后新建专业市场数量为25家，占比为35.7%。
粤海珠专业批发市场升级转型
巨海 、 晓鸿 、 江南纺织城等２个分场都为 １ 临建。 各专业市场还普遍存在重复建设现
象， 造成 资源浪费， 还导致了商品分散， 市 场信息集 聚优势弱化 ， 使专业市场 最为基 本的信息优势受到了威胁。
对周边交通 、 物流等配 套要 求很 高。 一方 上 数字 化市 场 、 网上 支付 系统 和新 型物 面专业市场在发展之初， 市场 开办者为实 流 系统 ， 建起 网上 “ 信息中心”、“ 易中 交
物流等 公共配 套设 施 的投入和 建设 。 另 方面， 由于市场发展起初规 划不完善或
—
没有规划 ， 随着市场 的发 展 、 大， 扩 周边
摊位 式经营缺 乏规范化管理
目前我 区的专业市场经营主体主要采
的市政 、 交通 等公共 配套 变得越 来越 不 适 应市场发展 的需要。 如中大布匹市场 内
发展。
旧保 没有在 建立规 范的企 业组织形式 或企业制度上努力创新， 阻碍了专业市场水
平、 档次的进 一步提高。 另外， 市 述 问题 ， 海珠 区专业批 发市
场 升级转型 的任 务就十分 迫切而任务艰 巨。 这里暂不考虑其 具体的思路和对策， 仅 提 出 四个 方 向 的升 级转 型 的基 本 方
取摊位式经营 和对手交易方 式， 组织形 态 比较落后而且交易方式仍然沿袭过去集贸 市场的做法， 不符合现代化流通的要求。 许
互联网背景下实体专业批发市场转型升级模式分析及选择
互联网背景下实体专业批发市场转型升级模式分析及选择□广东财经大学 代 婧 / 文专业批发市场是重要的商品交易平台和流通渠道，在互联网背景下，面对新型经营理念和管理方式的冲击，如何加快传统专业市场转型升级、积极探索互联网背景下专业市场转型升级模式对经济发展具有重大意义。
本文对互联网背景下海珠区专业市场转型升级采取的不同模式进行分析，最后提出专业市场类型的差异决定了不同的转型升级模式，转型升级不止电商一条路可以走的理念。
专业市场 互联网 转型升级 模式海珠区专业市场的形成及其特点 专业批发市场作为一种商品流通的组织形式，是改革开放形势下商品生产与大市场对接的一条重要途径，海珠区专业批发市场成型时间早，依靠传统发展模式发展已经三十余年，多年的历史积淀、便利的交通运输设施、浓郁的商业氛围使海珠区专业市场在广州市经济发展中起着举足轻重的作用。
特别是随着广州市“中调”、“南拓”发展战略的推进，海珠区城市环境、路网设施日趋完善，为专业批发市场发展提供了得天独厚的发展机遇。
目前，区内已形成了一批在国内外都享负盛名的大中型专业批发市场，形成了汽配、建材、五金、家具、布匹、酒店用品、鞋业、塑料、粮油、茶叶、百货等商品的主要集散地。
在空间上，形成了以广州大道南二手车交易、南洲路粮油食品批发、新港西路中大纺织商圈三大专业批发市场集聚区。
在不断的发展进程中，如今，海珠区专业市场总占地面积为173万平方米，建筑面积为300万平方米，集聚了121个专业市场，其中布匹类专业市场50个，二手车专业市场10个，农副产品专业市场6个，日用品和百货类专业市场45个，其他综合类市场10个①。
按照市场影响力分类，其中有国际国内影响力的市场76个、华南地区的市场22个，广州地区影响力的市场23个②。
海珠区专业市场虽然在原有的基础上有所发展，但与现代商贸流通仍存在着一定差距，已不适应新型城市化发展的要求，发展过程中的问题较为明显。
首先，由于海珠区专业市场成形较早，多数市场是由早期集贸市场演化而来，缺乏前期规划，市场建设较为盲目，密度过大，秩序混乱；其次，专业市场基本上是由原旧城区的商铺改建而成或者为简易棚式建筑，个体规模较小，硬件设施落后，内部功能不足，周边缺乏现代物流、电子商务、金融服务以及住宿、餐饮等功能配套，既不符合现代市场要求，又带来诸如交通、消防安全等问题；再次，海珠区专业市场目前仍普遍采用传统模式经营，以传统“三现（现场、现金、现货）”模式进行交易，较少采用电子交易等在线交易模式，“三现”交易方式成本高、效率低的特点已经严重限制了专业批发市场的辐射能力，与现代商贸流通发展要求不相适应，同时对城市管理带来巨大压力。
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广州市海珠区专业批发市场转型升级专题调研报告海珠区人大常委会专题调研组（2014年12月）专业批发市场是我区重要的商品交易平台和流通渠道，在我区经济发展进程中发挥着重要作用。
近年来，随着国际国内经济形势的变化，我区传统专业批发市场的功能与地位逐步下降，一些专业批发市场已不适应新型城市化发展的要求，自身的发展出现了许多瓶颈和隐忧。
如果不能有效地推进市场转型升级，将影响我区区域经济和社会的可持续发展。
近期，区人大常委会组织市、区人大代表进行专题调研，对如何推进我区专业批发市场转型升级进行了思考和研究，形成调研报告。
一、海珠区专业批发市场基本情况（一）总体概况全区专业批发市场共121个（不包括肉菜市场、农贸市场），总占地面积为167.9万平方米，建筑面积为299.3万平方米。
其中布匹类市场50个，二手车市场10个，农副产品市场6个，日用品和百货类市场45个，综合类市场10个，2012年交易额亿元以上13 个，2012年专业市场交易额超过540 亿元。
目前形成了以广州大道南二手车交易、南洲路粮油食品批发、新港西路中大纺织商圈三大专业批发市场集聚区。
按照市场影响力分—1—类，其中有国际国内影响力的市场76个、华南地区影响力的市场22个、广州地区影响力的市场23个。
（二）发展现状1.重点市场区域分布较为集中，具有交通优势。
从先天条件上看，海珠区具有较大影响力的重点市场基本分布在广州大道南和新港西路沿线及辐射地区，包括瑞康路、南洲路、东晓南路、新滘路等地区，如中大纺织商圈、南天（国际）酒店用品批发市场、瑞宝粮油批发市场等，地理位置优越。
如广州大道南北接天河越秀，南通番禺并延伸至珠三角，连接南环高速、华南快速干线等快速路段，形成较为完善的快速通行交通运输路网，为市场的发展提供便利。
2.市场具有行业影响力和辐射力，体现积累实力。
从发展实力上看，经过多年的积累，区内具有行业影响力的市场不乏其数。
如中大纺织商圈是华南地区最大的布匹和辅料交易集散地，其辅料交易占全球交易份额第一，针织面料在全国同类市场中品种最齐全。
瑞宝粮油批发市场、南天（国际）酒店用品批发市场、新华南鞋业百货广场不但在国内具有一定影响力，有的国外客商也经常到此选购洽谈，而且年成交额占到相当比例，其中瑞宝粮油批发市场供应的粮油占广州市年消费量的三分之一，南天（国际）酒店用品批发市场年销售额大约三分之一出口到国外，还是国家—2—商务部的商品信息采集点。
3.现代化商贸模式初步发展，展现市场转型新动向。
从发展动向上看，近年部分专业批发市场已由传统的“三现市场”（现场、现金、现货）交易逐步向现代展贸、电子商务和创意设计等高端领域发展，广州国际轻纺城、长江（中国）轻纺城等可为代表。
中大布市电子信息网、全球纺织商城网、布衣港等一批电子商务平台先后上线运行，使线上交易模式得以发展。
南天（国际）酒店用品批发市场则准备在国外设立展示本市场内经营商品的实体展示店，实现展贸与电子商务平台的有机结合。
珠江国际纺织城、广州联合交易园更是大力吸引国内外的设计企业、设计师和设计院校进驻，推进文化产业氛围的形成。
4.供大于求现象已有呈现，市场后继力问题值得关注。
从市场发展后继能力上看，近几年随着新开办市场的不断增加和经济结构调整，同时受电子商务快速发展的冲击，各类商品交易市场出现了供大于求的局面，大多数新开办的市场出现了招商困难、市场档位空置率较高的情况，市场后继发展能力问题值得注意。
经营状况比较好的市场大多为开办时间比较久的，以中大纺织商圈为例，主要是瑞康路沿线的市场。
二、海珠区专业批发市场存在的主要问题海珠区专业批发市场成形时间早，交易规模和影响力较大，—3—但是依靠传统发展模式已经三十年，随着改革开放的深入，伴随信息化，全国物流网络的形成，以及建设发展的新要求，海珠区专业批发市场存在的问题逐渐显露，市场竞争力逐步下降，与现代展贸型专业市场相比劣势明显。
（一）市场形成问题：缺乏规划引导，功能配套不足发展初期，多数市场由于早期自发形成，缺乏前期规划，造成盲目建设，无序发展，发展规模和方向没有得到有效控制。
一是由于缺乏规划，市场个体规模较小，硬件设施落后。
我区121个专业批发市场，中小型市场占了较大比例，营业面积3万平方米以下的小型专业批发市场海珠区有107个，占全区专业市场的88.4%以上，其中营业面积在2000平方米以下的专业市场，有22个，占全区专业市场的18.2%。
同时，市场多是由原旧城区的商铺改建而成或者为简易棚式建筑，既不符合现代市场要求，又带来诸如消防安全等问题。
二是从功能配套上看，由于缺乏规划，导致市场密度过大，布局不科学，市场周边配套缺乏，市场内部功能不足，缺乏现代物流、电子商务、金融服务以及住宿、餐饮等功能配套。
以区内最大的专业批发市场群中大纺织商圈为例，从20世纪90年代商圈初具形成，占地4万平方米、商户2100档，到目前的占地面积超过50万平方米、经营商铺15000多户，跃居为华南地区最大的纺织品集散地。
商圈在蓬—4—勃发展的同时，布局杂乱、配套不足的局限性越发凸显。
为了获取利益的最大化，市场开办方都尽可能将场地改成商铺出租，而对于物流装卸静、动态交通等配套设施的用地和建设则严重不足。
造成占道卸装货现象屡见不鲜，使有限的道路交通设施更加捉襟见肘，交通拥堵现象更加突出。
三是市场与我区发展规划方向不符。
广州市“中调”、“南拓”战略的实施确立了海珠区中心城区的区位优势，但与居民区混杂在一起的制衣作坊、仓库等造成的交通混乱，以及摊位式的专业批发市场至今在区内仍是比比皆是，这与海珠区作为广州“南部商圈”、“生态之岛”的都市理想并不相符，与海珠区发展会展经济、总部经济、文化创意、高新技术和商贸服务业为主要支撑的现代产业体系的区域战略不相符，也与海珠区建设现代化中心城区的总目标不符，需要我们进一步研究适应区域发展的转型之路。
（二）市场发展问题：呈现低端传统发展模式，产能低下主要表现在专业批发市场仍以传统模式经营为主，处于劳动密集型市场模式，与现代化集约市场模式存在差距。
从经营规模上看，个体小规模经营成为市场主流，从目前各专业批发市场内经营者持照情况看，个体工商户所占比重超过90%，公司（企业）所占比重不到10%。
从市场的交易方式上看，大部分市场主要采取对手交易方式和摊位式经营，较少如拍卖交易、电子交—5—易和期货交易等现代交易方式。
传统的交易方式和交易途径成本高、效率低，已经与现代商贸流通发展要求不相适应，限制了专业批发市场的辐射能力。
从市场管理方式看，专业批发市场的运营主要是传统的管理方式，市场的管理部门往往是收费型物业管理模式，管理人员素质不高，缺乏对入场客户的配套服务，市场功能不全、服务体系不完善，不能满足现代商贸发展的要求。
整体业态的低端发展，最终导致专业批发市场单位面积产出效益低下。
以中大纺织商圈为例，建筑面积（不含珠江国际纺织城、广州联合交易园）103万平方米，从经济效益看，每平方米建筑面积产生的销售额为2.62万元，增加值为0.10万元，仅相当于一栋高档写字楼的1.4%（保利国际广场北塔建筑面积5.7万平方米，平均每平方米实现增加值7.02万元）；中大纺织商圈每平方米建筑面积产生的税收仅有132.68元，仅相当于一栋高档写字楼的1.3%（保利国际广场北塔建筑面积5.7万平方米，平均每平方米实现税收0.99万元）。
地方财政投入产出比约为40:1（柯桥中国轻纺城地方财政投入产出比约为1:2）。
这是土地资源的严重浪费，也是产业劳动密集型低端发展的必然结果。
（三）市场衍生问题：吸引低端产业伴随发展，引发周边秩序混乱随着市场的低端业态发展，以专业批发市场为中心的产业链—6—为应运而生，并吸引大量低端产业随之发展，产生大量社会问题。
以中大纺织商圈为例，据初步估算，市场周边集结了21万左右的外来从业人员和包括1万3千多家制衣厂在内的5万多个厂、场和店铺，但这些从业人员中，近90%的文化素质低、从事低端手工劳动工作，如售货员、运输工、制衣工等，甚至有部分人从事非法营运、小贩等。
超过70%的从业人员居住在市场周边的城中村地区，使周边地区低端产业发展迅速，引发大量交通、消防、治安等系列社会问题。
市场周边城中村出租屋提供低廉的经营成本，造成“住改仓”、“住改商”等问题突出。
如一直困扰我区、存在极大消防安全隐患和扰民问题的德怡居服装批发市场，临街和道路两旁住宅都可破墙而出变成商铺，而对于这种自发形成、业主分散、无统一市场开办方的市场，正在快速蔓延和发展。
在商事登记制度改革的情况下，如何进行市场化管理也是一大难题。
吸纳中大纺织商圈三分之一商品销量的制衣厂和布料仓库，大部分集中于周边城中村出租屋，原本作为住宅的出租屋为何能够转成加工和仓储的场所，并且可以享受廉价的居民用水、用电，这些环节的管理问题也值得重视。
随着城中村厂房、仓库和外来人员的聚集进一步带动交通需求，成为“五类车”横行其道的源头和根本原因。
虽然区政府历年来均对交通、消防、治安问题进行整治，短期效—7—果明显，但反弹也较大。
（四）制约转型问题：土地性质复杂，内部动力缺乏在调研中我们发现，市场管理者提出最多的问题之一是专业批发市场土地使用性质复杂，成为制约市场转型发展的客观问题。
全区专业批发市场有相当部分市场土地使用性质为村社集体用地、市政配套用地等，部分市场为临时建筑物。
但按照最新的规划要求，大型批发市场建设应当使用物流仓储用地，其他商务活动一般也使用商业服务业设施用地。
因此，对于现有的历史存在的市场用地问题，即便这部分市场想要原地转型升级，也会受制于土地使用必须符合用地规划的要求，可行性不大。
对非永久用地的市场，由于原地升级需要前期资金投入，提高经营成本，在用地性质不能转为永久用地及租赁使用期较短的情况下，推动原地转型升级难度较大。
同时，受经营性用地必须招拍挂和集体土地流转配套政策未完善无法流转制约，许多市场采取合作开办的方式，合作方围绕物业经营权参与开发，投资升级改造的难度也比较大。
因此，专业批发市场长远发展与用地制约的矛盾一直存在，使转型升级受限。
而基于复杂的土地性质问题，也触及了不同的利益集团，同时受部分场主经营观念的限制，使转型缺乏内部动力。
如在中大纺织商圈内推进统一导购系统建设问题，部分经营者受限于土地—8—性质复杂问题不愿过多投资，部分经营者则是观念陈旧，注重短期收益，较少考虑市场长远发展，也不愿意投资，在难以取得全体市场经营者支持的情况下再好的计划也难以推进。
在调研中我们发现，无论是商户还是市场管理者，对于外部条件呼吁较多，希望政府给予政策上的优惠和支持，但是对于内部动力主体即市场经营主体和市场组织主体的作用则挖掘不够，现实中推进转型升级的动力也不足。